Недвижимость переоценили. На попытку внести изменения - месяц

Со следующего года налог на имущество для собственников петербургских квартир, комнат, домов и иных объектов недвижимости будет рассчитываться по новой кадастровой стоимости. Для большинства она повысится.

Промежуточные итоги новой кадастровой оценки опубликованы на официальном сайте ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» (ГУКО). До 10 сентября каждый владелец вправе подать возражения против установленной новой цены его недвижимости.

В этом году в Санкт-Петербурге была проведена уже третья массовая кадастровая переоценка всех объектов. В отличие от кампаний 2013 и 2015 годов, новая регулируется принятым два года назад федеральным законом. О необходимости провести объективную оценку в марте в послании к Федеральному собранию заявил глава государства: «В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали. Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро в первом полугодии текущего года».

Рассчитанная по новой методике кадастровая стоимость петербургских квартир в первую очередь зависит от их площади, количества комнат, этажа и типа дома. Так, квадратный метр в двухкомнатной считается на 2,7% дешевле, чем в однокомнатной, в трехкомнатной «скидка» составляет 6,6%. Самыми дорогими признаются «средние» этажи (не первый и не последний), а жить в подвале почти в два раза дешевле, чем в бельэтаже.

Специальные коэффициенты установлены для каждого типа домов. За базу (единицу) принимаются хрущевки – пятиэтажные панельные дома постройки 60-х годов прошлого века. Стоимость квартир в панельных брежневках рассчитывается с коэффициентом 1,055, домах эпохи конструктивизма – 1,098, в немецких коттеджах (послевоенная застройка) – 1,179, сталинках – 1,195 и так далее. Самые дорогие – современные кирпичные дома (коэффициент 1,321) и жилье класса «бизнес» и «элита» (более двух).

По уверению исследователей, доля жилья престижного уровня составляет всего 0,8%, а больше половины петербуржцев живет в панельных домах разных эпох. «Коэффициенты типа дома получены при построении модели оценки стоимости квартир на основании рыночных данных. Они подтверждают, что дома эпохи конструктивизма стоят несколько дороже, чем хрущевки и брежневки, что и отразилось в коэффициентах типов домов», – поясняют в ГУКО.

Адмиралтейская игла

Существенно кадастровая стоимость зависит и от местоположения жилья. При этом оцениваются сразу три фактора: ценовая зона, влияние так называемых локальных центров и дальность от центра Северной столицы.

Для расчетов чиновники поделили город на 14 зон. Самая дорогая – престижные районы элитной застройки Крестовского и Петровского островов, а также Смольная набережная. Во вторую зону попадает территория вокруг Дворцовой набережной, Невского проспекта до Аничкова моста, Миллионной улицы, Марсова поля и Петропавловской крепости, к третьей – стрелка Васильевского острова, Таврическая улица и Аптекарский остров. Улица Савушкина, большая часть Московского проспекта и Васильевского острова относятся к пятой зоне, Охта, Озерки и Коломяги – к шестой, спальные районы – седьмая и восьмая зона, застройка «хрущевками» – девятая и так далее.

Центром Санкт-Петербурга для кадастровой оценки признана ось Невского проспекта от Адмиралтейства до площади Восстания. Хотя эвклидова геометрия учит, что центром может быть только точка. Исторически оной точкой в Северной столице считался двор Петербургского почтамта, в котором и сейчас установлен нулевой верстовой столб.

Еще один критерий – коэффициент так называемой «удаленности от локальных центров», которыми являются станции метрополитена, вокзалы и железнодорожные станции, а также аэропорт, морской и речной порт. Такой коэффициент для квартиры в начале проспекта Авиаконструкторов превышает 1,33, на Староневском – 1,14, на Крестовском острове – 0,84, тогда как на Большой Монетной – 0,12, а на Кузнецовской и улице Новоселов – одну тысячную.

Причем в утвержденный чиновниками список «локальных центров» попали в том числе исключительно грузовые железнодорожные станции Глухоозерская, Заневский пост, Нарвская, Нева, Шоссейная и даже закрытый аэропорт Пулково-II (в период мундиаля он принимал только чартерные рейсы). В результате соответствующий коэффициент для жилья в Авиагородке оказался в два раза выше, чем на Туристской улице. Также подорожают дома вблизи речного пассажирского порта в Уткиной заводи и морского вокзала на Васильевском острове.

Не согласным с оценкой «локализации» собственникам чиновники предлагают изучать интегральную формулу. «В некоторых случаях включение или исключение локального центра не требуется, так как его наличие или отсутствие не оказывает влияния на стоимость объектов оценки по причине их отсутствия в зоне влияния локального центра», – утверждают чиновники. Объяснить, почему транспортная доступность дома на Белорусской улице, находящегося в 2,8 км от метро, оценивается в 423 раза (!) выше, чем дома на Кузнецовской в километре от двух удобных станций, исследовали не смогли.

Также чиновники не учли новые станции метро «Новокрестовская» и «Беговая». «Рынок квартир имеет некоторое запаздывание, а потому появление новых станций метро окажет влияние на стоимость близлежащей недвижимости только через полгода», – утверждают в ГУКО.

Богатые тоже плачут

По данным ГУКО, средняя кадастровая стоимость квартир увеличилась на 4,8%, что соразмерно изменению цен на рынке недвижимости. «Основной рост кадастровой стоимости коснулся жилых домов повышенного спроса и комфорта – это элита, бизнес-класс, реконструированный старый фонд, дома постройки 2000-х годов. Тогда как в сегменте домов эконом-класса советского времени постройки произошло снижение кадастровой стоимости. Минимальные цены – 32 – 34 тысяч ирублей за 1 кв. м зафиксированы в Красногвардейском и Петродворцовом районах, максимальные – от 360 до 366 тысяч рублей – в Центральном и Петроградском районах», – констатирует начальник Управления кадастровой оценки ГУКО Михаил Иголкин.

«Фонтанка» оценила изменения по десяти квартирам в разных домах и районах города. Так, почти на 12% подорожали новостройки – квартиры в панельном доме эконом-класса на улице Оптиков. Причем их цена была определена без учета близости новой станции метро. Почти на 10% возросла кадастровая стоимость квартиры на Староневском проспекте, на 6% – в элитном доме 23 по Константиновскому проспекту (Крестовский остров, рядом с коттеджами Конституционного суда России). Пятипроцентный рост отмечен в старом фонде на Большой Монетной. Практически не изменилась кадастровая стоимость квартир на Белорусской улице, проспекте Авиаконструкторов и в Авиагородке. В свою очередь, на 4% подешевели хрущевки на улице Новоселов, на 3,5% – сталинки на Кузнецовской, на 2% – брежневки на улице Сантьяго-де-Куба и так далее. Усредненные данные почти совпали с общегородской статистикой – удорожание на 4,3%.

Такие изменения кадастровой стоимости связаны прежде всего с новым делением Санкт-Петербурга на ценовые (территориальных) зоны. Так, Староневский «переехал» из второй зоны в четвертую, тогда как Большая Монетная – наоборот. Дом на Кузнецовской раньше относился ко второй (почти элитной) зоне, теперь – к четвертой, на Сантьяго-де-Куба перешел из шестой в восьмую, на Авиаконструкторов – из пятой в седьмую. Вместе с тем сами территориальные зоны подорожали. Например, коэффициент для Крестовского острова увеличен с 1,456 до 1,574. Не учитывалось раньше и расстояние до Невского проспекта (условного центра Северной столицы).

Считайте сами

Главное отличие новой кадастровой оценки – предварительная публикация не только цены в рублях и малопонятной простому человеку методички, а полных расчетов по каждой квартире, дому, машино-месту, помещению или иному объекту. Исходные данные позволяют собственнику выявить ошибку и легко оспорить пока еще не утвержденный результат.

Подать замечания можно по электронной почте, через Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), отправив письмо почтой или отнести его лично. Если ошибка связана с неправильным использованием сведений о количестве комнат, этаже и иных критериев, то к заявлению желательно приложить любой содержащий правильные данные документ технической инвентаризации. Правда, его получение в ГУИОН обойдется ориентировочно в полторы тысячи рублей.

Вместе с тем в ГУКО не сомневаются в правильности получения информации о площади квартиры. Поэтому несогласным с этим показателем предлагают обращаться в Росреестр для внесения соответствующих исправлений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). «Внесение таких изменений в наши полномочия не входит», – поясняют в ГУКО.

Информацию о результатах рассмотрения замечаний предлагается искать на (http://www.ko.spb.ru/reviewed/) официальном сайте, персонально ответы не высылаются. Из 17 полученных за первую неделю августа писем с претензиями 12 признаны обоснованными. Например, владельцам нескольких квартир удалось доказать неправильное указание количества комнат, еще одному собственнику – изменить тип дома. Тогда как голословные утверждения о завышении стоимости отклонялись.

Также владельцы вправе запросить разъяснения относительно определения цены его квартиры или иного объекта. Рассматривать заявление ведомство может в течение месяца. По сути такой запрос равнозначен замечанию – согласно действующим правилам, в случае выявления ошибки кадастровая стоимость должна быть изменена, но только в сторону понижения. Правда, запросы будут обрабатываться только после утверждения окончательного отчета, которое ожидается к концу года.

Напомним, что предыдущую кадастровую оценку можно было оспорить, представив альтернативное заключение оценщика. То есть собственнику за свой счет приходилось заказывать дорогостоящий отчет без гарантии положительного результата. Более того, зачастую в ходе уже судебного разбирательства назначалась новая экспертиза, по итогам которой устанавливалась еще более высокая кадастровая стоимость объекта, чем оспариваемая.

Налоговый пресс

Кадастровая стоимость недвижимости используется в первую очередь для расчета налога на имущество. До 2016 года петербургские квартиры оценивались по инвентаризационной стоимости, определенной для большинства объектов еще в 60-х годах прошлого столетия. Кадастровая увеличила налогооблагаемую базу порой в десятки раз. Для снижения социальной напряженности налоги за 2016 год рассчитывались с коэффициентом 0,2, за минувший – 0,4.

Но даже такое повышение власти признали чрезмерным. Федеральный закон, подписанный президентом России Владимиром Путиным 3 августа, ввел дополнительные ограничения – ежегодное повышение налога на имущество не может превышать 10%.

Также кадастровая цена влияет на размер нотариального тарифа при продаже недвижимости. Ведь на сегодняшний день сделки с долями должны в обязательном порядке удостоверяться частнопрактикующими служителями юстиции.

Павел Нетупский для "Фонтанки.ру"