Вокруг дома и немного дальше: на что смотрят покупатели, выбирая квартиру

Каждый новый жилой дом создается не в вакууме — вместе с квартирой «в нагрузку» покупатель получает и окружающую ЖК среду, со всеми ее позитивными и негативными факторами. Будь то насыщенная инфраструктурой, но местами устаревшая застройка в сложившихся районах или современная среда в проектах комплексного освоения территорий, которая не всегда появляется вся и сразу.

«Фонтанка» вместе со СРО А «Объединение строителей СПб» спросила ведущих строителей Петербурга о том, как изменения в городской среде влияют на спрос на новостройки в той или иной локации.

Сегодня при выборе квартиры большую роль играют локация, транспортная доступность проекта, наличие социальной инфраструктуры и мест для отдыха.

— Надежные девелоперы учитывают все это при подготовке проекта к старту, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Например, Setl Group этой осенью представил новый стандарт строительства инфраструктуры — SETL 15’: в жилых комплексах холдинга самые важные для жителей услуги и сервисы будут находиться в 15-минутной пешей доступности. В перечне объектов, составленном на основании опроса клиентов, — магазины продуктов и напитков, пункты выдачи заказов, магазины косметики и бытовой химии, зоотовары; школы, детские сады, медицинские центры и аптеки; соседские и детские центры, спортивные залы и фитнес-студии, кафе и рестораны, салоны красоты. Мы будем проводить анализ имеющейся в локации инфраструктуры и закрывать потребность жителей в недостающих объектах.

— Должна быть создана действительно комфортная среда. Не на бумаге, а в реальности, — продолжил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — И здесь на первый план выходит градостроительная концепция проекта. Именно на этом этапе важно предусмотреть, как люди будут жить после заселения, смогут ли они закрывать свои потребности в работе, отдыхе, досуге, общении, развитии. Девелопер может построить дома с дорогими фасадами, стильными МОПами, интересными планировочными решениями, сделать удобные проезды и пешеходные дорожки, обустроить детские и спортивные площадки, но здесь не будет жизни. Атмосферы, из-за которой ты любишь место, где живешь, хочешь заботиться о нем вместе с другими соседями и участвовать в его развитии. Если проект не продуман до мелочей, то он просто будет одним из многих для покупателей.

Концепцию «15-минутного города» упомянула и Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.

— В целом можно сказать, что для комфортной среды важны все элементы, которыми мы пользуемся в повседневной жизни: транспорт, торговля, спорт, здоровье, образование — все это должно находиться на расстоянии 10–15 минут езды от квартиры, — пояснила она. — Это элементы — кирпичики самого верхнего уровня — генплана. Следующий уровень — мастер-план. Он включает то, как вы разместите на участке жилые дома, какой они будут этажности и т.д. После этого мы переходим на уровень дома и затем — конкретной квартиры. Невозможно чем-то пожертвовать, как невозможно и разработать что-то одно. Все эти уровни должны быть проработаны и взаимосвязаны. Если застройщик сделает очень классные планировки квартир, но вокруг дома будет помойка, вы не создадите комфортную среду. И, наоборот, если сделать прекрасный мастер-план, но построить по нему безобразные дома, то это тоже не будет работать.

Она добавила, что важнейшей характеристикой любого нового квартала или жилого комплекса является расположение: насколько он вписан в существующую городскую застройку и привязан к транспортным артериям.

Например, квартал ЦДС «Чёрная Речка» строится в обжитом районе со всей необходимой уже существующей инфраструктурой (метро, магазины, дороги, парки. река, набережная и т.д.). Другой вариант — проект Parkolovo, расположенный в ранее не использовавшейся под жилье локации.

— В первом случае застройщику, безусловно, легче обеспечить комфортную среду для будущих жителей, — говорит Наталья Кукушкина. — Вторая ситуация больше похожа на вызов: застройщику нужно самостоятельно предусмотреть все, что должно быть в новом районе, исходя из современных представлений о комфортной жизни. Например, в Parkolovo, который реализуется в черте города, но при этом строится «с нуля», предусмотрена коммерция (как стрит-ретейл, так и отдельно стоящее торговое здание), большой парк-бульвар со спортивным кластером для досуга, спорта и прогулок и социальная инфраструктура, где дети будут учиться и проводить свободное время.

Так, в конце лета 2024 года планируется сдать первый детский сад (всего их предусмотрено три), потом начнется строительство школы и поликлиники.

— Сегодня покупатель сначала определятся с тем, что он хочет от своего жилья, составляет некий список критериев и только потом смотрит, какие варианты на рынке ему подходят и выбирает наилучший, — резюмировала потребности покупателей Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой». — По моему мнению, успешность жилого комплекса определяет концептуальная целостность проекта, которая начинается от внутреннего пространства и заканчивается внешним окружением. Это и развитые общественные пространства, правильное зонирование территорий, социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности, дополнительные зеленые зоны и элементы благоустройства.

Появление новых транспортных объектов, общественных пространств и, конечно, социальной инфраструктуры влияет и на привлекательность жилых комплексов, которые строятся в данной локации.

— Наглядный пример — это новые кварталы, в том числе и наши, которые построены или пока в стадии реализации, на приграничных территориях города или в ближайшей Ленобласти, — рассказывает Ян Фельдман. — Приход сюда девелоперов стал большим плюсом для развития локаций. За счет конкуренции между застройщиками они быстрее становятся более известными и популярными, жилые комплексы — востребованными, а квартиры пользуются высоким спросом у покупателей.

По его словам, синергетический эффект существенно увеличивает темпы освоения территорий — быстрее открываются школы и детские сады, появляются спортивные объекты и коммерческая инфраструктура. При этом социальная нагрузка на девелоперов, наоборот, уменьшается за счет совместных усилий по возведению дорог, пожарных депо и других объектов.

Есть объекты, которые негативно влияют на расположенное рядом жилье. Это, в частности, промзоны, оживленные магистрали, шумные вокзалы или гипермаркеты. В удаленных районах это также могут быть склады или гаражи.

— Если это действительно хорошая локация, то близкое расположение жилого комплекса к объектам, которые могут восприниматься неоднозначно, не будет иметь решающего значения при покупке жилья, — считает Ян Фельдман. — Причем многие предпочтут соседство с кладбищем нежели с развлекательным заведением. Количество качественных участков под застройку и интересных проектов сокращается, поэтому покупатель сегодня более лоялен к таким нюансам.

Конечно, нужно помнить о том, что непривлекательные локации через несколько лет вполне могут превратиться в благоустроенные и востребованные, при этом стоимость жилья там вырастет. Поэтому необходимо просчитывать перспективы локации на будущее, хотя сроки реализации проектов — например строительства метро — могут сильно сдвигаться.

Если крупные транспортные объекты или магистрали городского уровня девелоперу построить не под силу, то это не значит, что он совсем не может влиять на развитие среды в целом.

— Безусловно, девелоперы могут придумать и спроектировать проекты любого уровня, — считает Наталья Кукушкина. — Застройщики уже нанимают градостроителей — проектировщиков, которые делают проекты самого верхнего уровня, как градпланы. Вопрос в том, как эта нагрузка, возложенная на девелоперов, потом влияет на стоимость квадратного метра. Дополнительные затраты, возложенные на застройщика, ведут к росту цены жилья, что делает его менее доступным.

Чтобы уменьшить это влияние, необходимо сотрудничество девелоперов и властей и создание ряда инфраструктурных элементов за счет бюджета, что и делается во многих случаях. Особенно это важно при развитии территории несколькими застройщиками, считает Наталья Кукушкина, — в этом случае региональная или муниципальная власть выступает также в качестве координатора усилий разных компаний, связывая их проекты в единый жилой район.

Помимо развития транспортной, торговой и социальной инфраструктуры девелоперы и внутри проектов создают среду, которая повышает привлекательность локации и конкретных ЖК.

— Этого можно достичь за счет разнообразия застройки и продуманного расположения домов на участке, функционального зонирования и комплексного благоустройства территории, запоминающейся архитектуры и интересных общественных пространств, которые становятся точками притяжения жителей, — рассказывает Ян Фельдман. — Центральные площади, арт-объекты, прогулочные бульвары, уличные офисы и многие другое — все это есть в наших кварталах «Янила», «Юттери», «Окла» и «IQ Гатчина». Важен подход девелопера к реализации проекта.

Ольга Трошева привела в пример уже реализованные Setl Group инфраструктурные проекты: на юго-западе, в ЖК «Солнечный город», девелопер создал парк отдыха, открыл игровую площадку с лунным городом и ракетами, а сейчас ведет строительство площади Солнца с часами. Другая площадь Солнца, с фонтаном, создана на севере города, в проекте «Чистое небо». Здесь же workout-площадка с зонами для кроссфита и скейтбординга. В компании утверждена программа по созданию комфортной среды для четвероногих друзей — уже благоустроены три специальные площадки для выгула собак.

Также компания активно строит детские сады и школы — всего за время работы холдинга введены в эксплуатацию 62 социальных объекта. Построено 29 км автомобильных дорог — среди которых и магистрали городского значения, в том числе километровый участок Комендантского проспекта. Сейчас Setl Group строит продолжение пр. Ветеранов от пр. Буденного до Красносельского шоссе.

Юлия Ружицкая считает, что строительство социальных объектов перестало восприниматься застройщиками как нагрузка, превратившись в одно из ключевых преимуществ.

— В больших проектах комплексного освоения территории создаются целые образовательные кластеры, формируются прочные связи с вузами и центрами дополнительного образования, например, в IT, — рассказала она. — Приобретая новую квартиру, покупатель может сразу выбрать учебное заведение с нужным уклоном и специализацией для своих детей. И клиенты считывают все эти изменения, выбирают среду, соответствующую своим ценностям и приоритетам.

Также меняется отношение и к коммерческим помещениям: если раньше застройщики пытались как можно скорее их продать, избавившись от непрофильного актива, то сейчас управление такими помещениями выходит на новый уровень. Например, в «Юнтолово» и «Северной долине» застройщик «Главстрой Санкт-Петербург» на старте закладывает будущие коммерческие функции и подбирает арендаторов, обеспечивая жителей всем необходимым.