ПоделитьсяПозитивные результаты продаж квартир в январе оказались… декабрьскими, а спрос на жилье в 2023 году уже снизился из-за запрета «околонулевых» ставок по ипотеке, рассказали участники круглого стола «Фонтанки». Многим покупателям кредит по более высокой ставке не потянуть — не проходят по доходам. Тем не менее, Петербургу пока застой на строительном рынке все же не грозит: будучи одним из центров притяжения страны, он по-прежнему привлекает региональных покупателей.
«Американские горки» продаж в прошлом году — когда спрос то взлетал до небес в первом квартале, то сокращался почти до нуля в мае, восстанавливался и вновь обрушился в конце сентября — благодаря своим пикам в начале и конце года все-таки привели к более-менее приличным результатам для застройщиков.
— Первый «гиперактивный» квартал не мог не сказаться на результатах всего года, — вспоминает руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Под конец года активность спроса подстегнули ожидания изменений по льготной ипотеке и ужесточение условий субсидирования ставок.
— Основные планы, намеченные Группой Аквилон на 2022 год, были практически полностью выполнены, — комментирует Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон. — Конечно, как и все участники рынка, мы столкнулись с рядом сложностей, но успешно справились с ними. В конце года компания приобрела два новых участка в городе, в начале 2023 — один в Ленобласти. По всем ведется работа, что наглядно подтверждает уверенное и активное начало года.
Его поддержал и Олег Добродеев, руководитель отдела продаж строительного холдинга «Сенатор». Он сказал, что в 2022 году компания увеличила выручку на 23%. Понятно, что хороших продаж не было бы, если бы не оперативное взаимодействие застройщиков с банками: субсидированные ставки, траншевая ипотека, ипотека в рассрочку, — инструменты изобретались буквально «на лету». И так же оперативно их осуждал Центробанк, накладывая дополнительные ограничения на своих подопечных — банки.
— Поставленный план продаж 2022 года был выполнен — во много благодаря сильному всплеску спроса в первом полугодии, — подтверждает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1». — План по строительству и вводу в прошлом году мы выполнили, также идет и строительство объектов, которые готовятся ко вводу в 2023 году. Уже во втором полугодии мы наблюдали спад покупательской активности. На приемлемом уровне объем продаж удалось поддержать благодаря государственной поддержке, а также новым программам, разрабатываемым совместно с банками.
В 2023 году спрос на жилье пока снижен, добавила она: динамика цена либо нулевая, либо отрицательная в пределах 5%.
— К сожалению, наш регулятор — Центробанк — живет в своей реальности, — сетует Светлана Денисова. — Там считают, что главное — бороться с какими-то ожидаемыми проблемами, поэтому официально сейчас субсидирование возможно в большинстве банков — до 6%. Это приводит к тому, что рынок лишился значительной части аудитории в наших проектах, и уже сказывается на продажах.
Казусы статистики
Официальная статистика за январь, кстати, получилась довольно приличная — если считать по зарегистрированным договорам долевого участия. Но, как объяснила Светлана Денисова, из-за особенности регистрации договоров в электронной форме и переоформления цифровых подписей декабрьские сделки в основном подавались в Росреестр в январе. А в декабре дольщики подписывали договоры «по старым правилам», уезжали на каникулы и возвращались в начале года, т.к. для них это уже было несущественно.
В феврале, по ее словам, ситуация сохраняется: с учетом того, что даже в комфорт-классе без студий и «мелкой нарезки» в декабре было более 90% ипотечных сделок, потеря заёмщиков будет существенная.
— Поскольку существенный объем кредитных ДДУ января подписывался по согласованным в конце 2022 г. условиям, о полноценном влиянии негативного эффекта блокирования Центробанком ипотеки с «околонулевыми» ставками» можно будет судить по итогам первичного рынка февраля, — считает Вячеслав Батаков. — После недавнего дополнительного повышения банками минимальных ставок по субсидированным программам до 4–6% существенно вырос регулярный платеж заемщиков — не исключено, что ряд семей не сможет позволить себе покупку в комфортном соотношении ипотечного взноса к месячному доходу.
По его словам, доля ипотечных сделок по итогам января по региону в целом зафиксирована на уровне 87%. «Показатели нашей компании сопоставимы. При этом ипотечные договоры оформлены преимущественно по субсидированным ставкам», — добавил он.
В Группе Аквилон в среднем по 2022 году доля ипотечных сделок составила около 80%, а в последние месяцы года на фоне предстоящей отмены льготной ипотеки с околонулевыми ставками достигла и вовсе 96%.
— С одной стороны, мы разделяем опасения регуляторов отрасли по поводу перегрева рынка ипотеки. С другой, ипотека — это сегодня самый действенный инструмент решения жилищного вопроса для большинства граждан. И он должен работать. Как? Ответ на этот вопрос нужно совместно найти девелоперам, банкам и контролирующим органам, — комментирует Максим Турта.
Он отметил, что в 2023 году с ростом ставок доля ипотеки начинает снижаться, но незначительно. Какие-либо прогнозы по будущему уровню давать сложно, так как ставки и общие условия меняются практически каждый день.
— В нашей компании в ипотеку продается от 80 до 90% жилья, — сообщила Оксана Понаморенко. — О перегреве рынка ипотеки говорить преждевременно, но здесь мы тоже наблюдаем спад активности. Это связано и с отложенным спросом, так как покупатели с прямыми деньгами почти исчезли, и с трудностью в продаже имеющегося жилья (у нас много клиентов, которые продают имеющуюся недвижимость для оплаты первого взноса). Но потребность в качественном жилье по-прежнему высокая, поэтому мы ожидаем, что в перспективе спрос будет восстанавливаться.
Впрочем, даже то, что ипотека с господдержкой в принципе сохранилась, — уже большое достижение строительного сообщества, отметил Алексей Белоусов, руководитель СРО А «Объединение строителей СПб. — Разговоры об ее отмене начались в сентябре, а решение о продлении было принято только в середине декабря. Сейчас профессиональные объединения стараются убедить финансовый блок в том, что дополнительное ужесточение не пойдет никому на пользу. Также в очередной раз оно представило предложения по поэтапному раскрытию эскроу-счетов.
Интересно, что не только по продажам, но и по количеству введенных в Петербурге квадратных метров статистика, можно сказать, искажает реальную картину.
— Мы видим необычно большие объемы сдачи в эксплуатацию жилья в январе-феврале 2023 года, — говорит Алексей Белоусов. — Это означает, что в прошлом году застройщики готовы были построить больше, но по просьбе нашего строительного блока некоторые проекты сдавались чуть позже.
«Виной» тому план, утвержденный Минстроем несколько лет назад: на 2022 год должно было прийтись 3,5 млн кв. м, на 2023 — всего 2,8 млн кв. м, т.е. на 700 тыс. кв. м меньше, чем в этом году.
— Наверное, если мы сдадим больше, то планы повысят, — отметил Алексей Белоусов. — Но, скорее всего, сдадим мы все-таки больше, тем более, что недавно замминистра строительства Никита Стасишин во время приезда в Петербург говорил с местным строительным блоком о том, чтобы сохранить объем ввода на уровне 3,5 млн кв. м.
— С 2019 года в регионе фиксируется ежегодное сокращение суммарных объемов жилого строительства, при этом доля областной стройки выросла до 31%, — отметил Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development. — За 2022 год в регионе введено в эксплуатацию 7,4 млн кв.м. жилья, что на 9% выше суммарного объема сдачи 2021 года и на 16% — итоговых показателей «докризисного» 2019. Интересно, что доля областных «квадратов» в 2022 году превысила половину объема ввода, составив за 12 месяцев 53%.
По словам Батакова, если смотреть на проектные декларации, то объем ввода в 2023–2024 году сильно упадет. Это связано с более чем осторожной политикой девелоперов в отношении старта новых проектов в предыдущем году.
Финмодели на грани
Застройщики оказались в ситуации, когда все больше покупателей оказываются не способными приобретать квартиры по нынешним ценам и при текущих ипотечных ставках. Снижать же цены не получится: финансовые модели утверждены банком при предоставлении проектного финансирования, да и себестоимость строительства не уменьшается.
— Мы увидели на рынке Петербурга падение на 30% по сравнению с 2021 годом по продажам жилья, но это нормально, так как 2021 год был рекордным, — обобщил ситуацию Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI. — Одновременно мы видим и уменьшение количества новых проектов.
Он отметил, что все-таки в прошлом году не было полной остановки на рынке. Если вспомнить, например, 2008 год, то ситуация с продажами тогда была гораздо хуже.
— Мы понимали, что галопирующий рынок рано или поздно должен был остановиться, — добавил Гущин. — Покупатель есть, но он делает выбор дольше, не спешит, ждет интересных предложений. Мы видим потребительский пессимизм, но сокращение объемов вывода на рынок жилья делает перспективы тех, кто все-таки что-то выводит, более приятными.
Основная доля продаж на рынке Петербурга и Ленобласти приходится на жилье комфорт-класса. Для покупателей в этом сегменте очень важны такие критерии, как размер первоначального взноса и сумма ежемесячного платежа по ипотеке, отметила Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге. По ее словам, сегодня люди относительно легко выплачивают по кредиту от 10 до 40 тыс. рублей в месяц. При этом для 54% покупателей комфортным является первоначальный взнос, не превышающий 500 тыс. рублей, и только каждый четвертый клиент может внести сумму от 500 тысяч до 1 млн рублей. Больше одного миллиона рублей в качестве первоначального взноса может себе позволить очень незначительная часть заемщиков.
— Чтобы сделать жилье хоть немного доступнее, застройщик сам по себе может только уменьшать метраж квартир, делать их еще компактнее и функциональнее, — считает Мария Орлова. — Доля студий и однокомнатных квартир в спросе и сейчас достигает 70–75%, а в текущей ситуации может увеличиться. Даже несмотря на то, что были расширены условия по семейной ипотеке, часть покупателей все равно будет рассматривать в первую очередь малогабаритные квартиры.
Средний метраж квартир в проектах, которые ГК «А101» строит в Ленобласти, составляет 45 кв. м. По словам Марии Орловой, в комфорт-классе существуют примеры квартир меньшей площади — 35–37 кв. м, а доля студий в отдельных проектах превышает 40%. В Москве, отмечает эксперт, есть спрос на квартиры большего метража. Но там доход на семью выше на 37%, а средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве, например, такая же, как в Петербурге — около 245 тыс. рублей.
К слову, цена квадратного метра тоже стала довольно эфемерным показателем: из-за субсидирования процентных ставок цена квартиры увеличивалась, поэтому сейчас эта цифра — скорее результат расчетов аналитиков.
— Но так или иначе, я бы сказала, что цены в Петербурге достигли потолка, — отметила Светлана Денисова. — Люди голосуют рублем за область, несмотря на неудобства с транспортом в пригородах. Впрочем, эти проблемы постепенно решаются, и в том же Мурино, откуда 3 года назад еще было не выбраться, сейчас уже стало значительно комфортнее. Вместе с тем объём предложения на первичном рынке Петербурга сокращается уже несколько лет, да и объекты высокой степени готовности всегда более востребованы на фоне турбулентности. Поэтому наш ЖК «Огни залива», сдающийся в этом году, получает своих покупателей.
Как менялся спрос, хорошо знают девелоперы, у которых в портфеле жилье разного класса и разной стоимости. Например, у строительного холдинга «Сенатор» есть проект комфорт-класса на Октябрьской набережной и элитные апартаменты в Курортном районе.
— В прошлом году благодаря ажиотажному спросу в начале и конце года мы увеличили выручку на 23% и, безусловно, не последнюю роль сыграла ипотека с субсидированной ставкой, — рассказывает Олег Добродеев. — И все было, как на рынке: доля ипотеки доходила до 96% — в основном, по субсидированным ставкам. В январе сделки тоже были, причем, часть из них — это те, кто готов был купить в декабре по ставке 0,1%, но не успел подписать кредитный договор с банком: не хватало времени для записи. И хочу отметить, что ни одна сделка у нас не была отменена.
В начале этого года, по словам Добродеева, интерес к проекту на Октябрьской набережной снизился, но незначительно. В 70% случаях покупатели рассматривают семейную ипотеку, а покупки с субсидированной ставкой стали занимать значительно меньшую долю: при нынешних ставках это выгодно только если действительно жить в квартире 30 лет и все эти годы платить за нее ипотеку. А вот премиальный проект «Морская Ривьера» в Зеленогорске, который пользовался меньшим интересом целевой аудитории в конце года, сейчас активно привлекает покупателей — в первую очередь, из Москвы.
— Это курортное направление, к тому же проект уникальный: располагается на первой линии Финского залива — до воды всего 150 метров. На территории комплекса есть подогреваемый бассейн, теннисный корт, велодорожки, детская площадка и зоны отдыха с уникальными малыми архитектурными формами. Юниты в «Морской Ривьере» по планировке ближе к квартирам, чем к гостиничным номерам. И проект находится на высокой стадии готовности — 84%. С учетом ограничений по отдыху за рубежом люди сейчас ищут достойные варианты внутри страны, — отмечает Олег Добродеев. — Многие рассматривают рекреационные апартаменты как альтернативу дачи, так как не хотят тратить время и силы на содержание загородного дома.
В этом классе ипотека как раз мало кого волнует — чаще всего квартиры приобретаются в рассрочку с незначительным откладыванием второго платежа. Но это характерно больше для элитного жилья. В бизнес-классе, например, даже при чеке в 20–30 млн рублей 40–50% сделок совершалось в ипотеку, отметил Михаил Гущин.
— Замедление динамики запуска способно предотвратить снижение уровня средних цен региона, — отметил Вячеслав Батаков.
Банки рассчитывают на господдержку
В истории с ипотекой — в том числе, льготной и субсидированной — не менее важной стороной, чем застройщик и покупатель, становится банк. Несмотря на некоторое снижение спроса, прошлый год для финансовых учреждений также оказался достаточно успешным.
Например, ВТБ показал второй в истории результат ипотечных продаж как в целом по стране, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 15 тыс. кредитов на 91,5 млрд рублей. Больше цифра была только в 2021 году, рассказала Вера Тучкова, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На конец 2022 года средний чек составил 6,8 млн рублей, увеличившись за год на 30%.
— Основным драйвером были, конечно, льготные программы. По ним выдано около 70 млрд рублей, «ипотека с господдержкой-20202» и «семейная ипотека» заняли в этом объеме примерно равные доли, − отметила Вера Тучкова. — В этом году продление основной госпрограммы, а также модернизация «семейной ипотеки» дают нам уверенность в положительной динамике продаж.
В ВТБ рассчитывают как на уже действующие программы господдержки, так и на новые, которые только будут внедряться. Речь идет о новой молодежной программе, запуска которой ждут от правительства в этом году.
По словам Вячеслава Батакова, средняя ставка первичного кредита к концу года упала более чем в два раза, а срок «растянулся» до 26–27 лет. Рост цен вынудил покупателей выбирать более долгий и безопасный в случае потери дохода срок погашения. Естественно, наибольший спрос был на субсидированные программы.
— В 2022 году максимальным спросом пользовалась семейная ипотека, ипотека с господдержкой, — добавила Оксана Понаморенко. — В конце 2022 — начале 2023 драйвером стала ипотека с субсидированием от застройщика — во многом благодаря возможности получения ипотеки со сниженным ежемесячным платежом. Это архиважно для сегодняшних покупателей.
— Несмотря на то, что рынок в 2022 году показал результаты хуже, чем ожидалось, мы отметили рост продаж ипотечных кредитов — планы выполнены на 114,1%, а по сравнению с 2021 годом мы приросли на 36%, — рассказывает Елена Диоргесова, начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге. — Основной объем выдач мы осуществили за счет сделок на вторичном рынке и за счет новых продуктов банка — «Своя земля», «ИЖС», «Нежилое помещение», «Сельская ипотека». Также значительный рост сделок был и по кредитам под залог имеющейся недвижимости.
Среди позитивных моментов Вера Тучкова отметила индексацию материнского капитала с 1 февраля до 587 тыс. рублей на первого ребенка и до 775 тыс. рублей — на второго, так как его можно использовать в качестве первоначального взноса.
Елена Диоргесова также говорит, что в связи с индексацией средств материнского капитала и действующей господдержке многодетных семей наблюдается рост сделок с использованием этих инструментов. Более того, в Примсоцбанке расширили перечень допустимых к приобретению объектов недвижимости — в частности, добавлена возможность покупки земельного участка. По ее словам, в целом можно говорить о перспективах увеличения количества сделок по приобретению загородной недвижимости — благодаря широкой продуктовой линейке, субсидированным ставкам, а также желанию клиентов жить за городом.
— В 2023 году мы ожидаем рост в кредитовании по этому направлению не менее чем на 10–15%, — подчеркнула Диоргесова. — Мы регулярно расширяем продуктовую линейку, вносим изменения, исходя из потребностей рынка. Например, сумма кредита на покупку земли увеличена до 5 млн рублей, а приобрести участок — как без построек, так и с расположенными на нем строениями — можно без первоначального взноса с учетом денег на его благоустройство. В таком случае максимальная сумма составляет 2 млн рублей.
Она отметила, что хороший отклик и у программы «Сельская ипотека» — благодаря субсидированной ставке в 2,8%.
— Драйверами ипотеки начала этого года станут программы кредитования, которые сокращают размер первоначального взноса или дают возможность его накопить, чтобы купить квартиру здесь и сейчас, а также решают вопрос с высокими ставками, — говорит Ренат Сейфетдинов, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге. — У нас запущена программа отсрочки оплаты первоначального взноса в рамках выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Отсрочка предоставляется на срок от девяноста дней до одного года. Ее можно сочетать и с другими программами — например, субсидирования от застройщиков. На период отсрочки клиент также получает скидку по ставке.
По его словам, ставки по этой программе составляют от 3,99% годовых. На текущий момент все больше и больше застройщиков из ТОП–100 подтверждают участие в программе. Это говорит о том, что рынок активно ищет замену стандартному субсидированию, которое с каждым днем становится все более дорогим для застройщиков и невыгодным для клиентов.
Мечты о 5%
Вера Тучкова говорит, что в целом по России банк ожидает роста спроса на ипотеку на вторичном рынке жилья, и Санкт-Петербург — не исключение. Если в 2022 году в общем объеме продаж ипотеки вторичка заняла здесь лишь 27%, то в этом году доля готовых объектов будет расти.
— Ключевая ставка сохраняется без изменений, поэтому ценовые параметры рыночных программ остаются стабильными, — пояснила она.
Мария Орлова отметила, что предложение Марата Хуснуллина о 5-процентной «народной» ипотеке могло бы вдохнуть жизнь во вторичный рынок, потому что сейчас разница в условиях ипотеки значительная: при средней стоимости трехкомнатной квартиры в 9 млн рублей на первичном рынке ставка 5–6% годовых дает ежемесячный платеж около 43 тыс. рублей, что еще подъемно для покупателей. При ставках же вторичного рынка в 10–11% платеж составит 78 тыс. рублей.
— Заметная часть покупателей квартир на первичном рынке использует для этого средства от продажи старой квартиры, — добавила она. — Так и условия по ипотеке лучше, и доступных вариантов для покупки больше. Улучшение условий покупки вторичного жилья хорошо повлияет и на первичный рынок.
Поэтому спросом пользуется наиболее дешевое жилье.
— На вторичном рынке бьют все рекорды сделки по приобретению комнат, — отметила Елена Диоргесова. — Стоимость таких объектов более доступна для большинства клиентов и позволяет при незначительном размере первоначального взноса приобрести недвижимость. В дальнейшем, при погашении кредита, у клиента появляется возможность продать комнату и, оформив новый ипотечный кредит, приобрести квартиру или дом с землей.
— Вторичка показывает максимальный разброс цен, — говорит Оксана Понаморенко. — Они достаточно снизились за последние месяцы, в некоторых случаях на 15–20%, но все же остаются высокими. Поскольку ипотека на вторичном рынке менее выгодна для покупателей из-за высокой ставки (в диапазоне 10,5–12%) и размера ежемесячного платежа, то программа трейд-ин, которая вполне благополучно работала в 2021 году, практически сдулась в 2022.
Но все же вторичный рынок более гибкий, отмечает Светлана Денисова: он ориентируется не на текущую себестоимость, а на то, что нужно продавцу недвижимости в дальнейшем. Поэтому не редкость, когда снижение цены здесь идет сразу по 150 тыс. рублей, и квартира в итоге продается на 15–20% ниже изначальной стоимости. Застройщик же, по ее словам, такого себе позволить не может.
— Когда вы видите, что снизилась стоимость металлопроката, то не думайте, что это уменьшит стоимость квартиры: возможно, ваш застройщик покупал его на пике цены, — пояснила она. — Так что свободы для маневра у нас почти нет.
Нужно, но не всем
Чтобы привлечь покупателей, строители стараются предложить максимальное число возможных опций: например, к привычной уже отделке вполне можно добавить и меблировку.
— Продажа меблированных новостроек началась с 2019 года, — рассказывает Алексей Шестаков, директор по развитию направления «Комплексная меблировка» Первой мебельной фабрики. — Тогда застройщики неохотно включали новую опцию и предлагали оснащать мебелью только жилье эконом-класса. Но сейчас ситуация изменилась, и этот тренд развивается — в том числе и в премиум сегменте.
По его словам, спрос на готовое жилье «под ключ» растет, повторяя европейский путь: там большинство типовых квартир передаются собственникам уже с мебелью. Таким образом отечественный рынок недвижимости постепенно приближается по уровню сервиса и стандартам к ведущим европейским странам. В первую очередь, опция предназначена для молодых семей, студентов, иногородних новоселов, а также инвесторов, поскольку у них есть необходимость с минимальными временными и материальными издержками подготовить квартиру к проживанию или к сдаче в аренду.
— У нас был такой опыт в первых очередях квартала, и сейчас мы тоже работаем с «Первой мебельной фабрикой», — рассказала Светлана Денисова. — Не могу сказать, что меблировка вызывает большой интерес сейчас. Для нас это, скорее, возможность быть в тренде и не пропустить момент, если спрос будет активно развиваться.
По ее словам, опция больше востребована там, где большое количество инвестиционных сделок с целью последующей сдачи в аренду, где много маленьких квартир, студий.
За 2022 год предложение квартир с меблировкой снизилось. Если раньше их доля составляла в среднем 6–7%, то теперь не более 3,5–4%. Во многом это произошло по объективным причинам. Например, после ухода с российского рынка IKEA многие застройщики приостановили продажу меблированных квартир на несколько месяцев, так как прежние цепочки поставок разорвались, а новые еще не появились, комментирует Мария Орлова.
— Помимо сложностей с поставками мебели и материалов произошло и снижение доли инвестиционных сделок на рынке. Количество клиентов, приобретающих меблированные квартиры для последующей сдачи в аренду, также чуть упало. Естественно, это отразилось на спросе, — пояснила эксперт. — Я сомневаюсь, что в 2023 году ситуация кардинально поменяется и будет существенный прирост инвестиционных сделок. Но к показателям 2021 года с долей меблированных квартир в пределах 5–7% рынок вполне может вернуться.
Олег Добродеев считает, что востребованность квартир, обставленных мебелью, будет расти не только среди тех, кто покупает их для последующей сдачи в аренду, но и среди тех, кто покупает жилье для себя, так как у покупателя будет возможность включить стоимость меблировки в ипотечный платеж, распределив взносы по годам.
И хотя до сих пор люди даже отделку часто не хотят «как у всех», все же спрос на комплексный продукт, по его словам, будет.
Например, в концепции «все включено» планирует реализовать свой новый проект в Шушарах Группа Аквилон.
— В настоящее время с учетом удорожания ипотеки люди выбирают жилье на долгосрочную перспективу и хотят максимально снизить расходы на его обустройство, — пояснил Максим Турта. — Поэтому продукт с отделкой и меблировкой может получить развитие. В новом проекте мы хотим дать своим клиентам возможность выбрать жилье с отделкой, меблировкой и техникой. Клиентам выгодно получить максимально готовый продукт, который может позволить сэкономить не только денежные средства, но и время новосела, избавив его от лишнего стресса.
— Мы видим запросы от крупных застройщиков на возможность кредитования объектов недвижимости с меблировкой. Сейчас для банка это стандартная практика, — подтвердил Ренат Сейфетдинов. — Большой популярностью у инвесторов эта опция пользуется при покупке апартаментов, которые потом отдают в доверительное управление для получения пассивного дохода.
По его словам, люди, которые покупают квартиры для себя или детям, поступающим в вузы в мегаполисах, при переезде думают о комфорте, о возможности переехать сразу в обставленную квартиру.
— Если раньше клиенты были придирчивы в меблировке — например, могли отказаться от кухонного гарнитура из-за цвета столешницы, — то сейчас для них важна возможность быстро переехать, не тратить время на обстановку квартиры/апартаментов, на поиски мебели, — добавил он. — Не стоит забывать и о покупателях из других регионов. Они зачастую испытывают серьезный стресс при приобретении квартиры в другой части страны: ведь помимо сделки с жильем нужно удаленно решать вопрос с покупкой мебели. Поэтому квартиры с меблировкой — отличное решение для таких клиентов. Мы активно сотрудничаем с застройщиками, которые реализуют программы кредитования по приобретению объекта недвижимости с меблировкой. Также в числе наших партнеров застройщики, предлагающие такую опцию, как продажа старой квартиры клиента (программы трейд-ин). Тем самым клиент может не копить, искать средства на первоначальный взнос, а просто отдать застройщику старую квартиру на реализацию и приобрести в ипотеку новую с меблировкой в Санкт-Петербурге — еще и с отсрочкой оплаты первоначального взноса.
Среди тех, кому выгоднее купить полностью готовую квартиру, Алексей Белоусов назвал покупателей из других городов — на них приходится 35% всех сделок по городу. Но и дальние расстояния, по словам Марии Орловой, не останавливают людей: они везут имущество контейнерами. «Надо с этим, конечно, работать, помогать людям расставаться со старой мебелью», — уверена она.
Еще одно препятствие — то, что застройщику сложно управлять качеством не своего продукта, считает Светлана Денисова:
— Нужно понимать, что при передаче квартиры дефекты меблировки могут затормозить процесс. Конечно, рынок стоит на пороге расширения этого предложения, но тут предстоит большая работа, возможно, даже в законодательном ключе: например, чтобы проблемы с мебелью решались отдельно, в рабочем порядке, и не задерживали передачу ключей.
— Необходимо создать механизм, который позволит выстроить сотрудничество между компаниями, — считает Алексей Шестаков. — Поскольку соответствовать требованиям девелоперов по объемам, качеству и срокам смогут только современные производства с отлаженными процессами. Варианты меблировки должны определяться застройщиком, их может быть представлено огромное количество. При этом компании также должны получить свободу при выборе партнера-мебельщика.
Михаил Гущин, в свою очередь, поделился опытом меблировки комплексов апартаментов, где много номеров обставлено одинаковой мебелью.
— Когда берешь сразу много комплектов, то скидка по сравнению с розничной ценой может быть 30–40%, — рассказал он. — То есть покупатель получает мебель дешевле, чем в магазине, вместе с отделкой, и все это подобрано профессиональным дизайнером интерьеров — к которому далеко не каждый обратится, обставляя квартиру комфорт-класса. Я не думаю, что если люди получат хороший продукт, то откажутся от него.
— Девелопер приобретает дополнительное конкурентное преимущество в случае сотрудничества с надежными поставщиками, именитыми дизайнерскими бюро, известными производителями, что позволяет повысить привлекательность проекта в глазах потребителя, — дополнил Алексей Шестаков.
Он напомнил, что не так давно застройщики так же осторожно относились к отделке, опасаясь за качество продукта, но сейчас она есть уже практически везде. Так что и у меблировки перспективы видны.
Регионы помогут
В новом году застройщикам по-прежнему не на что рассчитывать, кроме ипотеки.
— Застройщики, которые найдут совместные с банками решения по снижению ежемесячных платежей и первоначальный взнос по ипотеке, окажутся в выигрыше, — уверена Мария Орлова.
Еще один резерв — это региональные покупатели, на которых сейчас приходится 25–45% сделок у разных компаний.
— ГК «А101» приступает к реализации сразу двух проектов комплексного освоения территорий в Ленобласти, и мы также рассчитываем на региональных клиентов, — отметила Мария Орлова. — Какой будет их доля, покажут первые месяцы продаж.
Светлана Денисова напомнила, что главная задача сейчас — достучаться до финансового блока: он борется с рисками, которые только прогнозируются. А застройщики уже в январе столкнулись с проблемами, которые принесло решение ЦБ.
— Основываться нужно на данных по дефолтам, — считает она, — если они не нарастают, если выданные кредиты не стали проблемными, то почему не дать людям брать долгосрочные кредиты по низким ставкам? Это позволило бы расширить аудиторию. Люди готовы покупать квартиры для себя, жить в них долго, платить по кредитам. Эта нагрузка им по плечу, они способны войти в сделку и стать нашими покупателями. А вот если платеж становится неподъемным, то они просто не смогут взять кредит — банк его не одобрит.
В текущей ситуации же приходится работать с существенно снизившимся спросом. Даже люди с одобренным кредитом не приходят подписывать документы, их поведение сейчас сильно зависит от внешних обстоятельств. И стимулировать рынок можно либо низкими ставками, либо снижением инвестиционной нагрузки на застройщика со стороны государства — это бы позволило уменьшить цены, а значит, и платежи по ипотеке.
Однако позицию регулятора можно понять, считает Олег Добродеев: если человек берет кредит под 0,1% на 30 лет, то ему невыгодно сокращать срок.
— С использованием субсидированной ставки люди существенно переплачивают за квартиру, 20–30% от базовой стоимости, — отмечает он. — Но вряд ли человек, покупая студию или однушку в 25–30 лет, действительно будет жить в ней всю жизнь. ЦБ опасается: если человек будет вынужден ее продать, то полученная сумма попросту не покроет кредит, т.к. в цену «зашита» комиссия за субсидирование.
По мнению Олега Добродеева, государство должно стимулировать спрос, не перекладывая нагрузку на покупателя, а изыскивая собственные внутренние резервы. Особенно это касается больших квартир, где как раз и можно жить 25–30 лет. Это могут быть и субсидии из бюджета, и выдача кредитов по низкой ставке банкам, чтобы для потребителя она составила в итоге 5%.
В любом случае, рынок не остановится и не умрет, считает он. Проще будет тем, у кого камерные проекты, а вот тем, кто занимается комплексным освоением территорий, придется приложить больше усилий, т.к. им нужны большие поступления на эскроу-счета, чтобы обеспечить застройщику комфортную ставку по проектному финансированию.
— Перспективы развития ипотеки зависят от всех участников рынка, — еще раз подчеркнул Максим Турта. — И пока нет четкого понимания, какие программы возможно реализовывать в дальнейшем. Они находятся в разработке. Главное, понятен вектор — повышение ставок. Добавлю, что мы активно работаем с банками-партнерами и своевременно предлагаем покупателям выгодные программы.
Он добавил, что по итогам года скорее всего снижение спроса будет, но незначительное, в пределах 10%. При этом повысится конкуренция — и выигрывать будут те девелоперы, которые предложат максимально качественный и наполненный необходимыми опциями продукт.
— В 2023 году при сохранении текущей геополитической ситуации сохранится среднемесячный темп продаж прошлого года, скорректированный на отсутствие периодов ажиотажного спроса, как было, например, в марте 2022 года, и меньшую доступность субсидированной ипотеки, — прогнозирует Вячеслав Батаков. — В базовом сценарии общий объем сделок региона в 2023 по предварительным расчетам составит около 55 тыс. лотов, что на 15% ниже результатов 2022 г. и на 33% — 2021 г.
По его словам, если будут приняты дополнительные регулирующие меры ЦБ по ограничению минимального порога ставки по стандартной ипотечной госпрограмме на уровне 6% и введут планируемый повышающий коэффициент по всем субсидированным программам застройщиков, то снижение спроса по региону будет более значительно.
— Полагаем, что реальная возможность взять ипотеку под минимальный процент с первым взносом от 15% может не продлиться дальше лета, — предупредил Вячеслав Батаков.
— В условиях, когда ЦБ активно борется с «околонулевыми» ставками, программы господдержки продолжают пользоваться популярностью, спрос на них растет, — добавил Ренат Сейфетдинов. — При этом нужно не забывать, что и банковские программы не стоят на месте: адаптация к условиям рынка сейчас идет практически в режиме «онлайн». Так, Банк Уралсиб по программам «Ипотека для семей с детьми» и «Ипотека с господдержкой» в Петербурге, Ленобласти, Москве и Московской области увеличил суммы кредитования до 14 млн рублей, а ставки по кредиту остались на уровне базовых (6% и 8% годовых, соответственно). И если раньше клиенты с кредитом на сумму 14 млн рублей кредитовались под более высокую ставку или пользовались программами субсидирования, которые очень часто шли с условием удорожания стоимости приобретаемого объекта недвижимости, то теперь им доступны льготные условия госпрограмм. Это важно, т.к. сами девелоперы отмечают резко возросшую стоимость объектов недвижимости за последние несколько лет.
Как отметила Вера Тучкова, банк фиксирует рост активности ипотечных заемщиков: выдачи февраля в Санкт-Петербурге превысили результат января в 1,5 раза и достигли почти 7 млрд рублей. Этому способствуют и условия госпрограмм, и большой выбор объектов недвижимости на рынке, и акции застройщиков. Что касается региональных сделок, они всегда выступали подспорьем — благо банк их может заключать полностью дистанционно, приезжать для этого необязательно. И наряду с Москвой и Краснодаром Санкт-Петербург традиционно входит в топ городов, привлекающих покупателей из других регионов.
— Для кого-то центричность России — это минус, но для застройщиков в Петербурге — это, безусловно, плюс, — согласился Михаил Гущин. — Если бы я работал в каком-то маленьком отдаленном городе, я был бы, конечно, менее оптимистичен. Но Петербург, Москва и Краснодар остаются привлекательными центрами большой страны, что дает нам долгосрочный задел. И в этом, и в последующем году мы увидим интерес со стороны региональных покупателей.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
