Застройщикам указали зону отчуждения

Новая инициатива Госдумы - в радиусе 100 метров от памятников устанавливается мораторий на строительство - может застопорить новые проекты «ЛенСпецСМУ», «БФА-Девелопмент» и «СПб-Реновации».

С этого года вокруг объектов-памятников установят защитную зону радиусом 100 – 150 метров с полным запретом на строительство и реконструкцию в ней. Законопроект 30 марта будет рассмотрен Советом Федерации. Первыми в «зону отчуждения» могут попасть проекты «ЛенСпецСМУ», «СПб Реновации» и «БФА Девелопмент». Преодоление запретов возможно, но это займет до года, говорят строители.

Законопроект, предложенный московскими депутатами, введет новый термин – защитная зона. Сегодня из-за бюрократических проволочек рядом с особняками и парками зачастую вырастают несоразмерные многоэтажки. Памятникам сначала придают охранный статус и только затем, через месяцы или годы, устанавливают регламенты застройки соседних наделов. Защитная зона задумана как страховка от таких случаев. Она будет появляться автоматически, как только зданию или парку присвоили статус культурного наследия. И очерчиваться математически четко. Вокруг памятников – в радиусе 100 метров, вокруг ансамблей – 150 метров. На этой территории запрещается любое строительство и изменение габаритов существующих зданий.

Полный запрет должен побудить чиновников и собственников недвижимости скорее разрабатывать регламенты охранных зон для использования прилегающих к памятнику участков.

Исторического центра Петербурга новые нормы не коснутся. В нем уже действует единая охранная зона, а для застройщиков — жесткие правила. Но вот за пределами центра объектов без охранных зон предостаточно. С принятием закона вокруг всех них автоматически появится защитная полоса, и на любое новое строительство в ней будет наложен мораторий.

Это означает, что для многих проектов, уже готовых к выходу на рынок, застройщикам придется получать дополнительные разрешения, а может быть, и корректировать свои планы.

В этом году компания «ЛенСпецСМУ» объявила о масштабных планах. Девелопер планирует приступить к строительству 1,4 млн кв. м недвижимости в ЖК «Галактика» за Варшавским вокзалом. Большая часть комплекса расположится на месте демонтированных путей. Но здесь же компанию ожидает и целый список памятников с потенциальными защитными зонами. Два пакгауза, историческая электростанция, сарай для императорских поездов и Митрофаньевское кладбище.

Чтобы снять запрет на строительство рядом с памятниками, компания должна будет провести историко-культурную экспертизу для всех охраняемых объектов. Специалисты решат, какую вокруг них установить охранную зону, и укажут регламенты застройки. Длительность работы экспертов диктуется сложностью памятника. В среднем она занимает около месяца, поясняет Александр Кононов. Плюс до 45 рабочих дней — рассмотрение. Затем проект зон охраны могут направить на доработку. И все начнется сначала.

К тому же вердикт экспертов может оказаться непредсказуемым. Если предложенные ими регламенты разойдутся с планами застройщика, проект придется корректировать. Это дополнительное время и затраты.

Другой сюрприз для застройщиков – в парке Александрино. Рядом с ним ведет реновацию Ульянки компания «Воин В». В перспективную защитную зону попадает сразу несколько жилых домов – проектируемые «Дом дипломата Репнина» и «Дом графа Панина», а также расселяемые пятиэтажки, которые компания должна сносить в первую очередь для строительства на их месте современных зданий.

В схожей ситуации оказалась и компания «СПб Реновация». Она перестраивает квартал рядом с парком "Сосновая поляна". И в этом году планировала снести 4 расселенные хрущевки для начала второго этапа реновации. Эти дома аккурат попадают в границы будущей защитной зоны парка.

В компании реагируют законопослушно:

Ситуация еще с одним кварталом «СПб Реновации», также соседствующем с памятниками, более оптимистична. На Ковалевской улице (Ржевка) находится бывший поселок Главного артиллерийского и морского полигонов. Компания уже строит в квартале ЖК «Стереос». Сроки завершения — через год, а за это время можно успеть утвердить экспертизу для второго этапа реновации. Рядом с «СПб Реновацией» планирует работать «Теорема». Компания давно выкупила заводы «Пластполимер» и «Химволокно» на Охте, добилась внесения поправок в Генплан – теперь на месте цехов можно строить жилье. В 2017 году застройщик планировал запустить первые очереди строительства. Однако теперь ему придется учитывать защитную зону в 100 метров от берега Охты. На ней находится гидрокомплекс бывшего Охтинского порохового завода.

Уточнения могут ждать и проект «БФА Девелопмент» по застройке комплекса бумажной фабрики братьев Варгуниных на Октябрьской набережной, 54. На этой территории компания намеревается возвести около 400 тысяч кв. м недвижимости. Проект находится в завершающей стадии проработки, его реализация начнется не ранее 2017 года.

Список проектов, которые могут быть скорректированы с принятием законопроекта, не окончательный. Каждый год КГИОП включает в реестр памятников 150 – 170 объектов. И многие находятся за пределами центра. В этом году планируется провести экспертизы домов в Кронштадте, Усть-Ижоре, конструктивистских памятников в районе «Лесной» и на Октябрьской набережной и промышленных зданий, в том числе комбината «Самсон» на Московском шоссе.

Как только здания будут признаны памятниками, вокруг них автоматически возникнет защитная зона. А значит, начатые проекты придется останавливать до проведения историко-культурной экспертизы.

Впрочем, нынешнюю редакцию законопроекта можно считать щадящей для бизнеса. Первоначально предполагалось, что нововведения будут затрагивать и новые памятники в историческом центре. А учитывая плотность застройки там, расстояние в 100 метров более ощутимо. То есть парализованными оказались бы работы во всем центре.

Кроме того, депутаты предлагали замораживать строительство в защитных зонах, даже если все разрешения были выданы до принятия закона. В новой редакции от таких мер отказались. А также дали бизнесу около полугода до вступления закона в силу.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»