«Роснефть», «Яндекс», Mail.ru могли бы иметь там штаб-квартиры. Евгений Бондарчук — о перспективе «Петербург Сити»

Нашумевшая концепция квартала небоскребов «Петербург Сити» у Ладожского вокзала была подана как предложение на общественные обсуждения по правилам землепользования и застройки. Точнее, суть предложения — обеспечить возможность такого проекта, накрыв территорию зоной комплексного развития. «Фонтанка» поговорила с научным руководителем «Центра урбанистики и градостроительства СПбГУ» Евгением Бондарчуком, как он видит «вертикальный город» в Петербурге XXI века и много ли шансов у концепции переместиться с бумаги на карту города.

— Давайте начнем с основного: кто же все-таки подал предложение про «Петербург Сити» на общественные обсуждения по корректировке правил землепользования и застройки (ПЗЗ)?

— Это наш проект, мы его инициировали, мы его городу предлагаем. На общественные обсуждения его подало физлицо.

— Я правильно поняла, что раньше вы этот проект в Смольный не носили и никому из профильного блока — инвестиционного, строительного — не показывали?

— Скажем так, вице-губернатор Линченко видел этот проект. И даже есть от него официальный ответ. Категорического «нет» никто не сказал.

— Какую предельную высотность «Петербург Сити» вы видите?

— Максимум — 300 метров, не больше. Когда выше 200−300 метров здание — это бешеная стоимость строительства. По высоте отдельная история. Но у нас высота везде в городе ограничена за исключением зоны уникальных объектов высотной застройки. Когда еще Владимир Анатольевич Григорьев был главным архитектором Петербурга, анонсировалось, что таких зон в правилах землепользования и застройки будет несколько. Мы на это ориентировались. Место у «Ладожской» не просто так выбрали, а по итогам большого серьезного исследования.

— Исследование проводили по заказу инвестора или это ваша собственная инициатива?

— Это наша собственная инициатива. Знаете, хочется помочь губернатору построить действительно мегаполис XXI века. А что у нас есть из градостроительных проектов мегаполиса XXI века? Башни «Газпрома» в Лахте, проект марины в Горской и кампусы в Пушкинском районе на периферии.

По проекту «Петербург Сити» всех интересует картинка. Она важна, но это вторично, это еще десять раз всё будет обсуждаться. Пока я попросил известного архитектора сделать некий символ, как выглядел бы мегаполис XXI века в концепции пятиминутного города с единым стилобатом, современными зданиями, горизонтальным лифтом на верхних этажах — переходами между башнями. Это так называемые социальные хабы, когда наверху приватное пространство, внизу — деловое и общественное.

— По Генплану значительная часть квартала — это промышленная зона. Еще есть зона режимных объектов и транспортной инфраструктуры.

— Зону транспортной инфраструктуры мы учитываем. Да, часть территории в промышленной зоне, поэтому мы предлагаем накрыть территорию режимом комплексного развития территории (КРТ), чтобы можно было принять потом решение о КРТ нежилой застройки. Главное, не путать это КРТ с реновацией хрущевок.

— Да, КРТ есть четыре вида.

— Да, но основных на самом деле два: жилой застройки — та самая реновация — и нежилой. Мы говорим про нежилую застройку, то есть ни один жилой дом не пострадает — их там нет. Люди могут быть спокойны.

— А как же курс властей города на сохранение промышленных территорий и серого пояса?

— Мы делали исследование серого пояса и проанализировали 10 тысяч участков общей площадью около 10 тысяч га. Реально действующие промышленные предприятия занимают только порядка 20% от этой территории. Из всего серого пояса где-то 30% даже по Генплану уже перекрашена в зону общественно-деловой застройки, хотя по факту там остатки «промки». Например, асфальтобетонный завод на месте планируемого «Петербург Сити» находится в зоне общественно-деловой застройки. Если в Генплане уже перекрасили бывшую промзону в зону общественно-деловой застройки, о каком сохранении промышленного потенциала можно вести речь?

— А что там есть?

— Устаревшая депрессивная застройка: склады, которые создают ненужную нагрузку на улично-дорожную сеть в этом месте, асфальтобетонный завод, тюрьма. Никакого реально ценного промышленного потенциала у этой территории уже давно нет.

— Говорили ли вы с собственниками участков, которые входят в зону этой концепции? Они просто так вряд ли оттуда съедут.

— КРТ для этого и придумано, чтобы реализовывать такие сложные проекты. В рамках КРТ можно консолидировать землю даже при несогласии собственников. После принятия решения о КРТ возможно изъятие земельных участков для государственных нужд. Это возможно сделать на деньги частных инвесторов — закон позволяет. Естественно, сначала со всеми собственниками нужно будет договариваться. С правообладателями мы не говорили. Но они сами мне уже вчера звонили, почитав новости. Многие готовы. Говорят: «Слушайте, отлично, мы хотим избавиться от нашего актива, мы не понимаем, как его развивать, если его готовы купить, мы будем только рады».

Первично в этом вопросе принципиальное решение руководства города. Дальше — инвесторы, они есть. Кроме того, механизм КРТ позволит нам преодолеть ограничения Генплана и ПЗЗ. И в производственной зоне можно будет построить общественно-деловые объекты и преодолеть предельную высотность, прописанную в ПЗЗ. Конечно, это только после всех согласований. Однако только КРТ дает такую возможность. Другая альтернатива — это менять Генплан, ПЗЗ, это долгая процедура.

— С инвесторами говорили? В презентации указан объем инвестиций в 350 миллиардов…

— Это минимум, исходя из планируемого объема застройки, может, больше. Мы говорили с инвестиционными структурами крупнейших российских банков, им это интересно. Проект востребован, в нем есть экономика, потому что это очень хорошее место, и в Петербурге такая тема назрела. Понятно, что проект не быстрый. Это не копия «Москва-Сити», у нас будет лучше баланс коммерческих функций: часть под госкорпорации, госуправление, часть под офисы, жилье, апартаменты. Это концепция вертикального, пятиминутного города. Не 15-минутного, а пятиминутного, когда человек может жить, работать и получать доступ ко всем городским услугам, вообще не выходя на улицу, а перемещаясь между этажами. Вы можете жить наверху, работать в соседней башне, а все услуги, включая wellness, шопинг и даже культуру будут у вас внизу в стилобате. Это очень востребованный формат, особенно у молодежи, которая вообще не любит особо на улицу выходить.

— Но потенциальных инвесторов вы не называете.

— Пока нет. Интересанты есть, например, из числа крупных банковских структур. Самое главное — это принципиальное политическое решение города. И даже решение не о том, наш проект согласовывать или не наш, а делать ли в принципе аналог «Москва-Сити» в Петербурге.

— Это все-таки обсуждение не уровня общественных обсуждений ПЗЗ, а кабинетов Смольного как минимум.

— Безусловно, но в ПЗЗ у нас тоже очень редко вносятся изменения. У нас Генплан принимали восемь лет. ПЗЗ три года принимают, и следующая корректировка непонятно когда. У нас всё очень медленно. Когда я работал в других регионах, в том числе и министром архитектуры и градостроительства (Пермского края и Сахалинской области. — Прим. ред.) мы каждую неделю в ПЗЗ вносили изменения по мере необходимости. В Москве и в других регионах это оперативный процесс. В Петербурге он очень медленный. Вы думаете, почему у нас 3000 предложений в ПЗЗ? Причем, заметьте, большинство от инвесторов и девелоперов. Потому что люди копят-копят-копят, и вот появилось окно, наконец-то можно подать предложение. И нам тоже грех было им не воспользоваться.

— Какое решение по вашему предложению вы считаете более вероятным?

— Ну, во-первых, мы сейчас не просим нам согласовать проект. Мы просим просто накрыть эту территорию зоной КРТ, чтобы дальше была возможность по закону готовить предложение и его обсуждать. И сейчас город должен принять решение: либо оставляем всё как есть, либо задумываемся, как это дело изменить. То есть мы предложили не менять застройку сразу, а только создать условия для возможных изменений. Честно, думаю, 99%, что нам откажут. Политика строительного блока реализуется в парадигме, что не надо ничего менять, что принят Генплан, и он всё предусматривает.

— Ну ладно, Москва, а где еще есть такие «Сити»?

— Это тренд. Уже в Екатеринбурге даже есть такие районы. Петербург — огромный город, достойный того, чтобы в нем, кроме увядающей имперской славы в виде исторического центра, было и что-то современное.

— Что бы вы ответили людям, которые вам скажут: а как же небесная линия Петербурга и охраняемые панорамы?

— Давайте посмотрим, откуда мы сможем видеть «Петербург Сити». С Дворцовой площади мы ничего не увидим — даже 300-метровые небоскребы. Единственное место в центре города, откуда будет видно «Петербург Сити», — это заезд на мост Александра Невского. Так это же, наоборот, замечательно. Вы будете понимать, что у вас за спиной исторический, а впереди — современный Петербург. Сейчас там, впереди — Янино, где небо подсвечивается желтым светом из-за теплиц. Кому может помешать «Петербург Сити», если все доминанты и панорамы окажутся у вас за спиной? В этом месте, у «Ладожской», инфраструктура шикарная. И ради чего? Чтобы там был асфальтобетонный завод, котельная и тюрьма?

— Тюрьму, наверное, сложнее всего перенести?

— С тюрьмой как раз проще всего, это вопрос денег. Да, конечно, нужно федеральное согласование. Но «Кресты» же перенесли в Колпино. Там еще много земли. Думаю, что политически никто не будет против. Другой вопрос, там экономику надо считать, сколько будет стоить построить новую тюрьму. Но учитывая экономические параметры нашего проекта, думаю, что тюрьму мы потянем. С котельной более сложная проблема, потому что она городская. С другой стороны, на Новгородской, например, ТЭЦ-2 же станет общественным пространством и офисами структур «Газпрома». То есть с этим можно разобраться, и в крайнем случае ее можно оставить.

— Почему выбрали место именно у «Ладожской»?

— Рядом транспортный хаб, и это удобно для деловой жизни города. Скоро появится высокоскоростная железнодорожная магистраль, но куда будут приходить поезда? На задворки Московского вокзала. Главное слово, которым можно характеризовать проект этого терминала, — это слово «тесно». Если у нас будет «Петербург Сити», можно часть поездов ВСМ направлять на Ладожский вокзал. Бизнесмены, деловые туристы из Москвы смогут приехать в «Сити», решить все вопросы и вернуться назад. Это был бы ответ Москве. Смотрите, на том конце у нас столица с ее мегаполисом XXI века. А в Питере у вас на выбор: хотите, приезжайте в исторический центр и выходите на Невский проспект, а хотите, приезжайте в «Петербург Сити», который даст фору «Москве-Сити». Это будет лучше, чем «Москва-Сити», потому что ее начинали строить 20 лет назад, по-другому всё делали. Там нет общественных пространств, там тесно, всё вразнобой. У нас была бы единая концепция. Главный вопрос: а нужно ли это городу?

— Кого вы видите резидентами «Петербург Сити»?

— Много крупных компаний, у которых могли бы быть штаб-квартиры в Петербурге: «Роснефть», «Яндекс», Mail.ru, много IT-компаний, госкорпораций, нефтяных компаний, банков, иностранные компании, например китайские.

— Геология в этом месте позволяет строить небоскребы?

— Мы не проводили пока что изыскания. Но по архивным данным никаких принципиальных препятствий нет.