«Рынок расставил все по местам». Банки начали отменять комиссии за выдачу льготной ипотеки

ВТБ стал первым крупным банком, отказавшимся от взимания комиссий с застройщиков за выдачу ипотеки по льготным госпрограммам. Источники «Фонтанки» на строительном рынке сообщают, что вскоре его примеру может последовать Альфа-банк. Практику осудил ЦБ и изучает на предмет нарушений ФАС, но банки могут выработать новую, потому как продолжают настаивать, что выдают льготную ипотеку себе в убыток. Учитывая, что Владимир Путин предложил продлить семейную ипотеку до 2030 года, дело принимает интересный оборот.

В среду, 28 февраля, один из лидеров по выдаче ипотеки в стране, банк ВТБ объявил, что прекращает брать комиссии с застройщиков-партнеров за выдачу ипотеки по льготным программам.

«С 28 февраля ВТБ отменяет комиссии для своих партнёров по всем программам ипотеки с господдержкой. Ситуация на рынке остается подвижной, а выдачи по таким программам для банков — убыточными. Поэтому не исключаем новых решений с учетом конъюнктуры рынка», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе банка.

Эпопея с комиссиями или субсидиями, как банки их сначала называли, началась в конце декабря 2023 года. Крупнейший по выдаче ипотеки банк Сбер направил застройщикам письмо о том, что с 11 января 2024 года будет выдавать займы по льготным госпрограммам, только если строители будут платить соответствующие «субсидии» в размере от 7,5% до 11,5%. Строители, с которыми пообщалась «Фонтанка», предупредили, что связанные с этим издержки бизнеса могут отразиться на стоимости квартир. В результате деньги на этом могут потерять и покупатели, и банки, и строители, и даже чиновники, которые недосчитаются налогов.

С 9 января вслед за Сбербанком условия выдачи ипотеки изменил ВТБ, а затем к ним присоединился Альфа-банк и ряд других банков. Некоторые же кредитные организации, напротив, стали в оппозицию. В частности, о решении не вводить комиссии заявили банк «Санкт-Петербург» и ДОМ.РФ. Одни застройщики приостановили работу с банками, требовавшими субсидии, другие наглядно показывали клиентам, как желаемая квартира дорожает на 7,5% при выборе «субсидируемого» банка.

Федеральная антимонопольная служба получила жалобы на действия кредитных организаций и пообещала проверить обоснованность введения комиссий. В середине января Банк России увидел в такой практике риски. Примерно через месяц председатель ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала, что регулятор тоже обратился в ФАС, а кроме того, попросил давать больше лимитов по ипотеке тем, кто комиссии не использует. По словам главы финансового мегарегулятора, часть банков сами отказались от взимания комиссий, но эта часть — небольшая.

Отказ ВТБ — первое крупное изменение, которое действительно может трансформировать положение на рынке. Источники «Фонтанки» среди застройщиков Петербурга сообщают, что вскоре такое же решение может принять Альфа-банк. Редакция попросила кредитную организацию прокомментировать эту информацию, но ответа к моменту публикации не получила. В Сбербанке тему отказа от комиссий не комментируют.

Меж тем доля «субсидируемых» банков в структуре продаж квартир в новостройках города снижается. Как отметили в одной из крупных строительных компаний, доля Сбера у нее снизилась с 60% практически до нуля, при этом значительно выросла доля не практикующего комиссии банка «Санкт-Петербург». Вероятно, теперь на лидерство сможет претендовать и ВТБ.

Сбер и ВТБ сами пострадали от своих решений, считает Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга».

«Еще в декабре, как только они ввели этот «налог», я сказал, что и Сбер, и ВТБ откажутся от этой практики, потому что другие банки, которые это дело не сделали, будут находиться в более выгодном положении и, без сомнения, попытаются перетащить часть клиентов, что мы сейчас и наблюдаем», — констатирует он.

«Как закономерный итог, доля банков в выдаче ипотеки только за первые недели действия комиссий заметно изменилась. До 15 января, пока не вступила в силу эта мера, два крупнейших банка страны выдавали 58% и 21% от всех ипотек на новостройки. Уже во второй половине месяца топ-2 игроков ипотечного рынка потерял свои позиции, а лидерами по выдаче стали те банки, которые не вводили комиссию», — приводит данные директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

По данным участников рынка, в выигрыше остался не только «Санкт-Петербург», но и Альфа-банк, который, несмотря на заявления, фактически комиссию не использовал. Так же, по их словам, вел себя и ВТБ, но, поддержав коллег по рынку, банк потерял много клиентов. «Это урок другим», — считает источник «Фонтанки» на строительном рынке.

Сбербанк, по словам собеседника, тоже отреагировал и снизил комиссию примерно вдвое. Это некий компромисс, объясняет источник. Полной отмены комиссий со стороны госбанка он не ожидает, а другие либо уже отменили, либо будут постепенно делать это в ближайшее время.

«Тут много разных экономических показателей. Я считаю, что у мелких банков шансов не было. Мне кажется, что без вариантов. [То, что] там антимонопольная служба, все повмешивались, это может сказаться на росте цен на квартиры», — рассуждает генеральный директор строительной компании «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» считает, что решение ВТБ стало неожиданным для рынка: «Были предположения, что банк может последовать примеру Сбера и снизить комиссию, полная отмена не рассматривалась».

Что касается продаж, то в компании пока «подбивают» результаты февраля. «С точки зрения статистики первый месяц 2024 года демонстрирует не полную картинку, так как до 10 января ипотечный рынок работал без комиссии банков, — пояснила Ольга Кузнецова. — Тем не менее, за этот период (январь) из всего объема ипотечных сделок только 4 предусматривали комиссию банку, которую оплатил застройщик. Абсолютным лидером среди банков, работающих без комиссии, в сделках нашей компании стал Банк Дом.рф».

«Рынок расставил все по местам, — уверен Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI. — Банки из топ-5 не могли не обратить внимания на рост числа сделок у других, менее крупных банков, к которым в феврале выстраивались огромные очереди на оформление кредита».

По словам топ-менеджера, решение ВТБ было замечено. Также и Сбербанк с 29 февраля дня запустил одну конкретную программу без комиссии.

«Если клиент хочет взять кредит на сумму, скажем, 12 миллионов 100 тысяч рублей в Сбербанке по программе семейной ипотеки, то комиссии по такой сделке с сегодняшнего дня не будет, а процент незначительно превысит стандартную субсидированную ставку, — объясняет Фалкин принцип работы. — Мы можем только приветствовать такое решение наших основных банков».

Объем выдач ипотеки сокращается в целом по сектору. По данным аналитиков Frank RG, в январе он сократился почти на 66% по сравнению с декабрьским ажиотажем, правда, в годовом выражении сильно не изменился. В процессе обсуждения решения совета директоров Банка России по ключевой ставке 16 февраля участники отмечали охлаждение кредитного рынка практически во всех сегментах.

«В декабре наметилось снижение выдачи ипотечных кредитов только в сегменте вторичного жилья. На первичном рынке сохранялся высокий рост, поскольку основной объем выдач был в рамках льготных программ. В январе выдачи ипотеки в целом снизились (как на вторичное жилье, так и на первичном рынке), что связано с сезонностью, высокими рыночными ставками, а также с ужесточением параметров льготной ипотеки», — говорится в опубликованном ЦБ на днях резюме обсуждения ключевой ставки.

При этом, как утверждает в своем заявлении ВТБ, выдачи по льготным госпрограммам остаются для банков убыточными. Участники рынка изначально вводили комиссии с оглядкой на высокую ключевую ставку. В дальнейшем они могут придумать иной выход из положения, о чем предупреждает ВТБ.

У регулятора тезис об убыточности вызывает сомнения. «Чтобы вы понимали уровень хотелок, доходность этих программ до ужесточения со стороны правительства была сильно выше 20% годовых. По отдельным — в районе 50%. То есть банки были в шоколаде, сейчас доходность у них упала, но пока в наших расчетах я не вижу отрицательной доходности», — говорил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Во время послания президента России Федеральному собранию Владимир Путин предложил продлить одну из популярных льготных программ — семейную ипотеку под 6% — до 2030 года. Это не оставляет сомнений, что банки найдут в себе силы выдавать ее на протяжении еще шести лет, но если они продолжат гнуть линию об убыточности программ, можно начинать гадать, на кого и каким образом будут перекладываться издержки. Впрочем, уже в 2026 году в базовом прогнозе ЦБ среднегодовая ключевая ставка ожидается на уровне 6–7%.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»