За хлебом в тапочках: какие коммерческие помещения в новых районах нужны бизнесу и жителям

Доля свободных площадей в крупных ТРК Петербурга выросла из-за ухода крупных зарубежных брендов. При этом небольшие помещения формата «у дома» в новых кварталах и районах по-прежнему востребованы малым и средним бизнесом.

Булочные, аптеки и пункты выдачи нужны для комфортной жизни в новостройках, и застройщики практически в каждом доме предлагают под подобный запрос коммерческие помещения. Как бизнес выбирает себе помещения, что хотят видеть в своих домах жители и как избежать десяти пекарен в одном квартале, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Еще в прошлом году эксперты рынка отметили тенденцию увеличения свободных площадей в крупных городских моллах у станций метро и на выездах из города. В некоторых ТРК в некоторые моменты их было 40%, отметила Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». При этом небольшие районные торговые центры и стрит-ритейл демонстрировали рост посещаемости на 6–7%, количество свободных мест в них не превышало 12%.

— Исходя из этого тренда можно ожидать дальнейшего притока клиентов, а значит — инвестиций в коммерческую недвижимость в комплексных жилых проектах, где создается качественная городская среда, в районах за пределами центра Петербурга и «ближнем поясе» Ленобласти, — говорит она. — Привлекать инвесторов будут проекты с хорошей транспортной доступностью, высокой плотностью населения и долей коммерческой недвижимости на уровне около 8% от общей площади.

По ее словам, подобный тренд уже давно наблюдается в Москве и особенно ярко — в Новомосковском округе (НАО). Сюда из центра города за последние полтора года перенаправили вложения более 2 тыс. профильных инвесторов.

— В нашем проекте комфорт-класса ЖК Friends возле Новоорловского лесопарка под коммерческие площади отводится 4,5%, — рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Эти дома обычно — части микрорайона, где также есть коммерческие площади. В проектируемом квартале на Пулковском шоссе на долю коммерческих помещений приходится около 7% без учета паркинга.

— Доля площадей, которая отдается под стрит-ритейл, должна напрямую зависеть от возможности ее поглощения конечным потребителем, — поясняет Ксения Бурова, сооснователь агентства коммерческой недвижимости и управляющей компании Renta Lab. — Для застройщиков этот потребитель — покупатель коммерческих площадей. Для нас же как для компании, работающей в сфере коммерческой недвижимости, — это всегда арендатор. Я бы рекомендовала использовать как минимум примитивный расчет: 4% от всего объема строительства.

Например, в доме 25 этажей, на первом расположен стрит-ритейл. Но если проект малоэтажный (например, 5 этажей), то из пяти корпусов коммерция должна быть расположена только в одном — том, который расположен ближе к потенциальному пешеходному трафику. В остальных на первых этажах, по мнению эксперта, разумнее разместить квартиры террасами — этот формат сейчас очень востребован потребителем.

— Конечно, наша компания Renta Lab. руководствуется более подробной аналитикой, — добавила Ксения Бурова. — Мы изучаем и товарное соседство ритейла в локации, и потребности потребителя, и пешеходные тропы. Исходя из этих данных создается техническое задание на проектирование коммерческих помещений, с учетом потребностей потенциальных арендаторов.

Но помещения под коммерцию — это не обязательно только первые этажи. Смысл строить отдельно стоящие здания для коммерции — торговые или офисные центры — тоже есть. Как пояснила Ксения Бурова, это поможет избежать конфликтных вопросов при дальнейшей эксплуатации площадей: запах, шум, погрузка-разгрузка.

— Но нужно помнить, что арендаторами, а значит и инвесторами будут востребованы площади 50–150 метров либо форматные площади для продуктовых магазинов 400–1000 метров, расположенные на первом этаже отдельно стоящего здания, — уточнила она. — Второй этаж также хорошо реализуется для размещения арендаторов из сферы услуг — например, салонов красоты, спортивных клубов. Но стоимость аренды там должна быть примерно на 35% ниже первого — в связи с более низкой платежеспособностью арендаторов этого сегмента.

Как добавил Сергей Софронов, отдельное строительство отталкивается от требований к инфраструктуре жилой застройки. В проектах комплексного освоения оно также регламентируется проектной документацией и нормативами — от количества машиномест на расчетное количество жителей до количества детских садов, школ, поликлиник или медицинских кабинетов, площади благоустройства и озеленения и так далее.

— Если на территории строительства есть достаточно места и будет трафик, то отдельно стоящие здания вполне целесообразно строить, — говорит эксперт. — Но зачастую коммерческих площадей на первых этажах вполне достаточно. Бывает и так, что в районе новой жилой застройки отдельно стоящие здания с коммерческими помещениями появляются позже. Один из примеров — наш проект в Славянке, культурно-досуговый центр, построенный два года назад. До него вся коммерция в микрорайоне располагалась на первых этажах, что накладывало ограничения на перечень услуг для местных жителей. Крупные фитнес-центры, федеральные продуктовые сети, сетевые рестораны и прочие такие помещения не арендуют — недостаточно места. Кроме того, рядом с этим зданием был устроен ландшафтный парк как новая общественная зона.

В жилой недвижимости девелоперы предпочитают продавать коммерческие помещения: управление требует создания отдельной структуры, которая будет заниматься подбором арендаторов, а затем и управлением этой недвижимости; а это непрофильная деятельность — подчеркнул Сергей Софронов.

— Также существенным препятствием для самостоятельного управления девелопером коммерческими помещениями становится необходимость обеспечения объемов выручки от продажи коммерческих помещений, — добавил он. — Этот объем определяется в финансовой модели совместно с банком, выдавшим проектное финансирование. В апарт-отелях это решение остается на усмотрение девелопера. Если управляющая компания может взять на себя работу с арендаторами коммерческих площадей, то они могут остаться в управлении этой структуры.

— На рынке есть примеры и покупки, и аренды, — добавила Ксения Бурова. — Кто-то оставляет лакомые куски себе, остальное продает, кто-то продает все площади. Для арендаторов лучше, если всеми площадями владеет один собственник и дает им право эксклюзивной деятельности. Например, в ЖК будет только одна аптека, один алкогольный, одни продукты, одна лаборатория и прочее. Это идеальный мир для ритейла — и у нас есть такие кейсы.

Что касается собственной управляющей компании, то эксперт не считает это эффективным. По ее мнению, разумнее наладить грамотное партнерское сотрудничество с экспертами рынка в сфере коммерческой недвижимости.

При проектировании учитываются требования потенциальных арендаторов. В жилых кварталах наиболее востребованы объекты площадью до 150 кв.м, отметил Сергей Софронов. Сетевые магазины рассматривают площади от 500 кв.м, с несколькими входами, служебными входами, зонами разгрузки и так далее.

— В апарт-отелях, кроме собственно апартаментов (юридически также коммерческие помещения), есть и офисные арендаторы, — продолжил он. — Мы предлагаем отдельный кластер офисов с отделкой, под который отведен целый этаж, в апарт-отеле Ladozhsky Avenir. Это ниша малых офисов, до 55 кв.м., причем в категории А по совокупности параметров апарт-отеля. В Петербурге такие площади под аренду в дефиците.

— В начале 2023 года наибольшим спросом пользовались лоты площадью 70–90 кв. метров и средним бюджетом покупки порядка 21 млн рублей, — пояснила Оксана Моисеева. — Кроме того, в любом состоянии рынка крайне востребованы небольшие лоты площадью от 20 до 30 кв. метров, помещения под супермаркеты и крупные рестораны (более 250 кв. метров). Доходность подобного актива составляет до 12% годовых. При этом само помещение дорожает на 5% в год со второго года эксплуатации. А если купить его «на котловане», то до ввода дома в эксплуатацию оно будет расти в цене на 12% в год.

Ксения Бурова как первостепенный критерий выбора помещения назвала локацию, наличие активного пешеходного трафика, высокую плотность населения в данный момент, а не в отдаленной перспективе.

— Второстепенный критерий — технические характеристики, — добавила эксперт. — Электрическая мощность 0,2 квт на кв.м, потолки 3 метра, желательно отдельный вход на каждые 70 метров. Например, у помещения более 140 кв.м должны быть два отдельных входа с улицы. Витринные окна всегда будут преимуществом. Также обязательно нужна возможность организовать погрузку и разгрузку товара.

По большому счету, есть один ключевой параметр выбора ликвидного объекта под коммерцию — проходимость, считает Сергей Софронов. Места с высоким трафиком всегда будут востребованы арендаторами. Однако, по его словам, есть и такие категории, которым трафик не важен. Напротив, они заинтересованы в менее ликвидных помещениях — это дарксторы, дарккитчен, разного рода специализированные услуги (например, клиники или сервисные центры).

Как пояснила Оксана Моисеева, опыт компании в Новой Москве говорит о том, что привлекательность объектов стрит-ритейла для инвесторов обусловлена ростом стоимости актива по мере развития локации. Кроме того, большой объем предложения и сравнительно невысокий порог входа позволяют аккумулировать большое число объектов и на их базе формировать высоколиквидный актив — готовый арендный бизнес, который можно быстро и выгодно продать в случае необходимости.

— ГК «А101» создает в своих районах инфраструктуру, привлекательную и для покупателей квартир, и для операторов коммерческих объектов, — продолжила Оксана Моисеева. — Среди инструментов — самостоятельное управление частью создающихся в жилом районе объектов. Это позволяет предлагать особые условия аренды операторам «базового пула», чтобы ускорить их появление в локации, а также операторам объектов с востребованным жителями функционалом и долгим сроком окупаемости — культурные и хобби-центры, коворкинги, объекты образования и др. Именно так планируется сделать в двух проектах ГК на территории Ленобласти — «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск».

— Если говорить о пороге входа, последнее время я вижу адекватные предложения в чеке от 15–20 млн рублей, — продолжила Ксения Бурова. — Чтобы выбрать ликвидный объект, нужно внимательно изучить место — есть ли там жизнь, пешеходный трафик. Приехать в разные дни, утром и вечером. Если локация только строится, оценить с точки зрения перенасыщения коммерцией в этом комплексе. Ну и конечно, адекватно оценить технические характеристики.

Если говорить о самым популярных разновидностях бизнеса, то магазины у дома, кафе, аптеки, салоны красоты — наиболее частые арендаторы в масс-маркете, по словам Сергея Софронова. Но, в зависимости от локации, арендаторы могут быть любыми — от ресторанов, залов единоборств или йоги до бутиков, страховых или банковских отделений

— Заранее спланировать размещение коммерческих помещений в новостройках, конечно, можно. Но нужно понимать, что строить правильную коммерцию будет более затратно, — полагает Ксения Бурова. — Чтобы избежать засилия, например, алкомаркетов или одинаковых булочных, не нарушая рыночных принципов конкуренции, можно привлечь для сотрудничества компанию, которая занимается доверительным управление коммерческой недвижимостью. Профессионалы окажут собственникам услуги по управлению и сдаче в аренду помещений, и вопрос соотношения разных видов бизнеса успешно решится.

Минимальным и достаточным эксперт считает набор:

• продуктовый площадью от 300 метров;
  

• продуктовый площадью 50–100 метров;
  

• пара пекарен;
  

• пара алкогольных магазинов;
  

• салон красоты;
  

• обязательно аптека;
  

• табачная лавка;
  

• цветочный магазин;
  

• зоомагазин;
  

• пункты выдачи заказов от 3–4 основных игроков.
  

Как такового правила пропорций не существует. Часть зданий в рамках комплексной застройки может вообще не предполагать коммерческие площади, добавляет Сергей Софронов. Как правило, это здания в глубине квартала, на участках с небольшой прогнозируемой проходимостью, а также рядом с отдельными коммерческими объектами — такими, как локальные торговые центры.

— Структура арендаторов всегда определяется спросом, — подчеркивает он. — Сегодня практически у всех крупных сетей любой специализации и франшиз есть собственные методики и ПО для расчета потенциальной ликвидности тех или иных мест. Поэтому, если вы видите пекарни или винные магазины рядом, то такое расположение, скорее всего, не случайно. Но со временем ситуация может меняться — как правило, в течение двух лет локация для конкретного вида бизнеса себя оправдывает или не оправдывает. Помещения, выходящие на внутреннюю закрытую или открытую, но дворовую территорию, как правило, отводятся под жилое назначение. Но бывают и другие варианты. Например, в нашем проекте премиального жилого комплекса «Северная корона» часть помещений первого этажа оставлены для организации инфраструктуры для жителей: детская игровая, клубная гостиная, фитнес-зал.

Для ритейла оптимально, если магазины и сервисы в новых районах открываются после того, как дом или жилой комплекс заселен на 60–70% — когда люди закончили ремонты и реально живут, подчеркнула Ксения Бурова.

— Оценка представителями сетей, так называемыми разливальщиками, производится на основании пешеходного трафика и методом подсчета окон с висящими портьерами. Средний срок — один год после передачи ключей, — подытожила эксперт.

— Район может застраиваться по очередям годами, и все это время сфера услуг будет только развиваться, — говорит Сергей Софронов. — Как правило, арендаторы стараются уложиться в максимально короткие сроки при открытии бизнеса, поскольку любой простой за рамками арендных каникул, которые обычно составляют 1–2 месяца, — это убытки для бизнеса.