Одинокий ТЦ желает познакомиться. Петербургские торговые центры теряют посетителей

Торговым центрам Петербурга в ближайшее время придется инвестировать немало средств в модернизацию, в некоторых случаях затраты могут составить миллиарды рублей. Эту нужно, чтобы привлечь посетителей, ведь их все меньше.

Рынок торговых центров Петербурга находится на распутье. Объекты теряют покупателей, и для того, чтобы вернуть часть трафика, владельцам ТЦ нужно проводить глубокую модернизацию объектов, считают участники рынка недвижимости.

О том, что поток посетителей в ТЦ снижается во всех городах и регионах, уже говорили профильные эксперты. Например, вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин отмечал, что трафик в торговых центрах России с 26 января по 1 февраля 2026 года оказался на 11,2% ниже, чем за аналогичный период 2025 года, и на 15,4% — к аналогичному периоду 2024 года. Посещаемость ТЦ в январе всегда ниже декабрьской, однако есть и снижение относительно прошлых лет. «Кроме того, на фоне снижения покупательной способности и более целевого поведения покупателя стало меньше бесцельных фланирований по ТЦ», — говорил он.

Другие эксперты отмечают, что рынок торговых центров Петербурга сегодня находится в стадии насыщения и в целом потребности в новых крупных проектах у города нет. Большие региональные торговые центры не востребованы, но в проектах комплексного освоения территорий торговая функция ранее зачастую недооценивалась — предполагалось, что спрос будет закрываться за счет стрит-ретейла.

«Практика показала, что этого недостаточно. В результате мы видим движение в сторону малоформатных, районных и микрорайонных торговых центров, интегрированных в новые жилые кварталы. В этом сегменте потенциал для развития сохраняется», — комментирует Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Запуск крупных торговых комплексов в перспективе маловероятен, поскольку это капиталоемкие проекты, которым будет сложно выйти на приемлемые сроки окупаемости, считают в Bright Rich | CORFAC International. Примерно такой же видят ситуацию и другие аналитики.

Сейчас собственники всех торговых центров сталкиваются с падением покупательной способности потребителей, снижением трафика и уходом части арендаторов. Но глобальная модернизация доступна немногим. «Инвестиции в масштабное обновление общих зон могут позволить себе лишь девелоперы наиболее успешных проектов со стабильным трафиком», — отмечает Екатерина Андреева.

«Модернизация торгового центра может включать масштабную реконструкцию или реновацию объекта либо точечные изменения», — говорит Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF GROUP. В случае комплексного обновления речь идет о замене инженерных систем, фасадов, входных групп, общих зон, освещения. Частичная модернизация касается отдельных составляющих объекта — например, замена общих зон, потолочных решений, санузлов, подземного паркинга.

В среднем жизненный цикл объекта составляет 7–8 лет. Реконцепция может проходить в нескольких форматах: так называемый «фейслифтинг» (обновление фасада, ребрендинг), а также обновление (поиск оптимального сочетания арендаторов, смена концепции объекта), перечисляет Валерий Трушин. Для рынка наиболее характерны эти два сценария, отмечает он.

«В условиях высокой ключевой ставки и роста налоговой нагрузки наиболее распространенная стратегия — это ротация арендаторов и увеличение доли развлекательных площадей. В локациях с туристическим трафиком и высокой концентрацией офисных площадей также есть потенциал для развития гастрономической составляющей», — полагает Екатерина Андреева.

Однако все же упор лучше делать на развлечениях и фитнесе, поскольку рестораторы не слишком охотно идут в торговые комплексы, делится наблюдением Екатерина Лапина, глава агентства коммерческой недвижимости Lapina.

По оценке Екатерины Андреевой, в настоящее время оптимальная доля развлекательной функции в торговом комплексе оценивается в 30%, классического ретейла и общепита — 70%.

Сейчас владельцам ТЦ наиболее стоит привлекать таких арендаторов, как семейные развлекательные центры, спортивные, образовательные пространства. Все более популярны термальные комплексы, киберспортивные клубы. «Тем не менее развлекательная функция в полной мере не может заменить торговую, и правильнее говорить об их сосуществовании», — считает она.

«Полностью убрать торговую функцию в ТЦ и заменить ее, например, только арендаторами из сферы услуг не получится. И к нам идут покупатели, которые не очень хотят приобретать одежду и другие товары в ПВЗ. Они идут за впечатлениями и атмосферой, — подтверждает Юрий Борисов, управляющий партнер ГК „АйБи Групп“ (управляет ТЦ „Экополис“, „Румба“ и „Юго-Запад“). — Например, в „Экополисе“ у нас есть несетевой фитнес, посетители которого туда приходят не только потренироваться, но и за общением».

Валерий Трушин называет удачным примером переформатирование ТЦ «Мега Дыбенко», где был пересобран формат пространства, добавлены новые общественные зоны.

По оценке Евгении Хакбердиевой, стоимость реконструкции в ТЦ в среднем варьируется от 30 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от объема и характера работ. Наиболее капиталоемкой является тотальная реновация с заменой фасадов, входных групп, реконфигурацией галерей или инженерных сетей. «Однако назвать универсальную стоимость сложно: бюджет существенно зависит от локации ТЦ, участия арендаторов в процессе и других факторов», — поясняет она.

«В 2024 году в „Румбе“ мы вместо фудкорта, который оставался полупустым, сделали реновацию, ремонт, заменили всю мебель, освещение и декор. Это привлекло других операторов, фудхолл стал более привлекательным и для них, и для посетителей», — рассказал Юрий Борисов. По его оценке, ремонт на 1 кв. м обошелся компании примерно в 60 тыс. рублей; всего была отремонтирована 1 тыс. кв. м. Кроме того, свои расходы на ремонт, оформление понесли и арендаторы.

Аналитики называют еще один, самый радикальный вариант модернизации — редевелопмент, когда на месте торгового центра появляется иной формат недвижимости. Такое случается довольно редко. Но некоторые ТЦ явно требуют именно редевелопмента, считает Екатерина Лапина.

По ее мнению, несколько ТЦ на проспекте Савушкина вполне можно снести и переделать земли под объектами под строительство жилья. «На него, конечно, сейчас большого спроса нет, но это лучше, чем коробки, которые не приносят дохода. Такие есть и в других районах города», — говорит Екатерина Лапина.

Однако мало кто из собственников решится на такой редевелопмент, пока никто не готов вписываться в новые проекты с учетом высокой ставки и экономической неопределенности, — заключает она.