ПоделитьсяКвартиры, окна которых смотрят на водную гладь, в Петербурге сегодня перестали быть дефицитом. Выясняем, на чей кошелек они рассчитаны и что, кроме захватывающих видов, предлагается покупателям.
Объем предложения жилья с видовыми характеристиками в Петербурге составляет порядка миллиона квадратных метров. Это – примерно каждый пятый квадратный метр в общем объеме предложения петербургской агломерации.
– Основу предложения такого типа составляют жилые комплексы с видами на воду (Финский залив, реки, озера и пруды), исторические объекты и благоустроенные зеленые зоны, – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Традиционно объекты с улучшенными видовыми характеристиками располагаются в историческом центре города, на набережных Центрального, Петроградского, Василеостровского, Приморского районов.
Если говорить именно о комплексах с видом на воду, то они сегодня представлены во всех сегментах, начиная от масс-маркета и заканчивая элитным жильем.
– Застройщики активно скупали участки с лучшими видовыми характеристиками на Крестовском и Петровском островах. Часть проектов уже сданы, часть – еще строится и заявлена к вводу в ближайшее время. Для новых домов места в центре почти нет, – считает директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Всеволод Глазунов. – Если говорить о сегменте комфорт, то активно застраиваются территории вблизи Финского залива, а также появляются проекты редевелопмента на Октябрьской, Выборгской, Свердловской набережных и набережной Черной речки. В проектах в этих локациях видовые характеристики имеют, в основном, квартиры, расположенные на высоких этажах.
Проекты бизнес-класса можно встретить у Финского залива в юго-западной части Санкт-Петербурга. Компания «КВС» построит здесь новый жилой квартал бизнес-класса «Наутилус».
– Он станет домом для тех, кто любит свежесть морского ветра, вид на воду и прогулки по берегу залива, – рассказывает генеральный директор «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева. – В комплексе представлены квартиры нестандартных форматов, что позволит привнести в жизнь индивидуальность и непревзойденный изыск. Проект предусматривает квартиры с террасами на первых этажах, с окнами в ванной комнате, с отдельной ванной в спальне, с большими кухнями-гостиными, с мансардными окнами на верхнем этаже, а также с видом на море. Есть в проекте и редкие квартиры для людей с мечтой. Все выполнены в едином стиле стимпанк, который позволит окунуться в атмосферу мореплавателей, исследователей и новаторских изобретений.
Новый жилой комплекс бизнес-класса с видом на воду – ЦДС «Чёрная Речка» – вывела на рынок Группа ЦДС. Благодаря близости к Выборгской набережной из окон ряда квартир будет открываться вид на Большую Невку, Кантемировский мост и Петроградскую сторону.
Есть видовое жилье и в сегменте массового спроса: в Приморском (Финский залив, Лахтинский разлив), Невском и Красногвардейском районах (редевелопмент промышленных территорий), Красносельском районе (в рамках жилого комплекса «Балтийская жемчужина»). Увеличилась доля таких квартир в проектах на намывных территориях Васильевского острова.
– В целом сегодня жилье с видом на воду в указанных локациях занимает около 5% от общего объема предложения на рынке, – говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Скрытые ресурсы промзон
В последнее время предложение квартир с «водными» видами постоянно пополнялось за счет редевелопмента бывших промзон.
– Сейчас в городе на разных этапах реализации находится более 20 жилых комплексов, частично или полностью расположенных на границе водоемов, – говорит маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин. – Большая их часть сконцентрирована в Петроградском, Невском и Красногвардейском районах, на Октябрьской набережной, а также вдоль реки Охты.
Новые проекты редевелопмента на набережных привлекательны и своей стоимостью.
– Важно, что за последнее время существенно изменилась структура предложения на прибрежных территориях, – считает руководитель Отдела продаж «Полис Групп» Ирина Орлянкина. – Если ранее в локациях «у воды» были представлены преимущественно объекты из сегмента «элита» и «бизнес», то сейчас увеличилось предложение объектов класса «комфорт» и «комфорт +».
Резерв промзон еще не исчерпан, но сказать, что они смогут обеспечить всех желающих видами на воду, – неправильно. Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, полагает, что в Петербурге нет предпосылок для значительного увеличения предложения объектов с видом на воду.
- Участков вдоль набережной, доступных для нового строительства или редевелопмента, немного, кроме того, проекты находятся на разной стадии проработки. В связи с этим на рынок одновременно не поступает значительный объем подобного предложения, – добавляет Петр Буслов.
За виды на воду покупателю придется доплатить
– Ценообразование видовых квартир индивидуально. В некоторых проектах, расположенных на набережных, стоимость квадратного метра в видовых квартирах может быть на 50–100% выше, чем в аналогичных по параметрам квартирах без видовых характеристик, – считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер» Светлана Лежнева.
По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Аветисовой, наценка за видовые характеристики в доме может составлять от 5 до 50 тыс. руб. за кв. метр.
– Ее величина зависит от многих факторов: класс объекта, уникальность видов из окон квартир, их количества. Очень часто на последних этажах встречаются квартиры с панорамным остеклением, поэтому этаж также сильно влияет на цену. В качестве примера можем привести наш проект «Цивилизация». Корпуса на «второй линии» относятся к классу «комфорт», а дом «Цивилизация на Неве» на Октябрьской набережной — это уже бизнес-класс. Конечно, не только благодаря его близости к воде. Учитываются и конструктивные особенности дома и дополнительные характеристики бизнес-класса.
Тем не менее жилье с видами на воду сегодня вполне доступно покупателю со средним достатком. Цены начинаются от 2,1 млн рублей, но чем лучше виды и ближе к центру, тем выше стоимость.
Так, Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», привел в пример объекты своей компании: 3-комнатная квартира с видом на озеро Сестрорецкий разлив в жилом комплексе «Пляж» на Приморском шоссе площадью 99 кв. м обойдется в 9 млн рублей. Квартира соразмерной площади в проекте бизнес-класса OSTROV На Петровском проспекте будет стоить 16,5 млн рублей.
Более доступные цены на квартиры в домах у воды можно найти в проектах класса «комфорт». Например, минимальная стоимость квадратного метра с отделкой в жилом комплексе «Охта Хаус», который «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») возводит в Красногвардейском районе на берегу реки Охты, составляет 85 тыс. рублей. А минимальная стоимость квартиры с отделкой на этапе старта продаж в этом проекте составляет 2,5 млн рублей.
– Так что сегодня квартиру у реки можно купить и в новостройке класса «комфорт» – более доступной по цене в сравнении с бизнес-классом, – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин.
Приемлема цена на видовое жилье и в проектах редевелопмента. К примеру, стоимость квартир в ЖК «Полис на Неве» на Октябрьской набережной начинается от 2,1 млн рублей.
– Спрос на такое жилье ожидаемо высокий – при относительно небольшом бюджете покупки собственники будут иметь квартиру с прекрасными видовыми характеристиками в развивающемся районе, – говорит Ирина Орлянкина.
Стоимость в видовых корпусах ЖК LIFE-Приморский начинается от 135 тыс. рублей за кв. м. Минимальный бюджет покупки составит 6,6 млн рублей. Из окон многих квартир открывается панорама Большой Невки, Финского залива, парков Елагина острова, за последние годы вид дополнился знаковыми объектами современной архитектуры – «Зенит-Ареной», эстакадой ЗСД, башней «Лахта Центра».
Впрочем, дороже жилье в домах у воды может стоить не только из-за завораживающих видов. Главная проблема – это почвы, которыми в принципе славится Петербург.
– Строительство на берегах рек и водоемов имеет свои сложности, связанные с грунтами. Но непреодолимых проблем они не представляют. Как правило, себестоимость строительства увеличивается незначительно – в пределах 5-10%, – говорит Петр Буслов.
Всеволод Глазунов привел рассказал о smart-комплексе «LEGENDA Героев», проектом которого предусмотрен двухуровневый подземный паркинг: "Для его строительства был вырыт котлован глубиной около 10 метров. Обилие подземных вод и глина, гигантские валуны, с которыми мы «встретились» при погружении шпунта для формирования котлована, – эти факторы мы не могли прогнозировать до начала работ."
Появятся подземные паркинги и в проектах «Охта Хаус» рядом с рекой Охта и «Эталон на Неве» (новый проект редевелопмента ГК «Эталон» в Невском районе на месте бывшей Александро-Невской мануфактуры).
– Перед началом строительных работ застройщик тщательно изучает земельный участок: рельеф, уровень расположения грунтовых вод. На основании полученных данных осуществляется проектирование и возведение дома. При строительстве жилой недвижимости у воды предусматриваются дренажные системы, хорошая гидроизоляция. Так что близость здания к воде не влияет на наличие или отсутствие подземного паркинга, – добавляет Андрей Останин.
И набережная в придачу
Дома рядом с реками и озерами интересны не только своими видовыми характеристиками. Дополнительным преимуществом становятся благоустроенные набережные – отличные места для прогулок и отдыха.
К примеру, в конце прошлого года компания Setl City ввела в эксплуатацию ЖК премиум-класса Stockholm на берегу Большой Невки, напротив Елагина острова. Помимо эксклюзивного дизайнерского проекта для самого ЖК, компания позаботилась и об окружающей среде: укрепили и оформили набережную возле жилого комплекса, дорожки для прогулок, установили оригинальные детали ландшафтного дизайна.
– Если проект расположен в локации, где есть водоем или река, то девелоперы обязательно будут использовать это преимущество, усиливая вид на воду благоустроенной набережной, – говорит Юлия Ружицкая. – Причем, в последнее время дополнительные инфраструктурные «фишки» стали появляться и в проектах массового жилья. Этому способствует усиление конкуренции на рынке и растущие требования покупателей к новому жилью.
«Группа ЛСР» также использует потенциал береговой линии в своих проектах.
– Если строительство идет вблизи воды и набережных, это очевидный ход. В нашем случае, такие проекты как минимум обладают своей тематической инфраструктурой. В «Трех ветрах» это благоустроенная прибрежная зоны с прямым выходом к воде, местами отдыха. В более высоком ценовом сегменте – элитном проекте NEVA HAUS – у жителей будет своя набережная с видами на Крестовский остров. Есть и совсем масштабные проекты как, например, «морские ворота» города на Васильевском острове. Там мы приступим к строительству нового жилого квартала на первой линии Финского залива. И также в проекте будет предусмотрена прибрежная инфраструктура, – добавила Ольга Аветисова.
«Строительный трест» одновременно с возведением жилого комплекса OSTROV благоустроила часть набережной Петровского острова. Правда, думать приходится не только о красоте. Строительство рядом с открытой водой накладывает определенные требования к проектированию территории жилого квартала.
– Расположение зданий должно учитывать сильные ветра с залива и сводить к минимуму их влияние на комфорт проживания. А в проектах с исключительной локацией, в том числе расположенных на прибрежной линии, важно максимально использовать потенциал места, гармонично интегрировать проект в окружение, – говорит Светлана Лежнева. – К архитектуре комплексов с видом на воду и с выходом к воде тоже предъявляются особые требования. Это касается не только внешнего облика построек, но и организации внутреннего пространства, дополнительных особенностей проекта, которые уместны только в прибрежной полосе.
Но все усилия застройщиков не напрасны. Для жителя мегаполиса простор и динамика вида за окном – это визуальный дефицит. А значит, вид на воду был и остается востребованным, несмотря на класс проекта.
Екатерина Дмитриева, для "Фонтанки.ру"
