ProEstate: развитию рынка мешает Советский Союз

Экономический кризис закончился, но рынок недвижимости остановился на перепутье. Выбору направления, в котором двигаться дальше, был посвящен первый день форума ProEstate. Задачу участники дискуссий не решили, но установили – развитию строительной отрасли мешают пережитки советского прошлого.

На пленарной дискуссии обсуждали, нужно ли строительной отрасли государственное стимулирование. И, если нужно, то какое именно. Этот вопрос был даже вынесен на голосование – присутствующим предлагалось в лучших традициях телевизионных шоу послать sms-сообщения на определенные номера.

Выступающие придерживались мнения, что без помощи государства строителям не обойтись. Заместитель министра регионального развития Константин Королевский сообщил, что поддержка государства будет «заточена» на строительство жилья эконом-класса – сейчас его доля в общем объеме вводимых «квадратов» составляет 70-80%, такая пропорция, как считают федеральные власти, должна сохраняться и дальше. «Главное – это поддерживать покупателей, поскольку жилье должно быть доступно, - заявил Королевский и подчеркнул, что цена квадратного метра, рекомендованная Минрегионом, вполне адекватна толщине кошельков потенциальных потребителей. «Нужно думать о том, как помочь строителям снизить себестоимость», - добавил он. И привел свои расчеты – цена земли составляет 30-40% от общих затрат, около 30% приходится на «исторические платежи» («Взятки», - расшифровал замминистра собственный эвфемизм).

Минрегион намерен «урезать» дополнительные расходы. «Мы вместе с фондом РЖС подготовили проект, по которому для компаний, намеренных строить жилье эконом-класса, аукционы на земельные участки будут проходить по другой схеме. Участки будут выставляться на торги по кадастровой стоимости с небольшим понижающим коэффициентом. А победа достанется той компании, которая даст наибольшую скидку от установленной нами цены», - пояснил Королевский. В ответ на вопрос, не опасаются ли власти, что при такой схеме девелоперам участвовать в проектах будет неинтересно, замминистра посоветовал «менять ментальность». «Та норма прибыли, которая была еще 5-6 лет назад, сегодня уже попросту неприлична, пора спускаться на землю», - заявил он.

Снизить расходы на взятки оказалось сложнее – такая схема еще не продумана. Но вопросу об уменьшении точек соприкосновения строителей с чиновниками на форуме посвящено отдельное мероприятие. Неясно пока, и как быть с расходами на инженерную инфраструктуру – в теории и эти расходы должно взять на себя государство, но на практике, как отметил глава одного из регионов, муниципальные бюджеты просто не в состоянии угнаться за развитием бизнеса, и чем больше девелоперских проектов реализуется, тем сильнее и ощутимее становится диспропорция между количеством построенных объектов и готовностью инженерных сетей.

Глава фонда содействия Развитию жилищного строительства Александр Браверман предложил свою схему. По его словам, Фонд выставляет на аукцион полностью подготовленные участки – при достигнутых договоренностях с энергетиками о подключении и с муниципальными властями – о создании социальной инфраструктуры. «От строителей требуется построить дома, соответствующие строительным и экологическим нормативам, а главное – обеспечить будущим жителям комфортную среду. Тут очень важно, чтобы все стороны четко выполняли свои обязанности», - прокомментировал он и добавил, что «процесс контролируется на всех стадиях строительства».

«Контроль – это прекрасно, - взял слово Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности. – Но процесс строительства составляет не больше 5% от времени службы дома. Поле заселения начинается процесс эксплуатации, и вот тут за зданием не следит уже никто. Государственные органы устраняются, а ТСЖ, если они есть, просто не имеют возможности следить за домом – у них нет ни таких полномочий, ни таких бюджетов».

Выходом, по мнению депутата, могло бы стать активное развитие сектора доходных домов – полновластные владельцы недвижимости следили бы за своей собственностью, опасаясь потерять источник дохода. Да и жилищную проблему развитие рынка арендного жилья помогло бы решить, поскольку плата за найм в любом случае меньше, чем стоимость квартиры. «На Западе около 75% граждан проживают в арендованных квартирах. Это нашему рынку недвижимости советская власть нанесла тяжелейшую родовую травму, и поскольку раньше у людей не было ничего своего, то теперь все стремятся быть собственниками», - заявил он. Правда, тут же добавил: «Но на Западе и законы арендаторов защищают очень хорошо, а у нас хозяин может выселить своих жильцов в любой момент и без объяснения причин». «Законодательство надо менять»,- заключил Плескачевский. С этими доводами согласился и Браверман. Но отметил, что надо менять не столько законодательство, сколько менталитет. «Я имею в виду не ментальность отдельных граждан, а ментальность всего государства в целом», - уточнил он.

Так и не решив, какими именно методами – кроме смены законодательства, о чем говорят уже пять лет – обратились к западному опыту. Вице-мэр города Хельсинки Хану Пенттила в предельно вежливой форме объяснил, что российские проблемы Финляндии глубоко чужды. «Строителей мы никак не стимулируем. У нас почти вся земля, на которой ведется строительство, принадлежит городу, - рассказал он. – Какие-то участки мы продаем застройщикам, какие-то у нас арендуют. Строят только кварталы смешанной застройки – чтобы ни в коем случае не было сплошного жилья эконом-класса или класса «элит». «Это самое главное – не допустить однородной застройки»,- подчеркнул он, явно находясь под впечатлением то ли от пейзажей поселка Комарово, то ли от новых кварталов Приморского района.

Против государственного стимулирования оказался и президент Institute of Real Estate Management Рэндалл Вудбери. «Я сошлюсь на Обаму, который на вопрос, как помочь бизнесу, заявил, что надо оставить бизнесменов в покое, - выступил он. – Я считаю также. Не надо никого стимулировать. Рынок разберется сам». «Мы были очень социалистическим городом, – высказался и Мартин Аартс, директор по развитию города правительства Роттердама. – И без конца все планировали, но теперь время изменилось. И мы тоже меняемся – передаем по возможности объекты в частные руки, а владельцы потом сами ориентируются и решают, как быть на рынке».

Результаты голосования показали, что сидящие в зале представители отрасли по своей ментальности намного ближе к Европе, чем находящиеся в президиуме представители власти. «Против» государственного стимулирования высказалось вдвое больше человек, чем «за». «Ну вот, - обескураженно развел руками модератор дискуссии, директор департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ Максим Соколов. – Мы головы ломаем, как вам помочь, а, оказывается, что наша помощь никому не нужна…» «Не надо нам помогать! – непочтительно выкрикнули из зала. – Главное – не мешайте!» Но этот возглас организаторы обсуждения предпочли оставить без комментариев и сошлись на том, что какое-то стимулирование отрасли все-таки нужно, просто вопрос был поставлен недостаточно отчетливо.

Кира Обухова, Фонтанка.ру