Как «плохой» намыв помог инвестору

Строить на Василеостровском намыве рискованно, признал Смольный. Застройщики удивились, а компания «Глоракс» на этом основании добилась повышения своей застройки в полтора раза.

Компания «Глоракс» перевела под жилье 4,5 га на намыве Васильевского острова и повысила будущую застройку с 40 до 55 – 69 метров. Решение обосновали плохими грунтами на территории. Тем самым Смольный получил дилемму – либо расследовать причины брака при намыве новых районов, либо – объяснять как-то иначе, почему девелоперу сделаны преференции.

Акватория Финского залива у Васильевского острова превратилась из моря в сушу в 2005-м. Сначала на бумаге – намыв 476 га новых территорий разрешило правительство РФ. Через год нашелся инвестор. Договор с городом подписало ЗАО «Терра Нова», связанное с ГК First Quantum экс-депутата Госдумы Виталия Южилина. К 2009-му за гостиницей «Прибалтийская» появилось 170 га песчаного пляжа. Намывать территорию начали с юга – в этой части глубина залива достигала всего полутора метров. Жители Морской набережной с недовольством наблюдали из окон, как танкеры «Группы ЛСР» свозят морской песок, добытый у Лахты, а генподрядчик «Балтийская дноуглубительная компания» заливает его земснарядами.

Тогда компания «Терра Нова» рассказывала, что строить на новых землях можно будет почти сразу – для консолидации грунта достаточно всего полугода. Однако 22 декабря Смольный фактически признал – новые участки имеют сложные гидрогеологические условия и инженерно-геологические характеристики. По крайней мере, именно на этом основании компании «НТВО», основным владельцем которой является девелопер «Глоракс», разрешили построить на намыве не коммерческие здания, а жилье и подняли для 15 га высоту застройки.

Логика решения на первый взгляд неочевидна. Казалось бы – чем сложнее условия, тем ниже должно быть жилье.

Но ход мысли "Глоракса" был такой – компании придется потратиться на доконсолидацию – уплотнение грунта и откачку воды. Это увеличит затраты, а возведение высотного жилья поможет эти вложения окупить, объяснил «Фонтанке» Александр Карпов, помощник депутата ЗакСа Оксаны Дмитриевой. Он участвовал в заседании комиссии по землепользованию и застройке 22 декабря.

Компания «Терра Нова» арендовала участок у Смольного и намывает землю по инвестдоговору. «Если она выполнила работы некачественно, за что городу приходится соглашаться на повышение застройки, то возникает вопрос – кто и как контролировал и принимал намывные работы?» – вопрошает Александр Карпов. По его словам, вице-губернатор Игорь Албин пообещал депутатам разобраться в надежности намыва.

Предварительное расследование «Фонтанки» не увенчалось успехом. В комитете по градостроительству и архитектуре уточнить, что именно не так с грунтами на Васильевском острове, не смогли. Компания «Глоракс» – ушла от ответа. Участникам заседания материалы изысканий, доказывающих плохие характеристики грунтов, тоже не рассылали. Их просто поставили перед фактом, и они проголосовали.

На намыве уже сдано 5 жилых домов, еще 4 – в стадии стройки. Теоретически если грунты недостаточно плотные, это может сказаться на их устойчивости. Но девелоперы развеяли опасения «Фонтанки». «Обычные грунты, не идеальные, но как везде в Петербурге», – рассказали в одной из компаний.

«Грунты обычные, никаких проблем нет», – говорит руководитель бюро «А.ЛЕН» Сергей Орешкин. Вместе с голландским консорциумом KCAP Holding B.V. & Orange он проектирует застройку участка «Глоракса». «А.ЛЕН» проектировала и морской вокзал, работала над комплексом Seven Suns Development на намыве.

«Под зданиями ничего не нужно укреплять. Все равно компании вынуждены делать подземные паркинги, техэтажи. Весь насыпанный грунт вынимается и выбрасывается. Вбиваются 28 – 30-метровые сваи, – объясняет Сергей Орешкин. – Песок можно было вообще не сыпать – веревочками разделить акваторию, и спокойно люди бы работали. Дороги только сделать в виде дамб».

Характеристики намытой территории зависят от консистенции, зернистости песка, но главное – состав используемой пульпы, смеси воды и песка, рассказывает заместитель гендиректора «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков. Компания разрабатывает проект намыва под Сестрорецком. Жуйков объясняет: «Чем больше песка, тем тяжелее его прокачивать через трубы. Но если воды слишком много, то на осушение грунта требуется много времени, хотя намыв идет быстро и удобно».

В нормальных условиях консолидация грунта, его осушение, занимает около 10 лет. Но этот процесс можно ускорить. «Существует такой метод – в грунт заглубляются специальные снаряды, они выгоняют воду за счет вибрации, – объясняет Владимир Жуйков. – Это затратная технология, но, используя ее, можно застраивать намыв и на следующий год. Либо время, либо деньги».

Ответ на вопрос Александра Карпова, как же «Терра нова» умудрилась построить намыв с плохими грунтами, может лежать совсем в другой плоскости. Возможно, с намывом все в порядке, просто девелопер хочет максимально использовать участок, предполагают эксперты.

«Глоракс девелопмент» еще в 2015-м провела конкурс на застройку участков на намыве. Уже тогда условием стало строительство жилья максимальной высоты. Лимит установил КГА, проанализировав видимость застройки из центра на 3D-модели города. В итоге победил проект из разновысотных зданий с золотыми верхушками и шпилями.

В апреле компания добилась перевода под жилье 10 из 15 га на намыве и обосновала повышение максимальной высоты застройки. Теперь же – завершила процесс, утвердив жилую застройку для всей территории и окончательно согласовав высоту.

«Для нас с вами хорошая архитектурная концепция – это аргумент, а для согласования по правилам землепользования и застройки – нет. Есть человеческая, а есть формальная логика. Приходится придумывать, и я абсолютно их понимаю», – говорит Владимир Жуйков. И добавляет: «Хотя и проблемы с грунтами на намыве могут быть».

В любом случае решение комиссии ставит дилемму – либо намыв оказался не лучшим проектом, либо – высоту комплекса «Глоракса» подняли безосновательно.

Компанию основал московский девелопер Андрей Биржин после выхода из строительной Tekta Group. «Глоракс» вышел на петербургский рынок в 2014-м. Через год – взялся за достройку трех проблемных проектов «ПСМ-Классик» и выступил с инициативами реконструировать Апраксин двор и Василеостровский трамвайный парк.

В Подмосковье Андрей Биржин известен своей благотворительной деятельностью. Он помогал со строительством общежития Московской православной духовной академии. В 2012-м Tekta даже провела в Сергиевом Посаде круглый стол, посвященный православному предпринимательству. Тогда Биржин работал управляющим партнером компании. Членом попечительского совета Свято-Троицкой Сергиевой лавры и Московской духовной академии является Георгий Полтавченко.

По данным базы СПАРК, компания «НТВО» на 85% принадлежит ООО «Глоракс», на 15% – инвестиционной компании «Ренорд-Инвест» Андрея Смирнова. В свою очередь, «Глоракс» на 90% принадлежит Андрею Биржину, оставшиеся 10% контролирует Андрей Коновалов.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»