Квартира не как у всех: зачем застройщики предлагают сотни планировок

Нестандартные планировки постепенно перестают быть редкостью: в некоторых проектах Петербурга и Ленобласти их доля достигает 30–50%, а в премиум-сегменте — и до 70%. Это квартиры с террасами, вторым светом, панорамным остеклением, патио или возможностью трансформации пространства. Да и в целом современные новостройки Петербурга уже мало похожи на дома с типовыми «двушками» и «трешками» — количество вариантов в одном доме может достигать нескольких сотен.

На круглом столе «Фонтанки» эксперты обсудили, какие необычные решения действительно востребованы у покупателей и за какие «фишки» они готовы переплачивать.

Количество видов планировок варьируется в каждом конкретном ЖК и зависит как от класса жилья, так и от его концепции.

— В ассортименте большинства застройщиков есть студии, 1-2-3-комнатные квартиры и евроформаты, — рассказывает Алексей Бушуев, коммерческий директор «ГК Алькор». — Последний существенно востребован в последние годы и продолжает набирать популярность, что объясняет рост его доли в предложении.

По его словам, студии востребованы как инвестиционная покупка или первое жилье для молодого человека, двухкомнатные квартиры интересуют семейных покупателей, варианты с просторными кухнями-гостиными — большие семьи или любителей собирать дома друзей и близких.

Количество вариантов планировок может быть любым — это не регламентируется, нет ни верхних ограничений, ни минимальных значений, но и разнообразие тоже не самоцель, отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Среди всех проектов компании рекордный показатель был таким: на 86 квартир в доме было 36 вариантов планировок. И в целом, в сегменте дорогой недвижимости часто одна планировка и конфигурация квартиры используется один раз. Вообще же конструкторам приходится иметь дело с целым набором вводных.

— С одной стороны, есть нормативы — это жесткие обязательные ограничения. С другой — есть ограничения или специфика проекта, его посадка на участок, расположение корпусов, их конфигурация и так далее. Это ограничения другого рода, физические, — объясняет Сергей Софронов. — И также есть требования рынка: предпочтения покупателей, тенденции, спрос и прочие факторы, определяющие, что будет продаваться, а что, скорее всего, не будет. И далее, в зависимости от класса недвижимости, вариантов планировок может быть меньше (комфорт-класс) или больше (бизнес-класс, премиум).

Необходимость создавать десятки уникальных планировок в ЖК Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, объясняет структурой спроса: кто-то ищет первую квартиру, кто-то — жильё для большой семьи, а кто-то — инвестиционный продукт.

— В проектах более высокого класса возможности кастомизации шире: например, в некоторых комплексах Setl Group доступны квартиры High Flat с потолками до 3 метров и алюминиевыми окнами в пол, а также квартиры с террасами, мастер-спальнями и постирочными, — рассказывает он. — Мы нередко реализуем индивидуальные запросы покупателей: добавление кладовых, зонирование кухни, выбор формата санузла. Ведь квартира — это долгосрочное вложение, и мы стремимся предложить каждому оптимальный вариант.

Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отметила, что в современных ЖК количество вариантов планировок может достигать 50 и более в зависимости от масштаба проекта и этажности.

— Речь идет в том числе и об уникальных форматах — квартиры с террасами, трансформеры, с мезонином или потолками до 4,5 метров, — пояснила она. — Разнообразие планировочных решений позволяет застройщикам охватить максимально широкую аудиторию, снижая риски нереализованных площадей и повышая общую привлекательность проекта для разных категорий покупателей.

— Количество планировочных решений в жилом комплексе может быть практически бесконечным — всё ограничивается только архитектурными габаритами конкретного здания, — соглашается директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин. — Если проектировщику удаётся «вписать» как можно больше разных вариантов, это всегда плюс для продаж. Но важно искать баланс: чем больше уникальных решений, тем выше себестоимость проектирования и строительства. Особенно это касается производства железобетона и других материалов.

Например, в ЖК «ТИШИН» более 900 различных планировок. По словам Максима Жабина, это не маркетинговый ход, а результат глубокой проработки потребностей будущих жителей.

— Сегодня невозможно создать универсальный продукт: решение о покупке квартиры принимает не один человек, а целая семья — с разными сценариями жизни, планами, приоритетами, — пояснил он. — Поэтому нужно создавать продукт, который закроет максимум таких сценариев. В наших жилых комплексах есть и квартиры с террасами, мастер-спальни, кладовые, пентхаусы, двухуровневые квартиры. И на все это находятся покупатели из самых разных возрастных категорий.

В проекте «Кронунг ЮГ» заложено 86 уникальных планировок на 596 квартир — то есть каждая седьмая квартира отличается, рассказал Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung Group: есть студии с патио, панорамными окнами и потолками 4,9 м, где можно устроить второй уровень — идеальный формат для студентов или молодых специалистов. А есть большие семейные квартиры с мастер-спальнями, детскими, террасами, балконами и увеличенными окнами. В «VI квартале» в Пушкине акцент сделан на ощущении загородного дома в городе и вовсе отсутствует типовая нарезка, чтобы покупатель мог адаптировать пространство под себя.

— Сегодня внутри одного жилого комплекса может насчитываться от 20 до 100 и более вариантов планировок — всё зависит от класса проекта, объема застройки и концепции, — комментирует Филипп Шраге. — Такое разнообразие — не прихоть архитекторов, а ответ на реальный запрос рынка. Покупатель сегодня ищет пространство, в котором ему будет удобно быть собой — вести бизнес, заниматься спортом, растить детей или наслаждаться тишиной. Именно поэтому в проектах Kronung Group мы предлагаем, как «мужские», так и «женские» планировки — не в гендерном смысле, а как отражение разных сценариев жизни.

В семейном квартале «Аэросити» покупатели могут выбрать из без малого 200 планировочных решений, разработанных лабораторией комфорта ГК «Лидер Групп», рассказал руководитель PR-направления группы компаний Евгений Колесников.

— Разнообразие квартирографии расширяет аудиторию проекта: семьи с детьми оценят просторную кухню-гостиную с удобным доступом в детскую, фрилансеры и предприниматели выберут вариант с кабинетом, а семьи, где живут несколько поколений, предпочтут просторную квартиру с мастер-спальнями, разнесенными в разные части квартиры и обеспечивающими максимальную приватность, — уточнил он.

Екатерина Ульянова, директор департамента маркетинга и продукта GloraX, привела в пример GloraX Premium Василеостровский на намывных территориях — в этом комплексе свыше 400 типажей квартир, включая варианты с радиусными окнами, каминами, террасами, пентхаусы.

— Увеличенное число типажей квартир чаще встречается в проектах класса бизнес и выше, что обусловлено как клиентским спросом на нестандартный продукт, так и более сложными архитектурными проектами зданий, — пояснила она.

Зависимость от класса жилья отмечает и Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT:

— В сегменте эконом это чаще всего типовые планировки (студии, 1–3-комнатные квартиры). В сегменте комфорт и бизнес мы видим большую вариативность, например планировки с объединенными кухнями и гостиными, раздельными санузлами, гардеробными. Здесь больше свободы в плане эргономики. Элитный и премиум-сегмент традиционно предлагает гораздо больше опций, делает фокус на уникальность, а также свободу фантазии в части планировки. Часто на этом рынке можно встретить такие форматы, как двухуровневые квартиры, жилье с террасами.

При этом, конечно, учитывается и концепция проекта, подчеркнул Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон

— В семейном жилом квартале больше внимания будет уделено одно-, двух-, трехкомнатным квартирам, в проектах для инвестиций будет больше студий и так далее, — пояснил он. — Стоит отметить, что застройщики в целом стремятся к типизации планировок в целях оптимизации работ. Однако количество планировок ограничивается только ТЭПами и архитектурой здания.

Спрос на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти смещается в сторону нестандартных, но при этом функциональных решений.

Так, среди молодых покупателей востребованы планировки с минимумом несущих перегородок внутри квартиры — возможность зонировать пространство под себя создает ощущение простора даже в небольших метражах, говорит Елизавета Конвей.

— В элитном и премиум-сегменте популярными становятся двухуровневые квартиры, — продолжила она. — Часто одним из дополнительных элементов при таких планировках является второй свет — отсутствие перекрытия между двумя этажами в пределах квартиры, чаще всего в гостиной зоне. Это создает эффектное пространство с обилием света и воздуха. Спрос на такую недвижимость, как и на квартиры с террасами, более высокий у старшей аудитории, которая ценит статусность и эксклюзив.

Популярным решением является панорамное остекление — особенно в районах с видами на воду или город, а также в историческом центре.

— Фактически панорамное остекление уже можно назвать стандартом для нового жилья более высокого класса, — уточнила Елизавета Конвей. — Туда же, кстати, можно отнести эркеры и французские балконы — на такие конфигурации тоже есть спрос.

Алексей Бушуев рассказал, что покупатели интересуются лофтами со свободной планировкой — такие представлены в нашем кронштадтском проекте «Кронфорт» — они позволяют организовать пространство квартиры по своему усмотрению и авторскому проекту, без нужды подстраиваться под заданные рамки, а также привлекают масштабом — порядка 100 кв. м.

— Также есть постоянный спрос на видовые квартиры, в нашем проекте мы усилили эту опцию с помощью панорамных окон, углового остекления и террас — такие дополнительные «фишки» позволяют полноценно насладиться уникальным расположением комплекса у Финского залива, — добавил он. — Кроме этого, в наших планировках представлены варианты с эркерами, французскими балконами, окнами на две стороны света, пятиугольными комнатами, анфиладой окон и лоджиями.

Михаил Рогатых отметил, что в последние несколько лет наблюдается тренд на сокращение площадей квартир:

— Основная причина этого — макроэкономические обстоятельства. Сейчас для покупателя на первое место выходит бюджет приобретения. Поэтому наиболее востребованным продуктом в больших городах остаются малогабаритные функциональные квартиры.

С 2019 году во всех проектах Группы Аквилон внедрен комплекс планировочно-проектировочных решений «Разумные метры», рассказал он. Эта концепция позволяет сохранить весь функционал квартиры, несмотря на количество метров — и благодаря этому не возникает проблем с поиском шкафов нестандартных размеров или выбором между стиральной и посудомоечной машиной.

Максим Жабин среди нестандартных элементов планировок выделил все, что делает жилье более функциональным: антресоли, вторые уровни, скрытые комнаты, вспомогательные помещения.

— Чем больше гибкости — тем выше добавленная ценность. Но важно, чтобы эти решения были не ради галочки, а проработаны с позиции СВП — «свойство — выгода — предложение», — пояснил он. — Если формат реально нужен аудитории и может быть реализован без неоправданной нагрузки на себестоимость, — внедряем. Если нет — откладываем.

Екатерина Ульянова называет наиболее востребованными варианты с улучшенными видовыми характеристиками — то есть с увеличенным остеклением, панорамными видами, террасами, а также квартиры с дополнительным местом для хранения — гардеробными, постирочными.

— В проектах бизнес и премиум-класса можно встретить эксклюзивные и штучные варианты — квартиры с патио, двухуровневые варианты и пентхаусы, — добавила она. — Из редких элементов можно отметить камины, сауны, индивидуальные лифты в квартиру, даже личные бассейны.

Так, квартиры с террасами есть в GloraX Балтийская или GloraX Заневский, а квартиры с патио — в GloraX Балтийская, отметила она.

— Наибольшим спросом, до 40% в новостройках, пользуются квартиры с увеличенными кухнями-гостиными площадью до 30 м2, которые становятся центральным местом семейного отдыха, — продолжила Мария Мартемьянова. — Квартиры с террасами и панорамным остеклением, позволяющие наслаждаться видами природы, особенно востребованы в Ленобласти. Покупатели также ценят дополнительные функциональные зоны — гардеробные комнаты, прачечные и помещения для хранения техники или сезонных вещей. Популярность набирают двухуровневые апартаменты, сочетающие преимущества городской квартиры и загородного дома.

По ее словам, основные элементы самой квартиры тоже претерпели изменения: покупатель делает выбор в пользу дополнительных систем хранения в прихожих и на балконах.

— Это соответствует общей тенденции на минимизацию пустых квадратных метров и повышение функциональности пространства, — пояснила она. — К этому же тренду мы относим организацию мастер-блока и разделение квартиры на взрослую и детскую зоны в целом.

Павел Мельников добавил, что востребованы решения, которые позволяют удобно зонировать пространство. Например, популярны кухни-гостиные с возможностью организации рабочей зоны у окна, квартиры с гардеробными или нишами для хранения.

— В проектах Setl Group предлагаются планировки с французскими балконами, панорамным остеклением, мастер-спальнями, либо компактными кухнями-нишами, — добавил он. — А на верхних этажах — эксклюзивные варианты с террасами и увеличенной площадью остекления. Такие элементы требуют более дорогостоящих материалов и продуманной инженерии, но именно они сегодня формируют ценность объекта и соответствуют ожиданиям современных покупателей.

— Сейчас наибольший интерес вызывают планировки, которые позволяют расширить функциональность квартиры без увеличения площади, — подтверждает Филипп Шраге. — В наших проектах особенно востребованы: мастер-спальни — когда спальня имеет собственный санузел и гардеробную; кухни-гостиные с возможностью зонирования — идеально для семейного и социального образа жизни. Квартиры с террасами или патио — для тех, кто хочет иметь «кусочек земли» даже в городе. Двухуровневые квартиры или студии с консолью — как в «Кронунг ЮГ», где высота потолков до 4,9 м позволяет реализовать второй уровень. Окна в ванной комнате — как элемент премиальности и уюта. В тренде также квартиры с двумя-тремя санузлами даже при небольшой общей площади, а также четкое разделение на приватную и общественную зоны — например, когда спальни находятся в глубине квартиры, а кухня и гостиная ближе ко входу.

В Ленобласти, по его словам, набирают популярность «дачные» решения в городском формате: квартиры с высокими потолками и панорамными окнами, дающие ощущение загородного дома внутри городской среды.

— Уникальные планировочные решения являются нишевым продуктом, поэтому в основном представлены в бизнес- и премиум-классе, — комментирует Евгений Колесников. — Тем не менее, косвенно они «работают» и на гораздо более широкую аудиторию. Французские балконы, видовые террасы, зимние сады и угловые гостиные с панорамным остеклением создают привлекательный образ жилого комплекса, в котором хочется жить.

По его словам, популярностью пользуются также жилые пространства с просторными индивидуальными террасами: в ЖК бизнес-класса «Нахимов» на Василеостровском намыве площадь большой открытой террасы составляет 193 кв.м — это часть пятикомнатного пентхауса на 14-м этаже.

В более массовых проектах спрос смещается в сторону дополнительных функциональных помещений.

— В квартирах комфорт-класса для нас уже стало нормой наличие постирочной, кладовой для хозяйственного инвентаря или гардеробной, в ряде проектов также предусмотрены дополнительные функциональные помещения с окном для организации рабочего кабинета, — рассказал Евгений Колесников. — Наибольшие же изменения коснулись кухонных зон. В комфорт-классе это, прежде всего, открытые кухни-гостиные, из которых можно напрямую попасть в спальни, минуя прихожую.

Есть на рынке и так называемые квартиры-трансформеры, которые менять проще в соответствии с жизнью семьи. Но единого понимания этого понятия у девелоперов пока не сложилось.

— Это лоты, в которых внутренние стены, мебель и зонирование можно легко менять под разные потребности, — считает Екатерина Ульянова. — Они позволяют адаптировать квартиру под новые жизненные ситуации без перепланировки или ремонта. Фактически это происходит за счет создания эргономичной планировки, где различные зоны можно использовать в соответствии с текущими потребностями и размером семьи.

— Концепция квартир-трансформеров представляет собой достаточно свежий подход к организации жилого пространства, спроектированного с учетом возможности изменения без капитального ремонта, — соглашается Мария Мартемьянова. По ее словам, с помощью раздвижных или мобильных перегородок-гармошек, трансформируемой мебели и продуманного зонирования пространство квартиры может кардинально менять свою конфигурацию буквально за несколько минут. Таким образом молодые семьи получают возможность «расти» вместе с квартирой и выделить из открытого пространства детскую зону. Фрилансеры и представители творческих профессий ценят быструю трансформацию жилья под рабочие нужды для организации удаленной работы или мастерской. Пожилые люди могут менять пространство с учетом своих физических потребностей.

— Важно, что настоящие квартиры-трансформеры требуют тщательного планирования — необходимо предусмотреть точки подключения коммуникаций в разных зонах, продумать систему хранения, обеспечить звукоизоляцию раздвижных конструкций, — отметила Мария Мартемьянова. — Несмотря на сложный этап проектирования, такие решения становятся более востребованными из-за желания людей жить в одном месте как можно дольше.

По мнению Сергея Софронова, квартиры-трансформеры в полном понимании этого слова редкость.

— По аналогии с аудиториями и залами — это передвижные стены, разделение одного пространства на несколько частей легким движением руки. Такие вещи, если очень хочется, можно получить в результате перепланировки, — рассказал он. — Или, например, имея большую кухню-гостиную, смонтировать некую мобильную конструкцию, разделяющую или объединяющую зоны, соответственно, кухни и гостиной.

Чаще же, по словам Сергея Софронова, под трансформером понимается возможность комфортного изменения назначений помещений в квартире и зонирования, то есть адаптивная или гибкая планировка.

— Мультиформатность пространства — один из трендов в девелопменте, — уверен Алексей Бушуев. — Одна и та же комната может выполнять несколько функций: например, на кухне в лофте со свободной планировкой можно завтракать с утра, а на ужин устроить сбор с близкими на диване перед телевизором, чемпионат по настольным играм или полноценную вечеринку — без лишних стен нет и ограничений. Террасы могут служить утренней площадкой для кофе или йоги с видом на море, днем — фито-садом или студией для хобби, а вечером трансформироваться в лаундж-зону для отдыха за бокалом вина и видом на закат. Вариативность пространства закладывается как грамотным проектированием от застройщика, так и фантазией самого владельца квартиры. Задача девелопера — предоставить эту возможность для креатива и необычных сценариев.

Павел Мельников отмечает, что адаптивные решения особенно актуальны для молодых пар, семей с детьми или удалённых сотрудников.

— В России пока нет стандартизированного понимания такого жилья, но отдельные элементы гибкости — например, увеличенные кухни-гостиные, ниши под рабочие зоны, возможности перепланировки — уже реализуются в проектах многих застройщиков, — говорит он.

По мнению Елизаветы Конвей, «трансформером» сегодня можно назвать любую квартиру с возможностью свободной планировки, однако ближе всего к этому определению подходит именно жилье с мобильными раздвижными перегородками. С помощью таких «стен» можно, скажем, отделить игровую зону для детей от гостиной или создать приватный кабинет в спальне.

— Иногда такие перегородки делаются глухими, а порой из прочного стекла, чтобы добавить пространству больше естественного света, — комментирует она. — Это решение подходит для более прогрессивной части покупателей, тех, кто ценит динамику и функциональность каждого метра, но при этом не хочет быть заложником статичной планировки на долгие годы. На текущий момент предложение по таким квартирам в России невелико.

Филипп Шраге поясняет, что речь идёт о планировках с минимальным количеством несущих стен, грамотной разводкой инженерии и заранее продуманной возможностью перегруппировки зон. Например, кухня-гостиная может легко превращаться в две отдельные комнаты, а ниша под гардероб — в рабочий кабинет. Или — квартира-студия, где с помощью раздвижных перегородок можно создать полноценную спальню.

— Главное преимущество таких квартир — гибкость. Молодая пара может купить одну квартиру, а со временем превратить ее в «семейную» без смены адреса, — добавил он. — Или, скажем, собственник может адаптировать квартиру под аренду нескольким жильцам. Это удобно, выгодно и очень актуально в быстро меняющемся мире, где фиксированные сценарии жизни — редкость.

Евгений Колесников согласился, что жизнь горожанина может измениться буквально в считаные дни — и последние пять лет это особенно показали.

— Но даже если не брать в расчет глобальные изменения, в семье случается прибавление или взрослые дети покидают родовое гнездо, вчерашний офисный работник становится представителем малого бизнеса, — приводит он примеры изменения сценариев жизни. — Квартиры-трансформеры позволяют быстро, но в то же время тонко перенастраивать пространство даже в течение дня. Утром ваша гостиная — это уютная спальня с кроватью, которая элегантно убирается в стену. Днем она превращается в просторный рабочий кабинет с выдвижным столом и удобным креслом. Вечером — это большое общее пространство для приема гостей. И все это без компромиссов в комфорте и эстетике.

— Сейчас продолжается тренд на сохранение функциональности квартиры при уменьшении площади, и в таком формате квартиры-трансформеры являются довольно эффективным решением, — отметил Михаил Рогатых. — Правильные планировочные решения исключают длинные узкие коридоры и бесполезные темные углы, в которые нельзя ничего поставить. Изначально квартиры проектируются таким образом, что в них уже есть места для гардеробных, постирочных, кладовых помещений, а также ниши под другую мебель и технику. Балконы с розетками — еще одно решение, которое позволяет использовать эту территорию как зону отдыха или, наоборот, работы и учебы.

Мнения девелоперов относительно нестандартных планировок разделились. Так, по словам Михаила Рогатых, в проектах Группы Аквилон не наблюдается спроса на нестандартные планировки — обычно именно такие квартиры остаются нераспроданными ближе к вводу в эксплуатацию.

Павел Мельников подтвердил, что большинство покупателей по-прежнему выбирают функциональные и понятные планировки — массовый спрос формируется вокруг студий и однокомнатных квартир, особенно с учетом тренда на снижение площади и повышение функциональности. Тем не менее, по его словам, интерес к необычным решениям также растет.

— Это связано с тем, что жильё становится не просто местом проживания, а пространством, которое должно соответствовать стилю жизни, — подчеркнул Павел Мельников.

Максим Жабин в свою очередь говорит, что сегодня нестандартными решениями интересуются буквально все.

— Решение о покупке — почти всегда коллективное, — поясняет он. — Молодая пара, родители, будущие дети, бабушки-дедушки — у всех есть свой голос. Поэтому квартира должна быть универсальной, но при этом адаптированной под конкретную «ячейку». Нельзя сказать, что только молодые или только инвесторы берут нестандарт — такие решения интересны всем, если они закрывают реальную потребность.

Традиционно оригинальные планировки интересуют молодое поколение — сегодня это представители IT-отрасли и креативных индустрий, говорит Алексей Бушуев.

— У молодежи новые запросы и другой взгляд на жизнь, что отражается и в выборе жилья — таких покупателей привлекает продукт «не как у всех», отражающий их стиль жизни, — поясняет он. — Близость к природе, террасы, зоны для уединения и массовых сборов, комфортная эргономика мастер-спален — в числе критериев. Среди интересантов теперь и инвесторы — многие хотят приобрести нестандартный продукт для получения дополнительной прибыли.

Мария Мартемьянова считает, что портрет покупателя квартир с нестандартными планировками претерпел значительные изменения.

— Если ранее они привлекали преимущественно две категории — инвесторов, видевших в них возможность получить повышенную доходность, и «экспериментаторов», готовых мириться с неудобствами ради необычного жилья, то сегодня это сознательный выбор широкой аудитории, — уверена она. — Семьи с детьми выбирают квартиры с возможностью трансформации пространства по мере взросления детей. Представители креативных профессий — дизайнеры, архитекторы, IT-специалисты — ценят нестандартные планировки за возможность создать уникальное жилое пространство, отражающее их индивидуальность.

Важным фактором, по словам эксперта, стало повышение общей грамотности покупателей в вопросах недвижимости, рост вовлеченности: они тщательно изучают планировки, консультируются с дизайнерами, смотрят 3D-визуализации, просчитывают варианты использования пространства.

Об изменениях портрета покупателя за последние 5-7 лет говорит и Филипп Шраге.

— Если раньше к нестандарту тяготели в основном профессиональные инвесторы — чтобы выгодно сдать жилье или перепродать, то сегодня основная мотивация у покупателей — качество жизни, — отмечает он. — Молодые пары всё чаще выбирают квартиры с возможностью перепланировки и мастер-спальнями: они смотрят вперёд, закладывают потенциал под будущую семью. Семьи с детьми, наоборот, ищут четкое зонирование: чтобы у каждого было свое пространство, но при этом обязательно — место для совместного времяпрепровождения. Сегодня покупатель отдаст предпочтение квартире с кухней-гостиной или просторной кухней, нежели квартире с огромной спальней.

Пожилые покупатели, в свою очередь, ориентируются на комфорт: квартиры на первых этажах с патио, отдельным входом, лифтами без ступенек, дополнительными санузлами — это очень востребованный формат.

При этом и в инвестиционных сценариях, по словам Филиппа Шраге, нестандарт не теряет актуальности: квартира с двумя санузлами, кухней-гостиной и возможностью раздельной аренды комнат — это уже не просто жилье, а продукт с потенциальной доходностью выше среднего.

Выбор в пользу нестандартных решений объясняется как практическими причинами, так и эстетическими потребностями, считает Елизавета Конвей.

— В первом случае это, например, большая семья, состоящая из родителей и нескольких маленьких активных детей, которым необходимо пространство для игр и развития. Конечно, такой семье может не подойти стандартная планировка, — говорит она. — Второй момент — это вкусовые предпочтения. Нередко люди, выбирая жилье, уже имеют некоторое видение своего места жительства: какие-то пункты для них является обязательными, какие-то вариативными.

Важна и экономическая сторона вопроса. Например, инвесторы ищут жилье с таким расположением и характеристиками, которое позволит им не только сохранить вложенные средства, а также заработать на недвижимости с течением времени, добавила Елизавета Конвей.

— Инвесторы чаще приобретают штучные варианты для последующей перепродажи — их стоимость растет в силу эксклюзивности, — продолжила тему портрета покупателя Екатерина Ульянова. — В остальном портрет покупателя конкретного лота зависит от планировки и от метража, например, двухэтажные квартиры не всегда хорошо подходят семьям с маленькими детьми по причинам безопасности, зато будут идеальны для семьи с подростками. Часто семейные покупатели выбирают квартиры с патио, так как уличное пространство позволяет организовать игровую на открытом воздухе. Большие гардеробные пользуются спросом практически у всех.

— Идеальная нестандартная планировка покоряет с первого взгляда как роскошный автомобиль или изысканное ювелирное украшение, — резюмирует Евгений Колесников. — А по мере повышения насмотренности покупателей, поклонников таких планировок становится все больше. Сегодня уникальные квартиры становятся желанной покупкой для самых разных людей. Молодые пары, успешные одинокие профессионалы, семьи с детьми, ценящие простор и функциональность, а также инвесторы, нацеленные на высокую доходность, — всех их объединяет стремление к жилью с настоящим «вау-эффектом».

Главный вопрос в том, как девелоперу, ориентируясь на спрос, заложить количество нестандартных квартир в жилом комплексе. Решается он по-разному.

— Обычно это 5–10% от общего объёма на первом этапе, — говорит Максим Жабин. — Мы таким образом тестируем гипотезу: будет ли спрос. Если видим положительную реакцию, масштабируем решения в следующих проектах. Это дает нам гибкость и позволяет не рисковать излишне на старте.

— Нестандартные планировки занимают не более 5% от общего объема квартир, — добавил Михаил Рогатых. — Обычно появление таких планировок вынужденная мера — нестандарт появляется, когда стандартная планировка не «влезает» в типовой этаж и приходится искать альтернативные решения.

— Нестандартные планировки, как например, многоугольные комнаты с неправильной геометрией, острыми углами или овальными стенами, как правило, появляются как компенсация проектных особенностей, — соглашается Сергей Софронов. — Скругленные или иной необычной формы фасады, скошенные секции и так далее формируют внутренние объемы, в которые никакую стандартную планировку не вписать. Подаваться это может и как некая фишка проекта, если в такой планировке есть какие-то плюсы. Например, пусть и нестандартной формы лоджии, но зато в каждой комнате и с приличной площадью, компенсирующие фасадные нюансы и оставляющие внутреннюю геометрию более удобной.

ГК «А101» закладывает в проектах долю нестандартных решений от 15% до 30%.

— Такой подход всегда основывается на тщательном анализе рынка — мы не делаем «нестандарт ради нестандарта», — поясняет Мария Мартемьянова. — Каждое решение должно быть функциональным, востребованным и ликвидным.

Доля таких решений в проектах варьируется в зависимости от класса жилья, локации, целевой аудитории и политики застройщика.

— В жилье эконом-класса доля «нестандарта» минимальна и составляет порядка 5–10% — это обосновано практичностью такого жилья, его относительной доступностью и стандартизированностью планировок, — рассказывает Елизавета Конвей. — В комфорт-классе доля нестандартных решений составляет 10–30%, тогда как в бизнес-классе возрастает до 50%. Девелоперы активно интегрируют востребованные элементы (гардеробные, постирочные комнаты, панорамные окна, варианты с объединенной кухней-гостиной), но в рамках типовых секций.

Что касается недвижимости элитного и премиум-класса, то здесь, по ее словам, доля инноваций достигает от 50 до 70%. Это объясняется преобладанием индивидуальных планировок и эксклюзивных экстерьерных и интерьерных решений. Гибкость здесь — это вполне ожидаемый стандарт.

Такие опции как увеличенное остекление или дополнительное место для хранения могут закладываться в большую часть квартир в комплексе, отмечает Екатерина Ульянова: например, в GloraX Premium Василеостровский 80% лотов являются видовыми, так как проект расположен на берегу Финского залива и это одно из основных УТП комплекса.

— Если говорить об эксклюзивных форматах лотов в проектах класса бизнес и выше — то есть пентхаусах, квартирах с террасами по периметру или двухэтажных лотах — цифра может доходить до 30% от всего числа лотов в проекте, — добавила она.

— Число оригинальных планировок зависит от класса и экономики проекта. В жилом квартале «Кронфорт. Центральный» доля лофтов со свободной планировкой составляет 18%, квартиры с террасами — 10% от числа лотов в продаже, — прокомментировал Алексей Бушуев.

— В среднем, если говорить о бизнес-классе, до 70% лотов в жилом комплексе могут иметь нестандартные решения: это и мастер-спальни, и кухни-гостиные, и планировки с окнами в ванной, и квартиры с патио, террасами или вторым светом, — приводит данные Филипп Шраге. — Даже в массовом сегменте сегодня проекты могут содержать до 20–30% таких нестандартных решений, особенно если застройщик ориентирован на молодую аудиторию или семьи. Причина проста: покупатель стал избирательнее, он не просто ищет «четыре стены и крышу», а хочет жить в пространстве, которое отражает его образ жизни.

С одной стороны, это повышает себестоимость проектирования и требует более сложной логистики на этапе строительства. Но с другой — позволяет дифференцировать продукт, точнее попадать в ожидания рынка и формировать более высокую цену.

Главное, чтобы стремление к нестандартности не было лишь маркетинговой уловкой.

— При проектировании квартирографии комплекса важно опираться на функциональность и долговечность, — говорит Алексей Бушуев. — Все заложенные опции должны быть полезны жителям как сегодня, так и через 10-20 лет.

— Есть решения, которые привлекают внимание, но не всегда обеспечивают долгосрочную ликвидность, — считает Павел Мельников. — Например, перегруженные дизайнерские планировки или неэргономичные зоны без очевидного назначения. В то же время планировочные элементы, улучшающие пользовательский опыт, точно повышают ценность объекта.

— Все проверяется временем, — уверен Сергей Софронов. — Например, довоенные проекты с квартирами вообще без кухонь оказались нежизнеспособны. Но это и не маркетинг вовсе, а просто идеологический взгляд на социальное взаимодействие той эпохи. Не прошли проверку временем и планировки с огромными метражами, но малым числом комнат, как 50-60-метровые однокомнатные квартиры. Покупатели просто не хотят платить за такое количество метров, получая при этом «однушку». Также можно списывать формат с вытянутыми комнатами «пеналами». И варианты с коридорами площадью в пару комнат.

По его словам, так называемые, классические планировки, с небольшой отдельной кухней, тоже, видимо, становятся уходящей натурой, т. к. большинству нравится формат кухонь-гостиных. Так же все решения с увеличенными окнами — это однозначно будущее и более высокая ликвидность. Это и улучшает освещенность, и зрительно расширяет пространство. Сюда же можно отнести и просторные балконы с остеклением.

— Гардеробные также вклад в качество планировки и добавленная ценность. И, конечно, мастер-спальня — это очень востребованный сейчас запрос, — добавил Сергей Софронов. — Наличие отдельного санузла, той же гардеробной, а в ряде случаев и зоны просто для отдыха превращает хозяйскую спальню в обособленное личное пространство.

Из модных веяний Елизавета Конвей отметила подвижные перегородки для свободного зонирования жилых помещений, стилизацию под лофты в новостройках, нестандартные формы: скругленные комнаты, криволинейные стены, треугольные балконы.

— Однозначно сказать, как долго тот или иной тренд просуществует на рынке, сложно, — говорит она. — Однако, как показывает практика, тенденции имеют свойство меняться.

Действительно повышает ликвидность жилья, по словам Елизаветы Конвей, наличие функционального минимума и рациональное использование площадей: кухня от 10 кв. м или качественно объединенная с гостиной (евроформат), раздельный санузел для квартир более чем с двумя комнатами. Далее следуют гардеробная (хотя бы 1,5 кв. м), постирочная (или ниша под бытовую технику). Очень ценится естественный свет: для Санкт-Петербурга это важно, учитывая особенности климата. Значимыми параметрами являются также тишина и приватность — например, спальни, ориентированные во двор, а не на шумную дорогу.

— Повышает ликвидность то, что соответствует ожиданиям клиента, — комментирует Максим Жабин. — Всё, что нарисовано на рендерах, должно быть реализовано в финале. Это базовое правило профессионального маркетинга. Если мы обещали вторые уровни, ниши для хранения, виды из окон или smart-решения — они должны быть в переданных квартирах. Тогда проект будет ликвиден.

— Неудобная планировка, затрудняющая размещение мебели и техники, нивелирует любые эксклюзивные особенности, — отметил Евгений Колесников. — Благодаря продуманной организации пространства, мы смогли повысить комфортность квартиры площадью 60 кв. м до уровня 80 кв. м. Покупатели квартир в нашем ЖК «Старлайт» уже оценили эту 20% выгоду: они получают больше пространства без компромиссов в эргономике.

— Модные элементы — террасы, эркеры, панорамное остекление, лофт-потолки — могут увеличивать стоимость квадратного метра на 15-20%, а в премиальном сегменте и до 30%, — приводит подсчеты Мария Мартемьянова. — Слишком необычные решения: круглые комнаты или радикально открытые планировки — могут, напротив, снизить ликвидность объекта и затруднить его последующую продажу или аренду.

Например, открытые кухни без вытяжки обладают эстетической ценностью, но на практике покупатель столкнется с избытком запахов и последствий приготовления пищи — без качественной вентиляции это не работает. Непродуманная теплоизоляция нивелирует все преимущества панорамного остекления — это может привести к перегреву летом и потере тепла зимой. Квартиры-студии до 20 м2 привлекают низкой стоимостью квадратного метра, но на практике обладают пониженным комфортом, а их покупатели испытывают сложности при перепродаже.

— В целом, грамотно реализованные нестандартные решения не только окупают себя, но и становятся выгодным долгосрочным вложением, повышая привлекательность и ликвидность жилья на всех этапах его жизненного цикла. Однако мода проходит, а эргономика и функциональность остаются. Мы делаем ставку на долгосрочную ценность, а не на «гламур», — резюмировала она.

Филипп Шраге вспомнил, что раньше застройщики активно продвигали квартиры с угловыми окнами или дополнительными перегородками внутри квартиры. Сегодня же ясно, что такие решения сложно вписываются в частную жизнь и затрудняют перепланировку.

А вот что действительно повышает ликвидность — это мастер-спальни с собственным санузлом и гардеробной, просторные кухни-гостиные с возможностью зонирования, отдельные кладовки, ниши под стиральную машину вне ванной комнаты, наличие второго санузла даже в двухкомнатной квартире. Не говоря уже о высоких потолках от 3,5 метра — это опция, которая всегда будет добавлять и ликвидности, и эстетики.

— Вряд ли кто-то из девелоперов проектирует эксклюзивные лоты в маркетинговых целях, так как их строительная себестоимость может быть довольно высокой, — комментирует Екатерина Ульянова. — Более редкие опции — такие как террасы, пентхаусы, двухэтажные квартиры или квартиры с особым остеклением проектируются под определенного целевого клиента.

— Модные решения — это эффективные решения. У квартиры тоже есть КПД, и он зависит от процента площади, которую можно использовать, — рассказывает Михаил Рогатых. — Например, классические советские «33 квадратных метра» — это не то же самое, что 33 «квадрата» в новостройке. Основные отличия — это наличие коридора и разделение кухни и спальни на две комнаты. Также на площади 33 квадратных метра можно разместить эффективную евро двухкомнатную квартиру. Сезонные и объемные вещи, спортинвентарь жители могут хранить в сити-боксе на подземном этаже. Большие кухни в эпоху дарк-китченов и доставок тоже теряют свою целесообразность.

Оценить эффективность таких решений позволит время, считает он. но на текущий момент евроформат ликвиднее, чем классический. В объединенном пространстве кухни и гостиной хватает простора для воплощения множества жизненных сценариев.

Каждое нетиповое решение — это дополнительная нагрузка на проектирование, логистику, стройку, напоминает Максим Жабин, поэтому всё должно проходить через фильтр очевидности, необходимости и достаточности.

— Если мы понимаем, за счет чего будем продавать этот проект, как позиционировать функциональные преимущества — тогда можно позволить себе и сложные решения. Но если они не оправданы экономически или технически — лучше не брать на себя такие риски.

— Безусловно, редкие лоты стоят дороже стандартных — это объясняется высокими строительными затратами, а также надбавкой за эксклюзивность, — подтверждает Екатерина Ульянова, — например, в GloraX Premium Василеостровский установка радиусного остекления обходится примерно в 1 млн рублей за окно.

При перепродаже такие квартиры могут вырасти в цене сильнее, чем типовые лоты в том же комплексе благодаря своей редкости, считает она, а вот что касается аренды, значительной наценки может и не быть, но нестандартные особенности повышают привлекательность объекта для арендаторов.

Ценность нестандартных планировок крайне неоднородна, подчеркнула Елизавета Конвей. Например, дополнительные помещения: гардеробные, технические, кладовые — добавляют 2-7 кв. м, что напрямую повышает стоимость жилья. Террасы, высокие потолки также увеличивают общую площадь и итоговую цену, даже если цена за кв. м сопоставима с типовыми аналогами. Так, квартира 60 кв. м с террасой 15 кв. м будет стоить дороже, чем типовая квартира 75 кв. м без террасы.

Стоимость аренды тоже меняется: наличие гардеробной комнаты, раздельных санузлов, панорамного остекления увеличивает ее на 10–20%, а более эксклюзивные опции вроде панорамных видов, террас или больших балконов, а также систем «умного дома» могут прибавить к цене от 30 до 50%.

По словам Алексея Бушуева, добавочную стоимость создают смарт-планировки — мастер-спальни, кухни-гостиные, комнаты-трансформеры. Разумеется, все эти функции положительно влияют и на прайс при сдаче в аренду.

— Квартиры евроформата пользуются большим спросом и у покупателей, и у арендаторов, соответственно сдаются они тоже дороже, — подтверждает Михаил Рогатых. — Больше эффективной площади — больше жизненных сценариев можно реализовать для семьи любого состава.

— Квартиры с высокими потолками, террасами или панорамным остеклением, как правило, дороже, но и востребованы на рынке — особенно среди арендаторов, ориентированных на стиль и комфорт, — соглашается Павел Мельников.

Нестандартной планировке мало быть просто нестандартной, напомнил Сергей Софронов,— такое спросом почти не пользуется, следовательно, и высокая цена не будет оправдана.

— В своих проектах мы к такому не стремимся, планировка все-таки должна быть и функциональной, и раскрывать какие-то особенности. Например, обыгрывать видовую террасу с несколькими выходами на нее, — поясняет он. — При ценообразовании учитываются в том числе продуктовые факторы. Например, дороже оцениваются квартиры с видами на две и более стороны, квартиры с большими кухнями-гостиными, с мастер-спальнями, гардеробными.

К хорошим примерам нестандартных планировок он отнес варианты с уличными террасами или патио, расположенные на первом этаже. Причем их сейчас можно встретить и в относительно недорогой недвижимости — например, у ГК «ПСК» в малоэтажном квартале Plus Пулковский.

— Встречаются варианты, и они также диктуются проектным решением, при которых потолки первых этажей могут быть под четыре-пять метров, — рассказывает Сергей Софронов. — Когда на первом этаже располагаются частично коммерческие помещения, частично — квартиры. В таких вариантах можно создавать внутренний полуэтаж, антресоль, вполне функциональный. Так называемый второй свет. Спрос на такие форматы ограничен, но штучные предложения своих покупателей находят. Цены при этом зачастую выше среднего в конкретном доме.

— Цена у необычных, но при этом удобных квартир, на рынке аренды может быть выше на 10-15%, — комментирует Филипп Шраге. — Дополнительные планировочные элементы — окна в пол, потолки выше 3 м, второй свет, мастер-спальни — увеличивают стоимость квадратного метра, но дают ощущение пространства и статуса.

Мысль проектировщиков не стоит на месте, поэтому квартиры постоянно меняются.

— Будущее — за гибким и человекоориентированным жильем, которое не заставляет жильца подстраиваться под него, — считает Мария Мартемьянова. — Особый потенциал у концепции co-living с развитыми общими пространствами — коворкингами, гостевыми спальнями, мини-кинозалами и зонами для мероприятий. Важным элементом становится интеграция в экосистему города: зарядки для электротранспорта, автоматизированные системы сортировки отходов. Главный тренд — создание гибкой жилой среды, которая сможет адаптироваться к изменениям образа жизни без капитального ремонта.

— Один из новых форматов на горизонте ближайшей пятилетки — это микростудии без кухонь по 12-15 квадратных метров. Этот формат уже давно реализован в мегаполисах как Запада, так и Востока, — прогнозирует Михаил Рогатых. — Концентрация людей растет и земля становится дороже. Потребность в кухне нового поколения, живущего в эпоху доставок, снижается, при этом бюджет покупки достаточно ограничен, что заставляет клиента выбирать только ту площадь, которую он реально будет использовать.

Алексей Бушуев ожидает роста популярности лофтов и свободных планировок, также квартир с нишами разных форматов: для уединения, хобби, хранения вещей, тренда на естественное освещение, и, как следствие, панорамных окон, французских балконов и лоджий. Кроме того, по его словам, будут востребованы зоны для релаксации (террасы, эркеры) и смарт-опции с пространствами-трансформерами.

Но не все даже классные решения можно реализовать, предостерегает Сергей Софронов.

— Есть объективное ограничение в виде нормативов, они довольно серьезно ограничивают нас в более полноценной реализации того же евроформата. И даже площадь оконного остекления ограничивают, — поясняет он. — Не углубляясь в нюансы конструкторских реалий и нормативов, сейчас до половины возможных планировок с найденными неплохими и интересными решениями реализовать невозможно.

Не ожидает в ближайшие годы радикально новых форматов и Максим Жабин, но все текущие тренды останутся в силе.

— Квартиры-трансформеры — интересное решение, но это скорее перспектива следующего этапа развития рынка, — говорит он. — Я таких проектов в России не видел, хотя на западе их множество. Но для их массового внедрения нужно не только технологическое, но и нормативно-правовое обоснование. Сегодня такие решения находятся на границе между футуризмом и юридической реальностью.

Филипп Шраге тоже говорит о росте интереса к так называемым квартирам-трансформерам — пространствам, которые можно адаптировать под разные жизненные сценарии.

— Пространства, где одну из комнат можно превратить в кабинет, спортзал или детскую без перепланировки. Форматы для совместного проживания поколений (молодая семья плюс пожилые родители). Смарт-квартиры, управляемые через приложения, — перечислил он.

— Квартиры станут более трансформируемыми, сохраняя при этом четкое разделение на личные и общие зоны, — поддержал коллег и Евгений Колесников. — Учитывая дефицит свободного времени у горожан, девелоперы, вероятно, будут активно предлагать жилье с индивидуальными открытыми пространствами для отдыха, такими как террасы и патио.

Екатерина Ульянова из нестандартных решений, которые появились в последнее время, отмечает появление комплексов с небольшими таунхаусами в составе проекта — это определенный тренд, за которым стоит наблюдать.

— Покупатели квартир в проектах бизнес и премиум класса предпочитают приватность, но при этом не готовы уезжать из города — поэтому родился такой формат, — считает она. — Возможно, появится больше квартир с использованием второго света как ответ на сокращение метражей и постоянное повышение эффективности общей площади квартиры.

Павел Мельников считает универсальность главным трендом на будущее.

— Уже сейчас кухня становится скорее зоной общения, чем только местом готовки. В проектах появляются комнаты-трансформеры, которые можно адаптировать под рабочее место, игровую или зону отдыха, — продолжил он. — Общественные зоны в доме тоже трансформируются. Коворкинги, переговорные, зоны отдыха, комнаты для хранения — всё чаще появляются даже в проектах комфорт-класса. Покупатели ожидают, что дом будет не только красивым, но и удобным на всех уровнях — от прихожей до придомовой территории. В ближайшие годы именно такая среда и будет определять привлекательность проекта.