Закупка квартир — быть или не быть?

Результаты первого конкурса на право выкупа государством квартир по фиксированной цене участники строительного рынка назвали предсказуемыми. По мнению представителей отрасли, любые подобные начинания будут обречены на провал до тех пор, пока правительство не пересмотрит сам принцип приобретения недвижимости. Правда, есть и более пессимистичные прогнозы — в ближайшем будущем идея подобных закупок умрет естественным порядком.

Интрига вокруг первого конкурса на право продавать государству квартиры по фиксированной цене закручивалась на протяжении двух месяцев. Строители заявляли, что конкурс — прекрасный индикатор положения дел в отрасли, власти считали свое начинание вполне здравым и для строительного бизнеса привлекательным. Итоги оказались вполне предсказуемыми для одних, вторые, впрочем, тут же нашли причину, оправдывающую безрадостный результат.

Напомним. в конкурсе приняла участие только одна компания — ООО «Строительная компания "Дальпитерстрой"», предложившая городу принять участие в долевом строительстве квартир со степенью готовности 70%. Строящиеся объекты компании расположены в поселке Шушары.

«Этого следовало ожидать, - прокомментировал итоги конкурса Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». - Город приобрел самые дешевые квартиры из возможных, расположенные практически за городской чертой, в районах, лишенных какой-либо транспортной инфраструктуры». «Однозначно интереса к таким конкурсам у серьезных участников рынка не будет. И прошедший очень наглядно это показал», - пожимает плечами генеральный директор компании Settl City Василий Селиванов. Представители отдельных строительных компаний высказались еще более определенно - «город скупил неликвид».

«Цена в 47 тыс. руб. приемлема для Шушар, но не для Петербурга. Объективная стоимость кв. м. в городе не менее 60 тыс. руб., поэтому неудивительно, что строительные организации в аукционе не участвовали», - считает директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов. Даже если предположить, что застройщик продаст городу жилье по такой сильно заниженной стоимости, ни одна компания не сможет продать потенциальному покупателю недвижимость по таким «пакетным» ценам. Так как при продаже городу по 47 тыс. руб. за 1 кв. м., застройщику придется компенсировать эти масштабные расходы на дольщиках, чтобы выйти хотя бы в «0» и, следовательно, цена за кв. метр будет расти. Другой вариант: при недостаточном финансировании компании придется заморозить строительство своих объектов, и большинство дольщиков будут обмануты, рассуждает он.

«Подобная активность участия в конкурсе была прогнозируема. Многие объекты, находящиеся на высокой стадии готовности, почти распроданы. А оставшиеся квартиры застройщики пытаются реализовать в рамках предновогодних акций с существенными скидками. Но даже если продавать их со скидкой до 30%, это, в любом случае, получится выгоднее, чем на условиях, выставленных городом», - поясняет Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. «Представленная цена даже если и позволяет покрыть понесенные затраты, но не оставляет компании прибыли, и, соответственно, возможности для дальнейшего развития», - добавляет она.

По мнению Артура Кирилленко, президента корпорации «Строймонтаж», «администрация хотела показать, где у рынка дно, но выкопала колодец». «Город получил то, о чем мы предупреждали его два месяца, - замечает он. - Чудес не бывает. Теперь всем должно быть очевидно, что дно все-таки выше, чем 47 300. Хотя некоторые, видимо, продолжают верить в метр за двести долларов».

По мнению участников рынка, выкупная цена должна быть не меньше 55 000 рублей за квадратный метр. «Это вполне адекватная стоимость», - считают в «ЛенСпецСМУ». По расчетам специалистов корпорации «Строймонтаж», цена должна быть в диапазоне от 55 000 до 80 000 рублей за квадратный метр — в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Такую же стоимость называют в АРИН.

«При расчете цены за 1 кв. м. город не учитывает все затраты. В среднем, цена за 1 кВт - 1000 евро, на квартиру любого метража выделяется 9,9 кВт. Для примера возьмем квартиру-студию 27 кв.м. Нагрузка на 1 кв.м. ложится примерно 14 500 рублей. Далее строительно-монтажные работы, которые составляют около 30% от нагрузки 1 кв.м. Также включим сюда инвестиционные условия аренды, по которым, в среднем, цена за кв. м. земли оценивается в 15 тыс. руб., проектирование, согласование, коммуникации, дополнительные расходы и финансовые затраты. Откуда у города получилась цена 47 тыс. руб.?», - недоумевает Виноградов.

Правда, как замечает Леонид Сандалов, определить, насколько предложенная городом цена соответствует себестоимости строительства, практически невозможно. «Строительный рынок очень непрозрачный, а представители этого бизнеса, разумеется, совершенно не заинтересованы в том, чтобы истинную себестоимость раскрывать», - считает он.

Впрочем, дело не только и даже не столько в цене, предлагаемой городом. Схема оплаты — 30% при совершении сделки и 70% после того, как квартира пройдет госприемку — не устраивает большинство участников рынка. «Даже если Смольный повысит цену, но оставит прежний порядок оплаты, то такое предложение все равно будет неинтересно строителям, - считает Кирилленко. - 30% никому не могут помочь решить проблему ликвидности».

К тому же, город предполагает покупать типовое жилье эконом-класса, а именно эти квартиры, как отмечают участники отрасли, продаются в первую очередь — даже в условиях кризиса. «Мы говорили об этом двадцать раз, - отреагировали в «ЛенСпецСМУ». - Все эти предостережения звучали на Съезде строителей — город предполагает выкупать те квартиры, которые мы, с Божьей помощью, и сами сможем продать. Такое начинание бесперспективно».

Напомним, на Съезде строителей с заявлением от всей строительной отрасли к губернатору города обратился Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест». В своем выступлении он предлагал кардинально пересмотреть систему оплаты приобретаемых городом квартир, установить «более адекватную стоимость квадратного метра» и призывал город поддерживать объекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, а не на завершающих. Валентина Матвиенко в ответ предложила «дождаться 19 декабря, когда будет ясно, сколько компаний приняло участие в конкурсе».

В Фонде имущества результаты конкурса объясняют очень просто — вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров в одном из своих выступлений обмолвился, что, возможно, стоимость квадратного метра будет пересмотрена — в большую сторону. «Некоторые компании рассматривали возможность участия в конкурсе, но передумали после предположения Смольного о повышении стартовой цены в случае провала первых торгов», - пояснил корреспонденту «Фонтанки» глава Фонда Андрей Степаненко. Строительные компании этого мнения не подтверждают, хотя, по сведениям корреспондента «Фонтанки», за две недели до начала конкурса в КЭРПИиТ было подано около 20 заявок от различных компаний.

Прозвучавшее сегодня заявление Михаила Осеевского о том, что к следующему аукциону цена выкупа может упасть на 11,2%, до 42 тыс. руб. за 1 квадратный метр, участники рынка прокомментировали на удивление единодушно. «Жесть!» - кратко выразились в одной из компаний. «Как-то несколько нелогично», - задумчиво прокомментировали в другой. «Это какое-то очень странное решение», - предположили в третьей.

Объяснение выступлению губернатора дали двое. «Я думаю, это простое запугивание рынка, - высказался Леонид Сандалов. - По принципу — продавайте по 47, а то будет хуже». «Если власти хотят понижать цену — это их право, - заявил Артур Кирилленко. - Пусть и дальше тратят деньги на пустые конкурсы и их рекламу».

Участники рынка очень скептически оценивают перспективы следующих подобных конкурсов — хотя и руководствуются разными соображениями. «Результаты этого аукциона показали, что застройщикам неинтересно и невыгодно покупать жилье за такие деньги. Поэтому, если цена будет еще ниже, большинство девелоперов будут до последнего стараться выжить самостоятельно. Другой вопрос, что в условиях мирового кризиса у многих это вряд ли получится», - предсказывает Екатерина Марковец.

В АРИНе все же допускают вариант, при котором продажа квартир по установленным ценам сможет оказаться выгодной для застройщиков. «На руку строителям может сыграть снижение стоимости строительных материалов. Если к весне себестоимость строительства еще больше снизится, застройщики будут более охотно участвовать в этом конкурсе», - выдвигает предположение Марковец.

Однако об этом говорить пока рано. «Цена упала только на строительные материалы, а это не ключевой элемент, входящий в себестоимость кв. м. Честно говоря, мы были бы рады продавать жилье и по 40 тыс. руб. за кв. м., но для этого правительству нужно предложить реальные механизмы. Цена, предложенная городом сегодня, не мотивирована и крайне нерентабельна», - возражает Виноградов. С его точки зрения, в первую очередь, должны быть снижены цены по таким позициям, как стоимость аренды земельного участка, схемы подачи электроснабжения, коммуникаций и многие другие факторы.

По мнению Василия Селиванова, даже если себестоимость строительства в перспективе будет снижаться, на цену жилья в проектах высокой степени готовности это уже никак не сможет повлиять, потому что земля, инфраструктура и стройматериалы для них были куплены по прежним ценам. А город хочет покупать квартиры именно в таких, близких к завершению домах. «Подобных ликвидных предложений на рынке и так сегодня немного, они востребованы покупателями, и со временем их будет становиться все меньше. Поэтому ситуация с конкурсами тупиковая», - заявляет он.

«Цены на недвижимость идут вниз — больше, чем на 1% в месяц, и когда прекратится этот процесс — совершенно неизвестно. Возможно, через какое-то время строители и будут рады продать квартиры на условиях, предложенных городом, - рассуждает Сандалов, но тут же прибавляет: — Думаю, что скоро эти конкурсы прекратятся естественным порядком — бюджет уже секвестировали на 100 миллиардов, в 2009 году, видимо, урежут еще. Скоро у города не будет денег для того, чтобы покупать недвижимость».

Кира Обухова,
Фонтанка.ру