Квартал контрастов: ажиотаж, спад и адаптация рынка новостроек Петербурга

Традиция устраивать «американские горки» на рынке жилья на этот раз уместилась в пределы трех месяцев.

Январский ажиотаж на фоне ожидания ужесточения семейной ипотеки, резкое февральское охлаждение и попытка стабилизации в марте — рынок на ходу учится жить в новой реальности — с дорогой ипотекой, более осторожным покупателем и растущей ролью альтернативных инструментов — и даже увеличивает продажи.

Городской портал «Фонтанка.ру» и СРО А «Объединение строителей СПб» расспросили ведущих девелоперов региона о взлетах и падениях и о том, какие выводы они сделали из этого.

По итогам I квартала 2026 года в петербургской агломерации заключено 15,3 тыс. сделок с квартирами в новостройках, рассказала Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group). Для сравнения, в I квартале 2025-го было 14,1 тыс.

— Доля Setl Group в структуре спроса по Петербургу и Ленобласти составила 23%, — говорит она. — Первый квартал прошел даже лучше наших ожиданий. А во второй мы смотрим уже с позитивным настроем. Важный сигнал — количество обращений не упало, а выросло примерно на 10% по сравнению с первым кварталом 2025 года. Конверсия в феврале–марте оказалась выше, чем в январе, что говорит о формировании отложенного спроса, который конвертируется в сделки весной-летом этого года.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI отмечает, что рынок реагировал на изменения в правилах выдачи семейной ипотеки — и коснулось это, в первую очередь, рынка массового жилья. Так, в марте 2026 г. на рынке Петербурга было заключено 2,15 тыс. сделок на 83 тыс. кв. метров — на 15% меньше, чем в феврале 2026 г., и на 40% меньше показателей января.

— Однако у разных застройщиков динамика может быть разнонаправленной, — добавил он. — Так, в наших продажах в марте мы зафиксировали, наоборот, прирост по количеству сделок к февралю — на уровне 30%.

На фоне общего снижения спроса поведение покупателей становится более сдержанным и рациональным.

В целом, по словам Дмитрия Фалкина, итоги первых трех месяцев 2026 г. на первичном рынке с точки зрения продаж близки к результатам 2025 г., а за счет активного января, когда новые ограничения семейной ипотеки еще не вступили в силу, даже превосходят прошлогодние показатели первого квартала. Это порядка 8,5 тыс. сделок в январе–марте 2026 г. — на 14% больше, чем год назад.

— По итогам первого квартала 2026 года результаты продаж в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» в целом соответствуют нашим ожиданиям, сформированным в конце прошлого года, — продолжил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», отметив, что внутри квартала динамика носила неравномерный характер. Так, начало года оказалось достаточно активным: в декабре–январе рынок находился в ожидании ужесточения условий по семейной ипотеке, что привело к частичному смещению спроса из будущих периодов.

— В марте ситуация стабилизировалась, и ключевые показатели вернулись к более устойчивому уровню, — объяснил Алексей Бушуев.

— Рынок строящейся недвижимости в конце 2025 года и после февраля 2026 года — это две совершенно разные реальности, — считает Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — После ажиотажа, вызванного предстоящими изменениями в выдаче льготной ипотеки, мы вошли в фазу адаптации к новым условиям. Безусловно, мы были готовы к такому сценарию и прекрасно понимали, что после аномально высоких продаж предыдущих периодов наступит спад. Февраль–март текущего года полностью повторяет сценарий 2024 года, когда с рынка «ушла» ипотека с господдержкой.

— Группа компаний «КВС» завершила первый квартал с выполнением всех плановых показателей по продажам, — подтвердила Анжелика Альшаева, коммерческий директор ГК «КВС», — январь у нас был достаточно успешный. Февраль, конечно, протекал сложнее — вступили в силу новые правила по семейной ипотеке, и увеличился срок принятия решений клиентами. Но март мы отработали очень достойно: все плановые показатели выполнены.

Если говорить о рынке в целом, то, по ее словам, первый квартал оказался непростым, но его итоги были предсказуемы.

— Руководство ГК «КВС» изначально планировало 2026 год с учетом высокой ключевой ставки и трансформации ипотечных программ, поэтому текущая динамика не стала для нас неожиданностью, — подчеркнула Анжелика Альшаева. — По продажам квартал соответствует нашим прогнозам. Мы заранее скорректировали объемы вывода новых очередей и темпы строительства.

— С точки зрения продаж первый квартал был хорошим периодом, — комментирует Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. — Благодаря январскому ажиотажу, связанному с изменением условий семейной ипотеки, мы перевыполнили план на этот период. Хороший задел в начале года был обеспечен именно изменениями льготной ипотеки.

А вот снижение ключевой ставки ЦБ пока практически не повлияло на рынок и поведение покупателей, так как рыночная ипотека все еще остается дорогим инструментом, отметила она. Оживление в гражданском секторе экономики и вызванное этим повышение активности покупателей также еще незаметно.

— По итогам первого квартала 2026 года зафиксировано снижение объема продаж на рынке недвижимости на 20% относительно аналогичного периода 2025 года, — комментирует начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова. — В январе наблюдался повышенный спрос, обусловленный стремлением покупателей получить одобрение по программе семейной ипотеки на прежних условиях. В феврале же было отмечено существенное снижение активности, которое частично компенсировалось умеренным ростом в марте. Изменение условий семейной ипотеки, ужесточение условий одобрений кредитов, усиление налоговой нагрузки — эти факторы сказались на объемах продаж рынка недвижимости.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает, что рынок недвижимости в первом квартале 2026 года окончательно зафиксировал смену эпох.

— Прямая линейная статистика здесь будет обманчива, — пояснила она. — Январь 2026 года был ажиотажным на фоне ожидания изменений в семейной ипотеке, тогда как год назад неопределенность с льготными программами и комиссионным вознаграждением банкам давила на рынок совершенно по-другому. Главный же сдвиг виден в структуре спроса — произошло четкое разделение между Петербургом и Ленинградской областью. Это больше не один рынок, а две разные реальности с разными покупателями и разной экономикой.

— Разрыв бюджетов с Петербургом увеличился до 5 млн рублей против 4 млн годом ранее, — отмечает Мария Орлова. — Однако стоит отметить, что по итогам марта стоимость «квадрата» в области снизилась на 7%, что говорит о гибкости застройщиков и распространении скидочных инструментов, но рост год к году все равно составил 11%.

Перемены в программе семейной ипотеки привели к тому, что по итогам I квартала застройщики зафиксировали заметные изменения в структуре сделок.

Алексей Бушуев говорит, что, прежде всего, это рост доли рыночной ипотеки.

— Если в январе–марте 2025 года ее доля составляла менее 1%, а в четвертом квартале — около 4%, то в первом квартале 2026 года показатель вырос до 15%, достигнув 18% в марте, — отметил он. — Это существенная динамика, которая, по нашей оценке, в наших проектах может превышать среднерыночные значения в сегменте массового жилья.

По его словам, во многом это связано с тем, что «Юнтолово» и «Кронфорт. Центральный» находятся в высокой степени готовности.

— На таких этапах покупатели чаще готовы использовать рыночную ипотеку даже при высоких ставках — как правило, речь идет о кредитах с относительно небольшой суммой и значительным первоначальным взносом, — пояснил Алексей Бушуев. — Для проектов на ранних стадиях строительства рыночная ипотека остается менее доступным инструментом, и спрос здесь по-прежнему чувствителен к динамике ставок.

Семейная ипотека сохраняет статус ключевого драйвера спроса: по итогам квартала ее доля в проектах достигла около 70%. Доля рассрочки в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» традиционно невысокая — около 3%. Кроме того, в компании отметили рост доли сделок со 100% оплатой как по сравнению с I кварталом прошлого года, так и относительно IV квартала 2025 года.

О росте доли ипотеки говорит и Ольга Кобякова:

— В первом квартале 2026 года доля ипотечных сделок в «Петербургской Недвижимости» составила 63%, тогда как в начале 2025 года ипотека была на уровне 20-30%, и значительная часть сделок приходилась на рассрочки, — рассказала она.

По ее словам, после вступления в силу ограничений по семейной ипотеке заметно вырос спрос на индивидуальные ипотечные программы — их доля за квартал увеличилась с 10-20% до 40-50%.

А вот Дмитрий Фалкин, напротив, видит снижение доли ипотеки, начиная с февраля.

— В марте–апреле она остается на уровне 43-47%, для сравнения, в декабре и январе она достигала 65-68%, — говорит он. — Со снижением ключевой ставки стала чаще встречаться рыночная ипотека, но пока это скорее редкость: ее берут на небольшие суммы или короткие сроки.

Если говорить в целом про рынок, то, по словам Натальи Кукушкиной, структура сделок отличается от застройщика к застройщику в зависимости от товарного запаса и класса проектов.

— Чем дороже объекты и чем они позже сдаются, тем выше будет процент рассрочек, — объяснила она. — У нас доля этого инструмента практически равна нулю. Основная масса сделок в нашем случае приходится на ипотеку.

Мария Орлова рассказала, что после ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года доля ипотеки по жилью в структуре продаж Группы «А101» по итогам марта находится в среднем около 65%.

— Ленинградская область повторяет этот тренд: в марте здесь с ипотекой прошло 59% сделок, однако этот показатель остается традиционно выше петербургских 47%, — уточнила она. — По итогам квартала доля ипотечных сделок в Ленобласти составила 69%, что на 20% выше, чем в I квартале 2025 года. Иными словами, ажиотаж начала года создал высокую базу и забрал спрос будущих месяцев, но с февраля кредитный рычаг резко ослаб — покупка все чаще осуществляется с помощью рассрочки от застройщика.

Ольга Ульянова видит рост доли сделок в рассрочку в общем объеме, но показатель пока не носит критического характера.

— Дополнительным стимулом для выхода клиентов на рынок недвижимости стало снижение ставок по депозитам, — комментирует она. — В результате наиболее выгодные условия сейчас предлагаются покупателям, готовым внести единовременную оплату при приобретении квартиры.

— Структура сделок действительно изменилась, — говорит Анжелика Альшаева. — Доля ипотеки сократилась и в текущем месяце составляет около 40%, при том что комфортным для нас уровнем является показатель не ниже 60%. Существенно выросла доля рассрочек и сделок по программам «Квартира в зачёт» и «Квартира в зачёт с выкупом». Доля полной оплаты сохраняется на уровне 10%.

Параллельно «КВС» продолжает активно работать с банками над созданием совместных программ, внедрением субсидированных ставок и адаптацией условий семейной ипотеки под запросы клиентов.

— В частности, мы с банком-партнёром запустили специальную комбо-ипотечную программу для семей с детьми — для них доступна субсидированная ставка всего 2% годовых! — рассказала Анжелика Альшаева. — Определяющим фактором квартала по-прежнему остается ипотека. Адаптация к новым правилам по семейной ипотеке привела к заметному снижению количества сделок по этому инструменту. Стандартные программы при текущем уровне ставок остаются дорогим продуктом даже с учетом субсидирования и траншевых схем. Помимо этого, покупатели стали дольше принимать решения, тщательно сравнивая цены и условия. В этой ситуации застройщику важно предлагать альтернативные механизмы.

— Сегодня рынок держится преимущественно на покупателях с собственными средствами и программах рассрочек, на которые приходится до 50% от всех сделок, — считает Надежда Ильина. — Доля же рыночной ипотеки в общей структуре ипотечных сделок пока не превышает 15%.

По ее словам, февраль–март полностью повторили тенденции 2024 года, когда с рынка ушли ипотечные программы с господдержкой.

Основным фактором, оказавшим влияние на результаты квартала, по словам Алексея Бушуева, стало общее снижение спроса на рынке недвижимости петербургской агломерации.

— Покупательская способность оставалась ограниченной на фоне высокой ключевой ставки, а дополнительное давление оказали изменения условий семейной ипотеки — по мере ужесточения требований сокращается круг потенциальных заемщиков, — объяснил он. — В этих условиях важным индикатором стало увеличение доли рыночной ипотеки. Этот показатель отражает уровень ставок, при котором инструмент начинает возвращаться в активное использование. По итогам квартала можно говорить о начале этого процесса, хотя до полноценного восстановления еще далеко.

Фактически на рынок постепенно возвращается часть отложенного спроса, отметил Алексей Бушуев — прежде всего за счет сделок с меньшим объемом заемных средств. Этот тренд можно рассматривать как признак адаптации покупателей к текущим условиям.

— В феврале текущего года наблюдалось снижение рыночной активности, что было ожидаемо и соответствовало сложившимся экономическим тенденциям, — продолжила Ольга Ульянова. — Работу скорректировали за счет разработки и внедрения новых программ рассрочек и банковских ипотечных продуктов. В частности, в объектах «Группы ЛСР» в Санкт‑Петербурге появилась выгодная длительная рассрочка без удорожания — до даты начала выдачи ключей. Общий срок рассрочки может достигать почти 3,5 года и на данный момент растягиваться до середины 2029 года.

Перепады спроса — не новость для рынка недвижимости.

— Мы продолжаем придерживаться взвешенной стратегии, — говорит Анжелика Альшаева. — Второй квартал, вероятно, также будет непростым — до тех пор, пока ключевая ставка не снизится до уровней, позволяющих массово использовать стандартную ипотеку.

По ее словам, спрос сохраняет сегментированность: объекты бизнес-класса демонстрируют устойчивость.

— Наши проекты «Б15», «Дом на Курской», «Дубровский», а также новый объект «М36» в Московском районе демонстрируют стабильную динамику продаж, — уточнила она. — В массовом сегменте, особенно в проектах комплексного освоения территорий, покупатель стал более требовательным к цене, что требует от нас максимально выверенных предложений.

Ценовая политика, отметила Анжелика Альшаева, будет зависеть от конкретного проекта и стадии готовности: в ликвидных локациях при устойчивом спросе возможен плавный рост.

— В целом текущая ситуация для нас прогнозируема и управляема. Мы изначально формировали планы с учётом непростых условий на рынке и продолжаем действовать в рамках выбранной стратегии — взвешенно управляя объемами предложения, инструментами продаж и финансовой устойчивостью компании, — резюмировала она.

— Во втором квартале мы ожидаем сохранение давления на спрос, — подтвердил Алексей Бушуев. — Вместе с тем у компании уже сформирован набор инструментов, позволяющих поддерживать покупательскую активность и обеспечивать выполнение плановых показателей. Ключевую роль продолжит играть семейная ипотека, при этом значение рыночной ипотеки будет постепенно расти. Дополнительно мы используем точечные инструменты стимулирования, включая рассрочки.

— «Группа ЛСР» плановыми темпами будет выводить новые очереди в строящихся проектах и активно готовить новые старты, — рассказала о планах Ольга Ульянова. — Для каждого проекта продумываются схемы реализации с учетом конъюнктуры рынка.

— Сейчас рынок не в стадии роста, поэтому новые проекты находятся в зоне риска — их экономику достаточно сложно просчитать, — комментирует Наталья Кукушкина. — В связи с этим наша стратегия вывода новых проектов является сдержанной. При этом мы не прекращаем работу над нашим земельным банком — активно ведется проектирование и получение разрешительной документации по перспективным проектам.

ГК «А101» приняла активное участие в работе с январском всплеском спроса — выводы новых очередей в наших проектах в Лаголово и Всеволожске позволили пополнить витрину как раз перед изменениями в программе семейной ипотеки, рассказала Мария Орлова.

— На конец марта витрина новостроек Ленобласти насчитывала 1,1 млн кв. м — фиксируем снижение на 5% за месяц и на 19% по сравнению с мартом 2025 года, — сообщила она. — Доля Ленобласти в совокупном объеме предложения агломерации сократилась за месяц с 42,5% до 41% именно за счет вымывания ликвидного предложения. Любопытно, что в феврале этого года девелоперы предприняли активный вывод новых объектов, однако в марте процесс не получил продолжения: рынок продолжает «съедать» старую витрину, а новые запуски носят скорее точечный характер.