20:41 21.04.2018
«Велодень» в Петербурге начнется с мокрого снега и дождя
СМИ: Германия и Франция попробуют уговорить США смягчить санкции против «Русала»
12-летняя школьница стала жертвой непогоды в Москве
В Риге задержали организатора «Бессмертного полка»
НАК: В Дагестане уничтожили девять боевиков
Семеро москвичей отправил в больницы ураган, в Мытищах нашли погибшего
Кадыров пригласил и.о. госсекретаря США в следственный изолятор Грозного
Президент Армении приехал к протестующим в центре Еревана
Инспекторы ОЗХО взяли образцы для анализа в сирийской Думе
В тосненской школе ловили изворотливую ондатру
Ураган в Москве: среди пострадавших - трёхмесячный ребёнок
СМИ: Знарок может уйти из СКА в ЦСКА
В Средиземное море вошли два боевых корабля России
Карта "Яндекс.Пробки" рисует центр Петербурга уже не красным – черным цветом
Лукашенко рассказал о том, сколько нужно пить
Москва призвала США и Южную Корею к встречным шагам после заявления Северной Кореи
Авария лишила электричества и воды часть Лужского района
В Дагестане ликвидировали группу боевиков
МИД РФ заявил о выдвижении экспертов ОЗХО в сирийскую Думу
В реке Глуховка найдены тела утонувших бойцов Росгвардии
В Петербурге ужесточили процедуру размещения жилья вблизи вредных производств
ФСБ сорвала атаку на правительство Ставрополья: у ликвидированного боевика нашли присягу аль-Багдади
Упавшие кирпичи повредили машины у здания администрации Красного Села
Смольный решил ужесточить нормы озеленения для петербургских новостроек
Отпуск петербуржцев в Дубае закончился уголовным делом
В День ВМФ въезд в Кронштадт будет ограничен
Из небоскреба «Москва-Сити» вывели 300 человек: в здании пошел дым
Госдеп посвятил нарушениям прав человека на Украине 68 страниц
В Приморском районе мужчина сбит на пешеходном переходе
ООН: За время военных действий в Донбассе погибло более 2500 мирных жителей
Власти заявили о предотвращении крупного теракта в Ереване
Насилие над девушками в Отрадном оценили в 14 лет и миллион компенсации
В Петербурге суд арестовал завербованных террористами мигрантов
Петербург встал в очередь на московскую реновацию
На Пулковском машины столкнулись в лоб там, где это невозможно
Бот-парад не испугался ненастья
Блокировка Telegram срывает всероссийскую олимпиаду по 3D-технологиям
СМИ сообщили о смерти Нины Дорошиной, сыгравшей главную роль в фильме «Любовь и голуби»
О состоянии дорог в центре Петербурга на 12 часов
Актрису из «Тайн Смолвиля» подозревают в сексуальной эксплуатации «рабынь»
На Кондратьевском мужчину избили из-за спора о парковке
МИД просит у Лондона объяснить передачу данных по делу Скрипаля частным лицам
В США и Европе срочно проверят двигатели «Боингов»
КНДР объявила о прекращении ядерных испытаний
Федор Погорелов покажет футбольную столицу
Читать мысли и прыгать на ходулях научат во Всемирный день цирка
На субботнике в Пулковской обсерватории покажут подземную сейсмостанцию
Эрмитаж покажет, кого возьмут в будущее
СМИ: Ключевые подозреваемые по делу Скрипаля скрылись в России
В Автово дырявая труба организовала бесплатную мойку автомобилей
Представители Конгресса США три часа беседовали с адвокатом Весельницкой о связях с Трампом
Twitter объяснил запрет на рекламу «Лаборатории Касперского» требованиями властей США
Кадыров: В Сирии погиб корреспондент телерадиокомпании «Грозный»
Касперский обвинил Twitter в цензуре из-за запрета на рекламу
Путин: Россия поможет Кубе с «социально-экономической модернизацией»
Сделанные в Петербурге автомобили вошли в топ-25 самых популярных в России
Силуанов заявил о стабилизации курса рубля
Родоначальником «дизельгейта» называют Audi
Глава Минфина РФ: Для помощи бизнесу под санкциями будет создана специальная структура, компаниям нужны 100 млрд
Землянам показали туманность Лагуна
На Большеохтинский мост вернули реверсивное движение
Пилоты просят министра транспорта урезонить Росавиацию
Тихвин уходит под воду
Шестикласснице из Петербурга сломали нос за откровенность с чужими родителями
Госдеп США: Россия, Китай, Иран и Северная Корея создают в мире «нестабильность»
Смольный отказался вернуть участок под Океанариум в состав парка
Строительство

«Аксиома» несносного самостроя

«Серебряный век» в Озерках заканчивается — одноименный элитный самострой сносят через суд. Внешне все благополучно: город избавляется от головной боли, собственникам компенсируют убытки.
«Аксиома» несносного самостроя

Малоэтажный жилой комплекс «клубного типа» построили на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в центре парка Шувалово-Озерки в 2010 году. Дом на берегу Среднего Суздальского озера застроен и заселен: в продаже остаются всего две квартиры из 56. Выборгский районный суд 13 апреля постановил снести самострой на Большой Озерной улице. Решение пока никем не обжаловано и в законную силу еще не вступило. Но когда и если это произойдет, владелице земли — некой Ларисе Быч — придется ликвидировать постройку за свой счет. Застройщики — компании «Аксиома» и «ИСК Аксиома», которые арендовали участок, обязаны возместить своим клиентам стоимость квартир в полном объеме.

Судебное решение не стало сюрпризом для участников конфликта. Еще в декабре 2015 года Горсуд утвердил мировое соглашение между Госстройнадзором и Ларисой Быч. По условиям договора хозяйка территории должна была соединить по документам три своих разрозненных отрезка земли в один и обеспечить минимальный отступ зданий от границ площадки. Кроме того, Быч дали шанс до конца июля 2016 года получить разрешение на объект капительного строительства. Также ей дали время предоставить проект будущего комплекса в Службу строительного надзора, который одобрили бы, несмотря на существующие постройки — их просто добавили бы в схему нового жилого комплекса.

После этого лендлорд должен был передать дом своим арендаторам для регистрации. И только тогда покупатели «элегантного, в стиле «северный модерн» комплекса смогли бы стать полноправными владельцами своих квартир. В мировом соглашении прописано 62 собственника дома, все они заключили предварительный договор купли-продажи. Лариса Быч знала, на чьи плечи ляжет обязанность по сносу в случае игнорирования требований соглашения. Но своих обещаний женщина не сдержала.

Ни войны, ни мира

Интересно, что условия мирового соглашения изначально были невыполнимы. Даже если предположить, что застройщик пошел бы на снос верхних этажей до разрешенной судом 10-метровой высоты. Даже если представить, что площади нежилых застроек (крытого паркинга) на участке сократят в пять раз. Есть одно неподъемное но. По Правилам землепользования и застройки жилые дома должны отступать от границ участка по меньшей мере на три метра. Как видно из схемы на сайте Региональной геоинформационной системы, стена здания со стороны Большой Озерной улицы примыкает к границам участка вплотную и увеличить отступ нет физической возможности.

скриншот с сайта rgis.spb.ru

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

Впрочем, даже левитация здания вглубь участка кажется более осуществимой, чем вероятность выплаты компенсаций жителям незаконных квартир. Как считают в Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей, обитателям дома на Большой Озерной не стоит рассчитывать на получение денег в случае вынужденного переезда. «Процедура выплат затянется надолго, если не навсегда. Надеяться покупателям квартир в домах, построенных без разрешения на строительство на земельных участках, для этого не предназначенных, практически не на что, их деньги, как правило, давно потрачены на эту незаконную стройку и решение суда в реальности невыполнимо. Я не знаю примеров в истории города, когда жители получали деньги от подобных компаний», — сказал зампред Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей Олег Островский. Он отметил, что городские власти не могут нести ответственность за судьбы людей в данном случае: Смольный не может контролировать компании, которые не получили разрешения на строительство, а районные администрации не смогут уследить за каждой индивидуальной стройкой на начальных этапах. «Исполнительные органы по Бюджетному кодексу не имеют права компенсировать таким дольщикам ущерб деньгами города. Город не может даже изъять участок, который находится в частной собственности».

Покупатели жилья должны были почуять подвох, когда «Аксиома» предложила им заключить предварительный договор купли-продажи, подчеркнул специалист. «Форма такого договора правомерна только на вторичном рынке, когда дом уже построен, а квартира оформляется застройщиком в собственность. В строящемся же многоквартирном доме — это пустая бумага, чистый обман граждан», — добавил он. Островский объяснил, что привлекать деньги граждан застройщик может только после того, как получил разрешение на строительство многоквартирного дома, а с 2017 года — и после получения соответствующего заключения Комитета по строительству. Можно строить дом без привлечения денег граждан и продавать квартиры после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по договорам купли-продажи.

«Еще лет пять назад можно было легализовать через суд право на долю в объекте, построенном без соответствующих документов, потом постепенно получить право собственности, но после постановления Пленума ВС три года назад такая судебная практика прекратилась. Сегодня без правоустанавливающих документов собственником квартиры не стать», — отметил эксперт.

Застройщик: ни дать, ни взять

Стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 110 тыс. рублей. Таким образом, самая маленькая квартира — 65 с небольшим «квадратов» — стоила при покупке больше 7 млн рублей. Всего квартир в ЖК 56, и в основном они гораздо больше по площади. То есть, по самым скромным оценкам, обе «Аксиомы» будут должны своим клиентам по меньшей мере 600 – 700 млн рублей.

Перспективы компенсаций таких сумм в случае сноса действительно выглядят уныло, если присмотреться к обеим компаниям, приложившим руку к самострою. По данным СПАРКа, в конце мая 2016 года в ООО «Аксиома» сменился учредитель — теперь это Инна Гончарова, которая учредила также ООО «Анкор» — за эту компанию застройщик поручился перед коммерческим «ОПМ-банком». В прошлом году банк потребовал возврата 95 млн рублей, и теперь, по решению арбитражного суда, долг «повис» на «Аксиоме». «При таком раскладе компания не в состоянии возместить убытки дольщикам. С этого юрлица нечего взять, и учредителя сменили как раз, чтобы прежние смогли избежать субсидиарной ответственности. Покупателей поставят в очередь должников, и в конечном итоге они не увидят ни рубля. Очень красиво все сделали, чисто», — отметил заведующий адвокатской конторой «Малашин и Партнеры» Владимир Малашин.

Учредителями второй скрипки в оркестре самостроя — «ИСК «Аксиома» — числятся Денис Ракитин и Сергей Феоктистов. «Солидарный долг этой компании вместе с ООО «Анкор» и ООО «Пионер-Строй» банку «ФК Открытие» превышает 1,5 млн долларов, что не оставляет надежд на выплаты обманутым жильцам», — добавил адвокат. Венчает безрадостную композицию Лариса Алексеевна Быч, которую арбитраж признал банкротом 26 октября 2016 года. Участники собрания кредиторов вчера, 19 апреля, решили не приступать к «реализации имущества» до формирования объединенного земельного участка и регистрации права собственности, говорится в сообщении на сайте реестра должников.

Кто рискует, тот не пьет шампанское

Единственное, что сейчас могло бы спасти ситуацию, — это привлечение городом нового инвестора для перестройки дома и создание для него интересных условий. «Но существует риск, что компания попросит с жильцов доплаты за переделку и люди сами застопорят проект», — говорит ведущий юрист группы компаний «ЮАП-СПб» Игорь Абалов. Решение Выборгского суда станет переломным моментом для всего рынка недвижимости, считает он. «Застройщики самостроев привыкли регулировать вопрос в суде, привлекать сотни пострадавших, которые останутся на улице без крыши над головой, давить на жалость и решать проблему», — говорит он. Если же дом все-таки снесут, строители получат сигнал: «судебная перерегистрация» больше не работает. А если же самострой сохранят в том или ином виде, это может повлечь за собой очередную волну самостийной застройки, прогнозирует Абалов.

Во всех вариантах развития событий юрист предостерегает от оформления недвижимости по предварительному договору. «Закон предусматривает покупку по договору долевого участия, жилищный корпоратив, вексельные схемы. А этот документ — всего лишь псевдодолевое участие. Отсутствует гарантия публичной достоверности — мы не знаем, сколько человек претендует на ту же квартиру, один или 21, ведь нет учета Росреестра, они не проходят регистрацию. Нельзя прописаться в собственной квартире, нельзя ее продать. Не возникает никаких залоговых прав на участок под домом, — перечисляет он недостатки. — Покупатель лишен всех гарантий 214-го Федерального закона. И эти сложности не искупаются выгодной ценой или удачным местоположением».

Жильцы самостроя должны были сразу понимать, что их дом — не жилец, грустно каламбурят в Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти. При этом председатель комиссии по правам потребителей Александр Гиновкер, похоже, единственный, кто в появлении самостроев обвиняет чиновников. «Самострои — это недоработка местных властей. Когда застройка возводилась — никого это не волновало. Это же не сарай, чтобы не заметить его появление под носом. Говорить о коррупции нельзя, не имея доказательств, но такое неведение, мягко говоря, удивляет», — отметил риелтор.

Смольный должен усилить контроль за индивидуальными постройками во избежание повторения ситуации с Большой Озерной. «Нужен тщательный контроль на начальном этапе стройки, еженедельные проверки документов, чтобы, если что-то пойдет не так, останавливать процесс еще на стадии котлована. Это же не иголка в стоге», — заключил он. Гиновкер также сказал, что клиенты часто интересуются самостроями из-за сравнительно низких цен. Стоимость 1 кв. м в «Серебряном веке» дешевле среднегородской цены «метра элиты» на 40 – 50 тыс. рублей. «Если строение не представляет угрозы безопасности людям, а в большинстве случаев это полноценные крепкие современные дома, сносить их, может, и правильно с принципиальной точки зрения, но, кроме обострения социального напряжения, такая мера ничего не принесет». Также специалист посоветовал не воспринимать решение Выборгского суда как своеобразное «страхование рисков» при покупке сомнительного жилья. «Врагу бы не пожелал столкнуться с нашим исполнительным производством. Рисковать при покупке, чтобы потом годами ждать копейки со своих миллионов, — себя не любить», — сказал Гиновкер.

Пока все дома

Госстройнадзор получил право подавать иски о сносе самовольно построенных объектов пять лет назад, но на практике до уничтожения многоквартирных самостроев в Петербурге дело пока ни разу не дошло. Как рассказали «Фонтанке» в Госстройнадзоре, застройщики по решению суда, как правило, приводят свои творения в соответствие с законом. Обычно приходится сносить пристройки, освобождать застроенные арки домов, снижать высотность.

«Исполнение решений суда возложено на судебных приставов, и объекты не сносятся из-за отсутствия финансирования», — добавил собеседник издания в службе.

Мировое соглашение можно заключить на любом этапе судебного процесса, даже после вступления решения в силу, как это произошло с домом 22 по Горной улице. Здание построили в 2011 году без разрешения на строительство и с нарушениями по высоте. Два года спустя суд «приговорил» дом к сносу, а в декабре 2016 года Госстройнадзор и собственник участка «помирились». Хозяйка земли Анна Ярулова, экс-супруга главы Северо-Западной строительной корпорации Михаила Голубева, должна до сентября 2019 года получить нужные разрешительные документы и узаконить здание, где живут 30 семей.

Всего в Петербурге около 200 объектов самовольного строительства. В середине марта Госстройнадзор запустил электронный сервис «Осторожно, самострой!». Застройщика теперь можно проверить на «серьезность намерений», поискав его в реестре актуальных судебных решений по сносу. Базу данных обещают регулярно обновлять.

Айгуль Абдуллина,
«Фонтанка.ру»

 


© Фонтанка.Ру

Подписывайтесь на каналы "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
фото предоставлено PR-службой Группы «Эталон»
Студенты вновь посетили стройплощадку Группы «Эталон»
В апреле две группы студентов Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого побывали на строительной площадке «Дома на Обручевых», который «Эталон ЛенСпецСМУ» возводит в 15-и минутах ходьбы от станции метро «Академическая».
ПАО «Группа ЛСР»
«Группа ЛСР» вывела в продажу новый пул квартир в «Цивилизации»
Стартовали продажи квартир в домах №№ 6 и 7 жилого комплекса «Цивилизация», строительство которого «Группа ЛСР» ведет в Невском районе Санкт-Петербурга. Выбор стал больше на 1017 квартир
Фото предоставлено компанией Setl City
Setl City достроила каркас второго детского сада в ЖК «Чистое небо»
Setl City завершает работы по каменной кладке стен на верхнем этаже детского сада в ЖК «Чистое небо». Полностью закончено строительство монолитного каркаса здания.