«Болезни» рынка недвижимости: рецепт - ждать

Девелоперы-оптимисты полагают, что трудные времена для них закончатся, по крайней мере, к 2010 году. Пессимисты рисуют зловещие прогнозы: разгул бандитизма (как в 90-х), засилье безработицы, полная девальвация рубля... Чтобы выжить, надо минимизировать издержки, постараться не сокращать заработную плату персонала и ждать, ждать, ждать... Корреспондент «Фонтанки» побывал на Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов Петербурга.

Саммит начался с выступления генерального директора «Фонда имущества Санкт-Петербурга» Андрея Степаненко. Оно было сдержанно пессимистичным, далее страсти стали накаляться. «Прошедший год нельзя назвать провальным, - заявил он. – Мы совершили продажи на сумму 12 миллиардов рублей, это больше, чем в 2005-м, хотя и меньше, чем в 2006 году». Спад продаж пришелся, по данным Фонда имущества, на IV квартал. «Рынок замер в октябре. Но уже в ноябре начал оживать, - рассказал Степаненко. - Последние торги в декабре прошли даже с некоторым превышением». Сейчас, как сообщил чиновник, цены на землю и объекты недвижимости снижены приблизительно на 40%.

Борис Мошенский, генеральный директор Maris Properties in association with CBRE, предложил два сценария развития событий. В оптимистичном варианте кризис закончится в следующем году, и тогда уже к концу года наступит дефицит предложения, к началу 2010 года рынок начнет оживать. В пессимистичном – рецессия продлится и в следующем году, «начнется чехарда с бивалютной корзиной, а Центробанк перестанет удерживать рубль». В этом случае, по оценкам Мошенского, ожидать какого-либо оздоровления ситуации раньше конца 2010 – начала 2011 года не приходится.

Ирина Солонова, руководитель департамента консалтинга филиала компании GVA Sawyer, оказалась оптимисткой. Она полагает, что наступает время тщательного пересмотра концепций развития территорий. При этом, по ее мнению, при реконцепции самой большой проблемой окажется поиск грамотной идеи. «Ситуация на рынке очень долго позволяла девелоперам обходиться без тщательного планирования и позволяла не считать деньги», - заметила она.

Построить какие-либо прогнозы того, что произойдет с рынком недвижимости и как на нем будут меняться цены, собравшиеся не смогли. «Если мне кто-то сможет предоставить детальный прогноз того, как меняются цены на нефть, то я скажу вам статистику по рынку коммерческой недвижимости — поскольку я специалист именно в этой области — на 5-10 лет вперед», - заявил Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors и добавил: «Я не вижу никаких предпосылок к тому, чтобы ситуация улучшилась. Думаю, что падение производства будет продолжаться». По его мнению, восстановление рынка начнется с Британии - весной 2009, «где-то через полгода придет и в Россию». «Но если мы сделаем в 2009 году хотя бы две инвестиционные сделки, то я буду этому очень рад», - добавил Чубик.

По мнению Марка Лернера, генерального директора компании «Петрополь», те процессы, которые сейчас происходят на рынке недвижимости, стагнацией назвать нельзя. «Это - падение. И скорость, с какой оно происходит, дает понять: все происходящее — всерьез и надолго», - считает он. С точки зрения Лернера, своего дна рынок достигнет в марте 2009 года, «потом будет разворот, цены постоят, а осенью люди снова начнут вкладывать в жилье — спрос-то никуда не делся». Девелопер полагает, что в начале 2010 года можно ожидать оживления рынка. В середине 2010, по его мнению, начнется стремительный рост.

Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент, управляющий партнер банка ВТБ, не согласился с тем, что «рынок стремительно падает». «Самое худшее впереди, - «оптимистично» заверил он. - Я не вижу сегодня на рынке ни одной возможной инвестиционной сделки».

По пессимистичному сценарию Олега Баркова, генерального директора Knight Frank (Санкт-Петербург), ситуация, когда крупные банки отказываются предоставлять кредиты, чревата самыми печальными последствиями. «На рынке появится множество мелких банков, которые будут рисковать. Но задержки выплат по кредитам для них окажутся губительными — в отличие от крупных кредитных учреждений. Соответственно, банки будут всеми способами добиваться возвращения долгов, как следствие — в стране начнется рост бандитизма, как это уже было в начале 90-х. Правоохранительные органы с ним справиться не смогут — они уже отвыкли от этого, да не особенно справлялись и раньше», - предсказывает он. Кроме того, предупреждает Барков, из-за сложного финансового положения строительных компаний «в глубинке начнутся массовые увольнения, следовательно, появится огромная масса безработных, которые не нужны никому — в том числе, и правительству. Чтобы сдержать рост безработицы, правительство будет устраивать «ковровые бомбардировки» рублями, что, в свою очередь, приведет к полной девальвации рубля».

Как выходить из тяжелой ситуации, девелоперы не выяснили. Высказывались мнения, что строить какие-либо прогнозы и вырабатывать модели поведения рано — надо подождать хотя бы до тех пор, пока можно будет рассчитать рентабельность. Наиболее часто звучал совет «минимизировать издержки». Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема», высказал свои пожелания государству — кредитовать не отрасль, а потребителя. «Зачем кредитовать «Северсталь», которая выпускает арматуру, если я эту арматуру не могу купить? И зачем мы будем строить квартиры, если потребителю они не по карману? Зачем строить то, что никто не купит?» - задал он вполне риторические вопросы, которые, разумеется, остались без ответа.

Неожиданно Николай Вечер, генеральный директор Санкт-Петербургского филиала GVA Sawyer, заинтересовался: «А что вы все понимаете под словами «выйти из кризиса»? Сейчас цены снижаются, когда рынок оживет, они начнут повышаться. Так вот у меня вопрос — цены, что, снова повысятся до того уровня, на котором они были до кризиса? Зачем? Чтобы вызвать еще один?».

«У нас было ощущение, что российский рынок недвижимости развивается совершенно независимо от всех мировых рынков. И ведь было очевидно, что не могут квартиры в наших домах быть дороже, чем в Западной Европе, и ведь было ясно, что качество давно уже не соответствует цене — по всем классам объектов, но мы продолжали, - взорвался в ответ Матвей Закашанский, генеральный директор СО «М-Индустрия». - Сто раз мы уже спрашивали себя — правы мы были или нет. Но у нас на руках были цифры, прогнозы аналитиков, все подтверждало — мы все делаем правильно...»

«Мы были искренними в наших заблуждениях, - вступился за честь аналитиков Олег Барков. - Но ведь продажи квартир по этим ценам шли, арендаторы сдавали помещения в аренду по этим ставкам, значит, все было правильно? И мы, между прочим, прекрасно прожили эти восемь лет...» «В свое оправдание могу сказать — заблуждались не только в России, но и во всем мире», - добавил он.

По итогам дискуссии была разработана программа-минимум по выживанию строительной отрасли — минимизировать издержки, постараться не сокращать заработную плату персонала и ждать, ждать, ждать... В качестве новогоднего поздравления присутствующим в зале продемонстрировали ролик — на экране Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI, Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, Александр Шабасов, руководитель проектов по Санкт-Петербургу управления специальных проектов ЗАО «Желдорипотека», Сергей Игонин, управляющий партнер IB Group, рассказывали о полном отсутствии проблем с подрядчиками, стройматериалами, получением кредитов, «продажами квартир, что называется, влет». Ролик завершился титрами «Как вы думаете, кто из участников рынка уйдет из Real Estate?».

Успокоиться после дискуссии долго не могли ни участники, ни слушатели. «А что мы должны делать, если государство взвинчивает цены на землю до небес?!» - звучало из одного угла холла. «Я тут над своими пошутить решил, сказал им, что всех увольняю — так они за валерьянкой побежали!» - недоуменно рассказывали в другом. «А я уже третий месяц зарплату не получаю», - сообщил молодой человек в хорошо сшитом дорогом костюме, предусмотрительно спрятав бейдж с названием компании в карман...

Кира Обухова,
Фонтанка.ру