Элитная недвижимость в шоке

За девять месяцев 2015 года продажи элитного жилья на вторичном рынке в Северной столице просели на 25%, что заставило их собственников демпинговать. На первичном, несмотря на ослабление спроса, цены растут, но состоятельные клиенты экономят, выбирая меньший метраж.

Рынок элитной жилой недвижимости, традиционно считающийся более устойчивым к экономическим потрясениям, нежели эконом-сегмент, содрогнулся под влиянием кризиса – свидетельствуют данные застройщиков и брокеров по итогам трех кварталов.

В большей степени это коснулось вторичного жилья. По оценке компании «Петербургская недвижимость», за девять месяцев 2015 года количество сделок упало на 25%.

«Потенциальный спрос находится на прежнем уровне, но клиенты не спешат совершать покупки, а ожидают дальнейшего понижения цен», – комментирует генеральный директор агентства Сергей Дроздов. Однако из-за увеличения срока экспонирования у продавцов сдают нервы, и они демпингуют: средняя цена реальной сделки сократилась к прошлому году на 12%.

Сильнее всего просела в цене старая вторичка в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. «Квартиры в старом фонде в историческом центре продаются дешевле вследствие износа инженерных коммуникаций, неудобных планировочных решений, отсутствия парковочных мест и так далее», – говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге.

А вот стоимость жилья в новой вторичке — домах, которым 3 – 5, реже 7 лет, — не изменилась, во всяком случае в рублях. Часть владельцев, которым продажа не к спеху, либо вовсе сняли свой объект с экспозиции в ожидании лучших времен, либо даже повысили цену с поправкой на курс валют, но без особой надежды, что квартиру удастся реализовать в ближайшее время. Вымывание таких объектов из статистики также привело к сокращению средней стоимости сделок.

Самым ликвидным товаром в элитном сегменте является квартира площадью 120 – 150 кв. м с 2 – 3 спальнями. «При правильном ценообразовании они продаются за 2 – 3 месяца», – говорит Елизавета Конвей. Такие сделки проходят в диапазоне от 130 до 280 млн рублей.

Хуже обстоят дела у «петербургской Рублевки». Количество сделок по продаже коттеджей в Курортном районе стоимостью от 30 млн до 1 млрд упало на 50%, отмечают в агентстве «Мир квартир». Динамику средней цены в компании оценить затруднились, однако отметили, что те владельцы, которые были заинтересованы в быстрой продаже, сейчас вынуждены существенно сбавлять цену. Причем стоимость участка с готовым коттеджем часто оказывается даже ниже, чем аналогичная земля без дома. «У состоятельных клиентов есть представления об идеальном жилье, сложно найти дом, который бы устраивал покупателя, поэтому земля без дома, но с подведенными коммуникациями в последнее время более ликвидна», – комментируют в «Мире квартир».

Впрочем, петербургский рынок элитного жилья, который уже несколько лет как перешел на рубли, чувствует себя куда лучше московского, – подчеркивает Сергей Дроздов. Для сравнения: в столице, которая до настоящего момента работала преимущественно с валютной оценкой, по сравнению с прошлым годом цены просели в долларах на 40 – 50%. Однако в рублях они остались на прежнем уровне.

Первичный парадокс

Если игрокам на вторичном рынке пришлось пойти на уступки, то продавцы нового жилья, несмотря на существенное превышение предложения над спросом, цены не снизили.

По данным Colliers International, на конец третьего квартала в Петербурге выставлено на продажу 1740 квартир суммарной площадью 228 тыс. кв. м. Это максимальный объем предложения за время существования рынка, подчеркивают эксперты.

Наиболее крупными комплексами, где в этом году стартовали продажи, стали проекты ЛСР ЖК «Русский дом» (площадь квартир – 48 600 кв. м) и 4-й корпус ЖК «Смольный парк» (7400 кв. м), а также «Дом у Ратуши» (7200 кв. м) Setl Group и «Императорский яхт-клуб» (14 800 кв. м) «СПб-Гранит».

Несмотря на большой выбор, покупатели сейчас менее активны, чем в прошлом году. К примеру, ЛСР продал за три квартала 28 тысяч кв. м, что на 56 тысяч меньше, чем за тот же период в 2014 году. В девелоперской компании «Леонтьевский мыс» данные о продажах квартир в одноименном ЖК не раскрывают, однако также констатируют падение спроса. «Это обусловлено тем, что у людей есть деньги, но они не понимают, что их ждет в будущем. Поэтому клиент принимает решение дольше», – комментирует генеральный директор компании Игорь Оноков.

В общей сложности за январь – сентябрь 2015 года было продано 424 элитные квартиры суммарной площадью 54 700 кв. м, что составляет 80% от объемов первых девяти месяцев 2014 года, посчитали в Colliers International. 30% – это сделки в инвестиционных целях.

При этом средняя стоимость новой квартиры в элит-классе составила 308 тысяч рублей за кв. м, что всего на 1,2% больше, чем за тот же период 2014 года, говорят в «Петербургской недвижимости». А самый значимый рост, по оценке Colliers International, наблюдался в третьем квартале – 4%. По итогам сентября средняя цена квадратного метра в премиальном сегменте составила 290 тысяч рублей за квадрат, в сегменте «де люкс» – 440 тысяч.

В ближайшей перспективе цены на новое элитное жилье продолжат рост — вслед за подорожанием строительных материалов. «Себестоимость проектов, только выходящих на рынок, увеличилась в среднем на 5 – 10%», – говорит Игорь Оноков. Кроме того, новых ЖК не так много, таким образом, баланс спроса и предложения скоро восстановится, добавляют в Colliers International.

Пока состоятельные петербуржцы продолжают покупать элитные квартиры, но все больше компенсируют рост стоимости сокращением метража. Так, по данным Colliers International, в последние три месяца средняя площадь проданной квартиры составила 115 кв. м против 139 кв. м во втором квартале и 128 кв. м в первом квартале этого года.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»