Новый виток соседских войн: хочешь сдать комнату — получи согласие всех собственников коммуналки

Верховный суд издал тревожное определение для всех, кто сдает или арендует комнаты: это можно делать, только получив согласие всех собственников квартиры. «Фонтанка» объясняет, каких случаев это касается и почему это актуально для Петербурга.

В Архангельске разгорелся спор из-за трехкомнатной квартиры в долевой собственности. Кто какими комнатами пользуется, определил суд: Сергею и его дочери он выделил в пользование две комнаты, третью — сестре Сергея Марине и ее дочери Руслане. Сергей с женой и дочерью живет в спорной квартире, две другие собственницы там не живут, но сдают свою комнату в аренду.

Сергея такой расклад не устроил, и он пошел в суд с требованием запретить сдавать третью комнату. Мужчина аргументировал это нарушением права на неприкосновенность личной жизни, а в действиях родственниц увидел попытки принуждения семьи Сергея выкупить доли родственниц по завышенной стоимости.

Нижестоящие суды истцу отказали, и Сергей отправил жалобу в Верховный суд. Коллегия Верховного суда отменила решения трех нижестоящих судов, увидев серьезное нарушение норм права. Дело было отправлено на пересмотр в первую инстанцию.

Главное, что говорится в определении Верховного суда: один совладелец квартиры в долевой собственности не может сдать комнату без согласия остальных совладельцев. Причем даже в тех случаях, когда в квартире определен порядок пользования (то есть кто и какой конкретно комнатой пользуется).

Верховный суд ссылается на ряд федеральных норм. Право сдавать в аренду свою недвижимость или пустить пожить к себе на безвозмездной основе дает часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса.

Статья 209 Гражданского кодекса диктует, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом как угодно, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Что именно можно делать с общедолевой собственностью, прописано в статье 246 Гражданского кодекса. Там прямо говорится: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Для начала, конечно, стоит попробовать договориться и найти компромисс. Например, хорошим тоном у арендаторов и арендодателей сегодня считается совместный подбор и одобрение кандидатов на подселение, установление четких правил поведения в квартире.

Если договориться не удалось, остался единственный путь — пойти в суд. В Гражданском кодексе говорится, что собственник имеет право требовать, чтобы нарушение его прав было устранено (ст. 304 ГрК). Защищать свои права можно в гражданском суде, арбитражном суде и третейском.

В суде можно требовать как устранения нарушения прав, то есть восстановления положения, которое существовало «до», так и превентивного пресечения действий, которые могут создать угрозу нарушения в будущем (ст. 11 Жилищного кодекса).

Согласие других собственников требуется, если речь идет о любой квартире, комнате или нежилом помещении в долевой собственности.

В центре Петербурга распространены квартиры-«студии», переделанные из комнат, — на них правило получить согласие всех собственников на сдачу в аренду тоже распространяется. У таких перепланировок есть список рисков, о которых «Фонтанка» подробно рассказывала: в частности, это повышенная нагрузка на сети, такие перепланировки в большинстве носят незаконный характер, так как не были согласованы. В петербургском Заксобрании периодически поднимают тему, как бороться с такими квартирами-матрешками.

Кроме того, по документам такие «студии» не являются отдельной квартирой или комнатой, а оформляются в долевую собственность. Более того, если это номинальные доли, то формально все собственники могут пользоваться всеми помещениями в квартире. Выделить реальную долю, когда, допустим, одна или несколько комнат закрепляются за конкретным человеком, можно как по соглашению, так и через суд.

А вот выделить долю в натуре в квартире (когда по документам это будут отдельные помещения) на практике крайне затруднительно технически, так как эти помещения должны иметь каждое отдельный вход, санузел и кухню.

Получить согласие всех собственников перед сдачей в аренду комнаты должен и владелец части коммунальной квартиры. В Петербурге существуют огромные коммуналки с десятками комнат. Например, «Фонтанка» рассказывала о бедах и жизни 24-комнатной квартиры на улице Льва Толстого.