Квартира должника по ипотеке - раз, два, продано!

Ипотечная система России втайне готовилась к обвалу. Как оказалось, еще летом петербургский Фонд имущества договорился с рядом ипотечных банков, федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и петербургским городским ипотечным банком о развитии системы внесудебной продажи квартир должников по ипотеке. Теперь, если должник понимает, что не в состоянии вернуть банку деньги, он может пойти с банком на мировую, предоставив ему договариваться с Фондом имущества, когда и как будет продана “дефолтная” недвижимость. Обанкротившемуся клиенту вернут потраченные на выплаты по кредиту деньги. Специалисты прогнозируют – скоро рынок недвижимости ожидает шквал выставляемых на торги неоплаченных ипотечных квартир.

Банки в условиях финансового кризиса идут на все, чтобы вернуть сомнительные кредиты, выданные под залог жилья. Кредитные учреждения просят неплательщиков: не ходите в суд, все вопросы по просроченной ипотеке можно решить полюбовно. Объем таких сделок, по некоторым прогнозам, может быть существенным. Общая сумма просроченных платежей по ипотеке в России, по официальным данным Центробанка, составляет 122,3 миллиарда рублей.

Как рассказал заместитель гендиректора Фонда имущества по развитию Константин Раев, продаже таких квартир будет предшествовать внесудебная процедура. То есть банки не будут подавать иски на своих неплательщиков, а будут стремиться договориться с ними о цене, сроках и условиях продажи неоплаченного жилья. Между банком и клиентом будет подписано нотариальное соглашение, после которого Фонд сможет готовить и анонсировать продажу. Уже сейчас, по данным ФИ, к продаже готовятся квартиры в Архангельске и Барнауле. Ожидается, что большое количество просрочек будет в Петербурге и Москве.

“В этом случае, - комментирует Раев, - выигрывают все стороны. Банк получает деньги, выданные им под залог не через год-полтора (столько обычно длится судебное разбирательство), а через один-два месяца; заемщик, в случае превышения стартовой цены, также остается в выигрыше, забирая разницу между займом и ценой на аукционе. Неплательщику не нужно будет разоряться на услуги адвоката и на судебные издержки, которые составляют до 7% от суммы долга”. Не скрывает Фонд и собственной будущей выгоды. Фактически, отмечают специалисты, ФИ начинает новый бизнес, который в ближайшее время сможет значительно возрасти. Только за первое полугодие Фонд планирует продать 50 неоплаченных квартир, тогда как за 2007 и 2008 годы “дефолтной” недвижимости продали только 5 объектов. С каждой проданной квартиры Фонд получит свои традиционные 2-5% вознаграждения.

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, ипотечные квартиры будут продавать со скидкой. Изначально, банк и должник оценят предмет залога исходя из рыночной стоимости, а затем будет определяться размер возможного дисконта. По предварительным данным, скидка на ипотечную квартиру может составлять минимум 10%.

Однако другие участники соглашения предостерегают Фонд от скоропалительных выводов о грядущей прибыли. Как прокомментировал “Фонтанке” глава городского ипотечного агентства Владислав Назаров, пока процент просроченных кредитов в Петербурге незначителен, около 2-5%.

“Действительно, есть тенденция к увеличению этих показателей, но не из-за негативной ситуации на внешнем рынке, а из-за общего роста количества выданных ипотечных кредитов, - рассказал Назаров. - Кроме того, ожидается, что финансовый кризис, который тормозит развитие ипотеки, затянется не больше, чем на год”.

“В Северо-западном регионе ситуация с ипотекой пока не выглядит патовой, - комментирует директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова. - Но так как растет общий портфель кредитов, будет расти и процент невыплат. Причины невозвратов могут быть самыми разнообразными. Это и потеря заемщиком работы, и ухудшившееся социальное положение, понижение по службе, стагнация на рынке. По нашему опыту, основной причиной просрочек является развод”. При этом, в Агентстве рекомендуют неплательщикам не доводить дело до суда. Ведь средняя продолжительность процесса составляет 1-1,5 года, недвижимость лучше продавать быстрее, - ведь как скажется кризис на цене квартиры, предугадать сложно.

"Действительно, есть риск, что в ближайшее время количество проблемных ипотечных кредитов будет расти, - говорит гендиректор компании “Адвекс. Недвижимость” Владимир Гаврильчук. - Правда, такой обвал, как в США, у нас вряд ли случится. В России были изначально иные условия формирования кредитного портфеля”.

Но пока, несмотря на кризис и рост просрочек, по словам экспертов, количество желающих получить в банке ипотечный кредит не уменьшилось. Людей стимулирует информация о том, что недвижимость будет и дальше расти в цене, - берут ссуды даже под 17-19% (многие банки сейчас диктуют именно такие условия). По данным Центробанка, с января по август 2008 года кредитный портфель российских банков увеличился на 25,9%. Всего россияне взяли в долг у кредитных учреждений 3 триллиона 729,8 миллиардов рублей. Количество неплательщиков растет достаточно серьезными темпами: с начала 2008 года число просроченных кредитов выросло на 26,9% и составило 122,3 миллиарда рублей. По рассчетам Минэкономразвития, к 2020 году объем ежегодно выдаваемых кредитов должен увеличиться в 8,5 раз. Объем задолженности к этому времени составит 25,5% от ВВП страны.

По итогам первого полугодия 2008 года, в Петербурге было выдано 11 тысяч кредитов на сумму 28 миллиардов рублей, против 6,6 тысяч сделок на 16 миллиардов рублей за аналогичный период прошлого года. Лидером по выдаче кредитов стал Северо-Западный банк Сбербанка, заняв примерно 20% рынка ипотеки в Петербурге. Далее следуют банк "ВТБ-24" и банк "Санкт-Петербург". Сейчас эти банки значительно ужесточили условия предоставления ипотечных займов, увеличив процент стоимости кредита и срок рассмотрения заявок. Банки объясняют это стремлением сформировать “качественный” кредитный портфель, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой массовых невозвратов.

Маша Могилевская,
Фонтанка.ру