Самый стабильный сегмент. Что произошло с самым дорогим жильем в Петербурге за полгода

За первое полугодие 2023 года продажи элитного жилья в Петербурге выросли на 16%, а в бизнес-классе — на 30%. Высокий ценовой сегмент считается одним из самых устойчивых на рынке и при этом самым инертным: он не так чувствителен к изменениям, как более дешевое жилье. И хотя турбулентность 2022 года зацепила и его, все участники рынка говорят о восстановлении.

Как прошло первое полугодие для застройщиков и покупателей дорогой недвижимости, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в первом полугодии 2023 года в бизнес-классе продали 93 тыс. кв. м жилья, что на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2022 года. С начала года спрос в этом сегменте постепенно восстанавливается.

Как отметила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по сравнению с 2021–2022 годами существенно увеличилась доля двухкомнатных квартир — с 28% до 35%. Средний бюджет покупки квартиры составил 21 млн рублей, средняя площадь — 67 квадратных метров — как и в 2022 году). При этом снижалась доля трехкомнатных и многокомнатных квартир — с 22% в 2021-м до 15–17% в 2023 году. Таким образом, общая доля квартир с двумя, тремя и более комнатами, то есть семейного формата, в бизнес-классе за последние три года достигла максимальных 52%.

Что касается элитного жилья, то спрос здесь на 16% выше, чем в первом полугодии прошлого года.

— Покупателей интересует готовое жилье, — комментирует Ольга Трошева. — Доля сделок в сданных домах элитного класса достигла 35%, что на 15 процентных пунктов выше, чем было в первом полугодии 2022 года.

Если смотреть на географию проектов, то в бизнес-классе чаще всего покупают квартиры в Выборгском районе — 36%. А в элитном на первом месте остается Петроградский — на него приходится 73% сделок. Второе место с долей 18% у Василеостровского, который в 2022 году впервые вошел в топ по спросу.

По словам Ольги Трошевой, по типам квартир, как и в бизнес-классе, выросла доля «двушек» — на 10 процентов, до 38%. Трехкомнатных квартир стало 28%, а однокомнатных — всего 21%.

Рост спроса на элитное жилье эксперты объясняют особенностями сегмента, в меньшей степени зависящего от ипотеки, чем массовое жилье.

— Ставки по семейной ипотеке и ипотеке с господдержкой изменялись с 1 января 2023 года, поэтому все, кто планировал покупать недвижимость, сделали это в ноябре — декабре 2022-го и тем самым забрали заранее спрос у января — февраля 2023-го, — говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Вот поэтому в Петербурге в начале года практически не продавалось жилье комфорт-класса, а бизнес-класс и элитное жилье остались для покупателей интересны в той же степени. Недавно появилась так называемая комбо-ипотека, при которой можно одну часть ипотеки — до 12 млн рублей — взять с господдержкой под низкий процент, а вторую часть — по обычной ставке. В итоге получается средненькая ставка. Это, конечно, подстегнет людей к покупке жилья бизнес-класса.

Объем предложения в элитном сегменте на начало июля 2023 года составил 260 тыс. кв. м жилья, что сопоставимо с уровнем начала года.

— Основная часть предложения, равно как и спроса, сосредоточена в Петроградском районе — это около 2 тысяч квартир, или 69% от всего предложения, — пояснила Ольга Трошева. — Готовое жилье и на высокой стадии готовности со сдачей в 2023 году занимает в классе 68%, остальное — со сроком сдачи в 2024–2026 годах.

В бизнес-классе предложение пополнялось медленнее, чем в прошлом году: в первом полугодии на рынок бизнес-класса вышло 101 тыс. кв. м, или 1,7 тысячи квартир. Это на 34,5% ниже показателя аналогичного периода 2022-го. При этом нового предложения — практически столько же, сколько было продано за этот же период. В целом в продаже находятся квартиры в 50 ЖК (370 тыс. кв. м). Готовое жилье занимает порядка 20%, еще около 18% сдается в этом году.

Проектов, строго выдерживающих критерии бизнес-класса, сегодня не так много на рынке Санкт-Петербурга. Как отметила вице-президент по продажам и маркетингу Группы «Эталон» Ленария Хасиятуллина, все чаще под этот сегмент маскируются комплексы с довольно «мелкой» квартирографией, базовыми материалами в отделке фасадов и мест общего пользования.

— Настоящий бизнес-класс все же предполагает просторные квартиры с высокими потолками, небольшое количество квартир на этаже, дорогие натуральные материалы в отделке, качественную инженерию, ландшафтный дизайн в благоустройстве придомовой территории, выразительную архитектуру от именитых бюро, — говорит она. — Витрину предложения нашей компании формируют как раз проекты бизнес-класса «Петровская доминанта», Domino, BOTANICA, «Квартал Che» и Wellamo. К примеру, в ЖК «Петровская доминанта» даже средняя площадь квартир составляет 120 кв. м, а максимальная достигает 290 кв. м. Среди «фишек» — панорамное остекление, собственные террасы, виды на 2–3 стороны, не говоря уже о том, что проект расположен на Петровской косе с выдающимися видовыми характеристиками. В ЖК Domino квартирография насчитывает 55 вариантов планировок, здесь нет студий, однокомнатных квартир всего 12%, тогда как доля двухкомнатных квартир — 62%, а их площадь варьируется от 59 до 110 кв. м.

Относительно того, достаточно ли предложения, мнения экспертов разделились. Катерина Соболева считает: на сегодняшний день дефицита на рынке дорогого жилья нет, новые жилые комплексы вводятся в эксплуатацию.

— Может быть, они не очень большие и их не так много появилось за последние полгода, в Петербурге можно по пальцам пересчитать, — говорит она. — Но дефицита всё-таки нет! Так как основная масса потенциальных покупателей — зумеров-миллениалов — не гонится за квадратными метрами, предпочитает маленькие площади. Таких людей больше интересует комьюнити, которое они получат в итоге.

— Дефицит нового предложения есть, — считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — С начала года на рынке появилось всего два новых проекта, включая наш — реконструкции под апартаменты доходного дома М. К. Покотиловой в составе комплекса «Северная корона».

— Учитывая, что это штучный товар, сегмент элитного жилья — наиболее стабильный, небольшой. Кроме того, спрос и предложение здесь на удивление сбалансированы, — говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — У элитного жилья всегда были покупатели, как и компании, которые стремятся специализироваться именно на этом классе. Более дешевые сегменты испытывают трудности в тяжелые экономические времена первыми и наиболее к ним чувствительны. В отличие от масс-сектора, здесь цикл стройки — от решения строить, покупки участка, начала работ — в полтора, а то и в два раза дольше, чем, например, у «стандарта». Поэтому то, что выводится на рынок сейчас, — это решения, принятые несколько лет назад. Учитывая инерционность рынка в целом, в этом сегменте изменения идут гораздо медленнее.

В этом году 35% покупателей элитного жилья выбрали готовые варианты. Как считает Катерина Соболева, доля готового жилья в предложении растет исключительно потому, что эти квадратные метры просто не смогли продать на этапе строительства. Это тенденция последних двух лет связана, в первую очередь, с тем, что ставки по льготной или семейной ипотеке ограничены суммой 12 млн рублей, а жилье бизнес-класса и элитное в Петербурге — в Москве уж тем более — стоит в несколько раз дороже.

— Купить двух-трехкомнатную квартиру на Петровской косе сегодня можно от 30–40 млн рублей, — рассказала она. — Окончательная цена, конечно, будет зависеть от площади квартиры и от вида. Но это совсем не 12 млн рублей! Именно поэтому много квартир стоят непроданными. Рынок немного изменился после того, как появилась ипотека с господдержкой, семейная ипотека и т. д. У IT-ипотеки сумма кредита больше, но количество покупателей с ней в десятки раз меньше, чем с первыми двумя видами.

— Доля готового жилья и квартир на высокой стадии готовности в элитной недвижимости всегда была высокой, — добавил Сергей Софронов. — На текущую структуру предложения серьезное влияние оказал прошлый год, который характеризовался снижением спроса. Из-за этого цикл реализации у заметной части объектов на рынке сдвинулся. Поэтому сейчас доля в готовых домах растет.

В дорогих сегментах ценообразование формирует сам проект — его концепция и локация. Поэтому средние цены зависят от нового предложения, уточнила Ольга Трошева.

— Предполагаем, что до конца года они будут в целом стабильны, но с ростом готовности ряда объектов могут немного увеличиться, — уточнила эксперт. — Средняя цена предложения в элитном сегменте составила 504 тыс. руб. за 1 квадратный метр, прибавив 1% за полгода. Предложение почти не пополнялось, поэтому и цены остались на том же уровне.

— Я не уверена, что цены на элитную недвижимость будут расти, — добавила Катерина Соболева. — Мы видим, что много проектов, которые выходили в начале прошлого года, практически не изменились в цене. Более того, то тут, то там появляются дополнительные скидки. Застройщики даже на готовое жилье дают рассрочки на 3 года, на строящиеся объекты — до 5 лет. Это, безусловно, говорит о том, что продажи идут не очень хорошо.

По словам Сергея Софронова, с начала года цены выросли примерно на 3%, сейчас это около 530–550 тыс. руб. за 1 кв. м. Но разброс довольно большой: от 400 с небольшим тысяч до 2 млн руб. за 1 кв. м. До конца года эксперт не ждет каких-либо резких колебаний цен — если новостной фон будет оставаться стабильным, то же будет и со спросом. Поэтому цены будут постепенно расти.

Особенностью возведения элитного жилья, наряду с долгим циклом, является изрядная маржинальность строительства, подчеркнул Алексей Белоусов. Долгий цикл обусловлен непростым выбором участка, а статус обязывает обеспечивать должное качество — использовать современные технологии и отделочные материалы более высокого уровня, которые сегодня особенно сложно достать. Сюда же относится обязательное присутствие определенных фасадных материалов, инженерии, водоочистки, технологий умного дома и так далее.

— В сегменте есть свой покупатель с деньгами. В элитном жилье доля покупок со стопроцентной оплатой, без ипотеки и первого взноса вдвое-втрое выше, чем в другом секторе. И цены здесь растут теми же темпами, что и по всему рынку, но в пропорции: условно, если обычное жилье подорожает на 50 тыс. за 1 кв. м, то элитное — на 100 тыс.

— В верхнем ценовом сегменте стоимость недвижимости не отличается высокой динамикой изменений, цена на лоты увеличивается по мере роста готовности жилого комплекса, — дополнила Ленария Хасиятуллина. — На изменение цен может повлиять фактор расположения комплекса: если, к примеру, в видовой локации свободных земельных участков под застройку рядом больше нет, то стоимость квартир в таком проекте может расти быстрее, чем в среднем по рынку.

По словам Алексея Белоусова, запрос покупателя элитного жилья, как и все в этом сегменте, тоже отличается стабильностью и за последнее время не изменился. Приоритеты все те же: локация, видовые характеристики, наличие умного дома, балконы, сплошное остекление, большая площадь, все, что связано с шумоизоляцией.

— Меняется разве что количество опций и их распространенность, — поясняет он. — Если 10 лет назад, например, умные счетчики ставили только в квартирах элитных комплексов, теперь закон обязал ставить их в любом классе жилья.

— Надо понимать, что жилье бизнес-класса и элитные квартиры приобретает все-таки не молодежь, — напомнила Катерина Соболева. — Средний возраст такого покупателя 40–45 лет и старше. Такие квартиры берут семейные люди — как такое «родовое гнездо». В планах у них, возможно, встретить там старость и передать по наследству.

— Основной спрос приходится на квартиры площадью до 100 кв. м при сумме сделки до 40 млн руб., — добавил Сергей Софронов. — Как таковая площадь ради площади покупателей не интересует. Чем дороже проект, тем больше он удовлетворяет запрос на эксклюзивность.

Понятно, что элитарность недвижимости определяет локация. По словам Катерины Соболевой, в плане новых территорий у города есть ещё места на Петровской косе: там еще не все освоено — и строительство новых комплексов будет продолжаться. Московский район также перспективен в этом сегменте недвижимости. Набережные, если их освободить от объектов промышленности, тоже лакомый кусочек для строительства элитного жилья.

— Намыв на Васильевском острове для элитного сегмента не подойдёт, а вот для бизнес-класса — почему бы и нет! — продолжила она. — Цены там ниже, чем в исторической части Васильевского острова, поэтому я уверена, что жилье бизнес-класса там будут строить: большие квартиры с высокими окнами и отличными видами. Также уже давно идет речь о переносе морского порта, чтобы сделать на этом месте красивую набережную, своеобразный фасад города. Я думаю, что это перспектива ближайших 10 лет. Конечно, там будет дорогое жильё, потому что скажется близость к центру Петербурга. Ну и виды, конечно! И ещё раз виды.

Для элитной недвижимости в Санкт-Петербурге речь о расширении географии пока не идет, считает Сергей Софронов. По его мнению, есть два направления, которые актуальны и будут оставаться такими еще несколько лет. Это реконструкция и редевелопмент тех участков, где сочетается расположение и возможность проводить такие работы.

— Ограничений немало: например, устройство паркинга будет затруднено при работе с дореволюционными объектами. Но, по большому счету, выбора пока нет, — подытожил эксперт.

— Для элитного класса территории под развитие существенно ограничены, поэтому последние годы активно идет редевелопмент, — говорит Ольга Трошева. — Чаще всего — это историческая часть города, территории Петроградского и Василеостровского районов, есть заявленные проекты и в Центральном и Адмиралтейском. Бизнес-класс развивается на прилегающих территориях к центру — в статусных местах. Также осваиваются площадки бывших предприятий, зоны, тяготеющие к центру, вблизи парков и набережных в таких районах, как Выборгский, Московский, Красногвардейский. Есть проекты и в Центральном.

А вот география проектов бизнес-класса в Петербурге будет расширяться — уже сейчас все больше комплексов появляется в удалении от центра. По словам Ленарии Хасиятуллиной, это обусловлено двумя причинами: во-первых, пятен под застройку в центре города практически не осталось, а во-вторых — появился запрос на проекты класса «бизнес» у жителей так называемых спальных районов.

— Они привыкли к месту, к определенным маршрутам, у них нет желания переводить детей в другую школу и перебираться на другой конец города, но переехать в дом классом выше они бы хотели, — пояснила она. — Объем представленной на рынке недвижимости пока не в полной мере позволяет удовлетворить такой спрос, поэтому новые проекты бизнес-класса будут появляться все дальше от привычных Центрального, Адмиралтейского или Петроградского районов.

Алексей Белоусов отметил два направления развития элитной застройки: первое — это участки в центре, где есть аварийные дома и объекты под расселение. Второе — редевелопмент промышленных территорий вдоль берегов Невы. По его мнению, это самое массовое направление, которое будет попадать и под «элиту», и под «бизнес». Но все относительно.

— Например, предполагалось, что Петровский остров будет элитным, а в итоге там вышел, по сути, средний бизнес-класс, — рассказал эксперт. — Это связано с тем, что требования к «элитности» будущей застройки на стадии приобретения участков были потом нивелированы возможностью и желанием построить больше, нежели это необходимо для элитного класса. Все-таки сегмент предполагает большой участок, много озеленения, парки, арт-объекты. Но тогда сочли более выгодным продавать больше и быстрее, а не меньше и медленнее раза в полтора. Если бы власти города консолидировали там застройщиков элитного жилья, позвали их туда, тогда бы сформировался район. Но такого регуляторного воздействия тогда не было — а может, оно и не нужно: инвесторы и бизнес сами знают, как строить.

По словам эксперта, в плане элитной застройки еще много говорят о намывных территориях в районе Лисьего Носа, но опыт показывает, что в таких местах возникают «явно не элитные кварталы».

Анна Романова, «Фонтанка.ру»