ПоделитьсяХайфлеты, эколофты, ситихаусы, двух-, а то и трехуровневые квартиры — в борьбе за придирчивого покупателя застройщики пытаются перещеголять друг друга в оригинальности.
Первые необычные квартиры появились в Петербурге в 90-е годы и в основном были результатом перепланировок. Тогда верхом оригинальности считались кухня, объединенная с гостиной, и отдельная гардеробная. Чуть позже нестандартные решения стали применяться более организованно, но исключительно в элитных жилых комплексах, где предлагались квартиры-студии и двухуровневое жилье.
Сегодня студия – один из самых распространенных и привычных для рынка форматов, который встречается во всех сегментах недвижимости. Однако даже здесь до сих пор можно найти необычные решения, например студию с несколькими окнами. Относительно новым на рынке форматом стали «евродвушки» и «евротрешки», которые появились на рынке несколько лет назад. Это квартиры, где одна комната отведена под полноценную спальню, а остальное пространство занимают кухня с гостиной. Сейчас такие решения можно встретить в проектах всех классов, но наиболее востребованы они в сегменте массового жилья.
«Главное требование покупателей недвижимости – рациональное зонирование пространства. Необходимо предусмотреть пространство для общения всей семьи (обычно это кухня-гостиная), просторную ванную комнату, удобные гардеробные, подсобные хозяйственные помещения. Метраж не играет первоочередной роли, если квартира правильно организована»,– подчеркивает Михаил Гущин, директор по маркетингу Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
Не как у всех
К необычным форматам сегодня принято относить любые планировочные решения, выходящие за рамки привычных квартир, – двухуровневые квартиры, эколофты, мансарды, квартиры с отдельным входом (ситихаусы), хобби-квартиры, хайфлеты (квартиры с увеличенной высотой потолка). Есть еще более необычные, уникальные форматы, например круглые видовые квартиры с обзором на 270 градусов, трехуровневые квартиры. «Как показывает практика, своего покупателя находят квартиры самых разнообразных планировок, существенно отличающихся от прямоугольных и квадратных. Доступность качественных дизайнерских услуг может сделать такую квартиру поистине уникальной», – говорит начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Светлана Лежнева.
Например, в двухуровневых квартирах второй уровень можно выделить как площадку, которую можно продлить, надстроить стены и сделать полноценный этаж. А можно оставить подобие крытого атриума: оградить перилами только часть второго этажа и разместить на втором уровне рабочую зону или зону отдыха. В компании «Ленстройтрест» отметили, что у них пользуются популярностью двухуровневые квартиры в малоэтажных проектах. Обычно они расположены на третьем этаже, начинаются от 42 до 111 метров.
Хобби-квартиры помимо жилой площади обладают дополнительным нежилым пространством, которое подойдет для создания музыкальной студии, библиотеки, кинозала или мастерской. Жилье с отдельным входом идеально для пожилых людей, людей с ограниченными физическими возможностями. Панорамные квартиры отличаются тем, что либо часть, либо все окна в квартире застеклены от пола до потолка, за счет чего в помещения проникает гораздо больше света и воздуха.
«Нестандартные планировки – не прямоугольные комнаты, а, например, с пятью углами, эркерами, – один из трендов последних лет. В первую очередь их можно найти в домах, построенных по кирпично-монолитной технологии. Она позволяет проектировщикам максимально органично вписать контур дома в существующий ландшафт территории и формировать не только стандартные прямоугольные формы, характерные для панельного домостроения, но и предлагать интересные планировочные решения. Кирпично-монолитная технология дает застройщикам возможность создавать квартиры любых конфигураций, с любым расположением комнат. Конечно, в общей массе таких планировок не так уж и много, но они есть. Например, в наших жилых комплексах можно приобрести квартиру даже с двумя эркерами», – говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислав Жигунов.
Тем, кому по какой-то причине не подходят квартиры нестандартных форматов, в некоторых проектах доступны необычные опции, к которым можно отнести непривычную для нашего региона систему теплоснабжения. Например, в проектах компаний RBI и «Северный город» реализуется множество элементов «умного дома»: в «Петровской ривьере» на Петровском острове и в «Доме на набережной» в Невском районе ключи от входных дверей снабжены персональным идентификатором, в квартале Ultra City на Комендантском проспекте есть возможность управлять домофоном и камерами наблюдения со своего смартфона. На всех своих объектах девелопер предусматривает 4-ступенчатую систему очистки воды: грубая и тонкая фильтрация, сорбционная очистка и ультрафиолетовое обеззараживание.
Во втором лоте ЖК "NEWПИТЕР" компании «Строительный трест» в каждой квартире установлен газовый термоблок. «Эта система обеспечивает обособленность каждой конкретной квартиры от режима включения или выключения отопления. Данная практика широко применяется, например, в Калининграде. У нас же это пока единичные проекты. Также в жилом комплексе "NEWПИТЕР" на первых этажах представлен интересный формат квартир, в которых благодаря высоким потолкам, достигающим 5 метров, можно создать эксклюзивное двухуровневое пространство», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Нестандарт пошел в массы
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», необычные форматы квартир на рынке строящейся недвижимости Петербурга на сегодняшний день представлены как в объектах бизнес- и премиум-класса, так и в объектах сегмента масс-маркет. Например, в проекте эконом-класса «Александровский» в Пушкинском районе Петербурга или комплексе «Юттери» от девелопера «Ленстройтрест» есть возможность установки каминов. Также на рынке присутствуют предложения квартир с террасой на первом этаже: это ЖК «IQ Гатчина», проект квартальной застройки YolkkiVillage, первая очередь ЖК «Светлый мир» «Я-романтик» на Васильевском острове, ЖК GronaLund от компании NCC.
Новый стандарт жилья – Highflat – предлагает покупателям девелопер Setl City. «Это уникальный формат квартир на последних этажах, который позволяет клиенту приобрести эксклюзивное жилье с высотой потолков 3 метра и панорамными окнами (увеличенный оконный проем до 58 см по сравнению с типовыми окнами в квартирах на других этажах)», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, сегодня подобное жилье представлено в двух комплексах застройщика: это ЖК «Полюстрово парк» и ЖК «Невские паруса», 2-я очередь. Далее этот стандарт будет реализоваться в большинстве новых выводимых в продажу объектах.
Отдельно стоит сказать о квартирах с террасами. Поначалу этот формат был воспринят скептически, но постепенно обладатели первых квартир с террасами оценили и, самое главное, научились использовать непривычные россиянам площади. Здесь устраиваются площадки для барбекю, которые могут функционировать круглогодично, игровые зоны и места отдыха, разбиваются даже небольшие клумбы и грядки. «Еще некоторое время назад квартиры с террасами можно было купить только в элитном сегменте жилья, и в основном террасы расположены на высоких этажах, как правило двух последних. Новая тенденция – террасы сейчас появляются и на рынке массового жилья, создавая дополнительную привлекательность для покупателей», – считает руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ Елизавета Яковлева.
«Среди дополнительных опций, которые предлагают многие застройщики в сегментах «комфорт» и особенно «бизнес», террасы – безусловный хит. Они востребованы у покупателей, для которых новая квартира – чуть больше, чем определенное количество комнат и квадратных метров. Террасы становятся особым поводом для гордости, – рассказывает Михаил Гущин. – Таких особенных квартир по определению не может быть много. В проектах Холдинга RBI террасы представлены всего в 5 – 7% квартир, преимущественно – в бизнес-классе: в жилых комплексах «Четыре горизонта» на Свердловской набережной, «Собрание» на Петроградской стороне, «Дом у Невского» и ArtStudio в Центральном районе, а также в жилом комплексе «Петровская ривьера» на Петровском острове. Для проектов класса «комфорт» террасы, скорее, исключение из правил, и тем интереснее это предложение для покупателей. Например, у «Северного города» единичные варианты квартир с террасами есть в «Доме на набережной» в Невском районе и в доме Time у Московского проспекта».
В компании «Строительный трест» квартиры с террасами сейчас можно приобрести в строящихся и сданных жилых комплексах – OSTROV на Петровском острове, «Пляж» в Сестрорецке, "NEWПИТЕР" на юго-западной границе города, «Капитал» в Кудрово. Последняя квартира с террасой и видами на Удельный парк и тренировочную базу «Зенита» осталась в продаже в ЖК «Невский стиль». Площадь этой квартиры составляет 200 кв. метров. «К сожалению, в Петербурге, учитывая климатические условия, использование открытых террас ограничено теплым временем года, поэтому в Северной столице это единичные объекты в проектах комфорт-класса и выше», – считает Сергей Степанов.
Плата за оригинальность
Стоимость квадратного метра квартир необычных форматов, как правило, несколько выше, чем стандартного «квадрата», – в пределах 10%. Эксклюзивный вариант в силу своей уникальности может стоить еще дороже. В то же время, говорит Светлана Лежнева, квартира «неправильной» формы может иметь меньшую цену квадратного метра, но, вероятно, больше средств придется вложить в ремонт. «Как всегда – выбор за покупателем», – добавляет эксперт.
По словам Сергея Степанова, квартиры с необычными планировками – это, как правило, штучный товар, соответственно, и стоимость такого предложения определяется индивидуально. При этом застройщики при проектировании своих объектов стремятся все-таки ориентироваться на потребности большинства покупателей, закладывая необходимую квартирографию, количество машино-мест, социальную и коммерческую инфраструктуру и т.д. «В этом и состоит успешная стратегия продаж», – добавляет Сергей Степанов.
Как бы то ни было, ценовой диапазон нестандартных квартир достаточно широк. Например, уникальную квартиру категории Highflat в ЖК «Полюстрово парк» от Setl City с полной отделкой в стандарте «Шоколад» (темные ламинат на полу, межкомнатные двери, плинтуса, в санузлах установлена сантехника, стены и пол покрыты плиткой, на стенах остальных помещений – обои под окраску) и метражом 79,7 кв. м можно купить за 7,8 млн руб.
В жилом комплексе «Гольфстрим» в Кудрово от девелопера «Арсенал Недвижимость» в продаже есть квартиры с большими террасами и сауной на территории комплекса. Трехкомнатную квартиру с отделкой в этом комплексе можно купить по цене 8,4 млн руб. В Василеостровском районе в ЖК «Айно» от «Лемминкяйнен» предлагаются четырехкомнатные квартиры 152 кв. м без отделки и с зимним садом за 25,5 млн руб.
Если говорить о стоимости квартир с террасами, то, по данным Лаборатории МЕТРОВ, сейчас большой выбор такой недвижимости представлен на Крестовском острове – в экспозиции 27 квартир стоимостью от 26 млн руб. с видом на Малую Невку. В этих квартирах террасы от 10 до 90 метров, и располагаются они на всех этажах комплекса.
Стоимость квартир с террасами в домах бизнес-класса начинается от 13 млн руб. Есть и более доступные варианты. Так, в проекте "ДудергофКлаб" от "Балтийской жемчужины" однокомнатная квартира с террасой 12 метров предлагается стоимостью от 6,8 млн рублей. В проектах пригородной застройки квартиры с террасами еще более доступны: в проекте компании BONAVA стоимость квартир с террасами от 35 до 80 метров начинается от 4,3 млн руб.
Выгодное и доступное предложение на рынке появилось у компании NavisDevelopmentGroup в ЖК «Шотландия». Здесь предлагаются квартиры с просторными террасами площадью до 32 кв. м по цене от 1,8 млн руб. «Ранее таких предложений на рынке масс-маркета просто не существовало. При этом площадь террасы оформляется сразу в собственность, что является большой редкостью. На террасе можно разместить зимний сад, гамак и барбекю, кадки с любимыми растениями», – говорит Елизавета Яковлева.
Надо брать?
Современные покупатели жилой недвижимости стали требовательны к облику, функциональности жилого комплекса и качеству его инфраструктуры. Особое внимание уделяется и форматам предлагаемого жилья. Если же говорить о перспективах такой недвижимости, то, с одной стороны, она менее ликвидна по сравнению с однокомнатными квартирами. С другой – любая редкая квартира всегда имеет шанс найти своего покупателя и получить дополнительную премию за уникальность. И все же не стоит забывать, что одно дело купить такое жилье, и другое – обустроить.
«Покупатели, желающие приобрести жилье «не как у всех», должны взвесить все плюсы и минусы. Особенно это касается квартир с террасами на первых этажах, вопрос эксплуатации которых остро стоит в российской действительности: крытая ли терраса? Проходит ли мимо террасы пешеходная линия? Поэтому в то время как одни квартиры находят своего покупателя, едва поступив в продажу, срок экспозиции других может длиться годами, все зависит от успешности того или иного проекта», – считает Ольга Трошева.
По мнению Светланы Лежневой, квартиры «с изысками» в любом случае составляют весьма небольшую долю предложения, дольше остаются в листингах, и спрос на них невысокий. Поэтому говорить о перспективах таких форматов не имеет смысла. «Такие варианты будут появляться всегда, как в виде сознательно предусмотренных проектом, так и в виде вынужденных планировочных решений, вызванных архитектурой здания, соблюдением требований инсоляции и т.п. Любые смелые эксперименты с форматами должны оставаться в рамках экспериментов», – считает Светлана Лежнева.
Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»
