Квадратный метр без иллюзий: во что теперь вкладываются инвесторы, чтобы не было мучительно больно

Деньги с депозитов в недвижимость пока массово не побежали — но инвесторы уже вышли на низкий старт. Рынок переживает трансформацию: вместо веры в «квадратный метр, который всегда растёт» приходят холодный расчёт, диверсификация активов и борьба за ликвидность.

Участники рынка на круглом столе «Фонтанки» сошлись в главном: в 2026 году недвижимость остаётся рабочим инструментом, но только для тех, кто считает, а не надеется на сверхприбыль.

Снижение ключевой ставки и доходности по банковским вкладам традиционно рассматривается как один из возможных драйверов инвестиционной активности на рынке недвижимости. Однако прямо сейчас прямой и быстрый переток средств из депозитов в «квадратные метры» — скорее миф, чем реальность.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов обращает внимание на то, что сама по себе логика «ставки падают — деньги идут в недвижимость» слишком упрощённая.

— Очень многие полагают, что плавное снижение ставки ЦБ линейно «тащит» за собой перетекание денег в недвижимость, однако это в определенном смысле иллюзия, — считает он. — Значительная часть вкладов размещена на длительные сроки, а кроме того, важен психологический порог: ощутимый всплеск может произойти только в момент, когда ставки по ипотеке и вкладам окажутся в диапазоне 10–12%.

Именно тогда, по мнению эксперта, рынок может пройти точку перелома, после которой интерес к недвижимости станет заметно активнее. Дополнительным фактором может выступить сокращение ввода жилья, что усилит давление на цены и инвестиционную привлекательность сегмента. Отдельно Алексей Белоусов отмечает и существование специфического инвестиционного спроса, который не связан с классической логикой частного инвестора.

— Эта рентная составляющая была, есть и будет всегда, — говорит он, имея в виду капитал, который по разным причинам не может быть размещён в банковской системе и потому традиционно уходит в недвижимость.

Схожую мысль о нелинейности процесса высказывает и операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов.

— Снижение ставки оказывает двойное влияние на рынок: с одной стороны, делает депозиты менее привлекательными, с другой — повышает доступность ипотеки, — полагает он. — Однако сам переток средств остаётся «органическим» и постепенным, без резких скачков, что в целом снижает риски для финансовой системы.

Генеральный директор «Место Смолячково» Илья Ященков видит постепенную трансформацию инвестиционного поведения.

— В период высокой ключевой ставки все прекрасно жили в депозитах, однако по мере ее снижения инвесторы начинают искать альтернативы, — отметил он. — Сегодня рынок предлагает гораздо более широкий выбор, чем раньше: недвижимость — это уже не только жилье, а целый спектр инструментов — от апартаментов до загородного туризма и индустриальных форматов.

Он подчеркивает, что ключевым фактором остаётся способность недвижимости сохранять внутреннюю стоимость и защищать капитал от инфляции, даже если ее ликвидность уступает банковским продуктам.

Тем не менее большинство участников рынка отмечают: пока говорить о массовом выходе средств с депозитов преждевременно.

— На сегодняшний день мы не наблюдаем резкого перетока средств с банковских депозитов в недвижимость, — говорит Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group). — Краткосрочные вклады по-прежнему остаются привлекательными для части населения, особенно в условиях повышенной ключевой ставки. Однако интерес к недвижимости постепенно укрепляется — можно говорить об эффекте отложенного спроса.

По ее словам, массовый выход инвесторов на рынок возможен при дальнейшем снижении ключевой ставки: ориентиром может стать уровень около 13%. Уже сейчас более заметная динамика наблюдается в элитном сегменте, где инвесторы традиционно быстрее принимают решения из-за ограниченного предложения.

Исходя из последних данных Банка России, на 1 января 2026 года объем средств населения в банках превысил 60 трлн рублей, увеличившись на 16,2%, напомнил заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов. Но в поисках альтернативы у инвесторов есть выбор.

— Сегмент классического жилья сегодня не всегда обеспечивает прогнозируемый доход, а у торгово-офисных помещений высокий порог входа, — пояснил он. — В этой ситуации сервисные апартаменты оказываются на «первой линии» интереса: компактный формат юнитов делает их доступными более широкому кругу инвесторов, а модель профессионального управления позволяет рассчитывать на понятную доходность. Поэтому, на мой взгляд, переток части сбережений в этот сегмент вполне логичен.

Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев добавил: недавние всплески активности на рынке были связаны скорее с изменениями условий семейной ипотеки, чем с инвестиционными решениями.

— После вступления новых параметров семейной ипотеки в силу спрос ожидаемо скорректировался, и рынок вернулся к более сдержанной активности. Если бы перераспределение средств с вкладов носило масштабный характер, столь заметного охлаждения не произошло бы, — отметил эксперт.

Скептически оценивает потенциал быстрого перетока и Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО»:

— При ставках по вкладам около 15% инвестору и психологически, и экономически проще зафиксировать понятный доход в банке, — говорит он. — Важно смотреть не только на общий объем вкладов, но и на их структуру: более 90% из них — это суммы до миллиона рублей, которых недостаточно для покупки ликвидной недвижимости в крупных городах.

Поэтому даже в случае снижения ставок, по его мнению, речь пойдет не о массовом спросе, а о более обеспеченных инвесторах, выбирающих конкретные сегменты — от проектов на ранней стадии до объектов с высокой арендной доходностью.

Постепенное, но не массовое изменение поведения инвесторов фиксирует и коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.

— Важно понимать, что депозит — это инструмент краткосрочный, — отметила она. — Инвестор неизбежно столкнется с необходимостью снова искать способ размещения капитала, но уже в других рыночных условиях. А недвижимость остается самым понятным инструментом для непрофессионального инвестора. Альтернатив немного: золото, ценные бумаги или криптовалюта, но в них нужно разбираться. Буквально недавно мы получили заявление на расторжение договора покупки жилья, потому что у клиента просто «сгорели» все деньги на криптовалюте.

Недвижимость требует более внимательного подхода к выбору объекта — в противном случае можно столкнуться с высокой конкуренцией на рынке аренды.

— Если вы купите квартиру в ЖК за КАДом, где 90% предложения — это студии и однокомнатные квартиры, то столкнетесь с проблемами. В таких домах все соседи будут такими же инвесторами, и в итоге вам придется либо демпинговать при сдаче в аренду, либо продавать объект с огромным дисконтом из-за колоссальной конкуренции, — пояснила она.

О точечном возвращении частных инвесторов говорит и Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. По ее словам, речь идет скорее о физических лицах с небольшими суммами, которые выбирают небольшие ликвидные лоты — студии и однокомнатные квартиры — с расчётом на арендный доход.

В свою очередь, генеральный директор ГК «МЕТРЫ» Шагане Багдасарян отмечает более глубокое изменение структуры спроса.

— Инвесторы становятся более рациональными и продуктово ориентированными — и выбирают не просто недвижимость, а конкретные инвестиционные модели с понятной экономикой, сроками и стратегией выхода, — считает она. — В фокусе оказываются компактные лоты, готовые объекты с прогнозируемым доходом и форматы «под ключ» с управлением, а также проекты с потенциалом переоценки стоимости, а не только арендного дохода.

Особенно заметен спрос на объекты редевелопмента в центральных районах — там, где создается добавленная стоимость за счёт трансформации актива, а не только за счет общего роста рынка, добавила Шагане Багдасарян.

О схожем тренде говорит и руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников: 

— Размер ключевой ставки на протяжении последних двух лет — довольно точный маркер инвестиционной активности, — уверен он. — Если в период максимальных ее значений внушительная часть инвесторов предпочитала краткосрочные стратегии в виде размещения средств на банковских депозитах, то после каждого решения ЦБ о снижении ключа в компании стабильно наблюдался всплеск входящих обращений.

Наибольший интерес вызывают сервисные апартаменты и проекты на ранней стадии строительства.

Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов подчёркивает, что в условиях неопределенности именно качественные характеристики проекта становятся решающими: место, стадия строительства, инфраструктура и формат. По его словам, инвестиции на ранней стадии при грамотном выборе могут дать прирост стоимости до 40–50%.

— Камерные комплексы до 300 квартир или апартаментов, как правило, демонстрируют более устойчивый спрос и лучшую динамику цен по сравнению с масштабными жилыми массивами с преобладанием студий и малогабаритных форматов, — отметил он и привел в пример проект «Нигилист» во Фрунзенском районе. Там с момента открытия продаж в ноябре 2025 к началу марта 2026 цены выросли на 15–20% в зависимости от лотов, капитализация за четыре месяца превысила текущую годовую ставку по депозитам.

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых обращает внимание на макроэкономический контекст: снижение ставки стимулирует выход денег из сбережений в реальный сектор.

— Большая волатильность на рынке ценных бумаг и отсутствие доступа к иностранным биржам сокращают круг возможностей, — уточнил он. — Криптовалюта — высокорисковый инструмент, ОФЗ не привлекают выплатами. Поэтому недвижимость остается самой надежной гаванью для инвестиций.

Главный практический вопрос: во что именно сегодня готовы вкладываться инвесторы и какие сегменты недвижимости выглядят наиболее перспективными.

Директор по продажам ГК «ТРЕСТ» Сергей Степанов обращает внимание на то, что выбор инвестора всё чаще строится вокруг места и его будущего потенциала.

— Инвесторы, как правило, выбирают между историческими районами с уже сложившейся застройкой и новыми проектами на границе Петербурга и Ленобласти, где стоимость жилья значительно ниже, — отмечает он.

Ключевым становится не сам формат, а качество среды и перспективы развития территории. В качестве примера эксперт приводит Новоселье.

— Сегодня это наиболее активно развивающаяся локация на границе города, — считает Сергей Степанов. — Инвесторы, которые приезжают туда и своими глазами видят современную среду, готовы вкладывать средства, оценив дальнейший потенциал роста.

Отдельно эксперт подчеркивает интерес к офисной недвижимости.

— Дефицит качественных площадей и устойчивый спрос со стороны бизнеса формируют высокий потенциал роста, а формат продажи помещений «в нарезку» только начинает набирать популярность, — комментирует Сергей Степанов.

В частности, в портфеле ГК «ТРЕСТ» сейчас два больших офисных проекта: бизнес-центр класса А+ на ул. Профессора Попова и офисный кластер у станции метро «Политехническая».

— Сегодня инвесторы выбирают не столько тип недвижимости, сколько ощущение контроля и ясного будущего, — считает Шагане Багдасарян. — В первую очередь спрос концентрируется в ликвидном жилье: небольшие форматы в сильных локациях — их легко продать, легко объяснить, зачем ты их купил. При этом всё большую популярность набирают готовые инвестиционные продукты, так как люди всё меньше хотят просто владеть квадратными метрами — они хотят владеть инвестиционной логикой.

В числе перспективных направлений она выделяет редевелопмент, поскольку там создаётся новая ценность, а не просто сохраняется существующая. В целом же формула спроса сегодня сводится к трём параметрам: ликвидность, прогнозируемость и управляемый рост стоимости, резюмирует Шагане Багдасарян.

Рост интереса к более дорогим сегментам фиксирует Анжелика Альшаева:

— Сегодня мы наблюдаем растущий интерес к жилью бизнес-класса, — говорит она. — Люди покупают его «на перспективу» — для детей или под будущую сдачу и перепродажу. В центре города практически не осталось свободных земельных участков, поэтому центр всегда будет ликвиден.

В коммерческой недвижимости, по ее словам, ситуация более сдержанная: часть инвесторов временно остается в депозитах, а девелоперы часто продают не все помещения. Анжелика Альшаева привела в пример проект «Б15», где коммерческие помещения остались в собственности компании для последующей сдачи в аренду: из них компания планирует самостоятельно формировать качественную инфраструктуру внутри комплекса.

Алексей Бушуев также не выделяет единственного лидера:

— Жилая недвижимость, апартаменты и коммерческие помещения при удачном расположении, продуманной концепции и разумной цене входа способны обеспечивать сопоставимую доходность, — считает он. — Решающими остаются характеристики конкретного проекта: место, ликвидность, качество и перспективы развития территории.

Эксперт подчёркивает поведенческий фактор: большинство частных инвесторов предпочитают работать в понятном для себя сегменте, тогда как более опытные игроки выбирают диверсификацию.

Максим Жабин, напротив, делает акцент на коммерческих форматах:

— Если говорить о сочетании доходности и риска, в первую очередь я бы выделил light industrial, — отметил он. — Такие объекты арендуют компании реального сектора, и при грамотном выборе места доходность здесь заметно выше, чем по классическому жилью.

Второе направление — курортная недвижимость: апартаменты в Сочи, Крыму или Калининградской области, по словам спикера, при хорошей загрузке способны давать двузначную доходность.

— Классическое жилье я рассматриваю скорее как инструмент сохранения капитала, — подчеркнул Максим Жабин, — а земельные участки — это уже поле для профессиональных игроков.

Частные инвесторы по-прежнему тяготеют к жилому сегменту, считает Ольга Кобякова.

— Это более гибкий инструмент с точки зрения покупки: доступны рассрочки, различные ипотечные программы и субсидированные ставки, — пояснила она. — В сегменте апартаментов, например, отсутствуют льготные программы, включая семейную ипотеку, что ограничивает круг потенциальных покупателей.

Кроме того, многие рассматривают инвестицию не только как финансовый инструмент, но и как возможный актив «для своих» — для детей или других членов семьи. Поэтому предпочтение чаще отдается именно жилым форматам, считает она.

Кирилл Сиволобов выделил сервисные апартаменты как один из самых востребованных форматов:

— Они дают гарантированный доход и позволяют выбирать формат и для собственного проживания, — уточнил он. Также эксперт отметил, что привлекательность того или иного объекта с точки зрения инвестиций определяется и скоростью его продажи.

Например, можно приобрести элитную квартиру за 100 млн рублей, и за пару лет она прибавит в цене 20–40% процентов, однако продать ее быстро в случае необходимости может быть затруднительно. А вот сегмент апартаментов с чеком в промежутке 20–30 млн рублей реализовать на вторичном рынке гораздо быстрее и проще, уверен Кирилл Сиволобов.

Михаил Рогатых делает ставку на массовый сегмент:

— Наиболее привлекательны для инвестиций сейчас новостройки на этапах котлована с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, — считает он.

Объясняется это, по словам эксперта, миграцией в крупные города и ограниченным предложением доступного жилья внутри КАД. Он также выделяет офисный сегмент, которого в Петербурге мало, поэтому спрос со стороны арендаторов остается высоким. Также привлекателен и ритейл в новых жилых районах:

— Такие помещения как конструктор — они всегда находят арендатора, — добавил Михаил Рогатых. — Мы это видим по интересу к таким лотам в жилых комплексах «Аквилон Рива», «Аквилон РекаПарк» и «Аквилон Верба». В будущем в них разместятся магазины, аптеки, пекарни или пункты выдачи заказов: любое решение фактически гарантирует инвестору постоянный клиентский поток. Скоро появится возможность приобрести помещения ритейла в проектах «ОРО бай Аквилон» в Московском районе Петербурга и «Аквилон Солар» в Шушарах.

Татьяна Халилова соглашается, что для массового инвестора ключевым моментом остаётся простота:

— Эти форматы не требуют глубокой рыночной экспертизы: их можно сдавать в аренду, обеспечивая стабильный денежный поток, либо рассматривать как способ накопления капитала с расчетом на последующую перепродажу, — разъяснила она.

Коммерческая недвижимость уже предполагает иной уровень подготовки: здесь важно разбираться в локации, трафике, качестве арендатора, структуре договора, рисках простоя и специфике конкретного формата — будь то стрит-ритейл, офис или склад.

Земельные участки — еще более сложный инструмент.

— Их привлекательность во многом зависит от градостроительных перспектив, инфраструктурных проектов и изменения статуса земли, — описывает Татьяна Халилова. — Это уже целая стратегия, которая требует профессионального анализа и понимания регуляторной среды.

Илья Ященков делает акцент на туристической недвижимости, объясняя ее рост фундаментальными изменениями спроса:

— Туризм — это растущая отрасль: мы только начали открывать для себя страну. Ключевое преимущество сегмента — дефицит качественного предложения, — объясняет он. — Мы предоставляем места размещения, которых нет, поэтому можем гарантировать высокую заполняемость и стабильную доходность.

Эксперт отмечает охлаждение интереса к ряду коммерческих форматов: рынок light industrial уже во многом насытился, а в стрит-ритейле доходность снижается, тогда как жилая недвижимость остается традиционно ликвидным, но менее доходным инструментом.

— Апартаменты выглядят более привлекательными, поскольку их доходность выше — в среднем 8–10% годовых против 2–3% у классического жилья, — сравнивает Антон Агапов. — Тем более, что это это инвестиция «под ключ» с пассивным доходом, где управлением занимается профессиональный оператор.

Алексей Белоусов резюмировал, что инвестиционный выбор, в конечном счёте, определяется балансом доходности и удобства:

— Инвестор будет вкладываться в те объекты, которые, в его понимании, приносят максимальный доход, — говорит он, отмечая эволюцию рынка апартаментов. — Если раньше это был непонятный инструмент, то сейчас сформировались практики и рынок стал более прозрачным. Это недвижимость, которая сдается и приносит доход без постоянного участия собственника, что делает её особенно привлекательной для тех, кто не готов тратить время на управление активом.

Недвижимость остаётся рабочим инвестиционным инструментом, но ожидания от нее стали заметно более сдержанными, а требования к качеству активов — выше. Но даже в непростые периоды рынок сохраняет потенциал роста.

— Аналитика последних лет показывает, что даже в период стагнации годовой рост стоимости объектов находился в пределах 16%, — говорит Евгений Колесников. Он отмечает, что в отдельных сегментах появляются дополнительные инструменты повышения доходности: например, в апартаментах инвесторы могут воспользоваться программой гарантированного дохода — порядка 600 тыс. рублей за три года.

О важности модели управления говорит и Кирилл Сиволобов:

— Не все апарт-отели предлагают программы гарантированного дохода: такие механизмы, как правило, формируются управляющей компанией, — пояснил он. — Главное преимущество сервисных апартаментов — пассивный характер дохода. Инвестор фактически избавляется от операционных задач: все процессы — от поиска арендаторов до обслуживания — берёт на себя управляющая компания.

Однако общий уровень доходности стал более умеренным.

— Сверхдоходности ушли, но инструмент по-прежнему рабочий при грамотном расчёте, — говорит Татьяна Халилова. — Рост стоимости на этапе строительства сегодня составляет в среднем около 30%, тогда как раньше мог превышать 50%. Арендный поток остается предсказуемым, но требует учёта конкуренции и финансовой модели: важно соотносить ипотечные платежи с доходом, чтобы инвестиция не требовала постоянного субсидирования.

Анжелика Альшаева напрямую связывает доходность с ликвидностью:

— Рассчитывать на доходность можно, но только при избирательном подходе, — говорит она. — Ключевую роль играет уникальность объекта: если вы вложились в проект в центре города, где предложение ограничено дефицитом земли, то актив будет расти в цене, тогда как массовая застройка с типовыми квартирами приводит к конкуренции и снижению реальной доходности.

О схожей трансформации рынка говорит и Алексей Белоусов:

— В рамках проектного финансирования цена жилой недвижимости всё равно растет темпами, опережающими инфляцию, — уверен он. — Сегодня инвестор может рассчитывать на рост 15–20% от начала стройки до завершения, что остаётся рыночным результатом, но уже без прежних скачков.

— Самые ликвидные квартиры — в домах с высоким процентом двух- и трёхкомнатных квартир, — считает Сергей Степанов. — Это лучшее обслуживание, благоустройство, наличие парковочных мест, умеренное количество соседей и в целом единая социальная среда. Такие дома и через 20 лет будут хорошо выглядеть — соответственно, на квартиры в них всегда будет высокий спрос.

Высокую операционную доходность по-прежнему демонстрируют сервисные форматы. Антон Агапов приводит конкретные показатели:

— Средняя загрузка держится на уровне 90%, а RevPAR сети YES вырос на 12%, что позволяет инвесторам рассчитывать на устойчивый арендный поток и стабильный доход, — отметил он. — Этому активно способствует рост количества туристов. По последним данным, Петербург в 2025 году посетили 12,4 млн гостей, что на 7% больше, чем годом ранее.

Максим Жабин призывает к более трезвой оценке:

— Арендная доходность по классическому жилью чаще всего укладывается в 5–7% годовых, а реальная цифра нередко ниже, — уточняет он. — Двузначная доходность возможна, но уже в более сложных сегментах. Так, в курортной недвижимости она может достигать 10–15%, но это плата за риски и вовлеченность.

Он также отмечает изменение ликвидности: продажа объекта теперь занимает 3–6 месяцев, а иногда и дольше, а сама недвижимость перестала быть инструментом быстрых спекуляций.

О смещении акцента с аренды на рост стоимости говорит и Дмитрий Горелов:

Алексей Бушуев оценивает текущую арендную доходность примерно в 5–8% годовых, что уступает депозитам, но в совокупности с ростом стоимости актива может конкурировать с ними на длинной дистанции.

— Недвижимость перестала быть историей про «купил и гарантированно зарабатываешь», — подчеркнула Шагане Багдасарян. — Аренда сегодня — это стабильность, а не рост капитала, тем более что дорожает не всё подряд, а только то, где создается дополнительная ценность. Быстро и выгодно продаются только те объекты, которые изначально покупались с ясной инвестиционной логикой.

По мнению Михаила Рогатых, хотя льготные ставки по ипотеке перегрели рынок, цены все равно будут расти, но скорее в темпе инфляции. Формируется отложенный спрос: многие предпочтут снимать жилье, а значит, и ставки аренды также будут расти быстрее.

— Мы верим в капитализацию нашей недвижимости, но предпочитаем говорить о доходности как о «деньгах на руки», и это 10–12% годовых в рамках консервативной модели, — рассказывает Илья Ященков. — Расчеты изначально занижаются, чтобы избежать завышенных ожиданий.

Ольга Кобякова, в свою очередь, отмечает: ликвидность всё сильнее зависит от развития территории. Например, у проектов рядом с новыми транспортными узлами более высокий потенциал роста цены.

— С точки зрения арендного дохода можно говорить о стабильности спроса: Санкт-Петербург продолжает расти за счет внутренней миграции, — добавила она. — Более высокую доходность может обеспечивать посуточная аренда, так как в высокий сезон предложение квартир в городе ограничено. Дополнительный потенциал связан с ростом туристического потока, в том числе с развитием транспортной инфраструктуры, включая проект ВСМ Москва — Санкт-Петербург.

В 2026 году участники рынка сходятся в том, что риски никуда не исчезли, но стали более комплексными — и требуют от инвестора гораздо большей вовлеченности и расчёта.

— Основные риски — это перенос сроков ввода и понижение параметров проекта во время реализации, — считает Кирилл Сиволобов. — Такое может произойти из-за роста себестоимости строительства, когда застройщик «на ходу» меняет концепцию, снижая класс объекта и общее качество продукта.

Михаил Рогатых также видит риски в недостроях и значительном нарушении сроков строительства.

— Наше преимущество в том, что, в отличие от публичных акционерных обществ, Группа Аквилон не привлекает бридж-кредиты и другие займы для покупки земли, — отметил он. — Мы используем только проектное финансирование, которое гарантирует соблюдение интересов дольщиков.

— Что касается коммерческой недвижимости, то основной риск для инвесторов — это выбор управляющей компании, т. к. не каждая приведет бизнес к высокой доходности, — добавил он.

Эксперт отметил, что не у каждого отельного оператора есть опыт общения с тысячами собственников, поэтому ГК «Место» выбрала УК, которая более 10 лет управляет 3000 номерами.

— Компании, давно представленные на рынке строящейся недвижимости Петербурга, накопили большой опыт работы в сложных экономических условиях, — уверен Евгений Колесников. — Серьезно усовершенствованы и механизмы защиты прав дольщиков. И даже в самые сложные времена недвижимость продолжает дорожать — как минимум, соразмерно инфляции.

Алексей Бушуев также видит риски качества реализации проектов в условиях ограниченного спроса и финансовой устойчивостью девелоперов.

— При выборе объекта важно оценивать не только параметры самого комплекса, но и контекст его развития: перспективы местоположение, темпы строительства, участие города и бизнеса в формировании инфраструктуры, — пояснил он. — Особое значение приобретает репутация застройщика. Период адаптации к новой рыночной реальности усиливает нагрузку на компании, что может отражаться на сроках ввода и финансовой политике.

Ошибочные ожидания инвестора также могут стать серьезным риском.

— Многие все еще заходят с ощущением, что недвижимость по умолчанию растет и «как-нибудь себя окупит», — отметила Шагане Багдасарян. — Но рынок уже не такой. Он стал выборочным. Дорожает не всё подряд, а только то, где есть реальная добавленная стоимость: сильная локация, редевелопмент, дефицит формата или логичная инвестиционная стратегия.

Еще один риск — переоценка доходности от аренды, на которую влияют ставки, расходы, налоги, простои и управление. Третий риск — ликвидность.

— Если он изначально куплен без инвестиционной логики, выход может занять долгое время или потребовать серьёзного дисконта, — говорит она.

Также к рискам, по словам эксперта, можно отнести изменения, которые привносит регулятор, и желание получать пассивный доход, не вникая в ситуацию.

С ней согласился и Максим Жабин, который выделил три блока рисков. В первую очередь, это регуляторные и налоговые риски.

— Реформы затрагивают застройщиков, подрядчиков, агентства, — объяснил он. — Себестоимость растёт, экономика проектов может меняться уже после того, как инвестор вошел в сделку. Возможное ужесточение требований по срокам ввода и ответственности застройщиков делает любую ошибку дороже.

Второй блок связан непосредственно с проектами. Это задержки сроков строительства, зависимость от проектного финансирования, дефицит подрядчиков и материалов, история с мораторием на штрафы и его возможной отменой. Это создаёт угрозу долгостроев, затянутых строек и снижения доверия к отдельным девелоперам, отмечает Максим Жабин.

Третий блок — рыночные и поведенческие риски. Не каждый объект удаётся сдать по тем ставкам, которые инвестор видел в презентации. Не в каждом районе спрос успевает за вводом нового предложения. Плюс эмоциональные решения, когда человек покупает «на ощущениях», потому что место кажется перспективным, но не просчитывает модель денежных потоков.

— Ключевая задача инвестора не в том, чтобы полностью избежать рисков. Важно научиться их внимательно считать и осознанно принимать, — пояснил Максим Жабин.

По словам Татьяны Халиловой, риски связаны не с тем, что цена объекта упадет, а с общей экономической неопределенностью, уровнем платежеспособного спроса и возможной волатильностью арендного рынка.

— Главный риск сегодня — неправильный выбор локации и формата, — уточнила она. — Инвесторам важно учитывать конкурентную среду, объем нового предложения и реальный спрос со стороны арендаторов. Кроме того, необходимо трезво оценивать финансовую модель — особенно если объект приобретается с привлечением заемных средств.

— Сегодня на рынке появляются многоквартирные комплексы, целиком состоящие из студий и «однушек», — подтверждает Сергей Степанов. — Но такие дома сложно назвать благоприятным объектом для долгосрочного инвестирования с точки зрения потенциала роста стоимости. К тому же на момент продажи можно столкнуться с высокой конкуренцией со стороны соседей — и придется сильно уступать в цене.

Он отметил, что в домах ГК «ТРЕСТ» преобладают многокомнатные квартиры. Сейчас найти предложения аренды в них очень трудно, хотя в соседних зданиях таких квартир десятки.

Конкуренцию как основной риск Антон Агапов отмечает и в апарт-сегменте.

— В Петербурге в 2026 году ожидается ввод 6 814 новых лотов, что в 5,5 раза превышает объем прошлого года, — пояснил он. — Инвесторы должны более тщательно выбирать проект: учитывать локацию и, что принципиально важно, опыт и компетенции управляющей компании. В таких условиях операторы с отточенными стандартами и релевантным опытом будут чувствовать себя заметно увереннее.

По словам Ольги Кобяковой, в условиях экономической нестабильности возможны переносы сроков строительства.

— Поэтому важно оценивать финансовую устойчивость компании, ее опыт и портфель реализованных проектов, — добавила эксперт. Она также отмечает, что все объекты Setl Group реализуются в соответствии с планами, а около 30% домов сдают даже раньше плановых сроков.

— Сегодня система эскроу-счетов снимает вопрос сохранности средств, однако главная ошибка инвестора кроется в погоне за неоправданно низкой ценой, — комментирует Анжелика Альшаева. — Если цена у девелопера значительно ниже, чем у конкурентов вокруг, это всегда повод задуматься о причинах.

Опираться можно на статистику и анализ реализованных проектов, используя открытые порталы, такие как ЕРЗ.РФ или ДОМ.РФ, где фиксируются реальные просрочки.

— С точки зрения рисков недостроя появления обманутых дольщиков бояться нечего: банки во всех случаях завершат стройку, потому что им недострои не нужны, — подвел итог Алексей Белоусов.

Что касается сокращения предложения, то сейчас это работает в пользу инвестора, т. к. стимулирует рост цены.

Говоря о практических инструментах инвестирования, участники рынка сходятся в том, что ключевым становится не столько выбор «правильного момента», сколько системный и расчетный подход к самому активу.

— Необходимо взвешенно выбирать застройщика и сам проект: оценивать уровень его закредитованности, темпы строительства и условия покупки, — считает Кирилл Сиволобов, указывая на важный маркер устойчивости: — При стабильной финансовой модели застройщик не будет демпинговать или предлагать длинные беспроцентные рассрочки с низким первоначальным взносом.

Дополнительным ориентиром, по его словам, остается прозрачность: ответственный девелопер публикует планы строительства и регулярно размещает фотоотчёты о ходе работ.

Шагане Багдасарян подчеркивает, что недвижимость — это не единственный способ заработать, но один из самых понятных способов сохранить и приумножить капитал вдолгую. И роль этого актива меняется:

— Сегодня инвесторы зарабатывают деньги в других сферах, а в недвижимость приходят за управляемым ростом и сохранением стоимости, — поясняет она. — Важно относиться к объекту не как к покупке, а как к инвестиционному проекту с логичным ростом и сценарием выхода.

Но рынок в текущем состоянии требует активности, отметила Шагане Багдасарян, так как просто владение больше не дает максимальной доходности: недвижимость должна работать с помощью управления, упаковки и изменения формата.

— Единственная стабильная модель сегодня — это гибкость и диверсификация, — резюмирует эксперт.

Татьяна Халилова делает акцент на классической стратегии:

— Наиболее рациональный подход — покупка объекта с последующей сдачей в аренду: это обеспечивает регулярный денежный поток и снижает зависимость от колебаний цены, — считает она. — В Санкт-Петербурге привлекательным инструментом остаются апартаменты — благодаря устойчивому спросу со стороны туристов и бизнеса. При грамотном выборе объекта и продуманной арендной стратегии недвижимость остается безопасным и предсказуемым инструментом.

Максим Жабин полагает, что рынок переходит к профессиональному инвестированию:

— Рынок уходит от идеи «одной идеальной сделки» к портфельному подходу, — пояснил он. — И важно жестко разделять цели «жить» и «инвестировать» — это разные продукты с разной логикой. Также необходимо диверсифицировать по форматам и географии, не концентрироваться в одном объекте. Считать нужно не объект, а денежный поток — с учётом загрузки, налогов, расходов и стоимости заемных средств.

Также, по его словам, критически важен выбор контрагентов и прозрачная структура сделки — это фундамент доходности.

— Инвестору сегодня нужен не посредник, а партнер с экспертизой и аналитикой, — подвел итог Максим Жабин.

— Инвесторам важно тщательно просчитывать экономику сделки, — подчеркнула Ольга Кобякова значение финансовой модели. — Ипотека остаётся эффективным инструментом, а при снижении ключевой ставки интерес к ней будет расти. Сейчас рынок поддерживают семейная ипотека и рассрочка, которые остаются основными драйверами спроса.

— Главный инструмент инвестора — это тщательный выбор застройщика, жилого комплекса и анализ квартирографии, — добавила Анжелика Альшаева.

Эксперт предупредила, что, покупая однокомнатную квартиру в доме, где 90% таких же лотов, инвестор заранее закладывает высокую конкуренцию. Лучше выбирать семейные жилые комплексы со сбалансированной квартирографией — это обеспечивает стабильный спрос и ликвидность.

Алексей Бушуев также считает базовым инструментом снижения рисков диверсификацию.

— Важно оценивать объект комплексно — локацию, концепцию, цену входа и арендный потенциал, — уточняет он. — Сегодня надёжность проекта зачастую важнее декларируемой доходности.

— В финансовом мире диверсификация — это базовый принцип, и в недвижимости он работает так же, — соглашается Илья Ященков. — Стоит рассматривать не только разные форматы, но и такие инструменты, как закрытые паевые инвестиционные фонды, где инвестор может вложить ровно ту сумму, которой располагает, не привязываясь к стоимости конкретного объекта. Такие фонды проходят дополнительную проверку со стороны банков, что повышает уровень контроля рисков.

Антон Агапов обращает внимание на конкретные решения в сегменте апартаментов:

— Инвесторы всё чаще ориентируются на доходные программы. В проектах YES действуют программы гарантированного дохода с фиксированными выплатами, — рассказал он. — Такой механизм позволяет минимизировать риски и получать стабильный арендный поток, особенно на этапе запуска объекта.

Таким образом, рынок формирует новый стандарт инвестирования: от единичных сделок — к системному управлению портфелем, от пассивного владения — к активной работе, от интуитивных решений — к расчёту и стратегии.