Квартиры есть, да не про вашу честь. Рынок жилья в шаге от обвала

Ажиотажный спрос на квартиры и повышение ставки ЦБ привели к тупиковой ситуации на рынке жилья. Теперь граждане хотят покупать, но продавать дорожающие квартиры без помощи банков никто не спешит.

Рынок строительства жилья переживает, по сути, вторую пандемию. Застройщики говорят о росте спроса на квартиры в два раза, несмотря на стремительный рост цен. При этом в Петербурге до 80% сделок совершается с заемными средствами, а сейчас взять ипотеку стало практически невозможно. После вчерашнего повышения ЦБ ключевой ставки с 9,5 до 20% ведущие банки массово приостановили выдачу жилищных кредитов, как обычных, так и льготных, со смешными по сегодняшним меркам ставками.

О приостановке ипотечного кредитования с 1 марта «Фонтанке» сообщили несколько банков. Как рассказали корреспонденту, представившемуся клиентом, в «Альфа-банке» подать заявку в офисе невозможно в принципе, но можно это сделать на сайте:

— Можно подать заявку на сайте, но потребуется длительное время для ее рассмотрения. Сколько конкретно времени пройдет, сказать не можем. Не знаем, какие пороги будут предусмотрены по ставке, потому что полностью зависим от Центробанка. Когда поймем, что не будет резких колебаний ставки, сразу определимся с условиями.

В банках «Тинькофф» и «Открытие» сообщили, что выдача ипотеки временно приостановлена на неопределенный срок.

Несколько оптимистичнее картина ипотечного кредитования выглядит в банке «ВТБ». Как сообщили «Фонтанке» по телефону горячей линии, по льготным программам (новостройки) прием заявок действительно приостановлен с сегодняшнего дня. Но еще можно успеть взять вторичку — действующий процент по ипотеке составит от 15,1%.

В связи с повышением ключевой ставки банк «Санкт-Петербург» также пересмотрел ставки по кредитам. Банк отмечает, что не останавливал кредитование и продолжает принимать в штатном режиме заявки на потребительские кредиты, кредитные карты и ипотеку, отмечая лишь, что сроки их рассмотрения могли быть продлены в связи с переходом на новые ставки. По ипотечным кредитам ставка с 1 марта – 19,1% (и на новостройки, и на вторичное жилье), 19,5% – на покупку земли или загородного дома. Для зарплатных клиентов банка сохраняется скидка в размере 0.5% к вышеуказанным ипотечным программам. Кредитование по льготной ипотеке (семейная и по госпрограмме) возможно теперь под ставку: 6% и 7%, соответственно. Ставки по ранее выданным физлицам кредитам не поменяются, подчеркнули в "Санкт-Петербурге".

В «Раффайзенбанке» «Фонтанке» назвали такие новые ставки по ипотеке: минимальная ставка — 13,09%, максимальная для новостроек — 14,59%, для вторичного жилья — 14,29%. Рефинансирование, в том числе, ипотеки— 13,89–15,19%. Кроме того, назвали ставку по «семейной» ипотеке — 5,19–6%.

Приостановка выдачи ипотек — это ключевой момент для строителей, поскольку большинство продаж совершаются именно с заемными средствами. Да, у девелоперов есть на руках другие инструменты поддержки спроса, такие, как рассрочка, уменьшенный первичный платеж, трейд-ин на квартиры, но ими не удастся по щелчку пальцев заместить долю ипотечных продаж. По оценке генерального директора Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, она достигала в городе до 80%.

«Сейчас они (прочие инструменты поддержания спроса. — Прим. ред.) будут иметь широкое распространение, потому что других инструментов, по большому счету, не остается. 20% — это фактически сдерживающий заградительный барьер, который не позволит привлекать эти деньги, по крайней мере у людей разумных. Вряд ли они будут брать под такие проценты долгосрочный кредит», — рассуждает он.

Ставки по ипотечным кредитам стремительно меняются с середины прошлой недели. Из-за приостановки выдач займов банками на фоне повышения ставки рефинансирования покупатели уже сталкиваются с задержками оформления сделок и другими трудностями.

«С нашей стороны задержек в оформлениях сделок нет. Но имели место случаи отказов банков в одобрении ипотеки без обозначения причин. Прежде всего, это происходило на фоне ожидания решения ЦБ», — сообщил «Фонтанке» Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».

«Банки в конце прошлой недели массово присылали письма с предупреждением о повышении ставки по ипотеке с понедельника до уровня 13–18% (на конец прошлой недели ставка ЦБ 9,5%. — Прим. ред.). Сейчас, после повышения ключевой ставки, ипотека уже стала 19–20%, и ее каждый день пересматривают. Программы семейной ипотеки и с господдержкой тоже временно приостановили. Мы отслеживаем динамику цен на рынке недвижимости и в особенности в нашей локации, смотрим на цены конкурентов и в зависимости от этого принимаем решение о повышении цен на квартиры», — отмечает начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.

«Часть договоров ждут одобрения со стороны банков. В текущих условиях мы предполагаем, что порядка 50% ипотечных договоров в итоге не будут заключены. Основной объем продаж придется на март. Скорее всего, это будут договоры на условиях рассрочки или 100%-ной оплаты. При этом доля сделок с использованием рассрочек будет постепенно сокращаться, поскольку застройщики постараются минимизировать возможные риски», — считает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест».

Пока на рынке сохраняется активный спрос на покупку квартир за наличные, как на первичке, так и на вторичке. Люди, которые перед началом боевых действий на Украине по разным причинам не смогли и уже не смогут перевести накопления в валюту, побежали за недвижимостью. Схема знакомая, отработанная и надежная. Но людей с кешем не так много, иначе не нужны были бы никакие ипотеки, и их количество ограничено. Долго на их деньгах рынок не продержится.

«Объем предложения в наших проектах сокращается с некоторым опережением плана. Но это не ситуация, когда сметают все. Звонков значительно больше, почти вдвое. Бронирований также больше», — оценивает ситуацию Сергей Софронов.

Больше всего клиентов на первичке интересуют малогабаритные недорогие квартиры. «Как следствие, в этом сегменте будет и максимально высокий рост цен в текущем моменте. При этом есть риск приобрести малоликвидный актив по высокой стоимости, но на это внимание обращают не все», — отмечает Софронов.

По его словам, наибольший ажиотаж сейчас формируется вокруг уже сданных проектов или проектов в высокой стадии готовности. Клиентам думается, что они более надежны в сравнении со строящимися или только запускающимися проектами. Хотя последние строятся по выделенному ранее проектному финансированию, в том числе с учетом рисков удорожания стройматериалов.

Строящаяся недвижимость уже прибавила до трети стоимости. «Плановое повышение цен в нашей компании состоится раньше предполагаемого срока. Каким будет этот рост — пока спрогнозировать сложно. Сейчас мы видим, что строящаяся недвижимость подорожала на 20–30%, в некоторых проектах — еще больше. Но это временная ситуация, далее цены будут стагнировать», — прогнозирует Денис Заседателев.

«За последнюю неделю поток обращений от потенциальных покупателей квартир снизился. На это повлияли как высокие ставки по ипотеке, так и подорожание жилья. К примеру, в компании «КВС» на фоне последних событий цены выросли примерно на 10%. Это связано с увеличением себестоимости строительства: предположительно оно составит как минимум 30%. Так, наши поставщики уже подняли цены на бетон, арматуру. При этом с 1 марта «КВС» возобновила продажи после четырехдневного перерыва. Сейчас мы работаем в штатном режиме, и покупатели могут приобретать квартиры. В частности, сегодня у нас прошло несколько ипотечных сделок с клиентами, которые получили одобрения от банков до повышения ставок», — сообщила «Фонтанке» Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».

Масштабы проблемы, с которой столкнулся рынок, сопоставимы с жесточайшим локдауном. Во время пандемии коронавируса строителей поддержало субсидирование ставок государством, что позволило банкам выдавать жилищные кредиты под льготные 6,5%, 2,9%. Застройщики нанизывали на них различные акции, снижали ставку для заемщиков на первый год выплат до 0,01%. Заемщики набрали дешевых кредитов и внесли свой вклад в разгон инфляции. Теперь, после введения санкций в ответ на украинские события, правительство работает над новым антикризисным планом поддержки отрасли.

«В ближайшие дни нами будет утвержден антикризисный план, который должен не допустить обвал рынка. Он включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, ценообразования, поставок стройматериалов», — заявил 1 марта вице-премьер Марат Хуснуллин. Он пообещал, что правительство раскроет подробности в ближайшее время.

«Помогло бы, конечно, государственное участие в ипотеке, как это было в период пандемии. Как все отмечают, это был самый эффективный инструмент, — говорит Алексей Белоусов. — Если вернуться хотя бы к ставкам, которые были более чем неделю назад, в районе 10%, застройщики чувствовали бы себя более уверенно. 20% приведут к сокращению объема продаж и все-таки росту цен, потому что подтягиваются логистика, стройматериалы, все, что связано с их производством и рабочей силой. Несмотря на то что спроса не будет такого, повышение цен все равно неизбежно».

Евгения Горбунова, Денис Лебедев, Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»