Петербург прирастает за счет Ленобласти

В прошлом году на территории Ленинградской области было построено и сдано 1 млн 787 тысяч квадратных метров жилья, а по итогам первого квартала 2015-го уже возведено 763,7 тысячи «квадратов». Крупнейшие компании-застройщики региона заявили, что сокращать объемы строительства, а тем более замораживать проекты – не станут. При сохранении нынешних темпов к 2020 году Ленинградская область может достичь показателя в 3 миллионов квадратных метров жилья в год.

Региональные перспективы

На пригородную зону Ленобласти сегодня приходится более 30% предложения строящегося жилья, которое возводится в основном во Всеволожском и Ломоносовском районах. «По нашим данным, в регионе сегодня реализуется около 90 проектов комплексного освоения территорий», – говорит председатель комитета по строительству Ленинградской области Виталий Жданов.

По мнению экспертов, в последние годы именно пригородные территории Ленинградской области открыли для многих застройщиков возможности, которых те были лишены в границах сложившейся городской застройки. Отсутствие дефицита и более низкие цены на земельные участки, лояльность областной и районных администраций при решении вопросов обеспечения новостроек социальной и транспортной инфраструктурой, более прозрачный и быстрый этап согласования документации в процессе реализации проекта. «Если сложившаяся ситуация с градостроительной политикой не изменится, то в ближайшие два-три года у области есть все шансы сохранить конкурентные преимущества в глазах застройщиков и покупателей. А 5,5 миллиона квадратных метров жилья, на строительство которых уже выдана разрешительная документация, появятся в среднесрочной перспективе», – считает маркетолог-аналитик НП «Объединение строителей CПб» Евгений Ортин.

Удастся ли реализовать эти амбициозные планы, покажет время, так как текущая экономическая ситуация никому не обещает легкой жизни.

Продолжение города

Время точечной застройки на областных землях давно прошло. «Жилые проекты в последние годы укрупняются, и, предполагаю, в дальнейшем тенденция только продолжится. Одно из ключевых преимуществ проектов, реализуемых в пригородной зоне, ― это транспортная доступность. Самая востребованная жилая недвижимость в области – это жилые комплексы, максимально приближенные к развязкам, КАД или станциям метро», – считает руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК ЦДС Станислав Жигунов.

Львиная доля строек приходится на Всеволожский район, где возводится почти половина всего областного жилья. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2014 году там построили 747,7 тысячи квадратных метров жилья. «Во Всеволожском районе активное освоение стартовало в первую очередь в двух населенных пунктах – Кудрово, а затем Мурино. Сейчас эти две зоны удерживают лидерство, как по объемам предложения, так и по объемам продаж», – говорит руководитель Консалтингового центра Ольга Трошева.

Налоги гарантируют социалку

Областные власти учли печальный опыт первых комплексных проектов, когда новостройки возводились в чистом поле, без какой-либо инфраструктуры. «При комплексной застройке инвестор строит не только жилые дома, но и всю сопутствующую инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную. Один из примеров сотрудничества с застройщиками – действующая с 2013 года программа под условным названием «Соцобъекты в обмен на налоги», – говорит Виталий Жданов. Сейчас областными властями заключено 17 соглашений с застройщиками, в стадии заключения – еще 4 соглашения.

«Безусловно, некоторые болезненные вопросы еще остаются. Это и транспортная доступность, и инфраструктурная обеспеченность. Но, так или иначе, они будут решены, в противном случае даже такой значимый аргумент, как более низкая цена на квартиры, перестанет играть сколько-нибудь важную роль. И сами застройщики, заинтересованные в дальнейшем развитии своих проектов, и власти Ленинградской области отлично это понимают», – говорит Евгений Ортин.

Сейчас уже видно, как меняется подход девелоперов к освоению областных земель. Уровень новых проектов постоянно растет.

«Тенденцией рынка стало создание качественной среды обитания. Именно поэтому новые проекты в Ленинградской области, которые сейчас проектируются и строятся в соответствии с действующими региональными нормативам, существенно отличаются от привычных безликих высотных микрорайонов эконом-класса, окруживших город. В новых кварталах изначально предусматривается меньшая плотность застройки, что позволяет уменьшить нагрузку на придомовую территорию и места общего пользования и обеспечить жильцам более комфортную жизнь», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Что дальше?

Потенциал пригородных территорий Ленобласти еще далеко не исчерпан. В ближайшие годы там будут строиться новые комфортабельные жилые кварталы. По мнению Ольги Рянкель, ведущего маркетолога ГК «РосСтройИнвест», многое будет зависеть от строительства транспортной инфраструктуры, понятной схемы сотрудничества с властью, особенно по вопросам возведения социальной инфраструктуры. Ольга Трошева считает, что «в первую очередь продолжится строительство в Мурино и Кудрово – это самые популярные у покупателей территории, которые уже воспринимаются как городские. Здесь еще есть участки под застройку. Будут развиваться и более удаленные от границ города территории Всеволожского района – Сертолово, Янино, Агалатово, Порошкино, а также территория Ржевского аэродрома. Также будут развиваться и некоторые локации в южном направлении, в частности в Ломоносовском и Гатчинском районах».

Одним из основных трендов на ближайшие два-три года можно считать сужение сегмента малометражного жилья эконом-класса, спрос на который формируют преимущественно частные инвесторы. «Сейчас, когда инвестиционный ажиотаж сходит на нет, этот сегмент будет сокращаться. При покупке даже небольшой квартиры, если она выбирается для себя, потребители смотрят на общий уровень проекта: важны наличие парковочных мест, благоустроенная территория, удобство планировок. Все понимают, что районы, состоящие на 90% из студий и малометражных «однушек», не могут быть ни комфортными, ни безопасными. Спрос смещается в сторону жилья комфорт-класса, с невысокой этажностью, качественной проработкой архитектуры, продуманной концепцией», – резюмирует Сергей Степанов.

Екатерина Дмитриева