Зато своя. Малогабаритные форматы квартир – на пике популярности

Больше 70% покупок в новостройках Петербурга и пригородной зоны в 2019 году пришлось на малогабаритные студии и однушки. В Ленобласти для новых проектов появление квартир меньше 30 кв. м ограничили. Но пока спрос четко отражает уровень достатка новоселов.

Аналитики прогнозируют популярность евроформатов, эргономичных планировок и отвечающих семейному запросу двух- и трехкомнатных квартир. Но пока покупательская способность не растет, и у студий, и у скромных однушек вполне еще светлое будущее.

По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", за 8 месяцев 2019 года совокупная доля студий и однокомнатных квартир в структуре спроса на первичном рынке города составила 72%. Прирост относительно двух предыдущих лет и рост популярности студий (32,4% в 2019 году против 24,5% в 2017-м), связывают с перераспределением спроса с однушек и квартир с большей комнатностью. При этом средняя площадь жилья этого формата в спросе в 2017-2019 стабильна – для студий это 25-26 кв. м, для однушек – 38-39. В пригородной зоне Ленобласти доля студий и однушек – 76%, причем средняя площадь студий меньше, чем в Петербурге – 24,5 квадрата.

Почему покупают студии

Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что малогабарит продолжат покупать и дальше, т. к. роста покупательской способности не наблюдается. Чаще всего маленькую квартиру покупают в качестве первого жилья, улучшая свои жилищные условия — например, перебираясь из коммуналки или ветхого дома, переезжая из другого города с ограниченными финансами.

Планировочным разнообразием, конечно, ни студии, ни однушки не отличаются — площадь не позволяет. У первых, в принципе, всего два варианта: вытянутые в длину и «широкие», приближенные по форме к квадрату (как правило, с двумя окнами).

Среди однокомнатных квартир все популярнее евроформат, поэтому примерно треть их на рынке — это на самом деле евродвушки (в комфорте эта доля составляет 35%, в экономе- 20%). Именно так чаще всего позиционируется квартира, состоящая из одной спальни и широкой кухни-гостиной. Без лишних перегородок в евроквартире увеличивается полезная площадь, а объединенная кухня-гостиная выступает фактически как еще одна общая комната, где все члены семьи могу проводить время вместе. К слову, европланировки есть не только в масс-маркете. Например, у Setl Group они есть и в новых проектах высокого комфорткласса, и в бизнес-классе, и в элитных жилых комплексах.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», говорит: "В квартирографии наших проектов доля таких квартир составляет около 70%, и менять это соотношение на массовом рынке причин мы пока не видим".

– Относительно низкий бюджет покупки стабильно поддерживает интерес к данному формату жилья. В нем изначально заинтересованы 40-50% клиентов наших офисов продаж, – уточняет директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.

Почему запрещают студии

Но преобладание малогабаритного жилья не всем нравится – и соседям, и чиновникам, ответственным за социальную инфраструктуру. Так, в Ленобласти в мае 2019 года как раз принято решение об ограничении минимального размера новых квартир в 30 квадратных метров (с момента принятия документ должен коснуться всех новых проектов планировок территории, но не будет распространяться на уже утвержденные). Такое ограничение связано с нормой жилобеспеченности, которая сейчас составляет 30 кв. м на человека. Согласно областным нормативам градостроительного проектирования, потребность в социально-культурных, бытовых, дорожных и инженерных объектах рассчитывается, исходя из этого показателя. Поскольку по факту на меньшей жилплощади всегда живет большее количество человек, изобилие малогабаритного жилья вызывает нехватку мест в детских садах и школах, перегруженность инфраструктуры, рассчитанной на меньшее количество жителей.

При этом, как подчеркнули в областном правительстве, Минстрой РФ значительно увеличил для региона показатели по вводу жилья на целый миллион "квадратов", так что к середине 2020-х годов местные застройщики должны сдавать не менее 3,5 млн кв. м в год. "В связи с этим осенью мы вернемся к постановлению, чтобы выполнить федеральные нормы", – уточнили в правительстве.

При этом в Ленинградской области особенно велик спрос именно на квартиры менее 30 кв. м.

– В 2018 году около трети реализованных квартир были площадью до 30 кв. м, – рассказывает Ольга Трошева. – Увеличение площади и, соответственно, стоимости, может повлечь снижение спроса. Стоимость квартиры в области сейчас начинается в среднем от 1,5 млн руб., при площади от 30 кв. м и выше – минимум от 2,1 млн руб., т.е. покупатели без возможности взять в ипотеку большую сумму, продать имеющуюся недвижимость, лишаются возможности приобрести жилье на первичном рынке.

Некоторые застройщики сами принципиально не создают студий в своих проектах – например, "Строительный трест" – из-за изначальной ориентации на семейного покупателя.

– Как правило, под квартирами-студиями подразумевается либо инвестиционный продукт для сдачи в аренду, либо временное жилье, – пояснил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Большое количество студий по 20-25 кв. м увеличивает число автомобилей в районе, ведь на каждые 80 метров жилплощади предполагается только одно машино-место. Как следствие, нагрузка на дороги и социальную инфраструктуру возрастает критически. Более того, из-за частой смены жильцов в комплексе невозможно формирование дружественной и однородной социальной среды с бережным отношением к общедомовому имуществу.

По словам начальника отдела продаж компании "Отделстрой" Николая Гражданкина, сейчас даже покупатели двух- и трехкомнатных квартир все больше обращают внимание на количество однушек и студий на лестничной клетке. Многие «попавшие» в проекты с 12-15 квартирами на этаже (половина из которых сдается в аренду), не хотят повторения. В бизнес-классе появление на этаже даже одной студии автоматически понижает статус дома – это ставит под угрозу приватность проживания. Такие проекты часто расположены близко к центру, так что шанс, что такая квартира будет сдаваться (худший вариант – посуточно), довольно велик.

– Некоторые заявляют, что у них нет студий, но при этом полно однокомнатных квартир площадью 28-30 кв.м. Это ничуть не лучше студий, – говорит Николай Гражданкин.- Также сейчас часто предлагают планировки с небольшими, 10-метровыми комнатами. Мы считаем это возвратом к эпохе хрущёвок. Спальня или детская – не то помещение, на котором нужно экономить, иначе кроме кровати с тумбочкой там ничего не поставишь. Поэтому в ЖК, который компания строит на Выборгской стороне, площадь однокомнатных квартир начинается от 35 кв. м.

– В первых smart-домах мы действительно предлагали студии, но в текущих проектах мы полностью от них отказались, – рассказывают в компании LEGENDA Intelligent Development и уверяют: доля семейных квартир в проектах компании сейчас от 40% и выше. Для домохозяйства из двух человек, а это, например, молодая семья без детей, вполне удобна квартира и с одной спальней. На рынке достаточно много примеров домов, на 70-80 % состоящих из студий, а при такой диспропорции в квартирографии ни о каких комфортных условиях говорить не приходится.

Некоторые аналитики отмечают, что большое число студий в квартирографии у застройщика — это, прежде всего, хороший заработок для компании – чем меньше метраж квартиры, тем выше стоимость каждого квадратного метра. Именно поэтому разница цены за квадрат в квартире-студии и трешке может превышать два раза.

– И потом, каждая студия – это отдельная квартира, но вовсе не обязательно на одного человека, – отмечает вице-президент ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер. – А это значит, что численность и плотность проживающих в одной парадной будет намного выше, чем если бы вся парадная состояла из двух- или трехкомнатных квартир. Застройщики хорошо понимают, как будет сформирована социальная среда, поэтому среди студий зачастую не строят двух- или трехкомнатных квартир, да и жилых помещений на этаже частенько можно насчитать не меньше 10. Таким образом, в одном доме проживает большое число людей, а комфорта, соответственно, мало.

Планировки решают все

Кроме цены и концепции проектов застройщики конкурируют между собой удобством и эргономичностью планировок, хотя это и непросто.

– Рынок недвижимости довольно инертен, а производственный цикл сам по себе занимает несколько лет, так что не приходится ожидать новых технологических трендов, в том числе и в планировках, – считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – Скорее, можно говорить об изменении покупательских предпочтений и модели принятия решения. Так за истекшее десятилетие укрепили свою позицию квартиры-студии и квартиры свободной планировки, так называемые евродвушки. Отдельную категорию представляют апартаменты. Не последнюю роль здесь сыграло развитие ипотеки, расширившее возможности для более молодых групп покупателей, чьи предпочтения при выборе квартиры далеки от классической схемы: «комната для себя, вторая для детей».

– Средняя площадь квартир в новостройках постепенно растет, и мы делаем ставку на семейные квартиры. – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Сейчас покупатели стараются подобрать планировку "под себя". Пользуются спросом квартиры с «изюминкой», не похожие не другие, например, с камином, террасой или выходом на кровлю, холодными погребами для хранения продуктов.

Эксперт прогнозирует сохранение тенденции к индивидуализации жилья следствием чего будет рост популярности свободных планировок. Он также отметил, что покупатели стали обращать больше внимания на размер кухни. Если раньше 10-метровая кухня была роскошью, то сейчас это минимум, а в квартирах с европланировками кухни и вовсе соединяются с гостиными, а спальни становятся более компактными.

– Такие решения, как квартиры-студии или объединение разных типов помещений в квартирах (кухня-столовая, столовая-гостиная) являются трендом в современных планировочных решениях, отходя от традиционных решений с отдельными небольшими пространствами, – комментирует главный архитектор СК "Дальпитерстрой" Каролина Гогунова. – Квартиры со свободными и гибкими планировками максимально отвечают потребности в вариативности планировочных решений, повышая их функциональность и позволяя сэкономить бюджет на площади. Поэтому они всегда будут иметь преимущество.

Не все планировки одинаково полезны

Андрей Лопатин из Glorax Development приводит примеры неэффективных планировок: например, когда в двухкомнатной квартире размер межкомнатного коридора превышает размер комнаты или кухни, или одно из помещений имеет неправильную форму с острыми углами. В таких квартирах сложно оптимально расставить мебель и технику, а значит, часть квадратных метров пропадет. Лопатин также отметил, что в прошлое уходят малогабаритные кухни (если речь не идет о студии) – сегодня покупателя уже вряд ли заинтересует двушка или трешка с кухней до 8 кв. м. Так что средний размер кухни растет, и сегодня составляет 10-12 кв. м, в евроформатах – 16-20 кв. м. Также в современных домах массового сегмента заметен тренд на отказ от проектирования балконов. Взамен застройщик предлагает купить кладовое помещение или пользоваться «колясочными».

Эксперты компании LEGENDA подтвердили: если еще 5-7 лет назад преобладали типовые планировки с небольшими кухнями и отдельными гостиными, которые на ночь превращались в спальни, то сегодня на рынке появились варианты. Но есть нюансы, которые могут не учесть покупатели без опыта, выбирающие квартиру по буклетам.

«Квартиры с увеличенными зонами кухни и красивым обозначением «просторные кухни- гостиные» в реальности же не всегда позволяют расставить там даже минимальный набор мебели стандартных габаритов, – говорят в компании. – Или, например, вентканалы, запроектированные по старинке внутри квартиры, становятся причиной нелепых выступов в санузлах и кухнях, что также съедает полезные метры». В целом же качественные продуманные планировки – это достаточно дорогое в производстве удовольствие, и пока на массовом рынке такого продукта еще очень немного.

Анна Романова, "Фонтанка.ру"