Новоселье без перфоратора. Сколько готовы тратить застройщики и покупатели на отделку

Доля квартир с чистовой отделкой в структуре сделок на первичном рынке в 40 крупных городах России сократилась с 32% в 2021 году до 18% в первом полугодии 2026 года, подсчитали в ЦИАН. Потребность въехать в готовую квартиру у покупателей никуда не делась, но бюджет на фоне растущих цен — решает. Отделка от застройщика для покупателей может стать экономией денег и времени, хотя многие по-прежнему предпочитают делать ремонт самостоятельно.

При этом отделка становится частью имиджа продукта и концепции для компаний-застройщиков, особенно в высоких классах, так как она не ограничивается только квартирами — к внешнему виду мест общего пользования подход особый.

Главное изменение последних лет в том, что отделка перестала быть опцией и стала самим продуктом, считает Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». В комфорт-классе чистовая отделка стала стандартом предложения, и обсуждают теперь её уровень и состав, а наличие отделки вопросом быть перестало.

— Второй сдвиг касается самого стандарта. Мы обновляем его каждый год, что-то добавляем, что-то убираем, материалы меняются, — пояснил он. — Это живой процесс, и выбрать комплектацию один раз на весь срок проекта сегодня не получается. Третий сдвиг в том, что отделка вышла за пределы стен и полов. В базовую комплектацию у нас уже входит набор умного дома с управлением светом, учетом воды, электричества и тепла, датчиками движения, управлением температурой и контролем качества воздуха. Дальше рынок идет к предустановленной кухне и мебели, и эта тенденция будет нарастать.

Четвертый сдвиг касается правовой стороны — эксперт добавил, что состав отделки описан в ГОСТах и зафиксирован в договоре, и такая фиксация защищает обе стороны сделки. Раньше спор о качестве упирался в представления сторон о норме, теперь он разбирается по конкретному пункту договора.

За последние годы подход к отделке квартир стал более ориентированным на комфорт и практичность. Как рассказал Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, на смену холодному минимализму пришли теплые природные оттенки, фактуры дерева и камня, лаконичные решения, которые легко адаптировать на любой вкус. При этом покупатели все больше внимания обращают не только на внешний вид интерьера, но и на качество материалов, инженерных решений и деталей, которыми они пользуются каждый день.

— Эти принципы заложены в нашем стандарте отделки, вдохновленном скандинавским стилем, — поснил он. — В комфорт- и высоком комфорт-классах он включает входные и межкомнатные двери с надежной фурнитурой, флизелиновые обои под покраску, матовые натяжные потолки, высокие плинтусы с кабель-каналом, а также современные выключатели и розетки. Напольное покрытие в комнатах — кварцвинил.

— Из-за удорожания отделочных материалов сегодня застройщики пересматривают решения по отделке, ищут более оптимальные и долговечные альтернативы, — рассказал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — При этом необходимо учитывать гарантийные обязательства: важно, чтобы выбранные решения сохраняли качество в процессе эксплуатации и не приводили к дополнительным затратам в течение гарантийного срока.

Еще один ключевой фактор — бюджет покупки. По его словам, чтобы подстроиться под финансовые возможности клиентов, застройщики предлагают разные форматы: от квартир без отделки до полностью готовых к заселению. Предчистовая отделка позволяет сократить объем работ, которые покупателю придется выполнять самостоятельно, а квартиру без отделки можно приобрести с расчетом на ремонт в дальнейшем.

— В целом мы мониторим основные тренды и планово актуализируем стандарты отделки, — пояснил эксперт. — Мы подготовили новый стандарт чистовой отделки, который будет применяться в ближайшей очереди ЖК «Юнтолово» и в новых проектах.

Ведущий архитектор интерьерных решений Группы «Эталон» Юлия Селиванова подчеркнула, что если раньше девелоперы активно расширяли предложение жилья с готовым ремонтом, то сегодня покупатели все чаще выбирают формат отделки, исходя из бюджета, класса жилья и собственных предпочтений.

— При этом интерес к готовому жилью сохраняется: для многих покупателей важны возможность быстрого заселения и предсказуемость расходов, — добавила она. — На наш взгляд, один из ключевых трендов — переход от универсальной отделки к более гибким решениям, учитывающим разные потребности покупателей. Меняются и требования к материалам: наряду с эстетикой всё большее значение приобретают долговечность, практичность, качество исполнения и ремонтопригодность.

Эпоха «бетонных коробок» окончательно ушла в прошлое, полагает Кирилл Рудаков, генеральный директор ГК «Алгоритм жизни». Сегодня покупатель голосует рублем за право зайти в новый дом с чемоданом, а не с перфоратором.

— Для нас как для девелопера отделка — это не бонус, а базовая инженерная гигиена, — говорит он. — Для многих покупателей важно не просто получить красивую квартиру, а как можно скорее почувствовать себя в ней дома — без месяцев ремонта, поиска бригад и непредвиденных расходов. Поэтому растет интерес к готовым решениям — с продуманной базовой отделкой, нейтральной палитрой и износостойкими материалами. Однако при этом универсальная отделка не должна быть безликой.

За последние годы готовая отделка стала одним из наиболее востребованных решений на рынке новостроек Ленинградской области, отметил Алексей Брюзжилин, директор дирекции по строительству ГК «А101».

— По итогам 2026 года в наших проектах в петербургской агломерации доля сделок с чистовой отделкой составила 74%, на квартиры без отделки пришлось 20%, еще 6% — на квартиры в формате white box, — уточнил он.

— Доля квартир с отделкой в наших проектах за последние годы увеличилась в кратном размере, — говорит Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Данная опция выборочно присутствует во всех проектах комфорт-класса. Фактически каждый третий покупатель комфорт-класса отдает предпочтение готовым к заселению квартирам.

По его словам, за последние несколько лет отделка от застройщика выросла не только количественно, но и качественно, как в части используемых материалов, так и дизайна, наполнения проекта. В ряде ЖК в проект полной отделки кроме сантехники включается мебель для ванных комнат. А в тех, что выходят на сдачу в 2027 году, в дизайн-проект добавлены акцентные стены в спальнях и кухнях-гостиных.

В массовом сегменте покупатели по-прежнему ориентируются на квартиры с чистовой и предчистовой отделкой, рассчитывая сократить расходы после получения ключей, отметил Дмитрий Ефремов. Такой подход обоснован: за счет крупных объемов закупок и долгосрочных контрактов с подрядчиками девелоперы предлагают отделку по более низкой стоимости, чем обходится индивидуальный ремонт. Самостоятельные же работы, напротив, далеко не всегда позволяют уложиться в планируемый бюджет. Пока квартира ремонтируется, владельцу нередко приходится одновременно оплачивать аренду другого жилья.

— Альтернативой может стать потребительский кредит, ставки по которому начинаются от 20% годовых, — добавил он. — При этом стоимость отделки от застройщика по сути включена в тело ипотечного кредита, который, к примеру, может быть оформлен по льготной программе со ставкой от 6%.

По словам Максима Жабина, в комфорт-классе готовую отделку выбирают практически все.

— В наших проектах доля сделок с чистовой отделкой составляет 95% и выше, поэтому на все остальные варианты вместе приходятся единицы процентов, — добавил он. — Отказываются две группы покупателей. Первая — люди с готовым дизайн-проектом и своим подрядчиком, которые объединяют квартиры или меняют планировку, и готовая отделка им только мешает. Во вторую входят те, кто рассчитывает сэкономить.

Но, по его словам, расчёт на экономию почти никогда не подтверждается. Разница между отделкой от девелопера и отделкой «сам себе дизайнер» доходит до 50% и более, и причины у этой разницы вполне материальные. Девелопер закупает материалы и работы сразу на дом, а частный заказчик на одну квартиру. Смета ремонта составляется в ценах начала работ, а оплачивается в ценах их окончания.

— Готовую отделку чаще выбирают покупатели, для которых важны быстрое заселение, предсказуемость расходов и отсутствие необходимости самостоятельно организовывать ремонт, — говорит Юлия Селиванова. — Такой формат особенно актуален для семей с детьми, покупателей первого жилья и тех, кто приобретает квартиру в ипотеку и хочет минимизировать дополнительные расходы после покупки. Но всегда есть часть покупателей, которая предпочитает отказаться от готовой отделки ради снижения первоначальной стоимости квартиры, возможности самостоятельно выбрать материалы и реализовать собственный интерьер.

Эксперт привела данные одного из исследований, согласно которым порядка 15% опрошенных объяснили отказ от отделки застройщика желанием снизить стоимость покупки.

— Это не означает, что именно такая доля покупателей уверена в экономии на самостоятельном ремонте, достоверной общерыночной оценки этого показателя на сегодня нет, — пояснила Селиванова. — Ремонт своими силами не всегда обходится дешевле, особенно с учётом постоянного роста стоимости работ и материалов на строительном рынке.

По мнению Кирилла Рудакова, покупатели стали внимательнее смотреть не только на внешний вид, но и на качество работ, долговечность материалов и будущие расходы. В итоге хороший интерьер — это не обязательно самый дорогой или модный. Это квартира, в которую приятно зайти после получения ключей и в которой удобно жить каждый день.

— Готовую отделку чаще выбирают те, кому важны предсказуемый бюджет и возможность быстрее переехать или сдать квартиру: семьи, покупатели первой квартиры, люди, приобретающие жильё в ипотеку, а также инвесторы, — пояснил он. — Отказ от отделки действительно может быть оправдан, если человек хочет индивидуальный интерьер, готов сам заниматься ремонтом или уже имеет надёжную команду. Но считать, что так автоматически получится дешевле, рискованно: к стоимости материалов и работ добавляются время, организация, возможные переделки и аренда жилья на период ремонта.

По словам Павла Мельникова, в массовом сегменте около 65–70% покупателей выбирают квартиры с чистовой отделкой.

— Отмечу, что в рамках одного жилого комплекса квартира без отделки в среднем стоит на 10–15% дешевле аналогичной квартиры с готовым интерьером, — говорит он. — При этом выполнение ремонта самостоятельно может «съесть» эту экономию. Застройщик закупает материалы, мебель и технику по оптовым ценам, поэтому стоимость ремонта и меблировки оказывается примерно на 30% ниже, чем при самостоятельном оформлении. Если ремонт выполняется подрядной фирмой, к смете добавляется ещё 15–20% на их услуги.

Если ранее готовый ремонт интересовал в основном покупателей из регионов и тех, кто приобретал квартиру в инвестиционных целях или для детей-студентов, то сейчас такой запрос есть и от петербургской семейной покупательской аудитории, подчеркнул Евгений Колесников. По его мнению, это можно связать с тем, что в условиях динамичных цен люди все чаще стремятся зафиксировать стоимость работ на этапе покупки.

За последний год стоимость отделки для застройщика выросла примерно на 10–15%. Как подчеркнул Дмитрий Ефремов, рост цен затронул разные категории материалов, но сильнее всего подорожали позиции с высокой долей импортных компонентов и сложной логистикой. В первую очередь это керамическая плитка и керамогранит, электротехника и кабельная продукция, сантехника и комплектующие, напольные покрытия, лакокрасочные материалы, герметики и строительная химия. Также выросли цены на двери и фурнитуру. Черновые материалы — сухие смеси и гипсовые системы — дорожают умереннее, однако при больших объемах закупок их влияние на итоговую смету остается существенным. Кроме того, примерно на 10–15% увеличилась и стоимость черновых и чистовых отделочных работ.

— Задача девелопера — сохранить концепцию проекта и потребительские характеристики отделки в рамках утвержденной финансовой модели, — уточнил он. — Для этого необходимы гибкие закупочные стратегии, долгосрочное сотрудничество с проверенными поставщиками и подбор качественных аналогов. В наших проектах практически все отделочные материалы, за исключением отдельных комплектующих, производятся в России.

— За последний год себестоимость чистовой отделки в наших проектах выросла на 25–30%, и с начала года эта динамика не разворачивается, — добавил Максим Жабин. — Дорожают одновременно материалы, работы бригад и логистика, причём примерно в одной пропорции, поэтому выделить одного лидера роста не получается. Отдельную нагрузку даёт донастройка проектов под новые требования к отделке. Требования уже приняты, сейчас идёт их интеграция в проектную документацию, и оценить этот вклад в процентах пока рано.

По его словам, в местах общего пользования и на фасадах работает тот же механизм, но с большим разрывом по времени. Материал выбирают на проектировании, а закупают через год или два, и за этот срок меняются и цена, и наличие позиции у поставщика. Поэтому выбор сместился с внешнего эффекта на предсказуемость поставки.

— Логистические сложности в свое время более всего отразились на поставках для отделки МОП, — продолжил Евгений Колесников. — Например, ранее в некоторых проектах бизнес-класса мы использовали керамогранит итальянских и испанских производителей. Сегодня данные материалы успешно заменены отечественными аналогами, которые демонстрируют достойное качество.Что касается отделки квартир, то импортная составляющая здесь традиционно была представлена в основном материалами из Беларуси и Китая.

Уже сейчас отечественные компании предлагают широкий ассортимент материалов для отделки квартир, общественных пространств и фасадов. Но, по словам Юлии Селивановой, к сожалению, в отдельных категориях, особенно в инженерных компонентах и фурнитуре, сохраняется зависимость от импорта.

Основное влияние на стоимость отделки сегодня оказывают не только цены на материалы, но и удорожание строительно-монтажных работ и логистики, добавила эксперт. Это стимулирует девелоперов искать более рациональные решения в дизайн-концепциях без потери качества.

— Обозначу основной тренд как переход от выбора материалов преимущественно по внешнему виду и бренду к комплексной оценке их качества, стоимости и эксплуатационных характеристик, — подытожила она. — При этом эстетика остаётся важной составляющей продукта, но достигается всё более рациональными средствами.

Кирилл Рудаков рассказал, что российские производители во многом заместили ушедшие бренды, особенно в сегменте сухих смесей, лакокрасочных материалов и части напольных покрытий. При этом в отдельных категориях — например плитке, сантехнике, светотехнике и фасадных системах — по-прежнему важны импортные компоненты или поставки из-за рубежа. Это влияет на сроки, ассортимент и чувствительность цен к курсу валют и логистическим затратам. На стоимость влияет не только цена самого материала, но и доставка, монтаж, наличие комплектующих и квалификация подрядчиков.

— Поэтому мы оцениваем решения по полной стоимости жизненного цикла, а не только по закупочной цене, — пояснил он. — Подорожание отдельных материалов отражается на бюджете проекта, но наша задача — не просто искать более дешевую замену, а подобрать доступный аналог без потери качества и технических характеристик. В целом рынок движется к более рациональному выбору: меньше сложных и капризных решений, больше внимания к долговечности, стандартизации и предсказуемости поставок. Трендом становится глубокая локализация — прямые контракты с региональными заводами-производителями, с фиксацией цены на весь цикл строительства жилого комплекса.

В отделке мест общего пользования девелоперы стремятся совместить долговечность, функциональность и визуальную выразительность. Дмитрий Ефремов отметил, что вместо сложного декора чаще выбирают лаконичные решения и практичные материалы, рассчитанные на интенсивную эксплуатацию. При этом МОПы становятся продолжением архитектурной концепции жилого комплекса: единый дизайн-код охватывает входные группы, отделку пространств и навигацию.

Отделка мест общего пользования сегодня рассматривается как часть общей концепции жилого комплекса. Как подчеркнул Павел Мельников, она должна соответствовать его классу, архитектуре и образу жизни будущих жителей. В проектах комфорт-класса на первый план выходят практичность, износостойкость и простота ухода, а в комплексах бизнес- и премиум-класса больше внимания уделяют индивидуальному дизайну, освещению, фактурам и деталям.

В отделке МОП Евгений Колесников выделил тренд на повышение качества и наполнение дизайн-проекта. Больше внимания стали уделять потолочным конструкциям и схемам освещения. На смену классическим навесным системам пришли потолки из реечного алюминиевого профиля, дополненные различными группами светильников. Стандартные почтовые ящики заменены на утопленный в плоскость стены вариант под нержавеющую сталь. Стены входных групп вместо покраски чаще всего отделываются ударопрочным крупноформатным керамогранитом.

— В МОПах акцент постепенно смещается от исключительно декоративных решений к сочетанию эстетики, практичности и долговечности, — продолжил Алексей Брюзжилин. — Для входных групп, холлов и коридоров важны износостойкость материалов, удобство уборки и сохранение внешнего вида при интенсивной эксплуатации. При этом дополнительные вложения оправданны, когда отделка рассчитана на длительный срок службы, а сами помещения удобны для повседневного использования жителями.

— У нас на дизайн мест общего пользования, планировочные решения, благоустройство и архитектуру фасадов уходит 80% ресурсов продуктовой команды, — рассказал Максим Жабин. — Причина в пропорции. Всё, с чем клиент соприкасается каждый день, составляет около 10% себестоимости проекта и около 90% пользовательского опыта.

Сами материалы в комфорт-классе подбирают по ремонтопригодности и стоимости уборки. Так, на полу входной группы и лифтового холла это обычно керамогранит, на стенах моющееся антивандальное покрытие на высоту человеческого роста, на потолке решение с доступом к инженерии, в дверях и тамбурах металл и стекло. Проверка у всего набора одна. Поверхность должна выдержать коляску, велосипед, собаку и зимний реагент, а повреждённый участок должен меняться локально, без ремонта всего холла.

— Могу с уверенностью сказать, что сегодня МОПы рассматриваются не просто как функциональные зоны, а как важная часть жилой среды, — продолжала Юлия Селиванова. — Особое внимание уделяется дизайну входных групп и лобби, качеству освещения, удобству зон ожидания и продуманной организации пространства. Застройщики стремятся сочетать выразительные интерьерные решения с разумной стоимостью эксплуатации. Главный тренд в этом типе отделки — создание эстетичных, функциональных и долговечных общественных пространств, в которых качество материалов и удобство повседневного использования не менее важны, чем визуальная составляющая.

Мода в отделке МОПов есть, и в ней же состоит главная ловушка, считает Максим Жабин. Решение в холле живёт в доме десять лет и больше, а модный прием выдыхается года за три, после чего пространство выглядит устаревшим. Из того, что работает дольше моды, он назвал спокойные нейтральные тона вместо глянца и хрома и свет как отдельный инструмент вместо одной люстры в центре потолка, а еще — навигацию по секциям и этажам, колясочные и кладовые рядом со входом и лобби, где есть место сесть и подождать.

— Большие затраты я считаю оправданными в трёх случаях, — продолжил он. — Первый случай наступает, когда элемент одновременно даёт образ и пользу, как освещение, которое работает и на атмосферу, и на безопасность, и на ориентирование. Второй возникает там, где затраты возвращаются скоростью продаж и размером скидки, которую не приходится давать. Третий появляется, когда решение снимает повторяющуюся жалобу жителей, например тёмный проход к парадной или грязь в тамбуре в межсезонье.

Не оправданны затраты тогда, когда в проект комфорт-плюс переносят решение из бизнес-класса без ответа на вопрос «зачем». Такой перенос уводит экономику проекта в минус, а отсутствие дополнительного преимущества объяснить проще, чем объяснять плохие фасады и некачественную отделку.

Евгений Колесников подчеркнул, что в массовом сегменте в вопросах отделки МОП все еще сохраняется более утилитарная функция, а в бизнес- и премиум-классе обязательно присутствие некоего вау-эффекта. Это могут быть люстры с авторским дизайном, декоративные панно, арт-объекты или предметы мебели.

— Безусловно, в отделке МОП существуют свои тренды, — продолжила Юлия Селиванова. — Всё большее распространение получают интерьеры в стилистике современных отелей: просторные лобби, мягкие зоны ожидания, продуманное освещение, спокойные цветовые решения и сочетание фактур натурального камня, дерева и металла. При этом акцент постепенно смещается от демонстративной роскоши к сдержанной эстетике и функциональности.

Эксперт считает значительные инвестиции в отделку МОПов оправданными прежде всего в проектах высокого ценового сегмента, при этом сами по себе дорогие материалы не гарантируют дополнительной ценности для покупателя.

Алексей Брюзжилин добавил, что стоимость отделочных работ остаётся важным фактором для девелоперов — что в квартирной отделке, что в МОПах. На неё влияют не только цены материалов, но и дефицит квалифицированных специалистов. Поэтому особое значение приобретают стандартизация отделочных решений, централизованные закупки и возможность использовать сопоставимые по качеству материалы без изменения характеристик готового жилья.