Как нам обустроить хрущевки (фото)

Пока в Москве считают миллиарды, которые выделены на расселение хрущевок, чиновники Смольного заговорили, что стоит оставить пятиэтажки в покое. Тем более что в Петербурге уже давно имеется опыт реновации таких домов без сноса, уплотнения и расселения.

Прежде чем думать о реновации, сначала нужно понять — может, ничего и не надо «реновировать»? Может, лучше пересмотреть свои стандарты и аппетиты? Такие примерно слова главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева вторую неделю обсуждают в кулуарах петербургские архитекторы. Любопытно, что наряду с разочарованными среди них есть и воодушевленные. И не зря — может быть, городу сейчас пригодится вовсе не московский, а собственный, петербургский опыт превращения пятиэтажек в приличное по европейским меркам жилье.

К началу XXI века в Петербурге было около ста кварталов жилья первых массовых серий, которые располагаются полукольцом: за историческим центром и следующим за ним «серым» промышленным поясом. Собственно, и задуманы они были как спальные районы для тех, кто трудился на тогда еще живых предприятиях.

Карта расположения кварталов ФПМС (фонда первых массовых серий) в Петербурге (отмечены темным):

По данным на 2000 год, в Петербурге имелось около 9 млн кв. метров жилья в хрущевках. Из них более 40% – кирпичные, остальные панельные и блочные. Интересно, что 13% таких домов — трехэтажные, серии 1-335. 60-70% зданий – это основные, наиболее распространенные серии.

О реконструкции пятиэтажек как о проблеме задумались не сегодня и не вчера: впервые о том, как их переделать или снести, стали говорить уже через 25 лет после начала массовой стройки. Однако первая внятная программа реконструкции хрущевок в Петербурге была принята только в 2000-м году. Она не предполагала какого-то одного пути — только сноса или только реконструкции, — а предусматривала несколько разных: капремонт, реконструкцию с расселением и без расселения и новое строительство (уплотнение кварталов). Почти половину домов тогдашние власти надеялись реконструировать без расселения. И практически ничего не планировалось сносить.

Ксения Шарлыгина, главный архитектор ОАО «Ленжилниипроект», вспоминает, что в 90-х годах и в начале двухтысячных в городе были попытки воплотить подобные идеи на практике. «Начали делать, например, капремонт с утеплением, на проспекте Металлистов хорошо сделали дом. На улице Бабушкина один дом реконструировали с расселением – с надстройкой, с радикальной реконструкцией планировки. И два дома сделали по нашему проекту — с реконструкцией без расселения, – рассказывает она. – Это известный дом на Торжковской, 16, где надстроили один этаж, утеплили фасады, привели в единообразие остекление балконов, заменили инженерные сети. Этот дом и сегодня в хорошем состоянии. Менее известный пример — в Пушкине, недалеко от вокзала, на Ленинградской улице домик серии 335 — кирпичный, трехэтажный, с характерной хрущевской планировкой. Есть примеры и надстройки на два этажа — один обычный этаж и один мансардный. При этом дом и какой-то архитектурный интерес приобрел тоже: скажем, балконы там превратили в эркеры».

Все работы, как подчеркивает архитектор, велись без расселения; реконструкция одной пятиэтажки по такому принципу занимала примерно год. «В квартале на углу Ленинского и Народного Ополчения у нас было так: только успели начать утепление и замену сетей, как жители вышли на улицу и кричали — расселяйте нас, мы вас не пустим! – вспоминает Шарлыгина. – Но когда все сделали, то их соседи ходили за нами и просили «сделайте нам так же». Потому что разница-то очевидна: стало тепло, трубы нормальные, козырьки укрепили, дом получил новую жизнь. Да, год приходилось терпеть неудобства. Инвестор как-то договаривался, но по крайней мере, никто улицы не перекрывал и не митинговал».

В «Ленжилниипроекте» считают, что пришло время рассмотреть этот опыт заново, тем более что опыт более поздней программы – «Развитие застроенных территорий», от 2008 года — уже даже и в Смольном признают неудовлетворительным, если не плачевным. Кроме того, небольшая площадь квартиры в условиях рынка уже не воспринимается так однозначно, как в 60-70-е годы. «Мы привыкли считать это недостатком, потому что в Союзе так считалось: мне дали квартиру с кухней 5 метров, а потом через 10 лет моему соседу дали с кухней 10 метров. Бесплатно, замечу, дали. Ну, раз так, то я живу в квартире с «моральным износом». Но сегодня-то квартиры никто не дает. А стоимость каждого дополнительного метра — еще 100 тысяч примерно. Так что это как посмотреть, – считает Шарлыгина. – Другое дело, что там нет лифтов: это действительно важно, а сам метраж — это как кому нравится. Так что, может быть, это и неплохо, что власти заговорили о хрущевках в положительном смысле, а не как Матвиенко когда-то — мол, как это можно жить с потолками в два с половиной метра».

Однако позиция «не трогать и оставить в покое» сторонникам реконструкции хрущевок без сноса и расселения тоже не близка. Во-первых, из-за нарастающего, как снежный ком, недоремонта (дома ФПМС — вторые по объему недоремонта в городе, после дореволюционных): трубы разрушаются, в подвалах вода, козырьки над входами падают, тонкие панели плоских кровель ломаются, балконы стали небезопасны. И все это — одновременно, сразу, в 7-10% жилого фонда Петербурга. Во-вторых, из-за крайне низкой теплозащиты стен — причем как в кирпичных пятиэтажках, так и в блочных; о том, что эти дома отапливают улицы, строители и архитекторы говорят уже лет двадцать.

В институте имеются примерные расчеты проектов реконструкции домов первых массовых серий без расселения. Если включить в проект утепление стен, дающее экономию тепла на 30% (это доказал опыт дома на Торжковской), а также замену сетей, окон, установку приставных лифтов со второго этажа и надстройку двух этажей, то, как говорят в институте, себестоимость одного квадратного метра нового жилья (то есть квартир в надстройках) составит 45-47 тысяч рублей. «Фундаменты не надо — кстати, фундаменты в хрущевках надежные, там можно и три этажа надстраивать. Трат на землю нет. Для надстройки используются более легкие и дешевые конструкции, специально разработанные. Так и выходит эта цифра», – говорят в «Ленжилниипроекте». Ограничением выступают, впрочем, нормы по инсоляции: 65% хрущевок стоят по меридиану, давая длинные тени, поэтому надстройка на три этажа в большинстве случаев невозможна, но на два, с учетом скатной крыши мансарды, вполне реальна.

Город, напомним, сегодня выкупает у застройщиков жилье по цене чуть более 60 тысяч за метр, причем продавать квартиры по такой низкой цене могут лишь несколько крупных застройщиков. Петербург — один из рекордсменов по России по средней себестоимости строительства, которая, по данным Росстата, составляет те же 60 тысяч, причем большинство игроков рынка говорят, что эта цифра сильно занижена. Учитывая то, что средняя рыночная цена одного метра в Петербурге колеблется около 100 тысяч, себестоимость в 45 тысяч действительно выглядит привлекательно, согласились несколько опрошенных «Фонтанкой» строителей.

Но есть у такого подхода и проблемы, которые инженерам пока решить не удалось. Главная — это проблема парковок: в 50-60-е гг. автомобилизация населения, как известно, была почти на нуле. Сейчас же в хрущевских кварталах, задыхающихся от стихийной парковки, часто не могут проехать пожарные и машины Спецтранса. И хотя, по словам Ксении Шарлыгиной, число жителей при таком подходе к реконструкции вырастет лишь на 7-10%, вопрос остается актуальным, а планы дожить до полного отказа от личных автомобилей, как мечтают некоторые урбанисты, пока выглядят маниловщиной.

Одним из выходов может стать реконструкция первых этажей хрущевок, которые сейчас наименее востребованы и наименее удобны. Такой путь предложил специалист ГАСУ Дмитрий Иванов, рассчитавший перспективы комплексной реконструкции — с надстройкой и без расселения — одного из кварталов близ Ленинского проспекта: первые этажи частично расселять, жителей переселять в надстроенные этажи, а на уровне первых этажей строить крытые парковки. В «Ленжилниипроекте», впрочем, предлагают первые этажи отдать под кафе и магазинчики, а может быть, и сделать там квартиры с отдельным входом для инвалидов-колясочников, которых в кварталах массовых серий живет как минимум несколько тысяч.

Дополнительного исследования требует и потенциальная нагрузка на школы и детсады. С одной стороны, по словам специалистов, в хрущевских кварталах все больше становится одиноких и пожилых людей, а значит, школы там недозагружены, и реконструкция с надстройкой одним-двумя этажами не потребует строительства новых. С другой стороны, нынешние нормы строительства школ предполагают метраж на одного ученика примерно вчетверо больший, чем раньше, при Союзе. То есть, если проводить такую реконструкцию в масштабах квартала, как предлагают в ГАСУ, то участки для школы и детсада увеличиваются по сравнению с нынешним положением настолько, что, возможно, придется некоторые дома все же расселять и сносить. «Поэтому, я думаю, что сначала хорошо бы попробовать сделать это не поквартально, а на отдельных домах, где жители готовы, – говорит глава центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. – Потому что, если мы войдем в большой проект, то есть масса рисков увязнуть в нем. У нас пока нет механизма выработки достаточного общественного консенсуса для таких случаев».

«Есть определенные сомнения в параметрах, которые были названы. Нужно начать с небольших пилотных проектов и посчитать, – соглашается Алексей Ананченко, советник Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН). – На два этажа — это увеличение площади на 40%. Пусть это и не 40% прибавки населения, но и не 7-10%, вероятно, адекватная цифра – 20% увеличения. Это все требует осмысления, в том числе и экономического».

Добавим, что проект Дмитрия Иванова из ГАСУ предполагает, при населении квартала, выросшем на 11%, появление путем надстройки 13 тыс. 340 кв. метров новой жилой площади. При цене 95 тыс. за квадратный метр рентабельность проекта составит 28%, говорит специалист института, прибавляя, впрочем, что это еще не окончательные расчеты.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»