Градостроители перестанут жить по понятиям

Петербург застраивается беззаконно — никакой официально действующей градостроительной документации в городе нет. Есть Временный регламент застройки, есть постановление, отменяющее действовавший высотный регламент, но все эти постановления носят рекомендательный характер. Документ, который будет иметь силу градостроительного закона, только-только появился в недрах КГА. И теперь его с нетерпением ждут и архитекторы, и девелоперы, и жители. Но по «Правилам» Петербург начнет жить в лучшем случае в следующем году.

Правил ждали все — и архитекторы, и девелоперы, и чиновники, и жители города. «Мы очень давно ждали принятия правил землепользования и застройки. Когда это произойдет, наш город станет первым, в котором будет сформирован весь необходимый перечень документов, определяющих регламент застройки. Мы, наконец, уйдем от ситуации, когда при формировании градостроительной документации застройщики вынуждены опираться не на реальный документ, а на его проект, то есть, на правила, которые еще не утверждены, а значит, и не существуют», - прокомментировал появление проекта «Правил землепользования и застройки» (ПЗЗ) начальник аналитического отдела компании Setl City Владимир Копылов. «Эти правила — документ, который важен даже больше, чем Генплан, - поддержал его Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ. - Генплан определяет общую стратегию развития города, а решение конкретных проблем без этих правил невозможно». «Это - значимый документ для строительного комплекса, который детализирует и конкретизирует положения Генплана уже по отношению к отдельным кварталам», - согласился с ним Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

Ознакомиться с Правилами землепользования и застройки можно здесь:
Часть 1.
Часть 2.

Напомним, сейчас в Петербурге действует Временный регламент застройки (ВРЗ), в соответствии с которым и принимаются все градостроительные решения. Действовавший с 2004 года высотный регламент отменен 28 декабря 2007 года Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1731. То есть, фактически никаких правил, регулирующих городское строительство, сегодня в Петербурге не существует — все распоряжения носят рекомендательный характер. «Нет ничего неприятнее,чем беззаконие, - охарактеризовали ситуацию в архитектурной мастерской «Студия-44». - То, что сейчас творится с градостроительными нормами — полный абсурд и очень плодотворная почва для всяких спекуляций».

Кроме того, единственный существующий на официальных правах градостроительный документ — Генплан — с первого дня своей «жизни» начал стремительно обрастать различными поправками и дополнительными распоряжениями. «Внесенные поправки в большинстве своем необходимы и обоснованны. В то же время для многих участников рынка их принятие обернулось большой проблемой - изменение или расширение функционального назначения целого ряда зон привели к тому, что те ВРЗ, которые были разработаны компаниями в рамках этих зон до мая 2008 года, теперь признаются не соответствующими Генплану и требуют новой разработки», - рассказывает Светлана Покровская, заместитель директора по развитию компании Setl City. «Особенно болезненно это должно восприниматься компаниями, которые работают не на собственных, а на городских участках и поэтому ограничены в сроках», - добавляет она. Таким образом, появление единого документа, в котором будет жестко и четко прописано — где и что можно строить, а где строить нельзя ни при каких обстоятельствах, с нетерпением ожидают очень многие.

По новым правилам вся территория города будет разделена на 23 зоны различного назначения. Для каждой из них установлены свои предельные размеры земельных участков и предельные размеры разрешенного строительства, а также регламент реконструкции объектов капитального строительства. Предлагается регламентировать минимальную площадь земельного участка, максимальную и (а в некоторых случаях — или) минимальную высоту зданий на территории участка, минимальные отступы от границ земельных участков, максимальные выступы за «красную линию» балконов,эркеров и козырьков, а также ступеней и приямков, максимальную площадь объектов капитального строительства в границах зон жилой застройки, предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки, максимальный класс вредности объектов капитального строительства. Разработаны и нормативы, определяющие минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта, минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков и минимальная доля озеленения земельных участков.

Как пояснил корреспонденту «Фонтанки» Александр Викторов, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, высотные параметры определены отдельно для каждой зоны. В большинстве случаев максимальная высота новых зданий и сооружений «привязана» к уже сложившейся фоновой застройке, за исключением исторического центра города и зоны «узловых точек». В исторической части города устанавливается высота, определенная действовавшим высотным регламентом, в который сейчас по заданию губернатора города Валентины Матвиенко тоже вносятся коррективы — причем в сторону понижения высот. В зоне «узловых точек» высота определена только минимальная — по замыслу разработчиков ПЗЗ, эти точки должны стать новыми визуальными доминантами.
Новые нормы, безусловно, правильны и разумны, правда, то, насколько они выполнимы — вопрос открытый. Например, рядом с учебными заведениями высшего и среднего образования предполагается предусмотреть парковку из расчета 1 машино-место на 5 преподавателей и 1 машино-место на 15 студентов. Если учесть, что в главных корпусах СПбГУ обучается не меньше 3-4 тысяч человек, то значит — парковка в районе Университетской набережной должна быть рассчитана минимум на 400-500 машин. На вопрос: «Где ее можно создать?» - Правила ответа не дают.

Настораживает и минимальное количество машино-мест рядом с вестибюлями станций метро — 1 машино-место на 35 человек в часы пик: норма, безусловно, разумная. Вот только для всех станций в исторической части города абсолютно невыполнимая. Вызывают сомнения и требования к озеленению земельных участков. Так, площадь зеленых насаждений на территориях, на которых размещаются больницы, должна составлять не меньше 60% от всей площади участка. Можно не заглядывать даже в исторический центр — достаточно посмотреть на больницы, размещенные в спальных районах, чтобы понять, насколько это требование далеко от истинного положения дел.

Впрочем, к зеленым насаждениям по новым правилам относятся не только кусты и деревья, но и газоны, клумбы, стилобаты и даже зимние сады. И именно такое расширенное толкование понятий настораживает Александра Карпова. «Правила не предусматривают такой параметр, как плотность застройки, - объясняет он. - Разработчики считают, что регулировать плотность можно с помощью норм озеленения и количества машиномест. Но парковки можно упрятать под землю, а зелеными насаждениями объявить небольшие клумбочки или зимние сады на крышах зданий, и таким образом формально требования будут соблюдены, а по факту получится очередной сверхуплотненный квартал».

Впрочем, «Правила» еще не утверждены и не согласованы. Как пояснил корреспонденту «Фонтанки» Александр Викторов, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, общественные обсуждения этого документа начнутся 14 августа и пройдут в каждом районе. «По закону на обсуждения отводится от двух до четырех месяцев, но в начале декабря мы надеемся положить итоги на стол губернатору», - сообщил он.

Обсуждения обещают быть жаркими. «Мы обязательно примем в них участие и будем добиваться, чтобы новый градостроительный документ был принят в той редакции, которая будет максимально учитывать интересы жителей города и позволит соотнести застройку с существующей транспортной инфраструктурой, чтобы не нарушилось функционирование города как единого организма», - заверил Александр Карпов и предупредил, что собирается в первую очередь отстаивать интересы рядовых петербуржцев. «Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге находится на пике развития, поэтому есть опасение, что данная редакция генплана, даже с учетом внесенных поправок, стремительно устареет уже в течение ближайших двух лет. Поэтому вполне прогнозируемо, что сейчас девелоперское сообщество будет добиваться принятия очередного пакета поправок», - со своей стороны присоединился к Карпову Николай Пашков.

Напомним, предыдущий вариант ПЗЗ активно обсуждался в 2006 году, но в итоге так и не был принят. По мнению адвоката ЭКОМ Евгения Баклагина, «наиболее существенным недостатком прежнего проекта Правил было то, что территориальное зонирование, осуществленное в Правилах, не соответствовало Генеральному плану Санкт-Петербурга». «Авторы проекта фактически предприняли попытку осуществить «перезонирование» функциональных зон Генерального плана и, тем самым, скрытым образом скорректировать Генеральный план. Таким образом, создается коллизия двух законов, что повлечет невозможность их исполнения», - сказано в его рецензии.

Отметил Евгений Баклагин и низкое качество исполнения высотного регламента в прежнем варианте ПЗЗ. «Регламент не может рассматриваться в качестве юридического документа, поскольку не может быть однозначно прочитан и истолкован. При его разработке были нарушены требования Градостроительного кодекса РФ», - прокомментировал юрист предыдущую попытку чиновников КГА разработать этот нормативный документ.
«Фонтанка» обещает своевременно освещать все этапы обсуждения этого документа.

Кира Обухова,
Фонтанка.ру