Центр юга. За что застройщики и покупатели жилья выбирают Пушкинский район

По итогам прошлого года Пушкинский занял третье место по количеству новых предложений на рынке жилья, составив 11% от общего числа квартир, поступивших в продажу — таковы данные «Петербургской недвижимости». Аналитики подчеркивают, что в ближайшие годы здесь построят еще много жилья комфорт-класса.

Пушкинский район развивается очень активно. Как отметила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева, здесь ведут строительство многие ключевые застройщики города, такие как Setl Group, «ЛСР», «КВС», «Эталон», «Лидер Групп» и др.

Пушкинский район — один из самых динамично развивающихся районов города, который ежегодно прирастает новым жильем, что объясняется не только большим земельным фондом для застройки, но и благоприятной экологической обстановкой района, его удобным расположением относительно города и близостью знаменитых памятников архитектуры и парковых ансамблей. Как объяснили в пресс-службе Группы «Эталон», все эти факторы делают этот пригородный район очень привлекательным для жизни, что подтверждается статистикой строительного рынка: за последние четыре года в продажу здесь вышло около 1,3 млн кв. м жилья.

С точки зрения градостроительного развития Пушкинский район можно считать неоднородным, отметил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, внутри него можно выделить несколько локаций, которые отличаются друг от друга по особенностям строительства и потребительским качествам.

— Так, вблизи исторических границ города, а также в районе Пушкина преобладает средне- и малоэтажный формат, ориентированный на покупателей, которые ценят тишину, зеленое окружение и камерную жилую среду, — говорит эксперт. — При этом в Шушарах, напротив, высотная плотная застройка проектов масс-маркета, но с более доступным ценовым предложением. Кроме того, часть Пушкинского района попадает в радиус 5 км приаэродромной территории Пулково. В каждой из таких подзон действуют требования Росавиации, предъявляемые к застройке. В частности — жесткие ограничения по высоте, что напрямую влияет на этажность и классность будущих проектов.

По словам Ольги Трошевой, около трети сделок на территории района проходит по жилым комплексам в локации Шушары (у развязки КАД и Московского шоссе) — остальной объем спроса сосредоточен на мало- и среднеэтажных проектах в локациях Пулковское-Волхонское, Московское-Колпинское и Гуммолосары.

В Группе «Эталон» назвали среди основных активно застраиваемых зон Пушкинского района земли поселка Шушары, где высотный регламент позволяет возводить многоэтажные проекты.

— Здесь на сегодняшний день кроме жилой недвижимости планомерно вводятся школы и детские сады, ведется строительство трамвайной линии «Славянка», которая пройдет через Шушары и свяжет Купчино и район Славянки, — отметили в компании. — До метро из Шушар в скором времени можно будет добраться за 10-15 минут, что определенно скажется на привлекательности локации.

Жилые комплексы в Пушкинском районе преимущественно относятся к сегменту масс-маркета. По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в первом квартале 2025 года на территории района стартовало 17% от общего объема новых проектов, в период апреля — середины мая — еще 14%. Это подтверждает высокую активность застройщиков в локации.

Что касается динамики цен, то она сопоставима с общей тенденцией по агломерации. В апреле средняя стоимость «квадрата» в новостройках Пушкинского района выросла на 17% по сравнению с апрелем 2024-го и на 4% с начала текущего года.

— Среди крупных реализуемых проектов с развивающейся инфраструктурой можно назвать, например, ЖК Univer City от Setl Group, — отметила Ольга Трошева. — Это малоэтажный квартал в скандинавском стиле, дорога от которого до КАД займет примерно 15 минут на автомобиле, до ближайших станций метро «Звездная» и «Московская» — около 20 минут езды.

Пушкинский район выделяется тремя аспектами — по словам Сергея Софронова, в нем по совокупности локаций наиболее смешанная застройка, от частных домов и малоэтажных кварталов до плотной многоэтажной застройки.

— Здесь очень большой процент зеленых зон, парков и рекреационной составляющей, и это единственный из всех физически окраинных районов города, который не воспринимается в таком статусе, — добавил он. — На таком удалении от центра города нет локаций, за исключением Кронштадта, где может появляться недвижимость не только комфорт-, но и бизнес-класса. В Пушкинском районе, пусть и очень выборочно, но может. И в этом качестве район вполне воспринимается. Таким образом, со статусом здесь все в порядке и это плюс.

Но с другой стороны, есть такая локация, как Шушары. По мнению эксперта, ее нельзя однозначно назвать комфортной и удачной как градостроительное явление — с одноименным, но недоступным для жителей метро, с плотной застройкой, но с плюсом в виде цены за квадратный метр.

— Если мы говорим о локации Шушары, то здесь цена предложения остается одной из самых низких на рынке недвижимости петербургской агломерации, — добавил Дмитрий Ефремов. — В Пушкине главной особенностью является наличие большого количества парковых зон, скверов и «зеленых» общественных пространств.

Существенным минусом всего района эксперт назвал проблемы с транспортной доступностью. По его словам, на текущий момент возможности транспортного комплекса уступают темпам строительства и объемам возводимого жилья. Это приводит к значительной нагрузке на все виды транспорта, особенно в часы пик.

Большое количество неосвоенных земель, престижность локации, стабильное развитие района и высокий спрос на квартиры делает Пушкинский район привлекательным для строительства жилых проектов, отметили в Группе «Эталон». Свое присутствие на локальном рынке в будущем уже обозначили крупные федеральные и местные девелоперы.

Важным этапом в развитии Пушкинского района эксперты компании назвали начало реализации стратегически важного для Петербурга проекта города-спутника Южный, в рамках которого будет создан ИТМО Хайпарк ― научно-образовательный и инновационный центр мирового уровня на базе Университета ИТМО. На этой территории, помимо 4,3 млн кв. м жилья, будет создано более 60 тыс. рабочих мест, что благоприятно отразится на инвестиционном климате района.

— Также в Пушкинском районе помимо запуска трамвайной линии «Славянка» анонсировано еще несколько крупных инфраструктурных проектов, которые благоприятно отразятся на транспортной доступности всего района, — добавили в компании. — Это строительство нового ТПУ «Пулковские высоты» на территории проекта «На Царскосельских холмах», Южной широтной магистрали, транспортной развязки М-11 (Москва — Санкт-Петербург) с Пулково. Согласно новому Генплану добраться до «Экспофорума» или аэропорта можно будет на метро.

— Строительство кампуса СПбГУ и ИТМО Хайпарк повлияет на приток студентов, привлечение бизнеса, а также на развитие инфраструктуры, — продолжила Ольга Трошева. — Понимая перспективы локации, администрация города планирует развитие транспортной сети района. Например, в ближайшей перспективе в Пушкинском районе будет запущен скоростной трамвай «Славянка»: трамвайная линия «Станция метро „Купчино“ — поселок Шушары — Славянка», которая позволит улучшить транспортную доступность быстро развивающейся территории.

Сергей Софронов отдельно отметил малоэтажное жилье, выбор которого в Пушкинском самый большой среди всех районов города наряду с южной частью Московского района. Впрочем, между собой локации малоэтажной застройки этих районов разделяются лишь Пулковским шоссе.

— То есть с точки зрения градостроения они соединяются, постепенно превращаясь в большую территорию соразмерного формата строительства, — продолжил он. — Единственный нюанс — транспортная доступность малоэтажного жилья именно в районе этого соприкосновения в целом получше. То есть в Московском районе все малоэтажное рядом с широкой магистралью, в Пушкинском же есть и удаленные локации. И потенциал застройки такого формата в границах Пушкинского района также сохраняется западнее Павловска.