Остров превращается… Как новая застройка меняет Василеостровский район

Из четырех исторических центральных районов Петербурга Василеостровский сегодня застраивается активнее всех. Хотя он и занимает небольшую долю в общем предложении новостроек города, сам по себе Васильевский остров — одна из самых востребованных локаций для жизни. Стабильно высокий спрос упирается в ограниченность территории, так что новые проекты здесь появляются либо в рамках редевелопмента, либо на намыве.

Василеостровский район на протяжении 2022–2023 годов стабильно занимает около 8–9% в общем объеме предложения строящегося жилья Петербурга, отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления ценообразования и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

— Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе жителей, — добавил Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест». — Развитие острова — северный и южный намыв, новый пассажирский порт, открытие движения по ЗСД и мосту Бетанкура, появление таких креативных кластеров, как «Эрарта», «Севкабель Порт» — способствовали привлечению девелоперов и покупателей. Предложение здесь соответствует локации — в Василеостровском районе нет жилья экономкласса, а покупателям стали доступны квартиры с панорамными видами на Финский залив.

— Последние годы ведется активное строительство как в исторической части Васильевского острова, так и на намывных территориях, — на них приходится около 52% от всего объема предложения района, — уточняет Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — За первое полугодие в продажу вышли новый объект класса «массмаркет» и новый объект класса «бизнес» общей площадью 19,8 тыс. кв. м.

За последний год число проектов в реализации на Васильевском острове не изменилось — их 24, рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, пояснив, что с сентября 2022 года на рынок вышли два новых проекта, а в двух комплексах продажи, наоборот, завершились.

По ее оценке, доля предложения на территории Васильевского острова сократилась с 6% до 5% в структуре общего предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга и сейчас насчитывает 145,1 тыс. кв. м, или 2649 квартир и апартаментов. Доля апартаментов, как и год назад, составляет 3% от всего рынка первичной недвижимости Васильевского острова.

Больше всего на острове продается недвижимости в классе «комфорт плюс», отметила Татьяна Халилова, за год его доля выросла с 33% до 44%, или с 58,8 до 63,4 тыс. кв. м. Достаточно много здесь жилья и премиального сегмента, но его становится меньше: сейчас в продаже 42,3 тыс. кв. м, тогда как годом ранее было 69,3 тыс. кв. м. Соответственно, доля сократилась с 39% до 29%. Примерно в два раза уменьшилось предложение квартир комфорт-класса: с 35,4 тыс. кв. м до 17,4 тыс. кв. м, а его доля — с 20% до 12%. А вот бизнес-класс, наоборот, подрос с 58,8 тыс. кв. м до 63,4 тыс. кв. м, на него приходится 15%.

Что касается стоимости жилья, то, как рассказала Ольга Трошева, на сентябрь средние цены за квадратный метр в исторической части острова составили 290,3 тыс. рублей в сегменте «массмаркет», 360,4 тыс. руб. в классе «бизнес» и 430,7 тыс. руб. в классе «элита». Что касается цен на намыве, то они значительно ниже, чем на самом острове — «квадрат» в классе «массмаркет» в начале месяца стоил в среднем 236,2 тыс. кв. м, а в бизнес-классе — 308,3 тыс. руб.

Помимо этого, в исторической части Васильевского острова 9% от объема рынка занимают апарт-отели, в то время как на намыве апартаменты не возводятся.

— Сегодня Васильевский остров условно делится на две части: историческую с малоэтажной застройкой, и западную, сформированную путем так называемого намыва, — добавили в пресс-службе «Группы ЛСР». — Именно здесь в настоящее время сосредоточено основное строительство — на берегу Финского залива создаются новые кварталы с современной урбанистикой. Вместе с тем появление точечных проектов внутри старой части острова уже носит эпизодический характер. Учитывая локацию, новые проекты ориентированы преимущественно на сегменты «комфорт +» и бизнес-класс, а стоимость квартир в них составляет порядка 250–300 тыс. за 1 кв. метр.

По словам Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстроя», Васильевский остров традиционно пользуется спросом в силу того, что по расположению он тяготеет к центру города, но при этом предложения жилья не так много, так как территория острова ограничена — эту проблему решают намывом.

В структуре спроса доля Васильевского острова невелика — около 5%, но это определяется, прежде всего, объемом строительства, уточнила пресс-служба «Группы ЛСР». Пока он не может объективно конкурировать с масштабом застройки пригородных районов Петербурга, а также традиционными лидерами последних лет — Приморским и Московским районами. Однако можно сказать, что локация очень перспективная, о чем свидетельствует активность бизнеса здесь.

— В 2022 году в Василеостровском районе в продажу вышло восемь новых объектов, — говорит Ольга Трошева. — Это наиболее застраиваемый среди центральных районов Петербурга, здесь сосредоточены объекты в разных ценовых классах, поэтому в случае, если клиент хочет квартиру в центре, но уложиться в бюджет, Васильевский остров может стать наиболее подходящим вариантом. По итогам первого полугодия 2023 года на территориях острова было реализовано около 1,4 тысячи квартир, что на 26% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот рост обеспечил более активный спрос в исторической части острова, который вырос вдвое относительно первого полугодия прошлого года.

По словам Татьяны Халиловой, с января по август этого года в локации было реализовано 65,4 тыс. кв. м, или 1,4 тыс. лотов (квартир и апартаментов), это 7% от всего объема продаж на первичном рынке города. По сравнению с аналогичным периодом 2022 года продажи выросли на 2% по числу сделок и на 4% по объему квадратных метров.

Наибольшее число сделок на первичном рынке приходится на проекты класса «комфорт плюс», в частности, это 60% от всего числа сделок с квартирами и апартаментами в январе — августе 2023 года. Доля ипотечных сделок по итогам первых 8 месяцев 2023 года составляет 82%, по сравнению с аналогичным периодом 2022 года она выросла на 9%.

— По нашим оценкам, на конец сентября в Василеостровском районе продали около 130 тыс. кв. м строящегося жилья, — говорит Дмитрий Ефремов. — Для сравнения: за весь 2022 год в новостройках Василеостровского района было продано 120 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов текущего года доля района в продажах первичного рынка жилья Санкт-Петербурга превысит 7% (по метражу). В 2022 году Василеостровский район занимал 6%, в 2021-м и 2020-м — 4% и 3% соответственно.

Жилищное строительство на острове развивается за счет редевелопмента и намывных территорий. Как отметил Николай Гражданкин, на намыве преимущественно строят массмаркет — высотные дома, скудная социальная инфраструктура, сложности с транспортной доступностью (на намыв ведут две узкие дороги).

— Историческая часть, естественно, развита лучше, — продолжил он. — Здесь есть и социальные объекты, и торговая инфраструктура развита (вплоть до гипермаркетов). ЗСД решает проблему изоляции острова от города в период разведения мостов. Более того, есть планы по строительству второго съезда с ЗСД. Новые дома здесь появляются на месте бывших производств, которые из-за проблем в логистике (самый дешевый способ доставки у нас — железная дорога, а на остров пути не протянешь), переезжают за КАД. Зон под редевеломент на острове много — в районе Смоленки, набережной Макарова, вдоль 17-й линии и пр.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в исторической части острова 119 тыс. кв. м возводилось в классе «массмаркет», 61,5 тыс. кв. м — в «бизнес-классе» и 86 тыс. кв. м — в классе «элита». В локации «Морской фасад» в стадии строительства находилось 328,5 тыс. кв. м, в классе «массмаркет» и 58,7 тыс. кв. м в проектах высокоценового сегмента.

На намыве у девелоперов есть возможность реализовывать более масштабные проекты с собственной инфраструктурой и большей площадью благоустройства, подчеркнула Татьяна Халилова. Они могут позволить себе построить не только соцобъекты, но и разнообразные общественные пространства и зоны отдыха. Так, на прилегающей к проекту GloraX Premium Василеостровский территории девелопер создаст общественные пространства с променадом, сухим фонтаном и амфитеатром, место будет доступным для всех горожан.

— Проекты в исторической части Васильевского острова более камерные и меньшей этажности за счет более строгих ограничений по высотности, в них меньше возможностей для создания внутренней инфраструктуры, — говорит эксперт. — Отличаются и архитектурные решения — в исторической части фасады зданий должны соответствовать сложившейся окружающей застройке, тогда как на намыве девелоперы могут реализовывать современные проекты.

По мнению Ольги Трошевой, Васильевский остров, как и любая другая активно развивающаяся территория, нуждается в развитой транспортной и социальной инфраструктуре, в благоустройстве и общественных пространствах — это позволит создать комфортную среду для жителей Васильевского острова.

Николай Гражданкин также считает, что на всем Васильевском острове есть нехватка общественных пространств по типу «Севкабель Порта», мест для прогулок, зеленых насаждений.

— Застройка способствовала развитию дорожно-транспортной сети, — продолжает Сергей Степанов. — Так, рядом с Галерной гаванью в следующем году появится новая Шкиперская развязка ЗСД, которая обеспечит удобный выезд автомобилистам с южной части Васильевского острова. Также к 2030 году в пяти минутах от квартала планируется открытие станции метро «Гавань». Развивается и социальная инфраструктура — на Шкиперском, 19 уже идет строительство детского сада на 280 мест и общеобразовательной школы на 825 учащихся.

Татьяна Халилова добавила, что активная застройка Васильевского острова началась после строительства ЗСД, что значительно улучшило транспортную доступность этого района Петербурга. Также в последнее время интерес к Васильевскому острову возрос за счет появления и развития новых точек притяжения — «Эрарта», «Севкабель Порт», культурный квартал «Брусницын», Василеостровский рынок. По ее словам, застройщики постепенно обеспечивают локацию социальной инфраструктурой и дорогами, но для дальнейшего развития необходимо также создание торговых объектов и мест досуга, прогулочных зон и парков.

— Сейчас к строителям предъявляют строгие требования по обеспечению новых проектов инфраструктурой, — продолжила она, — почти во всех новых ЖК есть детские сады, во многих появляются школы и кабинеты врача. Кроме того, девелоперы предусматривают в жилых комплексах прогулочные зоны, часто их внутренняя территория представляет собой двор-сад, где можно гулять с детьми, заниматься спортом и отдыхать, не выходя за пределы ЖК. Намывные территории же оснащают не только базовой социальной инфраструктурой, но и дорогами, парками, медицинскими учреждениями, а также местами для отдыха и досуга. Так, в проекте GloraX Premium Василеостровский предусмотрен гастрономический кластер с ресторанами высокой кухни, фитнес-клуб, кинотеатр, комьюнити центр, а в GloraX Василеостровский появится своя школа со спортивным кластером.

— Долгое время проекты на намывных территориях ввиду разного рода особенностей были лишены необходимой инфраструктуры — дома строились без учета сложной транспортной обстановки и в отрыве от социальных объектов, — дополнили в пресс-службе «Группы ЛСР». Сегодня ситуация выправляется — проекты девелоперов, которые сейчас застраивают участки в западной части, обязательно включают детские сады, школы и поликлиники. Так, в составе жилого комплекса «Морская набережная», первую очередь которого уже ввели в эксплуатацию, этим летом сдали детский сад на 320 мест, а в конце сентября мы приступили строительству первой в микрорайоне поликлиники на 800 посещений в день. Что касается транспорта, в планах города — новая развязка ЗСД и запуск станции метро «Морской фасад» поблизости.

Новый виток развития территории района ожидается в перспективе на намыве, прогнозирует Ольга Трошева. К 2034 году там будет еще 143 гектара земли, почти 1 млн кв. м недвижимости, включая 700 тыс. кв. м жилья.

— Кроме того, в исторической части Васильевского острова остается потенциал развития путем редевелопмента промышленных предприятий и реконструкции ряда объектов, — добавила она. — Так, например, на сегодняшний день в разработке находятся участки бывших заводов «Кожа», «Электроаппарат», «Вперед», территория ВНИИ радиоаппаратуры и другие. В целом на месте бывших промзон Васильевского острова появляются не только новые жилые комплексы, но и новые культурно-общественные пространства, которые становятся зонами притяжения.

— Площадь промышленных территорий на Васильевском острове, для которых потенциально возможен редевелопмент, оценивается как минимум в 1,5 млн кв. м, — отмечает Татьяна Халилова. — Преимущественно это территория общественного пространства «Севкабель», где сейчас начинается редевелопмент заводских площадок, а также здание Морского вокзала. Перспективной локацией является Гавань и участок между Галерной гаванью и ЗСД. В ближайшее время появится новый жилой комплекс на территории бывшего эскалаторного завода имени Котлякова. Кроме того, планируется застройка северо-западной части намыва.

Продолжается локальное строительство и в исторической части — так, «Строительный трест» получил в сентябре разрешение на строительство рядом с Галерной гаванью — здесь реализуют проект бизнес-класса.