Неустойка есть? А если найду?

Доля своевременно сданных новостроек на российском рынке настолько ничтожна, что у юристов появилась отдельная доходная ниша. Застройщики защищаются обвинениями в потребительском экстремизме.

До 90 процентов российских новостроек сдается с нарушением сроков. По данным Единого реестра застройщиков, в 2018 году в Ленобласти средняя задержка ввода объектов выросла с 4 до 7 месяцев, а в Петербурге снизилась до трех месяцев. По данным аналитической компании «Метриум», в среднем по России перенос срока сдачи жилья, построенного в 2018 году, составил 6,5 месяца, а из 100 крупнейших застройщиков лишь 16 выполнили условия договора. В разных источниках данные по задержке отличны: в зависимости от региона, указывают на нарушения сроков при сдаче от 50 до 90% жилья. Это логично породило и рынок по взысканию неустоек с застройщика.

Группы дольщиков и новоселов в соцсетях увешаны предложениями юридических услуг. Авторов отличает пробивная манера привлечения клиентов: в ход идут и личные сообщения, и посты в группах ЖК в соцсетях, и даже объявления на строительных заборах вполне еще благополучных ЖК. Дольщиков тоже можно понять: они рады возможности сэкономить время и переложить головную боль по взысканию неустойки на другого. Эксперты говорят «Фонтанке», что подобное явление – закономерное следствие развития рынка. Опрошенные же строители хотят подчеркнуть – поводом для реального беспокойства и обращения к юристу может стать лишь пугающая тишина и отсутствие активности на стройке, в остальных вопросах желательно сразу обратиться к своему застройщику и искать пути решения. При этом большинство участников рынка вообще отказались высказаться на эту тему.

В суде и без него

В 2018 году громким решением арбитражного суда за просрочку в 2,5 месяца дольщик получил неустойку, равную стоимости квартиры, – чуть более 5 миллионов рублей. Это было в Москве. В Петербурге одна из дольщиц взыскала с признанного банкротом «Норманн ЛО» 5 миллионов 300 тысяч рублей. В сумму включены неустойка, штраф, компенсация морального вреда и проценты по ипотеке. Но это один из самых проблемных застройщиков региона. Реально ли эту сумму получить – отдельный вопрос.

Чаще суммы взысканий в разы скромнее, примерно от 50 до 200 тысяч, но и «грехи» строителей гораздо меньше. Размер неустойки зависит от периода просрочки и стоимости квартиры. Участники рынка называют сложившуюся судебную практику прямым поощрением потребительского экстремизма и призывают дольщиков решать все вопросы с застройщиком в досудебном порядке. По их мнению, даже небольшие суммы судебных взысканий, при большом их количестве могут обанкротить добросовестного застройщика, и здесь нужно учитывать баланс интересов сторон, на что неоднократно указывал Верховный суд.

Хотя точной статистики по количеству исков и рынку юристов по дольщикам не ведется, можно предположить, что он сопоставим с масштабами просрочек. При этом далеко не все застройщики задерживают сдачу дома по своей вине, на это влияет множество факторов, и чаще всего – действия госорганов. Участники рынка приводили примеры: Росстройнадзор может ставить невыполнимые условия, не принимать зимой объект без благоустройства двора или летом требовать испытать инженерные сети.

Как пояснили «Фонтанке» юристы «Полис Групп», досудебное соглашение, которое предлагают застройщики, как раз и является тем балансом для обеих сторон. Застройщики предлагают дольщикам единовременную компенсацию за просрочку от 30% до 50% от неустойки, рассчитанной по закону. Разница, на которую дольщик может рассчитывать дополнительно, обратившись в суд, может составлять 20 – 30%, за счет взысканного судом штрафа и морального вреда. Подготовка документов для обращения в суд и принятия решения судом занимает от шести месяцев до года, утверждают специалисты «Полис Групп», а в случае апелляции, настаивают они, все затянется еще на 3 – 6 месяцев, потом исполнительное производство. Так что дольщик сам решает, что важнее – получить деньги сразу после приемки или же получить побольше, но через год.

Большинство судей снижают размер неустойки, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ и принципом, по которому неустойка является компенсацией и не должна выступать средством обогащения. Так, случаи, когда суды удовлетворяют более половины от требуемой суммы, являются исключением, настаивает застройщик.

– Дольщик может и получить деньги без судебных тяжб, подписав досудебное соглашение, где указан согласованный размер компенсации и срок ее выплаты, – рассказали в «Полис Групп». – У этого варианта есть ряд преимуществ – нет налоговых рисков, дольщик точно знает, на какую сумму может рассчитывать, а сроки выплаты значительно меньше, чем при взыскании по суду.

В реальности же судебная практика неоднородна. Ряд судей, действительно, применяют 333-ю статью Гражданского кодекса, но пленум Верховного суда постановил, что жалобы застройщика на непредвиденные обстоятельства или потенциальное разорение не могут служить доводом для снижения положенной по закону суммы. Поэтому случаи стопроцентного взыскания с присуждением 50-процентного штрафа в разряд исключений отнести нельзя. Другое дело, что судебный процесс и вправду может быть длительным, но тут уже каждый решает для себя — получить от застройщика часть своего, но сразу или рискнуть побороться за полную сумму и подождать год.

Буквально полгода назад худшим вариантом для застройщика была продажа дольщиком своего права на взыскание неустойки сторонним организациям или ИП, так называемым «скупщикам неустоек». Это отдельная ниша рынка посреднических услуг, порожденная просрочками ввода. Новые хозяева неустойки в арбитражных судах взыскивали сумму неустойки без штрафа и морального вреда. Деньги при этом варианте дольщик получал в день обращения, но, как правило, меньше, чем при досудебном решении вопроса. При этом в «Полис Групп» подчеркнули – дольщик был обязан самостоятельно задекларировать полученный от скупщика доход, в противном случае – это нарушение налогового законодательства, то есть он нес налоговые риски.

По словам юристов компании, в реалиях сегодняшнего дня продажа неустойки утратила свою притягательность для скупщиков. Арбитражные суды указали, что неустойка не может служить средством наживы для коммерческих организаций и ИП, и стали снижать ее размер по 333-й статье ГК РФ, вплоть до цены ее покупки у дольщика. Это заставило скупщиков сворачивать некогда выгодный бизнес обращаться самим к застройщику с просьбой заключить досудебное или мировое соглашение, если дело уже находится в суде.

Удар на фоне кризиса

По мнению участников рынка, юридические фирмы играют на контрасте, рисуя образ застройщика как богача с кучей денег на фоне бедного дольщика, отдавшего за квартиру последнее. Что, кстати, не всегда неправда.

Как пояснили в компании «Дальпитерстрой», строительная отрасль находятся в затяжном кризисе, и возникший на этой волне новый бизнес по взысканию неустоек лишь добивает ее. В компании проиллюстрировали кризисную ситуацию. Волна исков как раз началась в 2008 году. По бизнесу ударило сразу несколько факторов: удорожание строительных материалов на 400%, которого никто не ожидал, ставка ЦБ резко поползла вверх, и банк, где у компании была кредитная линия, попросил срочно вернуть заем, для погашения кредита пришлось приостановить все закупки, а при открытии новой кредитной линии банки предлагали ставку уже на 6% выше. Плюс город поставил обязательным условием строительство школы.

«Мы регулярно сталкиваемся с такими фирмами, – пояснили в «Дальпитерстрое». – Дельцы, называющие себя «юристами» и «адвокатами» (часто, кстати, не состоящие ни в каких коллегиях и имеющие за плечами только краткие юридические курсы), идут по простому пути. Этому можно противостоять, подавая иски за клевету, и мы в своей практике добивались не только удаления объявлений, но и возмещения ущерба. Юристы по взысканию неустоек в погоне за легким хлебом видят только на шаг вперед. А застройщик видит картинку целиком: снежный ком неустоек еще больше затягивает сроки сдачи домов, лишает кварталы социальных объектов и благоустройства, ведь на них не остается средств. Здесь важно понимать: застройщики не борются с дольщиками, они борются с юристами. Компании с высокой социальной ответственностью всегда идут на контакт с дольщиком. Мы в своей практике предлагаем различные досудебные решения: предчистовую отделку, квартиры большего метража, парковочные места».

В компании напомнили, что по договору с момента ввода дома в эксплуатацию у застройщика есть полгода на передачу квартиры, а с получения уведомления у дольщика есть два месяца на приемку квартиры. Но застройщики отмечают появление определенного слоя клиентов, желающих заработать на неустойке: они выкатывают бесконечный список претензий, надолго пропадают, всячески оттягивая момент приемки. Но по 214-ФЗ есть всего три варианта приемки квартиры: принять с недочетами, но с уменьшением стоимости, потребовать ремонта за счет застройщика либо самому исправить недоделки и получить с застройщика возмещение затрат.

«В последнее время количество желающих заработать на нарушении сроков передачи жилья, действительно, выросло в разы. Защищенные законом покупатели уже не боятся, что суд ухудшит положение застройщика, ведь их дом уже построен, и проблемы застройщика их не касаются, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Зато проблемы возникают у их «коллег», ждущих квартир в других очередях или на других объектах компании-застройщика. К тому же подобные иски требуют минимальной доказательной базы, и это еще одна причина роста числа подобных дел».

Нет дыма без огня

По словам старшего партнера Versus.legal Ильи Алембаева, хоть термин «уберизация» сложно применим к рынку юридических услуг, но критерий «быстро» особенно важен именно в этой сфере из-за характерной затянутости процесса, отпугивающей людей от защиты своих прав в суде. По его мнению, взыскание неустойки с застройщика довольно типовой процесс.

«Привлечение юриста – это всегда ответ на нарушение прав, и, пожалуй, один из самых цивилизованных, – пояснил «Фонтанке» Алембаев. – Чем более конфликтна сфера, чем чаще в ней не исполняют обязательств, тем больше плотность юристов на квадратный метр. Если бы застройщики договорились начать выплачивать неустойку без суда, занимающимся такими спорами коллегам пришлось бы искать другое место на рынке. Безусловно, причина этой ситуации в поведении застройщиков, не удовлетворяющих добровольно требования дольщиков. Во-первых, многие надеются на снижение неустойки в суде, во-вторых, для коммерческой организации отсрочка платежа путем инициации и затягивания судебного спора – своего рода дешевый кредит. Тем не менее удивительны эмоциональные высказывания некоторых застройщиков – массовое неисполнение обязательств воспринимается спокойно, законные же и не нарушающие ничьих прав сделки с юристами подвергаются критике и, по мнению некоторых, должны быть запрещены».

По словам Ильи Алембаева, для многих людей необходимость что-то требовать в конфликтной ситуации – проблема психологическая. При этом обращение к застройщику с официальной письменной претензией не требует ни юридических знаний, ни живого общения – претензию можно отправить с описью вложения. И в этом случае многие застройщики действительно удовлетворяют требования без судебных тяжб. Что касается ведения дела в суде, то юрфирме дольщик заплатит несущественные в сравнении с размером взыскиваемой неустойки деньги, но сэкономит время и не столкнется с очередями и прочим дискомфортом.

А как в судах

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов пояснил «Фонтанке», что на практике такие споры, как правило, выигрываются, но во многих случаях это не приводит к реальному получению денег, так как законодатель ввел правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», и при определенном пороге споров застройщик просто принимает решение не платить вообще никому, а выигранный спор только по неустойке не дает возможности обратиться за возбуждением дела о банкротстве. А ссылка на 333-ю статью ГК, которой раньше суды активно пользовались, теперь, наоборот, применяется крайне редко.

«При строительстве по «старым правилам» взыскание неустойки дольщиками первых очередей зачастую делает невозможным достройку последующих очередей и приводит к банкротству застройщика. Как в классической пирамиде: реальные деньги успевают получить только самые первые отсудившиеся», – пояснил он.

Практику судов Петербурга и области обобщил адвокат Станислав Изосимов. Хоть Верховный суд РФ говорит о снижении неустойки лишь в исключительных случаях, сегодня это происходит чуть ли не автоматически. По его словам, одному и тому же объекту разные судьи уменьшают неустойку, кто в три, кто в два раза, кто на 30%, то есть соседи с одинаковыми жизненными ситуациями и квартирами получают неустойку с различиями до трех раз. Если учесть, что обращаются в суд не все, застройщику невыгодно досудебное решение.

«Когда я спросил представителей одного из застройщиков, почему они не урегулировали добровольно вопрос выплаты компенсаций меньших, чем размер неустойки, а многие дольщики согласились бы на это, мне ответили, что тогда пришлось бы платить всем, а так не все будут обращаться в суд с исками. Получается, что позиция судов общей юрисдикции только поощряет недобросовестных застройщиков не договариваться с дольщиком», – пишет юрист в своем блоге.

Палки в колеса или цивилизованная практика?

Как пояснил управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев, лавинообразный спрос на подобные услуги возник из-за 214-ФЗ, по которому при задержке сдачи четко начисляется неустойка. Выискивание клиентов – тоже нормальная практика для страны с развитым потребительским рынком. Одни юристы отслеживают падение наледи на автомобили и травмы в гололедицу, другие следят за неправомерными действиями полиции, третьи специализируются на ошибках врачей.

«Во-первых, у нас этот рынок только формируется. Во-вторых, судебное право у нас не является прецедентным, и в каждом конкретном случае суд рассматривает все заново, – подчеркивает эксперт. – По схожим делам решения судов могут разниться до полностью противоположных, и, действительно, сегодня это становится проблемой застройщиков. Участники рынка хорошо понимают, как часто срыв сроков ввода происходит из-за внешних факторов, включая действия органов исполнительной власти. А юристы действуют в рамках закона, защититься от них застройщик не может. В дальнейшем, думаю, застройщики будут просто перевыставлять неустойки третьим лицам, которых сочтут виновными в срывах сроков».

Отделить дольщиков от потребителей

Сложившуюся ситуацию пытаются переломить, но пока не очень успешно. По данным ЕРЗ, депутат Госдумы Валерий Гартунг подготовил поправки, чтобы вывести дольщиков из-под закона о защите прав потребителя и не распространять его нормы на ДДУ, и это уже не первая законодательная попытка. В январе 2017 года Госдума отклонила один подобный законопроект, защищающий строителей от «дольщиков, злоупотребляющих своими правами». Второй закон, внесенный в том же месяце, предлагал сделать соизмеримой ответственность застройщика и дольщика за просрочки (платежей по договору и срока сдачи дома соответственно), повышая ответственность за качество жилья, одновременно ограничивая возможности потребительского экстремизма. Этот документ не прошел – федеральные власти подчеркнули, что 214-ФЗ в первую очередь призван защитить именно потребителя. А уже летом 2018 года Верховный суд давал разъяснение, что не все нормы закона о защите потребителей применимы к долевому строительству, чуть ранее признав право судов снижать размер неустойки только в исключительных случаях. Также Национальное объединение застройщиков (НОЗА) обращалось с Минстрой с просьбой «остановить потребительский терроризм». Пока о судьбе этого обращения ничего не известно.

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру