04:58 22.01.2018
Дмитрий Быков прочитает стихи о Путине и Собчак
Илья Трабер возвращается в порт: ему может достаться «Усть-Луга»
СМИ: Во время атаки в Кабуле на гостиницу погибли украинцы
Ночью в Петербурге похолодает
СМИ: Винник не просил политического убежища в Греции
Песков рассказал о непубличных встречах Путина и Порошенко
Мирча Луческу: Начинаю сомневаться в уме Лодыгина
Стало известно, кто поедет на Олимпиаду в составе женской сборной по биатлону
«Невский проспект» проверили и открыли
Финляндия выдаст Бельгии обвиняемого в отмывании денег россиянина
В Купчино четыре дома попали в зону аварии
«Гражданский проспект» проверили, но закрыли «Невский проспект»
КРТИ: Тучков мост закрывают на ночь из-за упавшей опоры
В Улан-Удэ собираются выявлять агрессию у школьников анкетированием
Американские продюсеры назвали «Форму воды» лучшим фильмом года
Американец убрал снег со двора при помощи огнемета
«Гражданский проспект» закрыт для пассажиров
Экс-директора Фонда капремонта Ленобласти подкупали через Крым
На КАД закрывают съезд в сторону Рыбацкого
Мэр Махачкалы арестован по подозрению в превышении полномочий
В Сиверском больница осталась без света
Курды заявили об отражении атаки Турции в сирийском Африне
Город украсили к 74-й годовщине снятия блокады Ленинграда
В ДТП на "Скандинавии" погиб человек
Петербуржец умер в тренажерном зале во время бега
Обвиняемый в кибермошенничестве на 4 млрд долларов россиянин просит убежища в Греции
За ночь с улиц Петербурга вывезли более 30 тысяч кубометров снега
Вратарь «Зенита» Лунев: «Главное сейчас — вернуться»
Новый роман Кинга расскажет об «отвратительном убийстве»
В Петербурге задержан мятежник из Таджикистана
Разбойники похитили в Сестрорецке лопаты, которые оказались им не нужны
Девочка, пострадавшая при нападении на школу в Бурятии, остается в тяжелом состоянии
После пожара на Гданьской найдена петербурженка с разрезанной шеей
Турция начала наземную операцию в сирийском Африне
Статуя Свободы в США закрыта из-за бюджетного кризиса
В Кабуле завершился 13-часовой штурм отеля с боевиками
Медведи Медовой долины ждут в гости юных петербуржцев
На реконструкции операции «Искра» покажут «жаркую зиму 1943-го» и «железный кулак»
Ученые объяснят детям, как думал Шерлок Холмс и как работает гравитация
Тучков мост на выходные по ночам закрыли для движения
Рейс из Канкуна в Москву задержался на пять часов из-за дебошира в бизнес-классе
«Теплосеть» закончила работы на Тверской
В Кабуле боевики захватили заложников, есть жертвы
Из-за коммунальной аварии на Тверской улице похолодало в шести домах
«Горьковскую» закрывали на семь минут
СМИ: «Зенит» готов заплатить «Аяксу» 10 миллионов евро за Амина Юнеса
Евгений Марков: С детства мечтал о «Зените», но сейчас уже не рвусь в родной клуб
СКА разгромил «Амур» со счетом 5:0
Российский космонавт показал, как летать верхом на пылесосе
Нева держалась до последнего
Российские войска вывели из сирийского Африна из-за турецкой операции против курдов
Турция начинает новую военную операцию в Сирии
Россияне взяли серебро и бронзу на чемпионате Европы по фигурному катанию
В Петербурге продолжится снегопад, город убирают 800 машин и тысяча дворников
Скончалась актриса Дороти Мэлоун, сыгравшая с Рейганом
Пьяный петербуржец «заминировал» магазин на Карпинского
Хирург из Петербурга 6 часов оперировал пострадавшую в бурятской школе девочку
Агент полузащитника «ПСЖ»: «Зенит» – один из нескольких вариантов
«Фонтанка» показывает, как выглядит Военно-морской институт после пожара
Улицу в Токсово завалило одеждой
МОК «наводит мосты» между Кореями: КНДР примет участие в Олимпиаде-2018
Китай возмущен нарушением своего суверенитета США
Россиянина задержали в Азербайджане за попытку провезти 30 млн в цветной капусте
С виадука в Красном Селе упал рабочий, мужчина умер в больнице
Стал известен состав российской сборной на чемпионате Европы по биатлону
Недовольный обслуживанием в баре петербуржец стрелял по зданию
Медики успели спасти 11-летнего брата умершего в Токсово годовалого мальчика
Шойгу назвал «серьезной угрозой» дроны в руках террористов
Пожары в Ленобласти унесли жизни четырех человек
«Теплосеть Санкт-Петербурга» завершила ремонт на Шпалерной
Строительство

Как Петербург Москву обогнал

Город на Неве – третий в России по стоимости строительства. Но не после Москвы, а после Сахалина и Ямала.
Как Петербург Москву обогнал

По данным Росстата, Петербург лидирует среди российских регионов по стоимости строительства, обогнав по этому параметру даже Москву и Московскую область. Построить один квадратный метр жилой площади в Северной столице можно в среднем за 60 тысяч рублей. Дороже только в Ямало-Ненецком АО и еще на Сахалине, где один метр обойдется в 67 тысяч, что легко объяснимо удаленностью региона от основной массы производителей стройматериалов и сложностью логистики. Чем такая стоимость строительства обусловлена в Петербурге?

 

Данные общероссийской статистики за 2017 год говорят, что в Москве, например, метр жилья можно построить за 46 тысяч, в Московской области – за 54 тысячи. В Ленинградской области себестоимость – 43 тысячи. Столица с областью по себестоимости стройки обгоняет, к слову, не только Петербург. Довольно дорого строить, например, в Мурманской области – 57 тысяч; Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО дают цифры в 56, 53 и 62 тысячи соответственно, – и пояснения тут не нужны. Якутия, Камчатка, Приморской край – 58, 57, 51 тысяча, соответственно, что тоже понятно (хотя при этом в почти такой же далекой, как и Приморье, Еврейской автономной области себестоимость метра жилья – 32 тысячи рублей, это минимальный результат по Дальневосточному федеральному округу).

 

Самое дешевое жилье в России, согласно данным Росстата, должно быть в Саратовской области, где себестоимость строительства составляет всего 23 тысячи рублей за метр. В число регионов, где себестоимость не доходит даже до 30 тысяч, входят Калужская, Тамбовская, Орловская, Курская и Липецкая области, Адыгея и Калмыкия, Волгоградская область, Дагестан и Ингушетия, Ставропольский край, Алтай и Ульяновская область. Соседние с Ленинградской Новгородская и Псковская области тоже в числе самых недорогих – 30 и 32 тысячи за метр соответственно.

 

Откуда цифры

 

В Росстате «Фонтанке» рассказали, что их данные складываются из цифр, присылаемых из регионов. А те, в свою очередь, в частности Петростат, формируют их из данных, которые предоставляют сами застройщики.

«Наша база формируется на основе отчетов респондентов, но проверить их мы не можем. То есть застройщики заявили нам именно это, – рассказала нашему изданию Нина Власенко, специалист Управления статистики строительства, инвестиций и ЖКХ. – В Петербурге Петростат в официальной нашей форме спрашивает у застройщика, какова у него стоимость строительства того или иного дома. Делим стоимость дома на квадраты и получаем эту цифру. А насколько цифра по Петербургу странная, мы не можем судить, потому что и в прошлом году динамика стоимости строительства по Петербургу была в тех же пределах».

Нигде в мире пока нет абсолютно точной системы подсчета стоимости строительства, заявили «Фонтанке» в Росстате. По словам Власенко, цифры себестоимости могут различаться у разных застройщиков очень серьезно, так как те, кто строит на собственной земле, включают ее цену в себестоимость, а те, кто строит на арендованной, – лишь плату за аренду. Так это или нет, разброс по цифрам себестоимости в разных регионах иногда троекратен.

 

Эксперт также предположила, что разница между Москвой и Петербургом вызвана тем, что в Северной столице при меньшем, чем в Москве, объеме строительства велик процент жилья бизнес- и комфорт-класса. В Москве же, по ее словам, среднюю цифру формируют большие объемы массового строительства эконом-класса. Согласно этой логике, можно предположить, что цифра по Московской области – 57 тысяч за метр, почти как в Петербурге, – тоже сформирована массивами элитной застройки, только малоэтажной.

 

Построим себе сами

 

Павел Горячкин, эксперт в области ценообразования в строительстве и президент Союза инженеров-сметчиков, заявил «Фонтанке», что у него есть «очень большие сомнения» во всех этих данных.

«Этого не может быть, абсолютно. 45 тысяч по Москве может стоить только строительная часть, коробка, СМР. Без инженерии, земли и всего остального. Реальная себестоимость у них далеко за 70 тысяч», – уверен он.

Однако его собственные расчеты данным Росстата по Петербургу, в принципе, не противоречат, – от 48 до 66 тысяч за метр. Это со стоимостью земли, инженерного обеспечения, если говорить о максимальных цифрах.

В последние три года, за исключением цен на арматуру, которые серьезно подросли, стоимость стройматериалов в городе поднималась медленнее, чем уровень инфляции, – на 4 – 5% в год, говорит эксперт. А отдельные товарные позиции – например сборный железобетон, товарный раствор – несколько лет держатся на одном и том же уровне цен.

«Это все последствия кризиса, рынок стройматериалов не восстановился, и цены на стройматериалы находятся в прямой зависимости от спроса – не растет спрос, не растут и цены, – поясняет Горячкин. – Причем Санкт-Петербург вместе с Ленобластью примерно на 70% могут обеспечить себя стройматериалами. Импортозамещения у нас тут не случилось, у нас и так большинство материалов были свои. Импорт – это в основном оборудование, но преувеличивать его долю в стоимости жилья не следует, это не более 12 – 15%».

Эксперт тоже считает, что в основном удорожание строительства в Петербурге связано с ценой земли или аренды под строительство, а также с тем, что на застройщиков «пытаются повесить» обременения, связанные с социальной и инженерной инфраструктурой.

«Это тянет стоимость вверх. А так бы и в сороковничек укладывались, если брать только строительную часть и умеренную долю наружных сетей. Стоимость же материалов в цене явно не основной драйвер», – считает он.

 

Дорегулировались

 

Опрошенные «Фонтанкой» строители среди факторов, оправдывающих высокую себестоимость местного новостроя, перечисляют и обременения (серьезнее, чем в большинстве других регионов); и более монополизированные (а в Москве – более конкурентные) рынки стройматериалов и логистических услуг. У нас более серьезные, чем в Москве или других крупных городах, градостроительные правила, в том числе высотное регулирование, распространяющееся и на окраины тоже.

«В Петербурге большой исторический центр с охраняемыми объектами культурного наследия, соответственно – жесткий градостроительный регламент, – говорит глава отдела маркетинга ГК ЦДС Петр Буслов. – Это усложняет работу, в том числе и в спальных районах, потому что высотность регулируется с учетом исторического центра».

То есть строят ниже, чем в других регионах, а чем меньше метров, тем больше выходит конечная цифра себестоимости и ниже маржа застройщика.

Перечисляют и болотистые петербургские почвы, и изменения правил страхования (по словам Буслова, это привело к росту себестоимости строительства примерно на 1%). А в целом, по его мнению, за последние года два себестоимость выросла на 15 – 20%. Туда же, вверх, гонят цены непрозрачность проведения тендеров на подряды, административные барьеры и постоянно меняющиеся законы.

«Например, поменялись Правила землепользования и застройки, понизили высотность зданий. Высота меньше — значит, и метров можно построить меньше. А землю покупали еще до изменения ПЗЗ, ее цена осталась прежней», – добавляет Буслов.

Часть строителей не согласны с заявлением о том, что удорожание импорта не сказалось на стоимости строительства. Так, гендиректор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев рассказывает, что стали дороже не только готовые продукты: импортные обои, ламинат или плитка, но и их составляющие. К примеру, краска может быть отечественной, но самые дорогие компоненты поставляются из-за рубежа. Та же ситуация и с импортной техникой, без которой стройки в Петербурге не обходятся: подходят сроки ее обслуживания, нужно менять запчасти, планово «перевооружать» машины, отработавшие свой срок. Кроме того, по его словам, растут тарифы на все виды электроэнергетики и цены на топливо, а также зарплаты, которые нельзя не поднимать вслед за инфляцией.
 

«Довольно сложно найти отрасль, ее сегмент или конкретное производство стройматериалов, где рост себестоимости за последние два года не достиг бы 10% и выше, – говорит Васильев. – И производители себя чувствуют, мягко говоря, не очень хорошо. Разные отрасли чувствуют себя неодинаково, но в целом, конечно, все зависят от потребителей – строительных компаний. У них снижается доходность — и у производств материалов тоже».

Есть, правда, и исключения — крупнейшие строительные холдинги, зачастую живущие «натуральным хозяйством», то есть имеющие все нужные производства внутри корпорации. Например, «Группа ЛСР», куда входят и поставщики нерудных и стеновых материалов, и домостроительные комбинаты, обеспечивающие полный цикл строительства.

«Это дает определенные преимущества, – говорит Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Поэтому у нас есть жилые комплексы, где стоимость квадратного метра в данный момент начинается от 60 000 рублей».

 

Земля в застое

 

Что касается земельного рынка, то его роль, по мнению игроков, противоречива. В Петербурге сокращается до минимума количество сделок, а  те, кто не заинтересован в скорейшей продаже, удерживают высокий уровень цен.

«Это приводит как к застою на рынке, так и к фактическому сокращению количества сделок, – говорит гендиректор «Унисто-Петросталь». – Если судить о рынке земли по существующему предложению – тенденция к снижению цен практически незаметна. Если смотреть на реальные сделки, то очевидно, что их стало меньше, а цены упали. Но в целом доходность этого рынка традиционно крайне высока, поскольку зависит от умения преодолевать административные барьеры. А это искусство индивидуального характера».

«Ликвидных пятен под застройку с готовой документацией в городе практически нет. Остаются варианты городских окраин и ближайших пригородов, но там в большинстве случаев также необходимо готовить полный пакет документов, что может затянуться на пару лет. К тому же эти территории полностью лишены инженерной подготовки, – рассказывает Сергей Ярошенко, гендиректор Группы компаний «КВС». – Остается вариант редевелопмента промзон. Но это расходы на перемещение предприятий на новые площадки, перевод земли в жилую зону, на снос и рекультивацию. Дешевле только бывшие сельхозземли в ближайших пригородах».

В ближайшее время каких-то серьезных скачков цен бизнес не ожидает – «если только не из-за каких-то макроэкономических или политических факторов». Платежеспособный спрос вряд ли увеличится, рентабельность застройщиков составляет порядка 10%, поэтому объективных предпосылок ни для серьезного роста, ни для падения цен нет, уверен эксперт.

Впрочем, есть среди игроков рынка и те, кто вообще не склонен обсуждать какие-либо государственные статистические данные. Не исключено, говорят они, что цифры Росстата – лишь намеренно созданный предлог для того, чтобы государство сокращало затраты на строительные госпрограммы для регионов. Отметим, что Петербург закупает жилье у застройщиков по расценкам минрегиона. По данным за прошлый год, они составляли немногим более 61 тысячи рублей за метр.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»


Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram, Viber или группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога и пользовательским соглашением. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform
ЖК «Образцовый квартал 3»/«Терминал-Ресурс»
В ЖК «Образцовой квартал 3» можно купить квартиру без первоначального взноса
До 06 июня 2018 года купить квартиру в ЖК «Образцовый квартал 3» можно без первоначального взноса. Такая программа ипотечного кредитования действует в Банке-партнере АО «АБ «РОССИЯ»
LEGENDA Intelligent Development
Девелопер LEGENDA увеличил продажи на 40%
В 2017 году компания LEGENDA Intelligent Development реализовала недвижимость на 7,1 млрд рублей. Это на 40% выше результатов 2016 года. Средняя цена продажи жилья в течение года увеличилась почти на 20%.
СК «Полис Групп»
«Семейная ипотека с господдержкой» под 6% доступна для объектов «Полис Групп»
С 17 января 2018 года в России начала работу программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой». Оператором программы выступает АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования»). Все строящиеся объекты «Полис Групп» уже аккредитованы по этой программе.
СК «Полис Групп»
На строительной площадке ЖК «Полис на Комендантском» растут этажи
На месте строительства ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе Петербурга в настоящее время полностью завершены работы по возведению второго этажа 1 корпуса (секции 18,19, 20). Также продолжается строительство 2 корпуса (включает секции 14,15,16,17)
LEGENDA Intelligent Development
LEGENDA Intelligent Development реализует новый проект в центре Петербурга
Компания LEGENDA и «Телеком 5», дочерняя структура АО «Ростелеком» и «Сбербанк CIB», подписали соглашение о реализации девелоперского проекта в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
ГК «Эталон»
Группа «Эталон» построит детский сад в Московском районе в 2018 году
Группа «Эталон» (представленная в Санкт-Петербурге брендом «Эталон ЛенСпецСМУ») летом 2018 года завершит строительство современного детского сада на территории жилого комплекса «Московские ворота», расположенного в пяти минутах ходьбы от одноименной станции метро