Миллионы «квадратов» и десятки тысяч жителей: как из большого ЖК сделать городской район

Некоторые жилые проекты Петербурга уже сопоставимы с небольшими городами: в них будут жить десятки тысяч человек, а строительство занимает годы. За это время меняются спрос, технологии, экономика и требования к самой городской среде.

Как синхронизировать жилье, школы, дороги, коммерцию и общественные пространства и при этом встроить новый район в город, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В Петербурге можно насчитать девять примеров полноценных городов в городе: Сестрорецк, Зеленогорск, Колпино, Кронштадт, Ломоносов, Павловск, Петергоф, Пушкин и Красное Cело, говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. По его словам, урбанистическая концепция «город в городе» применяется для оценки наполнения жилого квартала полноценной инфраструктурой. Чем она выше, тем меньше необходимости по любому повседневному поводу перемещаться за пределы этой застройки. Но едва ли кто-то стремится построить ЖК как замкнутый контур, сосредоточивший в себе все: жилая застройка включается в городскую среду органично.

— Ни один из подходов, по признаку муниципального образования или по концепту урбанистики, к масштабам не апеллирует, — уточнил он. — Функция жилого комплекса в комфортном проживании в городе. А функция города — быть центром притяжения, где сосредоточены производство, логистика, управление, образование, медицина, культура и общение людей.

Метраж и число жителей определяют масштаб задачи, но не её результат, считает Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК ЕДИНО. Можно построить пятьдесят гектаров без единого работающего общественного пространства — и получится массив новостроек. Можно собрать связный район на меньшей территории, если школа, коммерция и дворы спроектированы одной системой с самого начала.

— Для меня «город в городе» начинается в тот момент, когда территория перестает зависеть от соседних кварталов в повседневных делах, — пояснил эксперт. — Люди отводят ребенка в сад, доходят до школы, покупают продукты и добираются до метро без выезда за периметр проекта.

Все зависит от площади участка и концепции проекта комплексного освоения территории, продолжил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Но сам по себе масштаб еще не трансформирует жилой комплекс в «город в городе». Критически важно, насколько сбалансированной получается среда: помимо жилья, в ней должны быть социальные объекты, коммерция, общественные пространства и удобные транспортные связи.

— Например, в «Юнтолово» и «Северной долине» к моменту завершения строительства будут проживать около 70 и 80 тысяч человек соответственно, что уже сопоставимо с численностью отдельного города. Поэтому и территория таких проектов измеряется сотнями гектаров, а общий объем застройки может превышать 2 млн кв. м жилья, — добавил он. — По сути, речь идет о принципе «15-минутного» или «трехминутного города», когда для десятков тысяч жителей базовые сервисы и услуги находятся в непосредственной близости от дома.

Максим Тютюнник, руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» Санкт-Петербург, полагает, что статус «города в городе» определяется глубиной автономности ЖК, наличием развитой инфраструктуры и наполнением среды, когда все нужное в пешей доступности.

— И речь здесь не только о магазинах и детских садах, но и о самом окружении и продуманной логистике, — говорит он. — Мы не пользуемся только существующей инфраструктурой района, а создаем свою: завершаем строительство детского сада на 240 мест, который введут в эксплуатацию в 2027 году, в планах строительство еще одного детского сада и школы на 1075 мест. А поскольку само Янино с его ландшафтными природными зонами мотивирует к активности, мы создадим спортивные кластеры во дворах и физкультурно-оздоровительный центр.

— О концепции «город в городе» можно говорить, если проект охватывает территорию как минимум двух-трех кварталов, — говорит Евгения Толоконникова, заместитель директора по развитию ГК «Лидер Групп». — Такой масштаб позволяет создать полноценную экосистему. Петербург давно ушел от «гонки за квадратными метрами», и сегодня концепция «город в городе» — это, прежде всего, развитие инфраструктуры. Город тщательно контролирует реализацию инвестпроектов, начиная с разработки градостроительной документации и оценки обеспечения будущих жителей «социалкой» и транспортом.

— Масштаб дает девелоперу возможность создавать более сложную и разнообразную среду, но сам по себе большой объем жилья еще не делает проект «городом в городе», — считает Маргарита Федорова, руководитель отдела продукта Glorax. — Главный критерий — количество повседневных сценариев, которые человек может реализовать рядом с домом: отвести ребенка в детский сад или школу, сходить в магазин, получить медицинские услуги, заняться спортом, поработать вне квартиры, провести время с семьей, встретиться с соседями. Например, в проекте КРТ на 51 гектаре «Романовка» во Всеволожском районе предусмотрены два детских сада на 650 мест, школа на 1170 учеников, поликлиника, спортивный кластер, коммерческие помещения. Уже в первой очереди появляются магазины и сервисы на первых этажах, а во второй запланирован комьюнити-центр. То есть все это формируется не как дополнение к жилью, а как часть самого проекта.

— Это, прежде всего, вопрос наполнения территории и того, какую часть повседневных потребностей человек может закрыть рядом с домом. И во многом возможности тут зависят от региона и конкретной территории, — продолжил Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. — В Новой Москве у нас есть большой опыт развития территорий по принципу 15-минутного города, но в Ленинградской области условия другие — и даже здесь нет универсальной модели. Поэтому в одном случае мы фактически формируем новый район, а в другом — компактный проект, который должен органично встроиться в уже сложившуюся городскую среду.

Так, в «А101 Лаголово» на территории 61 гектара предусмотрено 476 тыс. кв. м жилья и 124 тыс. кв. м коммерческой и другой инфраструктуры, три школы, восемь детских садов и поликлиника. Во Всеволожске другой сценарий: проект занимает 12,9 гектара и развивается внутри существующего города. Здесь предусмотрены школа на 1300 мест, два детских сада, коммерческие помещения и общественные пространства.

По словам директора управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1» Оксаны Понаморенко, официального норматива, по которому жилой комплекс становится «городом в городе», не существует. Обычно этот статус определяется не столько цифрами, сколько соотношением плотности застройки и самодостаточности территории.

— Как правило, «городом в городе» именуют проекты комплексной застройки, рассчитанные не менее чем на 3 тысячи квартир и имеющие собственную инфраструктуру, — говорит она. — Последняя не должна ограничиваться стандартными коммерческими помещениями на первых этажах. Если количество людей превышает возможности существующей социальной и транспортной инфраструктуры, проект становится некомфортным для жизни и теряет в цене.

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, добавил: обычно проекты формата «город в городе» начинаются с территорий порядка 10-15 гектаров и больше, но одной площади недостаточно. Ключевой критерий формата — степень его самодостаточности и ежедневного комфорта жителей.

— Для нас это уже один из базовых принципов — необходимая инфраструктура максимум в 15 минутах пешком от дома. В масштабном жилом квартале «Город звезд» в Новосаратовке появятся в «тапочковой» доступности школы, детские сады, магазины, пекарни, аптеки, коммерческие помещения под сервисную инфраструктуру. Через весь квартал пройдет пятикилометровый променад, который объединит все очереди проекта.

Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, подчеркнул: степень самостоятельности любого района определяет наличие доступной инфраструктуры.

— Создавая проекты в Петербурге и Ленинградской области, мы используем собственные наработки в других регионах, анализируем окружение и планы развития локации в целом. К примеру, жилой комплекс «Аквилон Stories» в Кудрово может закрыть все повседневные потребности человека, дать больше времени на себя и семью, так как у него хорошая транспортная доступность, в нем есть новая школа и детский сад рядом, а также коммерция на первых этажах.

В проектах, рассчитанных на много лет, невозможно зафиксировать каждую деталь на старте и затем просто механически повторять ее во всех очередях, подчеркнула Маргарита Федорова. За это время меняются и образ жизни покупателей, и экономические условия: семейные сценарии, требования к благоустройству, технологии «умного дома», отношение к автомобилю, форматы коммерческой и общественной инфраструктуры. На квартирографию и продукт в целом влияют и такие факторы, как уровень ипотечных ставок и условия льготных и субсидированных ипотечных программ: они меняют структуру спроса, а вместе с ней — востребованные площади и форматы квартир. Поэтому важно разделять базовые принципы проекта и тот продуктовый слой, который может развиваться.

— Основа мастер-плана — транспортный и пешеходный каркас, зеленые зоны, расположение социальных объектов и ключевых общественных пространств, принципы высотности и архитектурный код — должна быть устойчивой, — пояснила эксперт. —Именно она позволяет кварталу, который строится несколько лет, в итоге восприниматься единой территорией, а не набором отдельных очередей. А вот внутри этого каркаса продукт должен эволюционировать: можно корректировать квартирографию, варианты отделки, сценарии благоустройства, набор сервисов, технологические решения, форматы общественных пространств и коммерции.

— Мастер-план — это главный документ такого проекта, и его цена ощущается через годы, — продолжил Максим Жабин. — Как нарисуешь мастер-план, так квартал и построишь. Связи между очередями, транспорт, коммерция и общественные пространства закладываются на этом шаге, до начала строительства. Требовать от концепции неподвижности бессмысленно, так как за десять лет несколько раз меняются спрос, нормативы и стоимость строительства. Неизменной остается структура: где дом, где школа, где дорога, где общественное пространство и как связаны очереди между собой. Внутри этой структуры меняются детали: квартирография, состав коммерции на первых этажах, инженерные решения, сервисы для жителей.

По словам эксперта, для такой работы нужны две команды. Одна отвечает за идею района на годы вперёд, вторая — за то, чтобы в каждом корпусе сошлись деньги, продукт и все остальные важные блоки девелопмента. Свести это в одно целое — как раз работа девелопера. Если пропустить этот шаг на старте, на площадке собрать район заново уже не получится.

По словам Максима Тютюнника, проектирование больших районов, строительство которых занимает 5–7 лет и более, — это всегда баланс между изначальной концепцией и неизбежными корректировками.

— Большие проекты — это живые организмы, — добавил эксперт. — Первоначальная концепция (градостроительная логика, объём инфраструктуры, этажность) — это ядро, которое проходит госэкспертизу, оно неизменно. Но гибкая оболочка корректируется вслед за рынком: меняют квартирографию, фасадные решения, инженерные детали, благоустройство, адаптируя последующие очереди под актуальные запросы покупателей и отрасли.

Евгения Толоконникова добавила, что на этапе мастер-плана и разработки проекта планировки и межевания территории масштабных многолетних проектов производится расчет необходимой социальной инфраструктуры и транспортного обеспечения всей территории проектирования. Далее следует поэтапное проектирование (в рамках целой очереди проекта или конкретного ЖК). Первоначальная концепция проекта в части архитектурного решения и планировок квартир редко остается неизменной, и при подготовке к запуску новых очередей проектные решения часто пересматривают и актуализируют.

— В процессе джентрификации района эволюционирует и жилая застройка, — продолжил Николай Дорофеев. — Например, взять Московский район рядом с метро «Звездная»: даже на примере наших проектов видно, как менялся подход к архитектуре, благоустройству, инженерным решениям, качеству жилья от жилых комплексов комфорт-класса до очередей проекта бизнес-лайт и «бизнес». Этого требует потенциал локации.

Сергей Софронов привел в пример жилой микрорайон рядом с Новоорловским заказником.

— Прекрасное место со множеством видовых домов, концептуальный проект, много лет назад созданный Рикардо Бофилом, продолжает реализовываться семью крупными строительными компаниями, включая нашу, — говорит он. — Застройщиков много, но концепт один, который в отличие от, например, Кудрово, идет к завершению без изменений и не устарел за годы строительства. Срок жизни концептов гораздо больше, чем у архитектурных веяний. Основная сложность строительства новых районов заключается в том, чтобы не получить лоскутное одеяло в итоге. Поэтому мастер-планирование территории должно быть исходным, а реализация по нему вполне может идти актуально времени, технологиям и запросам.

Алексей Бушуев отметил, что проект КОТ не может оставаться неизменным на протяжении всего строительного цикла, конкретные решения могут корректироваться от очереди к очереди. Он назвал несколько базовых параметров, которые важно соблюдать для создания гармоничной среды в многолетних проектах:

— Проектирование крупного района, рассчитанного на 10–15 лет строительства, — это работа не с единым статичным чертежом, а с живым мастер-планом, — продолжила Оксана Пономаренко. — В процессе первоначальная визуальная часть в неизменном виде может остаться только для каркасообразующих элементов: общей планировки, архитектурного облика домов, пятен застройки под соцобъекты, расположения инженерных узлов. Остальное может меняться в зависимости от текущей потребности покупателей, появления технологических новинок или ужесточения требований к тем или иным нормативам. Трансформируется и сама роль девелопера: в масштабных проектах он перестает быть классическим застройщиком и становится оператором территории, который берет на себя ответственность за сохранение целостности и долгосрочное развитие городской среды.

По словам Павла Мельникова, только мастер-план как каркас действует на протяжении всей реализации проекта. Дальше территория делится на очереди, и каждая из них должна быть максимально полноценной сама по себе, что позволяет комфортно жить тем, кто заселяется в сданные очереди.

— Общая же концепция по мере реализации может уточняться, — отметил он, — поэтому в больших проектах важно сочетать устойчивый градостроительный каркас с возможностью адаптировать отдельные решения в следующих очередях.

— У нас во Всеволожске уже на уровне общей концепции определены образовательный кластер, основные общественные пространства, променад и коммерческая функция первых этажей, — добавил Владимир Шабанов. — Ппроект, который строится много лет, не может оставаться неизменным во всех деталях. В следующих очередях можно корректировать квартирографию, благоустройство, состав коммерческих помещений, но важно, чтобы эти изменения не разрушали изначально заложенную структуру района.

Строить всю инфраструктуру к заселению первых жителей или заселять первые очереди и параллельно строить все необходимое — извечный вопрос больших проектов, и ответы на него у каждого свои. Маргарита Федорова считает, что на практике вопрос не столько в том, что должно появиться раньше, сколько в правильной синхронизации. Построить большую школу за несколько лет до появления жителей так же неэффективно, как вводить несколько тысяч квартир и только потом думать, куда пойдут дети.

— Поэтому уже вместе с первыми очередями должны работать базовая транспортная и инженерная инфраструктура, благоустройство и общественные пространства, коммерция повседневного спроса, — говорит она. — Соцобъекты необходимо вводить по мере достижения проектом определенной численности жителей, причем график должен быть понятен еще на этапе мастер-плана и закреплен соответствующими соглашениями.

Максим Жабин считает, что идеальный порядок такой: социальная и транспортная инфраструктура входит в строй вместе с жильем или чуть раньше. На практике синхронизировать это трудно, так как у школы, сада, дороги и коммерции разные циклы проектирования, разные согласования и разная скорость финансирования. Но инфраструктура не может быть обещанием на будущее. Если жители не увидели работающую школу и дорогу к своей очереди, слова «дальше будет» для них не работают. Без работающей инфраструктуры первым покупателям трудно объяснить, чем новый район лучше уже сложившегося.

— Вопрос оплаты же устроен сложнее одного ответа, — пояснил он. — На рынке действуют разные схемы: часть социальных объектов девелопер строит и передает городу за счёт бюджета проекта, часть в кооперации с бюджетом города с помощью механизмов поддержки, доступных крупным проектам.

— Это не проблема само по себе, — полагает Сергей Софронов. — Проблема в том, на каких условиях финансирования строится социальная инфраструктура. Это базовые ставки по займам, как для коммерческих процессов.

Как правило жилой комплекс развивается последовательно, он постепенно «обрастает» собственным комьюнити — жителями и предпринимателями, добавил Николай Дорофеев. К вопросу же «социалки» и транспорта необходимо подходить экспертно и заблаговременно. Девелоперская компания участвует в их создании и в рамках социальных обязательств, но соответствие генплану развития территории, объекты и сети, которые являются частью общей городской системы, относятся к решениям города. Поэтому самое эффективное — это качественное взаимодействие двух сторон.

Максим Тютюнник полагает, что в идеальном мире инфраструктура должна появляться хотя бы синхронно с жильём, а лучше — чуть раньше. Но на практике всегда ищут баланс: нельзя запускать школу в чистом поле, но и заселять людей без дорог — тоже не вариант.

— Мы решаем это поэтапно: сначала инженерия и дороги, потом первое жильё, а следом соцобъекты, — говорит он. — Строительство детского сада ведется параллельно с возведением второй очереди. Застройщик платит за инженерные сети, коммерческую и социальную инфраструктуру (в рамках договоренностей с городом), за паркинг; государство — за поликлиники и магистрали. Все чаще объекты дорожно-транспортной сети и соцобъекты возводятся в рамках ГЧП — как, например, модернизация Голландской улицы в Янино.

— В проектах комплексного освоения территории инфраструктура создается одновременно с жильем, а в отдельных случаях может и опережать его, — продолжил Алексей Бушуев. — Так, в квартале «Кронфорт. Центральный» в Кронштадте первым объектом стал инженерный лицей: он принял первых учеников еще до ввода домов. В «Юнтолово» также до завершения строительства жилых корпусов открыли четвертый детский сад и ввели в эксплуатацию поликлинику для взрослых и детей.

— Социальные объекты иногда сдаются с опережением сроков ввода жилья, — отметила Евгения Толоконникова. — Безусловно, это позитивный тренд, однако наличие готовой инфраструктуры в окружении активной стройки сопряжено с рядом эксплуатационных сложностей. Для превращения района в полноценную часть города одних усилий застройщика недостаточно.

По ее словам, «узкие места» таких проектов — транспортная доступность и инженерная подготовка территорий, поэтому на этапе проектирования необходимо учитывать строительство перспективных развязок, трамвайных линий или станций метро, продумывать интеграцию квартала в городскую дорожную сеть через подключение к кольцевым и широтным магистралям, а также оценивать возможности инженерного обеспечения.

— Житель не должен годами ждать появления школы, дороги или магазина после того, как получил ключи от квартиры, — считает Павел Мельников. — Последовательность здесь определяется еще на этапе планирования территории. Объемы строительства жилья увязываются с необходимой инфраструктурой, а сроки ее создания — с этапами заселения. В рамках КРТ эти обязательства дополнительно фиксируются в договоренностях между девелопером и городом.

— С точки зрения экономики проекта строительство инфраструктурных объектов должно начинаться после сдачи первой очереди, — говорит Оксана Понаморенко. — Именно она должна генерировать денежный поток на строительство остального. Для этого масштабные проекты строятся очередями — пропорционально уже введенной или гарантированной инфраструктуре. Если застройщик сдает три тысячи квартир при нулевом количестве мест в школах и детских садах, он создает локальную гуманитарную катастрофу.

Владимир Шабанов напомнил, что особенно важно учитывать региональную специфику: в Ленинградской области значительная часть инфраструктурной нагрузки при комплексном освоении территории ложится на девелопера. Поэтому школы и детские сады необходимо планировать уже на этапе разработки проекта и синхронизировать их появление с заселением территории. Ответственность за разные виды инфраструктуры распределена по-разному. Девелопер создает внутриквартальные дороги, инженерную инфраструктуру, благоустройство и общественные пространства, формирует помещения для коммерции. Соцобъекты после строительства передаются государству. А крупная внешняя транспортная инфраструктура требует участия региона и не может быть создана одним девелопером.

Самодостаточность не означает, что жители вообще не должны покидать свой район. Задача девелопера, по мнению Владимира Шабанова, создать внутри условия для решения основных повседневных задач: образование, магазины и сервисы, места для отдыха, спорта и общения, а также рабочие места и пространства для удалённой работы.

— Набор решений зависит от самой территории, но любой крупный жилой проект остается частью агломерации, поэтому одной внутренней инфраструктуры недостаточно, — добавил эксперт. — Девелопер может создать улично-дорожную сеть внутри территории и необходимые выезды, но развитие крупных магистралей, развязок и маршрутов общественного транспорта зависит уже от решений властей. Для Ленинградской области особенно важна синхронизация развития новых жилых территорий с региональными инфраструктурными планами.

Максим Жабин тоже подчеркивает, что самодостаточность не равна изоляции, хотя на практике эти понятия часто смешивают. Самодостаточный район обеспечивает всё необходимое для повседневной жизни рядом с домом; изолированный район, напротив, становится анклавом, из которого сложно добираться в город — на работу, учебу или в гости.

— Самодостаточность — это про удобство, — считает Максим Тютюнник. — Мы стремимся к тому, чтобы у жителей были работа, школа, детский сад, магазины и спорт в шаговой доступности — тогда район не превращается в спальник. Но важно также сохранять связь с городом: удобные выезды, общественный транспорт, пешеходные маршруты. Что касается дорог — здесь девелопер не всемогущ. Мы можем построить дороги внутри квартала, организовать парковки и остановки, но магистрали, развязки — это зона ответственности государства.

Алексей Бушуев полагает, что комфортная среда предполагает закрытие повседневных потребностей всей семьи внутри микрорайона, но с сохранением удобной транспортной связи с другими частями города. Поэтому для проектов КОТ особенно важны улично-дорожная сеть, продуманные выезды и связь с основными магистралями.

— Внутри района должны быть школы и детские сады, магазины, сервисная инфраструктура, спортивные и детские площадки, места для отдыха и общения, — говорит Павел Мельников. — В перспективе важны и рабочие места, которые позволяют сократить количество ежедневных поездок в другие части города. Но район должен быть встроен в общую транспортную систему, и возможности девелопера здесь ограничены.

— Самодостаточность хорошего крупного проекта сокращает количество вынужденных поездок — за продуктами, в детский сад, на прогулку или тренировку, — но одновременно дает человеку несколько удобных способов попасть в другие части города, — говорит Маргарита Федорова. — Поэтому транспортная модель большого проекта должна формироваться сразу на двух уровнях. Первый — связи внутри территории: пешеходные, велосипедные маршруты, безопасные улицы, четкая организация автомобильного движения. Второй — интеграция во внешнюю сеть.

По мнению Оксаны Пономаренко, самодостаточность создается за счет того, что у жителей есть выбор. Район должен предлагать разные сценарии жизни.

Для трудоспособного населения важны рабочие места. Идеально, если 20–30% жителей смогут работать, не покидая района. Не менее важна и культурная жизнь: общественные пространства, места для отдыха, мастерские и студии. Они создают социальный капитал, который удерживает людей внутри.

Строительство заканчивается, а жизнь территории только начинается. Как подчеркнул Максим Жабин, здесь чаще всего рвется связь между тем, кто придумал район, и тем, кто в нём будет работать дальше.

— За качество среды после завершения строительства отвечают сразу несколько сторон, — говорит он. — Управляющая компания — за техническое состояние и порядок внутри проекта. Город — за содержание переданных ему объектов и дорог. Жители — за то, как территория живет день за днём. Хороший результат получается, когда стороны видят один горизонт: город понимает, сколько жителей появится и когда, а девелопер понимает, на какую внешнюю инфраструктуру можно рассчитывать.

Сергей Софронов уточнил, что в проектах с дорогим квадратным метром есть понятие авторского надзора, когда в течение нескольких лет после запуска ландшафтные дизайнеры следят за благоустройством, обновляя посадочный материал, ухаживают за ним. Как правило, далее на стороне УК формируется функция поддержания.

— Концепция живёт до тех пор, пока есть те, кому она важна, — считает Максим Тютюнник. — Мы как девелопер не исчезаем после последней очереди, но ключевую роль играет сообщество: если жителям не всё равно, как выглядит их двор и работает инфраструктура, — среда сохраняется и развивается. Мы даём основу, а дышит район уже сам.

— Через несколько лет, после полного заселения жилых корпусов и освоения коммерческих площадей становится видно, насколько хорошо «работает» выбранная концепция, — говорит Николай Дорофеев. — Но, несомненно, именно девелопер закладывает основные принципы развития территории с расчетом на долгую эксплуатацию. За дальнейшее ее сохранение и развитие отвечают и управляющие компании, и собственники, и городские службы.

— После завершения строительства ответственность неизбежно распределяется между несколькими сторонами, — подчеркнула Маргарита Федорова. — Муниципальные социальные и транспортные объекты переходят в систему города, за содержание жилой территории отвечает управляющая компания, коммерческие помещения начинают жить по законам рынка, а сами жители постепенно становятся активными участниками развития района. Задача девелопера — до этого момента создать систему, которая сможет работать без его постоянного ручного управления: архитектурные и дизайн-регламенты, качественное благоустройство, четкие стандарты эксплуатации, управляющую инфраструктуру и места, вокруг которых может формироваться сообщество.

По словам Павла Мельникова, когда последние дома сданы, на первый план выходит эксплуатация и управление уже сформировавшейся средой. За ежедневное качество территории отвечают управляющие компании, в крупных проектах может сохраняться и роль единого оператора, который следит за тем, чтобы территория развивалась в соответствии с первоначальной концепцией. Часть функций постепенно переходит к городу — чаще всего это касается муниципальной инфраструктуры.

— Завершение строительства очереди или всего жилого комплекса не означает выхода девелопера из проекта, — говорит Алексей Бушуев. — Он продолжает принимать решения, также не останавливается и создание инфраструктуры. Фактически у большого проекта «город в городе» несколько жизненных этапов: строительство, заселение и дальнейшее формирование среды.

— Девелоперу принципиально важно еще на стадии проектирования создать основу, которая сможет нормально работать и после завершения строительства, — говорит Владимир Шабанов. — В дальнейшем качество района зависит уже не только от первоначальной концепции девелопера, но и от того, как работают управляющая компания, социальные учреждения, бизнес и как жители используют созданные пространства.

— Большой проект со временем интегрируется в городскую среду, — подытожила Оксана Пономаренко. — Рядом могут появиться новые крупные проекты, которые вместе сформируют район. За сохранение концепции и качество среды отвечает управляющая компания, но немалую роль играют сами жители квартала. Если им дорого место, где они живут, то они будут беречь общедомовое имущество и стараться улучшить окружающую среду.