К мансардам приступили «с хвоста»

Смольный решил узаконить построенные мансарды. Администрациям районов поручено обеспечить приемку в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, созданных в соответствии с требованием законодательства на чердачных и мансардных этажах. Соответствующее распоряжение издано губернатором города. При этом приложенный список адресов уже возведенных помещений вызывает множество вопросов.

Распоряжение «О мерах по завершению реализации инвестиционных договоров реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» было издано 2 августа 2010 года. Администрациям районов предписывается обеспечить приемку в эксплуатацию жилых и нежилых помещений, созданных на чердаках и мансардных этажах в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании инвестиционных договоров, стороной которых выступает Санкт-Петербург. Список адресов, по которым находятся созданные в соответствии с законодательством мансарды, прилагается. С ремаркой — при отсутствии принятых к производству судами исков по спорам в отношении прав на эти помещения.

В комитете по управлению городским имуществом корреспонденту «Фонтанки» пояснили: распоряжение появилось в связи с тем, что принимать мансарды в эксплуатацию некому. Служба Государственного строительного надзора и экспертизы отказалась участвовать в этом процессе — на том основании, что ни один проект не проходил экспертизы Госстройнадзора. Для согласования проекта реконструкции чердака застройщик обязан получить только разрешение ГАТИ, комитета по градостроительству и архитектуре, а в тех случаях, когда здание относится к памятникам или находится в охранной зоне — КГИОП. Но ни одно из этих ведомств не наделено правом принимать построенные объекты в эксплуатацию. «Теперь этим вопросом будут заниматься районные власти», - пояснили в КУГИ.

Список мансард, которые районные власти должны принять в эксплуатацию в ближайшее время, состоит из 128 адресов. И как минимум десять из них вызывают серьезные вопросы. Так, в Петроградском районе «построенные в соответствии с законодательством» мансарды на домах 1 и 2 по улице Добролюбова (позиции 26 и 23 перечня) пока не существуют. Процесс их строительства приостановлен по суду, причем разбирательство касается вовсе не права собственности на будущие помещения, а правомерности действий застройщика. Напомним, предприниматель Дмитрий Размашкин пытается реконструировать чердаки без проекта, без экспертизы состояния зданий, а также без согласия собственников.

Оспаривается в суде и возможность строительства мансарды в доме на Итальянской, 37/18 (позиция 113 перечня). Как сообщила представитель инициативной группы собственников Светлана Цылева, сейчас решается вопрос о существовании в чердачном пространстве дома тех самых помещений, которые предприниматель Воробьева намерена реконструировать. Кроме того, жители дома намерены добиться обязательного проведения экспертизы состояния исторического здания. Очередное судебное заседание состоится 19 августа. Пытаются оспорить в суде и законность мансарды в доме 22 на Миллионной улице (позиция 111 перечня) — застройщик Михаил Мохначев пытается построить ее без согласия собственников, и на Невском, 3 (позиция 82 перечня).

Включены в список построенных в соответствии с законодательством и две мансарды на Миллионной, 23 (позиции 97 и 103), несмотря на то, что по этому адресу инвестор, уже упоминавшийся Дмитрий Размашкин, проиграл процесс. «Мы доказали в суде, что крыша находится в общедомовой собственности, - рассказал председатель ТСЖ «Миллионная, 23» Михаил Беляев. -Поэтому инвестору разрешено было вести строительство мансарды, не затрагивая кровли». «Они обещали, что все равно будут строить, - добавляет победивший председатель. - Но как-то пока тихо, к работам не приступали».

Зато мансарда на Невском, 64 (в перечне она значится под номером 92 и приводится как находящаяся по адресу Караванная, 11), которую строят для себя актер Михаил Боярский в компании с Валерием Макаровым и Михаилом Адаскиным, при всей неоднозначности последствий для облика города относится к разряду самых законопослушных. Проект не только получил одобрение собственников (больше двух третей здания принадлежит различным отелям), но даже был согласован с КГИОП. Строительство ее будет завершено в ноябре этого года, и теперь, после вступления в силу распоряжения губернатора, администрация Центрального района сможет принять ее в эксплуатацию.

По оценкам экспертов, ни один вид девелопмента сегодня не может сравниться по прибыльности с превращением общественных чердаков в частные мансарды. На этот вид строительства не распространяются никакие ограничения — инвестору не приходится заботиться ни о парковках, ни о социалке, ни о зеленых насаждениях. До предела упрощен и процесс согласования, причем застройщики очень часто не обращают внимания даже на эти очень щадящие требования закона. Минимальны и отчисления городу. Так, по данным газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», инвестиционный контракт на строительство мансарды по адресу Невский проспект, 3, обошелся инвестору в 400 000 рублей. Зато стоимость будущего жилья, по оценкам девелоперов, для мансард в центре города составляет от 12 до 20 тысяч долларов за квадратный метр. Интересы жителей надстроенных домов в расчет не берутся — считается, что чердаки принадлежат городу.

Правда, юристы считают иначе. По мнению Юрия Халимовского, старшего юриста департамента недвижимости юридической компании «Качкин и Партнеры», при реконструкции чердаков, даже если они находятся в собственности КУГИ, все равно могут быть нарушены права жильцов. «По статье 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу относятся крыши, несущие стены, фундаменты(в том числе, блоки фбс), фасады, лестничные клетки. Распоряжение и использование общим имуществом возможно по соглашению всех собственников, с учетом порядка, установленного Жилищным кодексом», - поясняет он. Но инвесторы виртуозно обходят требования ЖК.

В законе о мансардах много «белых пятен». Прежде всего, в Градостроительном кодексе отсутствует определение этого понятия. Неизвестно также, какие именно помещения по закону относятся к чердачным. Не определено, чем строительство мансарды принципиально отличается от возведения на здании дополнительного этажа. Более того, в соответствии с Жилищным кодексом, строитель мансарды обязан получить согласие большинства собственников надстраиваемого здания на реализацию своего проекта. Зато по Градостроительному кодексу реконструкция чердачного помещения (а именно так в нем обозначено возведение мансард) не требует никаких дополнительных согласований.

О необходимости привести законодательство в порядок говорили еще два года назад. Однако никаких шагов предпринято не было. Теперь администрация города решила начать разбираться с этой проблемой, но приступила к ней почему-то «с хвоста» - с легализации уже появившихся надстроек.

Елена Алексеева,
Фонтанка.ру