А квартира-то ненастоящая. (фото)

Врио губернатора Петербурга Александр Беглов поручил проанализировать строящиеся объекты, «схожие по функциональному значению с жилыми», чтобы избежать появления псевдожилья.

Сначала Александр Беглов на заседании правительства 30 октября предложил не давать налоговых льгот для строительства апарт-отелей, после того как главный архитектор Владимир Григорьев обратил внимание на несколько примеров по городу, когда под видом гостиниц строят жилье. Потом при обсуждении Генплана 21 ноября вице-губернатор Игорь Албин заявил, что город вообще откажется от строительства апарт-отелей, которые заподозрили в «прикрытии» для псевдожилья.

Отсутствие четкого законодательного определения позволяет использовать название апартов по-разному. А это вызывает споры, опасения, что под одним форматом кроется другой, и в целом создает проблемы инвесторам. Пока нет правил, все играют по-своему.

И понеслось

Теперь Госстройнадзор займется тщательными проверками документации спорных объектов, при этом будут учитывать информацию из интернета, сигналы от граждан и организаций. Интересно, что подобные объекты в продаже появились не вчера, но ведомство подключилось только сейчас и призвало граждан к бдительности при покупке недвижимости.

– О продаже квартир в «замаскированных» под гостиницы и апарт-отели объектах стало известно из интернет-источников и обращений граждан. В проектах не учитывались требования градостроительных регламентов для жилой застройки, – сообщают в Госстройнадзоре.

В ведомстве также ссылаются на Албина, который признал «колоссальные проблемы» и для инвесторов, и для жителей ближайших территорий, так как подобные объекты не предполагают создания дорог и социальной инфраструктуры.

При этом по прогнозам NAI Becar в течение ближайших года-полутора объем рынка апарт-отелей может удвоиться – в настоящее время заявлено более 5000 номеров в новых проектах. В Петербурге спрос на апарты вырос в два раза и за 9 месяцев 2018 года составил 2513 юнитов. В 3-м квартале этого года 4 девелопера в городе начали реализацию 4 проектов общей проектной мощностью, сопоставимой с текущим объемом предложения, – 5659 юнитов.

Естественно, при таком бурном росте для сегмента не успели создать ни четких юридических определений, ни классификации, что позволяет использовать название «апарты» для самых разных продуктов на рынке.

Бизнесмены же видят в нездоровом внимании к апарт-отелям возможные происки конкурентных форматов (прежде всего классических отелей) и попытку властей все инвентаризировать, посчитать и в очередной раз нагрузить бизнес. Власти ссылаются на то, что строители апартов не вложатся в инфраструктуру, которой городу так не хватает, а инвесторы пытаются донести – этому формату она и не нужна.

Все началось в Москве

Как и большинство трендов, апарты первыми появились на рынке Москвы, где действительно стали повальным прикрытием для строительства жилья.

– В столице изначально появились комплексы, которые принято относить к «псевдожилью», – пояснил директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган. – Первые проекты практически ничем не отличались от традиционных ЖК, кроме юридического статуса. В целом такая ситуация сохраняется до сих пор. В Петербурге же развитие формата происходило иным путем, здесь предпочтение отдается сервисным апартаментам для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Без учета пригородных локаций около 60% от всего заявленного к реализации объема представлено в этом формате.

Как пояснила управляющий департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина, рынки апарт-отелей и апартаментов Москвы и Петербурга сегодня кардинально отличаются.

– Если оценивать ситуацию реалистично, можно сказать, что девелоперы пытаются выжать из столичной земли все, что могут, реализуя на ней наиболее выгодные проекты – жилые комплексы, – говорит эксперт. – На участках, где жилье построить нельзя, строят апартаменты, функционирующие далее как псевдожилье. Сейчас соотношение таких проектов с инвестиционными апарт-отелям – 90% и 10%. В Санкт-Петербурге же большая часть в сегменте – это именно инвестиционные проекты, функционирующие как объекты гостиничной отрасли. Даже просто изучив билборды в двух городах, можно увидеть, как привлекают покупателя московские девелоперы: удобным расположением у метро – и доходностью, возможностью передачи профессиональной УК для сдачи в аренду – петербургские компании.

По данным ГК «Пионер», рынок апартаментов переживает взрывной рост, но структура предложения все еще неоднородна – представлены как апарт-отели для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, так и объекты, больше тяготеющие к традиционным жилым комплексам. По мнению Юрия Когана, настороженное отношение к сегменту апартаментов объяснимо – низкая проработанность законодательной базы и отсутствие четких определений порождают споры. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, заметно различающиеся по функционалу, и пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов.

Жилье или нет?

«По информации ряда информационных порталов, под видом квартиры предлагается приобрести апартаменты. Граждане должны быть осведомлены о том, что приобретаемая квартира располагается в жилом комплексе, который строится на основании разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, а не гостиницы или апарт-отеля», – официально сообщает региональный Госстройнадзор.

Как пояснил председатель совета директоров ГК «Бест» Андрей Лушников, разница в цене апартаментов и жилья существенна как раз потому, что жилье обеспечено социальной инфраструктурой, апартам же она в принципе без надобности – поэтому они и дешевле. В Москве разброс цен больше, и люди ведутся на эту разницу, покупают один продукт, а потом говорят – думали, что покупают другой.

В целом отдельные примеры с подменой понятий в городе, несомненно, существуют. В основном это элитные проекты в уникальных локациях, не влияющие на рынок в целом. При этом в апарт-отелях большую часть предложения составляют небольшие апартаменты площадью 19 – 26 кв. м – такое пространство не подходит для полноценного проживания, но является самым востребованным на рынке аренды. Перепутать апарт с жильем просто невозможно, считают эксперты.

Противники апартов замечают, что на сайтах по недвижимости этот формат часто обозначают как жилье и что строительство идет в рамках 214 ФЗ – с привлечением частных и юридических лиц, приобретающих юниты на ранних стадиях строительства.

– Классический апарт-отель отличается более серьезной инженерной начинкой, инфраструктурой, которая остается за ним: зона завтраков, фитнес-центр, конференц-зона, а также особыми требованиями к отделке и меблировке МОП и номеров, – рассказал «Фонтанке» управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев. – Обозначение апарт-отелей как жилье – прямое нарушение, и с этим должны бороться соответствующие органы. При этом по 214-ФЗ может продаваться абсолютно любая недвижимость, и это законно. Главным плюсом работы по 214-ФЗ для покупателей является контроль за отсутствием двойных продаж. Очень важно наконец сформировать законодательное определение апарт-отелей, признать их одним из видов гостиниц.

Правил нет, пора их придумать

– К сожалению, наши законодатели до конца не понимают, что такое инвестиционные отели и апарт-отели, – пояснила «Фонтанке» генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская. – В первую очередь, это именно отели. Термин «инвест-отель» призван подчеркнуть юридический статус и бизнес-формат проекта. В данном случае девелопер не строит и не продаёт жильё. Он предлагает рынку новую категорию инвестиционной недвижимости, а будущим резидентам – больше инфраструктуры, соответствующей формату краткосрочного и среднесрочного проживания.

Несмотря на то что предложение в этом сегменте ежегодно увеличивается почти вдвое, законодательно никаких изменений за последние 5 – 7 лет фактически не произошло, рынок все это время развивался стихийно. По мнению Ильи Андреева, основная причина напряженности вокруг этого вопроса только одна – государство хочет обязать строителей апартаментов обеспечивать социальные объекты, по аналогии с жилыми домами. Одним из решений мог бы стать запрет на продажу номеров в отеле в розницу, но пока это противоречит законодательству.

Как пояснила коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко, сегодня есть два принципиально разных направления, и оба называются строительством комплексов апартаментов. С одной стороны, уже возведено немало проектов, где люди проживают постоянно или сдают их на длительный срок. С другой стороны, активно развивается сегмент апарт-отелей – комплексов гостиничных номеров с кухнями и несколькими спальнями, которые обновляют гостиничную инфраструктуру и конкурируют с устаревшим номерным фондом в категории 3 звезды и выше. В Москве доля таких проектов не превышает и 5%, на рынке Петербурга их около 60%, и они становятся драйвером роста.

– Конечно же, классическим гостиницам и теневому рынку арендного жилья приходится непросто. Они чувствуют отток гостей, снижение загрузки номеров и применяют все своё влияние, чтобы не допустить развития нового формата, – подытожила Запорожченко. – Я вижу выход из ситуации в четком разделении двух форматов.

Кому это нужно

– Если у вас есть деньги на однокомнатное жилье, эта сумма равна двухкомнатному апарту, – поясняет Андрей Лушников. – А за деньги от сдачи апарта вы можете снимать «трешку». Я считаю, надо рекламировать этот формат именно как отель и обязательно помечать в рекламе, что зарегистрироваться там нельзя, что нет социальной инфраструктуры, что нельзя заселяться с животными и т. д. На сайтах приличных компаний именно так и указано: ресепшн, служба аренды, сервис, однотипный дизайн и невозможность отказаться от ремонта. Это невозможно спутать с жильем.

По словам экспертов, формат апартов прежде всего – возможность входа на рынок коммерческой недвижимости. За относительно небольшие деньги ты получаешь помещение, генерирующее пассивный доход. Хочешь – сдаешь сам, хочешь – передаешь УК. Такие форматы могут быть востребованы для временного проживания, например иногородних пациентов больниц или бизнесменов в командировках. Всем этим людям нужно остановиться ненадолго, а снимать квартиру или номер в гостинице довольно дорого. В целом городу апарт-отели могут быть полезны по двум фронтам: во-первых, для решения вопроса нехватки или дороговизны мест в гостиницах, а во-вторых – для возможности горожан инвестировать и зарабатывать.

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру