Кризис вернул застройщиков в Петербург

Девелоперы откладывают старт новых проектов в Ленобласти и отодвигают уже начатые: из-за падения спроса строительство в Петербурге оказывается выгоднее.

Кризис заставляет застройщиков сменить предпочтения. Вместо масштабных проектов в Ленобласти они начали запускать стройки в Петербурге. Упавший спрос и рост себестоимости ставят низкобюджетные проекты на грань окупаемости. В городе выжить легче — в нем и жилье дороже, и спрос повыше.

Исход застройщиков из Петербурга в Ленобласть начался в начале 2010-х годов. С приходом на пост губернатора Георгия Полтавченко город почти остановил продажу с торгов городской земли и пересмотрел градостроительную политику. В 2012 году девелоперам объявили — социальная инфраструктура будет строиться за их счет. Цены на жилье пошли вверх, и строители новостроек экономкласса потянулись в пригороды за дешевой землей и понятными правилами.

В итоге всего за 3 года, с 2012 по 2015-й, объем строительства в области удвоился и приблизился к петербургскому. В прошлом году в 47 регионе застройщики сдали 2,3 млн «квадратов» жилья. В городе — около 3 млн.

Сближение цифр должно продолжаться и дальше, но кризис внес свои коррективы. В 2015 году спрос на жилье экономкласса в Петербурге и пригородах снизился почти вдвое — на 45%, оценивали в консалтинговой компании Knight Frank Saint Petersburg. Аналитические отделы самих застройщиков давали цифры скромнее, но тоже внушительные — 27-28%.

В ответ девелоперам пришлось снижать объемы строительства. В «пиковом» 2014 году, по расчетам «Бюллетеня недвижимости», компании открыли продажи 5,5 млн кв. м жилья. В кризисном 2015-м — 4,2 млн. В этом году вывод новостроек в продажу может составить около 3,5 млн кв. м жилья, полагает Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость». Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», еще осторожнее: «В целом, в текущем году на рынок может быть выведено 3-3,5 млн кв. м нового жилья, что на 20-25% ниже, чем в 2015 году».

В большей степени снижение объемов касается небольших застройщиков. Десятка крупнейших девелоперов, напротив, пока наращивает долю рынка. По предварительным планам, Setl City намерена вывести на рынок около 650 тыс. кв. м жилья — тот же объем, что и в прошлом году. «Главстрой СПб» тоже готов вернуться к докризисным показателям – открыть продажи 470 тысяч кв. м жилья. В 2015 году застройщик снизил вывод на рынок новых площадей в 3 раза. Холдинг «Эталон» планирует даже увеличить вывод новых объектов с 350 до 430 тысяч кв. м.

Единственный лидер рынка, сокращающий объемы новых проектов, – «Группа ЛСР». По данным «БН», в прошлом году компания начала строительство почти 540 тысяч кв. м в Петербурге. В этом — в планах только 350 тысяч, рассказывает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

Компания в 2016 году отказалась от выхода с первым проектом в Ленобласть. Девелопер в очередной раз перенес освоение Ржевского аэродрома, на 175 га которого планирует возвести около 1 млн кв. м жилья. Вместо затратного проекта в области «Группа ЛСР» решила запустить строительство двух крупных жилых комплексов в Петербурге. «Это крупный проект, поэтому к выводу на рынок он будет готов не ранее 2017 года. Его подготовка началась позже двух других, сопоставимых по масштабу, проектов (ЖК «Цивилизация» на Октябрьской набережной и «Цветной город» на Охте. — Прим.ред.). Поэтому закончится она тоже позже», – поясняет Ружицкая.

Застройщик «ЦДС» также сделал ставку на город. Он отложил старт масштабного проекта – в Новосаратовке, областном поселке на берегу Невы. На 452 га компания намерена построить 4,5 млн кв. м жилья. Как и в «Группе ЛСР», в компании это объясняют необходимостью тщательно продумать и спланировать будущие кварталы.

Взамен девелопер намерен приступить к застройке 27 га в черте города, между Пулковским и Московским шоссе. Компания приобрела участок у лендлорда «СВП групп» Дениса Жукова и Сергея Петрова. «Для нас сейчас более предпочтителен вывод новых объектов в границах города, ведь на территориях рядом с КАД мы уже ведем весьма масштабное строительство», – поясняет Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы.

«Данная сделка, с большой долей вероятности, реализуется не в чисто денежном виде, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге. – Близость КАД и железной дороги не увеличивает привлекательность локации для жилья. Однако по другую сторону железнодорожной ветки ведется масштабная жилая застройка, в том числе и компанией «ЦДС», спрос на жилую функцию здесь будет».

Компания «КВС» тоже делает ставку на город, замедляя комплексные проекты в области. В апреле этого года она перенесла срок сдачи первой очереди ЖК «Новое Сертолово» с мая на конец 2016 года. А также отложила начало строительства третьей очереди, анонсированное на сентябрь прошлого года. Второй проект компании «Ясно.Янино» тоже затормозился. Первоначально она планировала сдать первые 7 домов к концу 2016 года, но в прошлом году отодвинула сроки на год.

Зато уже в этом году рассчитывает приступить к застройке 10 га на проспекте Маршала Блюхера. «КВС» приобрел участок на торгах в декабре 2015-го и намерен возвести на нем 40 тысяч «квадратов» жилья. Впрочем, в самой компании потерю горожанами интереса к Ленобласти не замечают. «Мы не наблюдаем оттока покупателей из пригорода в Санкт-Петербург», – утверждает Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости».

«Росстройинвест» также решил перестраховаться. В 2014 году он запустил проект «Золотые купола» в Сертолово. Первые 14 домов намеревались сдать до 30 октября 2016 года. Однако в прошлом году все же решили разбить очередь на этапы и завершить стройку домов в июле 2017-го.

Параллельно в прошлом году компания запустила строительство комплексов на улице Типанова и в Петро-Славянке и начала проектировать дом на Республиканской улице, 35, недалеко от метро «Новочеркасская». В этом «Росстройинвест» намерен вывести на рынок 2 новых объекта.

Низкобюджетные проекты в Ленобласти попадают в «ножницы» между падающим спросом и, как следствие, невозможностью поднимать цены на квартиры и растущей себестоимостью строительства. По данным компании «ЛенСпецСМУ», в 2015 году она выросла на 9%.

«Все внутренние издержки уже давно оптимизированы. Это касается всех сегментов, даже того жилья, что возводится с преобладающим использованием отечественных материалов, – объясняет Федор Туркин, председатель совета директоров ГК «Росстройинвест». – У строителей нет возможности опускать цены ниже нынешнего уровня, поскольку рентабельность в отрасли сейчас очень скромная. Мы несколько лет назад работали на рентабельности 25-30%, пару лет назад она составляла 15-20%, а сейчас данный показатель приблизился к 5-6%».

Вдобавок с 1 июня этого года областное правительство намерено также переложить на плечи застройщиков строительство всей инфраструктуры на прилегающих к Петербургу территориях. «В связи с изменениями подхода Ленобласти к развитию соседних с Петербургом территорий можно ожидать постепенного повышения цен в этой зоне», – говорит директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Вместе с ростом цен Ленобласть будет терять и свою привлекательность для покупки жилья. Стоимость квартиры — главный аргумент для переселения в пригороды. «По итогам первого квартала 2016 года около 93,7% из объема, реализованного в СПб и пригородной зоне Ленобласти, – это строящееся жилье класса масс-маркет», – объясняет Олег Пашин.

Чтобы снизить стоимость квартир, застройщики уже начали уменьшать площадь нового жилья. «В ситуации снижения покупательной способности населения спросом пользуются объекты с минимальным бюджетом, поэтому застройщики идут по пути оптимизации планировочных решений. К примеру, если в прошлом году средняя площадь новостроек в Петербурге составляла 45 кв. м, то сейчас она снизилась до 42-43 кв. м», – говорит Петр Буслов.

Впрочем, пока что спрос держится на достаточно стабильном уровне. В первом квартале в Петербурге прошла очередная волна ажиотажа, связанная со слухами о завершении программы субсидирования ипотеки. «В первом квартале продано более 1 млн кв.м строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне. Это на 35,3% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года», – говорит Олег Пашин.

В апреле ажиотаж спал, но продажи остались на уровне марта или чуть снизились, добавляют застройщики. Повышение стоимости ипотеки до 12% не оказало значительного влияния на число покупок.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»