Пионеры промзон и окраин. Как застройщики осваивают новые территории

Преображение депрессивных городских территорий Петербурга в последние годы идет чаще всего по одному сценарию: крупный застройщик начинает освоение локации. А затем все остальные девелоперы, убедившись в правильности его выбора и действий, присоединяются, освобождая от промзон соседние участки.

В такой стратегии есть очевидные плюсы как для города и петербуржцев, так и для покупателей жилья. Неприглядные территории обретают новый облик и современную инфраструктуру, а конкуренция между застройщиками ведет к улучшению качества проектов. Какие территории будут осваиваться в перспективе и кто выступает локомотивом, узнавала «Фонтанка».

Когда в Северной столице закончились удобные для строительства жилья свободные участки, сначала девелоперы обратились к крупным «полям» на окраинах — Парнас, Каменка, Новосергиево, Шушары. Затем, когда стало понятно, что хорошо бы иметь в портфеле и объекты в обжитых местах, классом повыше, рассчитанные на другого покупателя, начался масштабный редевелопмент. В рамках этого процесса строится, как правило, более дорогое жилье — как минимум класса «комфорт-плюс» и выше. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас средняя стоимость «квадрата» в «комфорт-плюсе» — 182,3 тыс. рублей, тогда как в обычном комфорт-классе — 152 тыс. рублей.

Есть риски

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), далеко не все застройщики, в особенности те, кто не входит в ТОП-10 крупнейших в Петербурге, готовы выступать пионерами на бывших промтерриториях. Возьмем масштабную промышленную зону, где рядом друг с другом находятся бывшие заводские территории с разными собственниками. У девелопера есть тут чисто маркетинговые риски — не угадать с ценой, прогадать с отложенным спросом и интересом к своему жилью. Ведь по соседству ничего не строится и не продается, поэтому ориентиров нет, а участок на месте завода может быть крупным, рассчитанным на комплексный проект с несколькими очередями на много лет вперед.

«Чаще всего на территорию приходит «якорный» застройщик, вслед за которым развивать локацию начинают другие девелоперы», — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Согласна с этим утверждением и Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». «Если к новым территориям присматривается сначала один застройщик, то другие девелоперы внимательно следят, насколько успешен его проект, — говорит она. — В случае если опыт оказывается удачным, на эту территорию приходят остальные застройщики. Работать в зоне, где уже строят другие участники рынка, это, во-первых, менее рискованно, а во-вторых, менее затратно. Дело в том, что развитие окружающей среды — строительство социальной и дорожной инфраструктуры, наполнение локации рекреационными объектами, решение административных вопросов — все это можно делать вместе».

Впрочем, становясь в один ряд с другими застройщиками, которые возводят свои дома вблизи друг друга, девелопер приобретает не только собратьев, с кем можно скооперироваться по инфраструктуре, но и соперников в борьбе за клиентов. «В условиях жёсткой конкуренции работать, конечно, сложнее, поскольку покупатели выбирают не из одного-двух, а из шести-восьми объектов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы», — подтверждает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС.

Школы — быстрее, инфраструктура — лучше

А вот для покупателя несколько проектов рядом — очевидный бонус. «Конкуренция — это всегда плюс для развития локации, — говорит Ян Фельдман. — Она быстрее становится известной и популярной, новостройки востребованы, и на квартиры формируется стабильный спрос. Привлечением покупателей и созданием имиджа территории занимается не один застройщик, а сразу несколько. За счет синергетического эффекта темпы освоения и создания комфортной среды — строительство детских садов, школ, спортивных объектов, коммерческой инфраструктуры — в новом микрорайоне увеличиваются в разы».

Ольга Ульянова добавляет, что покупателям более комфортно жить в развивающемся районе, где будет новая, современная инфраструктура. Причем не только в их комплексе, но и по соседству.

По сценарию, когда первым приходит «локомотив», а позже — остальные, в городе развивался целый ряд локаций. На Лиговском проспекте пионером выступил Glorax Development с проектом «Ligovsky Сity. Первый квартал», а затем появился и «Ligovsky Сity. Второй квартал». Эстафету подхватил «Эталон» с его «Кварталом Che», а продолжил Setl Group с жилым комплексом «Автограф». Аналитики говорят, что поначалу локация казалась спорной из-за окружения, в частности из-за железной дороги. Но высокий спрос на жилье в этом месте показал, что это ничуть не смущает покупателей. А сами проекты, обладая интересной архитектурой и предполагающие наличие современной инфраструктуры во встроенных помещениях, также способствуют развитию этой территории. В перспективе, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в окружении появятся и другие жилые комплексы.

Подобным образом развивалась и территория бывшего мясоперерабатывающего завода «Самсон» на Московском шоссе. Здесь с комплексом «Сириус», когда тут не было ни дорог, ничего вокруг, стартовал «Лидер Групп». Затем на территорию пришел крупный региональный застройщик «Аквилон» с проектом FOR YOU, потом подтянулись и другие девелоперы. Аналитики говорят, что и далее эта зона будет развиваться.

Наталья Кукушкина приводит в пример локацию Черной речки, где девелопер возводит одноименный жилой комплекс. «Здесь в последнее время формируется кластер дорогой недвижимости, — уверена эксперт. — А когда мы только пришли в эту локацию в 2018 году, многие покупатели и некоторые профессиональные участники рынка относились к ней с сомнением — отпугивало количество промышленных территорий. Сегодня для всех очевидно, что глобально у этой зоны есть огромный потенциал для роста, это наглядно подтверждается качеством строящихся объектов и ростом цен». Сейчас, кроме ЦДС, здесь строится Rivier Noir от ЛСР, Domino от «Эталона», «Белый остров» от «Базис-СПб», готовится к развитию еще ряд территорий на набережной Черной речки и на Белоостровской улице.

Застройщики из ТОП-10 могут позволить себе и единолично развивать большую промышленную зону. «Бывают случаи, когда крупный девелопер работает в масштабной локации один, как это делает Setl Group на территории завода «Светлана» или ГК «ПИК», купившая землю завода «Климов», — приводит примеры Ян Фельдман. — Для этого у компаний есть соответствующие компетенции и ресурсы».

Перспективы юга, востока и прочие

Между тем на территории непосредственно Северной столицы, особенно в понятных и популярных с точки зрения дальнейшего проживания местах, «удобных» для застройщиков проектов уже почти не осталось. Любой масштабный редевелопмент подразумевает ряд сложностей, в том числе и наличие обременений в виде объектов культурного наследия, и большой объем необходимой социальной инфраструктуры, и риск несогласования проекта у городской администрации.

Ян Фельдман рассказывает, что есть перспективные участки для застройки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах. Здесь расположено много промышленных предприятий, которые требуют преобразования. Для точечной застройки подойдет земля в центре и Московском районе.

Впрочем, точечно будут осваиваться участки на месте небольших предприятий практически во всех районах города, не только в Московском. Если же говорить о более крупных территориях, то, по словам Ольги Трошевой, в ближайшее время развитие ждет локацию в районе пр. Обуховской Обороны — ул. Седова, где расположены такие крупные предприятия, как «Октябрьский электровагоноремонтный завод», «Невский завод» и многие другие производства. В локации Ржевка-Пороховые представлены два перспективных проекта компании УК «Теорема» — на ул. Химиков и на Капсюльном шоссе, на землях завода «Пластполимер». Развиваться будет и территория неподалеку от жилого комплекса «Зеленый квартал» от Setl Group — здесь компания «КВС» представила проект «Югтаун», а также в перспективе начнется освоение в рамках масштабного проекта «Город цветов».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»