ПоделитьсяНа территории Муринского сельского поселения можно возвести еще порядка 3 миллионов кв. м, в Янино – около 2 миллионов. Бурный рост пригородной застройки пугает - все чаще можно услышать, как новые районы иронически сравнивают с гетто.
Урбанист Илья Варламов любит пройтись по свежезастроенным окраинам Петербурга и рассказать, как все плохо, он часто пугает превращением пригородных многоэтажных районов в замкнутые, неблагоустроенные, густонаселенные «резервации» с набором проблем. Количество выданных здесь разрешений на строительство позволяет судить о будущих десятках миллионов квадратных метров нового жилья. При этом эксперты считают, что угроза маргинализации скорее нависла над центральными кварталами города на Неве.
– Безусловно, есть риск, что пригородные районы превратятся в гетто из-за качества существующей застройки, – считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. – Но нужно иметь в виду, что подавляющее большинство покупателей там приобретают квартиры за деньги, это относительно благополучные люди. В этом принципиальное отличие нашей пригородной застройки от некоторых западных примеров, в частности печально известного Pruitt-Igoe.
Pruitt-Igoe («Пруитт-Айгоу») – жилой комплекс в Сент-Луисе, штат Миссури, построили в 1954 году под социальное жилье для изначально неблагополучного контингента. Район из 33 11-этажных домов за 20 лет полностью деградировал и погрузился в криминал. Все попытки устранить анархию и спасти дома от вандализма ни к чему не привели, и в 1974 году все здания пришлось расселить и снести. Историки винят в случившемся не только недальновидную политику, но и незнание банальной психологии – люди не дорожат тем, что досталось им без труда и не за свои кровные.
– У нас ситуация другая – смена социального состава и его деградация происходит очень медленно, то есть как минимум в ближайшем будущем мы подобной картины не увидим. Это случится, только если нынешние собственники полностью обнищают или уступят место более маргинальному сегменту, – говорит Пашков.
Цена и комфорт
Как рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2018 год в пригородной зоне реализовано порядка 1,2 млн кв. м жилья, по-прежнему в лидерах Мурино и Кудрово. По состоянию на 1 января 2019 года, средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» в Петербурге составляет 104,5 тысяч рублей при 100% оплате, а в пригородной зоне – 70,0 тыс. руб./кв. м (ниже городского показателя на 33%).
Несмотря на разницу почти в треть, купить квартиру даже в областном пригороде все равно могут не все, и это препятствует «геттизации». Против гетто говорит и тот факт, что в условиях конкуренции застройщики готовы биться за комфорт будущих покупателей всеми способами. К жилым комплексам добавляют яркие детские и спортивные площадки с тренажерами, даже целые стадионы, где-то берут на вооружение модель «дворы без машин» с бульварами, мостами, площадями с фонтанами, в Мурино и Кудрово совместно проектируют развязку с КАД. Некоторые идут еще дальше – могут разбить собственный парк с тематическими зонами и ландшафтным дизайном, зонами спорта и отдыха и так далее. Даже если это не элитные районы, за подобный комфорт надо будет заплатить.
Социальное жилье
Очевидный плюс пригородных территорий – практически полное отсутствие социального жилья, считает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
– На границе города и области жилье приобретают активные слои населения. В связи с тем, что значительная часть покупок совершается именно с целью приобретения первой квартиры, эти населенные пункты отличаются постепенным обновлением состава проживающих, что препятствует образованию гетто, – рассказал он.
А руководитель проектов девелопмента Александр Кириятских уверен, что данные локации в гетто не превратятся.
– Во-первых, входная цена для покупки там квартир по сравнению, например, с глубокой областью все-таки высока, а во-вторых, покупают квартиры в этих районах в основном молодые семьи, в том числе с детьми. Я думаю, что уровень жизни в этих районах даже подрастет, так как к этим кварталам подтягивается и бизнес, и инфраструктура.
Конечно, строительство за КАДом будет продолжаться, но качество и цена этого жилья будут расти, высотность — наоборот, снижаться, транспорт развиваться. Подход девелопера стал более комплексным.
– Помимо жилых домов, крупные проекты, появляющиеся сейчас на окраинах, предусматривают различную инфраструктуру: магазины, аптеки, рестораны и кафе, образовательные учреждения, благоустроенные дворы с различными функциональными площадками и местами для отдыха жителей, – говорят в «Группе ЛСР». – В таких районах живут самые разнообразные категории жителей: от молодых людей и студентов до семей, что уже препятствует появлению гетто.
По официальной статистике, криминальных происшествий в этих новых районах куда меньше, чем в некоторых других. Социальных квартир здесь так мало, что это капля в море - а для превращения в гетто нужна большая концентрация.
Пригород против центра
– Гетто у нас не появятся из-за принципиальных различий России с США и Европой. Там это социальное жилье, за которое платит государство, – пояснил Александр Холоднов, замдиректора института территориального планирования «Урбаника». – У нас же квартиры в пригородах – это собственность, отсюда и другой портрет населения: молодые амбициозные специалисты из регионов, семьи, работники производств со средним уровнем зарплаты. Социальный состав пригородов у нас далеко не маргинален, и уже сейчас он гораздо лучше, чем в центре, где много коммуналок. Вот там население как раз маргинализируется.
Прогрессивные примеры мирового градостроительства показывают, что плотность застройки от центра к пригородам снижается – у нас же ситуация обратная. По мнению Николая Пашкова, городу совместно с областью нужно бороться за редевелопмент и реновацию существующих внутригородских территорий, чтобы избежать их деградации и обветшания.
– Если пригороды продолжат массово застраиваться, они оттянут спрос и ресурсы от города, поскольку, если есть возможность строить на greenfield, то желающих заниматься объективно сложными процессами, упомянутыми выше, будет немного, – подытожил Пашков. - Это плохо, потому что если не вкладывать ресурсы в существующий жилой фонд, он начнет деградировать.
Анна Романова,
«Фонтанка.ру»
