Спальник? Спутник? КОТ? Как новостройки на окраинах и в пригородах стремятся быть автономными

Для девелопера, возводящего жилье в отдалении от города, важно решить две основные задачи: наладить транспортное сообщение и создать условия для появления рабочих мест, чтобы сократить маятниковую миграцию. Как это удается застройщикам и можно ли комфортно жить в своем районе и выбираться оттуда только по праздникам, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

Сегодня существует сразу несколько терминов, которыми можно описать развивающиеся в пригородах или на окраинах города новые районы. По мнению главного архитектора ГК «А101» в Санкт-Петербурге Елизаветы Гречухиной, сейчас чаще всего используется понятие агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в которой выделяются центр (это Петербург) и подцентры.

— Например, Гатчина с полуторачасовой доступностью до города — это крупный подцентр агломерации, — поясняет она. — В то же время это город-спутник, который отличается от спального района наличием полноценной городской инфраструктуры, в том числе социальной, культурной и сервисной. В таком подцентре жителям доступен полный набор услуг, которые должны быть в городе. При этом многие все равно едут на работу в Петербург, так как вариантов занятости там больше, но жить им комфортно в Гатчине.

Внутри проектов комплексного развития территории, которые создают девелоперы, также стоит задача обеспечить транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Надо отдельно работать с сервисами: недостаточно просто выделить коммерческие помещения — необходимо понимать, как они будут функционировать.

Ирина Межейникова, директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит: долгое время к городам-спутникам относили малые города или поселки городского типа, развивающиеся вблизи крупного города или градообразующего предприятия, которое обеспечивает жителям трудовую занятость. Такие территории, как правило, автономны и обеспечивают горожан всеми необходимыми сервисами и услугами. В качестве примера современного города-спутника эксперт называет район, окружающий новый деловой сити, который формируется в Лахте.

— У нас уже несколько лет формируется деловое ядро в виде существующей «башни» и других строящихся объектов — транспортных развязок, аэропорта Левашово с пассажирским терминалом, рекреационных пространств, — пояснила Межейникова. — Здесь же заявлены и реализуются несколько крупных жилых проектов комфорт-класса, включая экорайон «Юнтолово». Таким образом, вся территория до границы с Курортным районом — это город-спутник в новом видении.

Понятие города-спутника актуально, считает коммерческий директор ГК ПСК Сергей Софронов, но ни одному из застройщиков не под силу в одиночку такой город построить.

— Мы не создаем специально рабочие места за исключением инфраструктуры, которую строим в рамках наших проектов, да это и не наша задача, — пояснил он. — Мы должны построить жилье, социальную инфраструктуру, а в больших проектах — еще и транспортную. Так что это большие районы, но не города-спутники.

В принципе, у Петербурга хватает городов-спутников, если смотреть на расстоянии 30–50 км: Гатчина, Ломоносов, Пушкин, Колпино, Кронштадт, Сестрорецк, Всеволожск.

— Хотя некоторые из них непосредственно входят в границы города, но все равно они в удалении от центра, — добавил Сергей Софронов. — Там есть достаточное количество рабочих мест, чтобы не в полной мере, но хотя бы частично уменьшить маятниковую миграцию, когда жителям городов-спутников приходится тратить по полтора часа на дорогу на работу и с работы.

— Расширенный список городов-спутников состоит более чем из 20 населенных пунктов — и он зависит от критериев, которые дают определение таким городам, — отмечает Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест». — Есть крупные, с населением, превышающим 100 тысяч человек, — такие как Шушары и Мурино. Без сомнения, это и наши исторические города: Пушкин, Павловск, Гатчина. И есть небольшие, компактные, планомерно развивающиеся городские поселки — такие как Новоселье в Ломоносовском районе, где мы строим наш жилой квартал NEWПИТЕР.

По его словам, многие девелоперы при комплексном освоении территории давно применяют принципы разумного урбанизма, еще на этапе проектирования учитывая экономические, социальные и экологические факторы.

— В данный момент очень сложно провести грань между «спальником» и городом-спутником, — добавил Анзор Берсиров. — Раньше в урбанистике придерживались мнения, что город-спутник — самостоятельный промышленно-экономический центр, а спальный район — это только жилая застройка. Сейчас подход изменился, и спальный район можно, не боясь ошибиться, назвать городом-спутником.

Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development считает, что полноценно характеристикам города-спутника соответствуют пригороды: Пушкин и Колпино, а также областной Всеволожск, а вот Мурино/Девяткино и Кудрово, несмотря на масштаб застройки, по характеристикам являются спальными районами, поскольку на сегодняшний день не представляют наличие автономной полноценной социальной и транспортной инфраструктуры.

— Помимо детских садов и школ, имеющихся в составе каждого проекта комплексной застройки или спального района, в городе-спутнике представлены также больницы, станции скорой помощи, полицейские участки, собственная развитая транспортная сеть, — уточнил он.

Выбирая место для будущего ЖК, застройщики обращают внимание на целый ряд факторов — в том числе на те, что обеспечивают районам возможность для полноценного развития.

— Естественно, на рынке прослеживается зависимость: чем крупнее компания, тем больше ее тяга к реализации масштабных проектов жилого строительства. Это обусловлено самой спецификой комплексного девелопмента, который требует от компаний больших финансовых и технологических ресурсов. Создание инженерных и транспортных сетей, развитие территории с точки зрения социальной и общественной функции делает квартальную застройку доступной только для крупных, финансово устойчивых игроков рынка, — рассказывает Ирина Межейникова. — На примере нашей компании можно говорить о уникальной истории, когда девелопер специализируется исключительно на развитии территории с нуля. При этом на рынке есть примеры холдингов, работающих изначально с точечной застройкой и перешедших к реализации крупных проектов, и нишевых застройщиков, реализующих проекты для ограниченной аудитории.

По ее словам, при освоении новых кварталов компания ориентируется в целом на планы города. Совместно с властями обсуждается развитие транспортных узлов. Например, в «Юнтолово» в Генплане запланировано строительство двух станций метро, трасса легкорельсового трамвая с ТПУ рядом с будущим метро. На прошедшем ПМЭФ-2023 город подписал соглашение с Газпромбанком о строительстве трассы М-49.

Привлекательность жилой застройки, расположенной рядом с Лахта Центром, повышается также за счет развития образовательного и медицинского кластера.

— В рамках наших проектов особое внимание уделяется развитию образовательной функции. Мы строим школы и подбираем кураторов из числа высших учебных заведений. Например, в «Юнтолово» занятия для школьников ведут преподаватели СПбГАСУ, — отметила Ирина Межейникова. — Под развитие медицинских учреждений у нас выделены два квартала, расположенные на границе с Приморским районом: в будущем они смогут составить конкуренцию действующим клиникам.

Выбор участка зависит от класса и сегмента, в котором строится недвижимость.

— Участки, подходящие под сервисные апартаменты, не рассчитаны на строительство жилья премиум-класса. А там, где мы строим элитную недвижимость, нельзя построить комфорт-класс просто из-за стоимости земельного участка, — объясняет Сергей Софронов.

С точки зрения обеспечения рабочими местами он привел в пример проект ГК ПСК у Суздальского лесопарка, где рядом расположен автомобильный кластер, который должен вскоре опять заработать, а также Особая экономическая зона. Если же говорить о проектах, расположенных за Кольцевой автодорогой, то там определяющим фактором при выборе участка является транспортная доступность.

— Мы понимаем, что от маятниковой миграции в таких проектах не уйти, — говорит Сергей Софронов. — Конечно, есть представители креативной индустрии, которые могут трудиться удаленно, но большинству надо добираться до работы, поэтому важны и выезды на КАД, и близость к станции метро.

Так, перспективный проект компании на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе как раз отвечает этим требованиям. А в районе Славянки, где ГК ПСК строила несколько лет назад, сейчас началось создание трассы легкорельсового трамвая.

— Вблизи от строящегося жилья должен быть какой-то драйвер развития территории. В зависимости от места эти драйверы могут быть разными, — считает Елизавета Гречухина. — Например, в нашем проекте во Всеволожске это природный драйвер — люди будут жить прямо у леса. Рядом с Лаголово, где мы строим большой проект совместно с «Самолетом», есть земли промышленности, где возможно создание каких-то light industrial производств. При вхождении в проект все эти факторы оцениваются, но первостепенна, конечно, доступность центра Петербурга. Это ключевой момент и для нас при выборе места для проекта, и для жителей при покупке.

Сейчас девелоперу недостаточно построить жилой комплекс, распродать квартиры и переключиться на следующий объект, считает Елизавета Гречухина: качество жизни и развитие сервисной инфраструктуры можно и нужно поддерживать.

— На примере Новой Москвы мы видим, что примерно 35% жителей новых районов практически не покидают их территорию: работают или удаленно, или в коворкингах, учителями в школе, около 5% жителей развивают собственный бизнес. Но это игра вдолгую: мало построить подходящие коммерческие помещения, нужно создать условия, чтобы они заполнялись актуальными для жителей сервисами.

Привлечение на территорию различных операторов включает работу с франшизами, проведение консультаций и бизнес-встреч для предпринимателей. Ориентироваться в инфраструктуре района помогает мобильное приложение, в котором в удобной форме представлены данные: какие объекты уже работают и в каких конкретно местах, какое помещение проектировалось под какие функции, а также уровень пешеходного трафика в каждой точке района.

— Сразу после ввода первых очередей строительства основная масса вакансий, представленных на территории, — это линейный персонал в сфере обслуживания. Но чуть позже, когда открываются школы и поликлиники, появляется спрос на высококвалифицированные кадры, — поясняет Елизавета Гречухина. — Таким образом, на старте заселения примерно 10% жителей имеют возможность найти работу внутри квартала, а с течением времени этот показатель можно довести до 40%.

Полноценными городами-спутниками, по словам Анзора Берсирова, можно считать районы, обладающие транспортной доступностью, социальной инфраструктурой, чистой экологией и рекреационной привлекательностью.

— Развитие территорий требует комплексных действий и сотрудничества между девелоперами, местными властями и жителями, — поясняет он. — Одним из инструментов являются концепции социально-экономического развития или мастер-планы. В Новоселье проект жилого квартала NEWПИТЕР реализуется с учётом муниципальных программ развития, в том числе включающих в себя и создание новых рабочих мест. Поэтому в наших объектах проектируются социальные объекты, торговые и офисные центры, коммерческие помещения, где размещаются магазины, предприятия сферы услуг.

— Мы уже два года не продаем коммерческие помещения, которые расположены на первых этажах наших домов, — рассказала Ирина Межейникова. — У нас разработана четкая концепция, где и что должно находиться. Таким образом, мы полностью управляем набором коммерческих сервисов и можем долгосрочно влиять на развитие наших жилых комплексов.

По ее словам, около 15% жителей «Юнтолово» создают в арендуемых помещениях частный бизнес — как правило, семейной направленности.

— Еще один шаг к созданию рабочих мест — это сотрудничество с городской администрацией, — добавила Ирина Межейникова. — У нас разрабатывается перспективная программа по обеспечению социальными и коммерческими помещениями, рассчитанная на 5 лет: это пространства для размещения отделения полиции, домов творчества, МФЦ, библиотек, офисов врачей общей практики, помещений для опеки и помощи МГН и других остросоциальных потребностей населения. Например, недавно в «Юнтолово» открылся МФЦ, где большинство сотрудников — жители микрорайона.

— Потенциал по созданию рабочих мест ограничен коммерческой инфраструктурой и социальными объектами, которые создает застройщик, — отметил Сергей Софронов. — Строить предприятия и капиталоемкие производства — это все-таки не наша задача. И мы придерживаемся такого мнения: рынок сам отрегулирует, какая коммерция должна находиться на этой территории. Что касается внутренней инфраструктуры, которой жители могут пользоваться бесплатно или условно бесплатно, то клубы по интересам могут стать хорошей точкой притяжения. Это могут быть и небольшие фитнес-залы, и детские клубы, и досуговые пространства. В премиальном проекте на Петроградской стороне мы предусмотрели для жителей такую инфраструктуру.

— На наш взгляд, потенциал рабочих мест внутри жилых проектов ограничивается объектами социальной инфраструктуры и встроенными коммерческими помещениями, — соглашается Вячеслав Батаков. — Торговые и бизнес-центры в текущей макроэкономической ситуации имеют удлиненные сроки окупаемости. Застройщики не имеют фактических рычагов по привлечению инвесторов для создания рабочих мест вне социального и торгово-развлекательного блоков — например, промышленных предприятий или объектов научной направленности, — это прерогатива города.

Он добавил, что компания в своих проектах организуем коворкинги, соседские центры и благоустроенные лаунж-зоны во дворе для удаленной работы, и такие объекты пользуются повышенным спросом наших жителей.

В целом покупатели жилья — если говорить о комфорт-классе — достаточно одинаковы по рынку. Но в зависимости от особенностей жилого комплекса появляются категории людей, для которых жизнь там особенно привлекательна.

— В «Юнтолово» очень активные, любящие экологию и природу жители, — рассказывает Ирина Межейникова. — Мы уделяем много внимания развитию уличного спорта — это и гребной клуб на реке Юнтоловка, и экотропы, и занятия на спортивных площадках разной функциональной направленности на свежем воздухе. «Юнтолово» окружен заказником и федеральными лесами, граничит с Курортным районом — все это способствует привлекательности как для молодых семей, так и людей старшего поколения.

— На портрет покупателя в последнее время сильно влияют ипотечные программы с господдержкой. Например, сейчас на первом месте семейная ипотека, и за счет нее увеличивается число покупателей с семьями, ориентированных на квартиры большой площади, — говорит Сергей Софронов. — Также аудитория различается по возрасту в зависимости от удаленности от города. Тем, кому нужно меньше ездить в город, то есть люди 50+, могут поселиться в более отдаленных районах. А людей активного возраста привлекают проекты в административной черте города с хорошим транспортным сообщением.

Также он отметил: в удаленных проектах больше доля иногородних покупателей по сравнению с теми, что расположены в административных границах Петербурга, — за счет более низкого чека и стоимости квадратного метра.

— Больше всего среди наших покупателей семей с детьми, — говорит Елизавета Гречухина. — Ключевой фактор для спроса — это стоимость квадратного метра и понимание, что за одну и ту же сумму в Петербурге можно купить двушку, а за КАДом — трешку. Для тех, кто переезжает с окраин Петербурга, ценность составляют меньшая плотность застройки и экологичное окружение. Расставляя приоритеты, люди оценивают комфортную среду выше времени, затраченного на дорогу. Особенно удобно это тем, кто работает на удаленке или у кого нет потребности часто ездить в город.

— Наша аудитория — это семьи с детьми, поэтому для нас важно предлагать качественное и комфортное жилье со всеми преимуществами города и при этом в окружении зеленых зон, — добавил Анзор Берсиров.

Векторы дальнейшего развития территорий, в принципе, уже понятны — и с северной, и с южной стороны от города.

— В районе Лахта Центра будет усиливаться деловая и культурно-развлекательная функция, повысится транспортная доступность Кронштадта, где будут появляется новые «магниты», — говорит Ирина Межейникова. — Все это будет способствовать строительству здесь жилья и апарт-отелей.

Что касается других районов, то, по ее словам, появление большого количества жилых объектов непременно повлечет изменение Генплана города в плане дорожной и социальной инфраструктуры, создания развлекательно-культурных кластеров, увеличения улично-дорожной сети — это неизбежно в любой локации.

— Из новых застраиваемых территорий активные претенденты на роль городов-спутников — территория Московской Славянки и поселка Ленсоветовский, ЖК «Юнтолово», — считает Вячеслав Батаков. — В отличие от Мурино и Кудрово, в локациях реализуются проекты преимущественно не точёной, а комплексной застройки, с планированием полноценного набора инфраструктурных объектов и сбалансированным формированием улично-дорожной сети.

— Мы видим, что комплексная застройка активно развивается на юге города — в Московском, Пушкинском, Ломоносовском районах, — отмечает Сергей Софронов. — И сейчас понятно, что спрос будет опять перетекать за КАД, как и некоторое время назад, когда застраивались Кудрово, Мурино и Янино: девелоперы могут там предложить жилые комплексы с хорошим качеством жизни, но при этом не по самой высокой цене. В последнее время стоимость квартир выросла, варианты льготной ипотеки сокращаются, возможностей субсидирования у застройщика все меньше, а доходы населения не растут, поэтому возможности приобретать жилье в городе нет. И это уже не такие проекты, как строились 10 лет назад в пригородах, а жилье с более высоким уровнем комфорта.

Елизавета Гречухина добавила, что переезду за КАД способствует и тренд на децентрализацию мегаполисов. Значительная часть офисных сотрудников осталась на удаленной работе полностью или частично, оценив экономию времени на поездки в офис и обратно. Владельцы бизнеса постепенно переформатируют офисы, арендуя не один большой в центре, а несколько помещений меньшей площади по периметру города. Это дешевле, и сотрудникам проще добираться. Аналогичные процессы происходят и в коммерческой недвижимости — предприниматели «переезжают» туда, где теперь сосредоточена их аудитория.

— На дальнейшую застройку влияют и сложившиеся природные условия, — подчеркнула Елизавета Гречухина. — Если на севере леса, озера, которые, очевидно, будут сохраняться как зеленый пояс Петербурга, то на юге это сельхозполя, которые или не используются совсем, или не приносят высокой прибыли, при этом создают высокую антропогенную нагрузку. Экономически их эксплуатация по назначению становится невыгодна.

Рост строительной активности на юге агломерации связан в первую очередь с наличием свободных участков, пригодных для развития комплексных проектов развития территорий. Важно, чтобы этот процесс сопровождался развитием инфраструктуры. Этому мог бы способствовать запуск КАД-2, появление которой давно обсуждается.