Семеро по комнатам: как большой семье найти квартиру в новостройке

Многодетным семьям требуется большая квартира: несколько комнат, достаточно мест для хранения, от двух санузлов, а заодно и разнообразная инфраструктура в микрорайоне. Однако доля многокомнатных квартир в новостройках Петербурга и области невелика — 5–20%, по разным оценкам. Условия рынка диктуют сокращение площади лотов и проектирование большего количества студий и однушек.

Какие квартиры нужны многодетным семьям и где их найти, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Жилых комплексов, непосредственно направленных на многодетных покупателей, на рынке нет, отметила заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Светлана Московченко. По ее словам, корректнее здесь говорить о жилых комплексах, квартирография которых включает многокомнатные квартиры.

— Многодетным семьям будет комфортно жилье, которое обеспечивает достаточно личного пространства для каждого, — говорит она. — Удобной может стать квартира, планировка которой предусматривает как приватные зоны для отдыха, так и общие — для проведения досуга всей семьей.

— На практике мы видим, что современный комфорт проживания определяется, скорее, не количеством комнат или площадью, а грамотной планировкой, — продолжила Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой». — Поэтому хорошим решением для семейного покупателя становится евроформат без «лишних» квадратных метров. К примеру, с кухней-гостиной, мастер-спальней, с системами хранения и пространствами для самостоятельного зонирования. Благодаря этому даже компактная, на первый взгляд, квартира станет по-настоящему уютной для родителей с детьми. Наконец, для семейного покупателя важен выбор, поэтому девелопер в рамках одного жилого комплекса должен предусматривать несколько десятков планировочных решений.

Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова отметила, что здесь играет роль множество факторов: сколько именно детей в семье, одного они пола или нет, какова их разница в возрасте, есть ли среди них особенные и т. д.

— Но если мы говорим о варианте семьи с тремя детьми с небольшой разницей в возрасте, то это четырехкомнатная квартира, где двоим придется жить в одной комнате, а еще одно помещение будет отведено под гостиную, — продолжила она. — Или же роль гостиной может выполнять кухня, тогда у каждого ребенка будет по собственной комнате. Кстати, мы наблюдаем, что запрос на изолированные комнаты в больших семьях превалирует над евроформатом в соотношении примерно 60/40. В идеале, в такой квартире должен быть балкон или лоджия. Также обязательно наличие двух санузлов. Что касается площади, то, конечно, здесь, как и с количеством комнат — чем больше, тем лучше. Но далеко не у всех есть для этого финансовые возможности.

— Многодетная семья — очень широкое понятие, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Сейчас к таким приравниваются семьи с тремя и более детьми. То есть, может быть три ребенка, а может — и семь. И это совершенно разные требования к жилплощади. Если даже детей двое, но они разнополые, уже возникает потребность в дополнительных комнатах. Трехкомнатная квартира с большой кухней-гостиной — это, наверное, минимально необходимое условие для комфортной жизни семьи с тремя-четырьмя детьми.

— Многодетными семьи считаются с момента появления у них третьего ребенка, — подтвердила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — В зависимости от пола детей и их количества такой семье потребуется квартира с тремя и более спальнями, довольно просторная кухня или кухня-гостиная, а также два и более санузла, помещение под гардеробные или кладовые для хранения вещей, игрушек, спортивного снаряжения и прочего. Таким образом, метраж такой квартиры должен составлять от 80-100 кв. м и более.

В идеале требуется по комнате на каждого члена семьи, пусть небольшие, но отдельные, отметил Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»:

— Следующий шаг — многофункциональные комнаты, где возможность трансформации ключевая, — добавил он. — Сегодня — детская, завтра — спальня для пожилых родителей. Мы уже сейчас проектируем квартиры-трансформеры: при помощи перегородок можно превратить двухкомнатную в трехкомнатную. Пока не внедрили подвижные стены, но есть возможность поставить легкие перегородки из стекла и гипсокартона. Более того, мы думаем не только о планировке, но и о зонировании. Комната может включать разные зоны: для сна, для работы, для хобби. Это особенно важно пожилым родственникам, которым комфортно проводить большую часть времени в своей комнате.

— Последние годы доля покупателей больших квартир в объектах ГК «Лидер Групп» со статусом многодетной семьи существенно увеличилась, — отметила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». — Очень важно, чтобы зона приготовления пищи не смешивалась с зонами других процессов, поэтому вопрос разграничения рабочего пространства в таких помещениях стоит едва ли не на первом месте. Таким требованиям полностью отвечают квартиры евроформата. Сейчас доля квартир с приставкой евро- в проектах компании достигает 100%.

Также эксперт отметила четкий запрос семейных покупателей на квартиры с дополнительными функциональными зонами. Это могут быть отдельные небольшие помещения площадью 3,5-4 кв. м с окном, примыкающие к родительской спальне. Они могут в разный период жизни выполнять функцию зоны для детской кроватки, игровой, места ученика или комнаты для спортивного инвентаря. Второй тренд — это мастер-спальни, в составе которых предусмотрена приватная ванная.

— Чтобы обеспечить комфорт многодетной семьи в компактной по площади квартире, на помощь приходит эргономика и внимательное отношение к планировочному решению для проживания семьи с несколькими детьми, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

Как отметила Анна Лукьянчук, директор по продажам ELEMENT, кроме минимум 3-4 спален и общей площади от 70 кв. м семьям важна именно планировка с возможностью зонирования. Также важный аспект — зоны хранения в квартире или системы хранения в составе инфраструктуры проекта (кладовые и келлеры).

— Кроме того, базовая ценность семейной аудитории — это безопасность: как в квартире, так и в периметре проекта, — добавила она. — Поэтому чаще всего многодетные покупатели обращают внимание на систему безопасности в проекте: наличие нескольких контуров доступа в квартиру, видеонаблюдение внешнего периметра и внутри дома.

— При подборе варианта, помимо количества детей, важно также учитывать планировку и метраж недвижимости, — считает директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1» Оксана Понаморенко. — Ведь если комнаты маленькие, то разместить несколько детей, особенно разного пола, будет проблематично. При просторных комнатах квартиру можно зонировать, выделяя индивидуальное пространство для каждого.

— Проблема в том, что в современных планировках при большой комнатности квартиры получаются большими и по площади, а значит очень дорогими, — говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Это не как в хрущевках, где на метраже 50 квадратов помещалась трешка, а комнаты могли быть и по 6 кв. м., но зато изолированные. Сейчас средняя площадь трехкомнатных квартир с изолированными комнатами 75–95 кв. м., четырехкомнатных — более 100 кв. м.

Инфраструктура вокруг жилых комплексов — независимо от того, многодетная семья или нет — должна в любом случае включать полный спектр социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности, полагает Светлана Московченко.

Екатерина Немченко напомнила, что существуют нормативы обеспечения жилых новостроек социальной инфраструктурой — к ним относятся школы и детские сады.

— В последние годы ситуация в городе заметно улучшилась, — говорит эксперт. — Одновременно с жильем строится большое количество социальных учреждений. Но это требование не распространяется на строительство апартаментов.

Татьяна Халилова отметила: помимо школ, детских садов, медицинских учреждений не менее важно благоустройство проекта. Клиенты ожидают, что на территории комплекса будут детские площадки для разных возрастов, спортивные зоны, что-то интересное для подростков в том числе. Важны зеленые зоны поблизости и хорошая экология.

— Необходимый ключевой момент — параллельное развитие инфраструктуры со строительством жилых зданий, — говорит Юлия Ружицкая. — Желательно, чтобы социальные объекты сдавались даже с опережением корпусов. Например, в парк-квартале «Юнтолово» уже в 2025 году введут в эксплуатацию детско-взрослую поликлинику и детский сад, в перспективных кварталах экорайона на разных этапах строительства находятся два детских сада и школа, а в Кронштадте «ГК Алькор» сдала передовой лицей на 550 мест.

— Важно, чтобы вся инфраструктура была рядом с новостройкой, — говорит Оксана Понаморенко. — Если строительство ведется в обжитых городских локациях, то подобных проблем можно избежать. Например, в недавно выведенном на рынок ЖК «Антверпен» во Фрунзенском районе образовательные и медицинские учреждения, а также магазины рядом. Если же рассматривать удаленные районы, желательно, чтобы застройщики дополняли имеющуюся инфраструктуру собственной. Например, так будет в нашем ЖК «Загляденье» в поселке Новоселье Ломоносовского района. Помимо жилья проект предусматривает строительство школы, детского сада и ТРК с бассейном.

Анна Лукьянчук рассказала, что 80% аудитории комфорт-класса выбирают жилье в первую очередь по стоимости, однако остальные 20% делают выбор, исходя из следующих факторов: школа в шаговой доступности, детский сад, безопасные прогулочные зоны и удобная транспортная развязка. В более высоких классах — бизнес и премиум — наоборот, 80% покупателей выбирают исходя из камерности проекта, представленных сервисов, внутренней инфраструктуры и, конечно, места, а именно близости к центру, основных транспортных артерий, досуговых, образовательных и культурных объектов.

Аркадий Лавриченко, генеральный директор девелоперской компании «Новое Измерение», полагает: инфраструктура должна полностью удовлетворять потребности семейной аудитории. По сути, это должен быть «город в городе»: детский сад и школа в шаговой доступности, супермаркет, аптека, салон красоты или wellness-студия, кофейня и другие форматы общепита в составе проекта, а также определенное количество досуговых форматов.

Эксперт добавил, что для семейных проектов важна доступность общественным транспортом, близость остановок к будущему жилью. В проекте благоустройства должны быть предусмотрены зоны игр, спорта и отдыха для разных возрастных категорий. Нужны разные сценарии провождения времени на территории: спокойный отдых в беседках, прогулочные зоны и специальные променады, дорожки для любителей кататься на роликах, отдельная зона для барбекю или шашлыков, специальные площадки для выгула собак.

— Ну и возможность отвести ребенка в детский сад и школу пешком, не выходя из жилого квартала, ценится даже в городской черте, а за городом таких предложений практически нет, — подчеркнул Аркадий Лавриченко. — Также наша концепция «город вне города» в квартале «Охтинские высоты» предусматривает в шаговой доступности в закрытом периметре квартала self-storage для сезонного и крупногабаритного хранения, пункты выдачи заказов, аптеку, медицинский кабинет, студию йоги, супермаркет и игровой зал.

— Наиболее наглядно комфортную среду для семей можно оценить в проектах, построенных по концепции 15-минутного города, — добавила Мария Орлова. — Ее мы придерживаемся во всех районах нашей группы, в том числе в Лаголово и во Всеволожске. В ее основе лежит стремление создать для все необходимые для комфортной жизни условия в пределах пешей 15-минутной доступности. Этот фактор, помимо прочего, влияет на снижение маятниковой миграции и, соответственно, на нагрузку на улично-дорожную сеть и экологию региона.

По данным «Петербургской недвижимости» на 1 апреля 2025 года, которые привела Светлана Московченко, в классе «масс-маркет» средняя стоимость трехкомнатных квартир в спальных районах Петербурга составляет 22 млн руб., четырехкомнатных — 34 млн руб. Несколько дешевле такие квартиры за пределами КАД: средняя цена трешек — 15 млн руб., четырехкомнатных — 23 млн руб.

Юлия Ружицкая отметила, что цены на «семейные» квартиры растут: в апреле 2025 года средневзвешенная стоимость одного квадратного метра в предложении (четырех-, трех- и двухкомнатные квартиры стандартного и евроформата) увеличилась на 8% в сравнении с апрелем 2024 года. Однако, по ее словам, это общий тренд для масс-маркета в целом: девелоперы реализуют проекты в условиях динамического ценообразования. Как правило, застройщики предлагают на многокомнатные лоты индивидуальные и эксклюзивные скидки и дисконты при разных вариантах оплаты, включая и семейную ипотеку.

— В среднем проекты в Ленобласти в комфорт-классе сегодня примерно в два раза дешевле, чем аналоги в черте города при сопоставимом качестве, — говорит Мария Орлова. — Именно этот фактор особенно привлекателен для многодетных семей: за те же деньги можно приобрести на одну или даже на две комнаты больше. Важно и наличие в области подходящих пятен под проекты КРТ, которые предполагают полный комплекс объектов социальной инфраструктуры.

При этом эксперт акцентировала внимание, что ситуация с разрывом в цене не вечна: как в свое время сгладилась ценовая разница между центральными районами города и «спальниками» на окраинах, так она будет уменьшаться и между районами внутри КАД и проектами КРТ в Ленобласти.

Татьяна Халилова добавила, что цены на семейные лоты могут быть на 20-30% выше за «квадрат» в сравнении со студиями и однокомнатными квартирами. Это происходит в силу определенного дефицита таких лотов на рынке, в том числе — в сегменте комфорт-класса, где выше всего спрос, а лоты больше 80 кв. м встречаются не так часто.

— Цены на самые большие семейные квартиры самые низкие, если пересчитывать их на квадратный метр, — не соглашается с ней Сергей Софронов. — Так всегда было и будет: чем больше площадь, тем дешевле каждый отдельно взятый «квадрат». О каком-либо снижении цен при кредитовании строительства по ставкам порядка 20% годовых говорить не приходится. К общей стоимости строительства стоит добавить соцнагрузку: школы и детсады, которые строятся по тому же проектному финансированию и тем же ставкам.

Но самые дешевые в пересчете на «квадрат» многокомнатные квартиры по итогу все равно оказываются самыми дорогими.

— Как правило, трешек проектируется не более 5–10%, а «четырешек» в жилом комплексе может и не быть вовсе (это больше прерогатива элитного сегмента), — продолжил Николай Гражданкин. — При текущей стоимости квадратного метра в городской черте стоимость становится неподъемной для среднестатистической семьи.

— В квартале «Охтинские высоты» мы изначально закладывали достаточно большой процент многокомнатных квартир и очень мало студий, — продолжил Аркадий Лавриченко. — Но мы учитываем текущую экономическую ситуацию и уменьшили площадь «семейных» квартир, чтобы они стали более доступными. Сейчас самые востребованные трехкомнатные у нас площадью максимум 85-90 кв. м. Изначально мы планировали выходить в сегменте «комфорт», но, оценив тренд на смещение спроса в сегмент «бизнес», первую очередь квартала делаем в классе «комфорт плюс». То есть предлагаем чуть больше ожидаемого.

Оксана Понаморенко добавила, что динамика цен на семейные квартиры такая же, как и на недвижимость другого формата. Так, за апрель «квадрат» подорожал примерно на 11,5%. Эксперт считает, что снизить цены именно на этот тип квартир практически невозможно. Стоимость складывается из множества факторов: цена земли, материалов, работ, подключения к коммуникациям. Плюс к этому стоит учитывать инфляцию.

— В пересчете на квадратный метр цена многокомнатной квартиры будет ниже: например в трехкомнатной квартире это будет 199,6 тысячи рублей, в однокомнатной — 231,4 тыс. Но за счет большого метража итоговая стоимость окажется высокой. В нашем ЖК «Загляденье» в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленобласти «квадрат» в трехкомнатной квартире стоит от 156,4 тысяч рублей — это комфорт-класс. В другом нашем проекте, ЖК «Антверпен» во Фрунзенском районе, цена начинается от 273,5 тысяч рублей за кв. м. — но это уже уровень бизнес-лайт.

— Сейчас у нас есть предложения готовых трехкомнатных с белой отделкой площадью 74 кв. м и стоимостью от 12,5 млн рублей, что практически полностью покрывается льготной «семейной» ипотекой, — говорит Надежда Ильина. — То, что многодетные семьи в большинстве случаев малообеспеченные, — очень сильно устаревший стереотип. Среди клиентов компании со статусом многодетной семьи немало покупателей квартир в ЖК бизнес-класса: например, в нашем клубном ЖК «Нахимов» на 118 квартир на намывных территориях Васильевского острова. Но практика показывает: если семья ограничена в средствах — выбирая между площадью квартиры, классом или престижностью места, она отдаст предпочтение более просторным квартирам.

— К сожалению, себестоимость строительства растет, одновременно с этим растут цены на новостройки, — говорит Екатерина Немченко. — Самые «дорогие» продаваемые метры — это студии, по мере увеличения количества комнат цена за метр становится ниже. Застройщики ценовой политикой стимулируют продажи многокомнатных квартир.

По ее словам, о доступности покупки квартиры для большой семьи можно также судить по финансовым инструментам, позволяющим это сделать. Семье с детьми старше 6 лет невозможно воспользоваться семейной ипотекой — ей остается только рассрочка от застройщика и простые ипотечные программы.

Программа семейной ипотеки значительно облегчает покупку жилья для многодетных семей за счет сниженных ставок по ипотечным кредитам, подчеркнула Светлана Московченко. Однако ограничением может стать конъюнктура самого рынка, где квартиры с количеством спален свыше трех в основном встречаются в более дорогих проектах бизнес- и элит-классов. По ее словам, в жилых комплексах массового сегмента найти квартиру с четырьмя спальнями, которая совмещала бы в себе ряд других требований современных покупателей (например, развитость социальной инфраструктуры) может быть непросто.

— В наших жилых кварталах «Кронфорт» в Кронштадте доля договоров, заключенных с помощью семейной ипотеки, составляет 57%, что говорит о популярности программы у покупателей, — говорит Юлия Ружицкая. — Более активному использованию сейчас препятствует лимит в 12 млн рублей: для больших городов эта сумма недостаточна для приобретения просторной квартиры в привлекательной локации, качественном ЖК от надежного застройщика. При увеличении максимальной суммы кредита можно ожидать увеличения доли программы в общей картине продаж и ускоренной реализации многокомнатных лотов.

— Материнский капитал в комбинации с «семейной» ипотекой остается наиболее эффективным инструментом улучшения жилищных условий, — говорит Надежда Ильина. — Особенно если речь идет о проектах массового ценового сегмента. Многодетным семьям также могут помочь дополнительные меры государственной поддержки, позволяющие снизить финансовую нагрузку. Постоянные скидки для семей с детьми действуют и в нашей компании. Обновленная же версия семейной ипотеки от июля 2024 года доступна значительно меньшему кругу россиян с детьми, что само по себе является сдерживающим фактором.

По словам Сергея Софронова, программа семейной ипотеки позволяет решить жилищный вопрос, но имевшиеся фактические условия с комиссиями и довольно большими первоначальными взносами в последнее время не делали эту программу доступной всем. Отмена комиссий, по мнению эксперта, — необходимый шаг. Также опция «двое и более несовершеннолетних детей без ограничения возраста» работает только в населенных пунктах до 50 тыс. человек и в ряде регионов по списку. Но не в Петербурге, где семья, например, с двумя и более детьми от семи лет такую ипотеку взять уже не может. Получается некий перекос: по идее, льготная ипотека даже нужнее многодетным семьям, вне зависимости от возраста детей.

— По нашей оценке, исключение из программы категории семей с двумя и более несовершеннолетними детьми урезает порядка 60% от потенциального спроса, — добавил он. — Программа семейной ипотеки сфокусирована на новые семьи и на расширение уже имеющихся. Условно говоря, если у вас трое несовершеннолетних, но все уже школьники, заводите четвертого — и тогда семейная ипотека ваша. В нашей практике порядка 2% ипотечных заемщиков из категории многодетных, это намного меньше потенциального спроса, если бы семейную ипотеку можно было брать без ограничений по возрастам детей.

Максим Жабин согласился, что семейная ипотека действительно рабочий механизм, который помогает семьям получить жилье.

— Люди готовы покупать, когда есть инструмент и подходящий продукт, — продолжил он. — Более 70% наших сделок в нашем ЖК «ТИШИН» проходят по семейной ипотеке.

Татьяна Халилова напомнила, что у многодетных семей есть определенная финансовая поддержка: не только семейная ипотека, но и материнский капитал, который постоянно индексируют.

— Однако надо отметить, что банки относятся к таким заемщикам с повышенным вниманием: чем больше семья, тем выше должны быть показатели подтвержденного дохода, — добавила она. — Естественно, большие квартиры требуют и довольно внушительного первоначального взноса в силу своей стоимости. Еще одна проблема — поиск подходящего лота. Сейчас основной тренд всех девелоперов — снижение размера лотов в ответ на требования рынка, поэтому квартиры больших метражей в новых проектах довольно редки.

В среднем на семейную ипотеку приходится 70–80% выдаваемых ипотечных кредитов по стране и до 90% займов на жилье в Москве и Петербурге, отметила Мария Орлова. Ее более активному использованию мешает текущая ситуация с комиссионными вознаграждениями банков, которая пока до конца не урегулирована, несмотря на усилия сторон. Но еще в апреле стало понятно, что комиссии будут отменены, и в середине мая об этом объявили крупнейшие на ипотечном рынке банки.

— Однако из-за разницы в уровне ключевой ставки и ставках по семейной ипотеке, которые составляют 6%, каждый такой выданный кредит убыточен для банков, — говорит эксперт. — И этот риск наглядно проявился в начале года, когда уровень одобрения заявок по семейной ипотеке составлял всего 20–30%. Помимо этого, банки значительно увеличили размер первоначального взноса, а также согласовывали кредиты в основном в тех объектах, которым они выдавали проектное финансирование. Тогда ситуацию разрешило увеличение Минфином субсидий банкам за выдачу кредитов по льготным ипотечным программам, но после полной отмены комиссий опять возник риск, что ситуация может повториться. Отдельные представители банков заявляли это напрямую.

— В ЖК «Новый Лесснер» полноценная трехкомнатная квартира 88 кв.м стоит 22 млн руб., 98 кв.м — 28 млн руб., четырехкомнатная 106 кв.м — 32 млн руб. — говорит Николай Гражданкин. — Поскольку семейная ипотека ограничена 12 млн, на остаток придется брать кредит по текущей ставке (пользоваться так называемой комбо-ипотекой). Возникнут трудности и у тех, кто покупает квартиру побольше в качестве улучшения жилищных условий и хочет использовать средства от продажи имеющегося жилья. Если однушки на вторичном рынке еще худо-бедно продаются вследствие невысокой стоимости, то продать просторную двушку-трешку уже сложнее, ведь для этого должен найтись покупатель со всей суммой.

При текущей ключевой ставке практически работает только семейная ипотека, остальные программы не востребованы совсем, полагает Екатерина Немченко.

— Программа льготной семейной ипотеки и возможность использования материнского капитала привели к заметному увеличению доли покупок двухкомнатных квартир, — говорит она. — При этом введенные возрастные ограничения для детей существенно сузили аудиторию, у которой есть потребность в улучшении качества жизни и приобретении нового жилья, а также возможность это сделать. Активному развитию программы семейной ипотеки не способствует и запрет на субсидирование ставок и различные иные ограничения, которые вводят банки.

— По статистике, около 40% многокомнатных квартир покупается именно при помощи семейной программы ипотеки, — добавила Оксана Понаморенко. — В то же время при покупке просторного жилья собрать необходимую сумму для первого взноса людям сложно. А размер материнского капитала существенно меньше необходимой суммы для взноса за такую квартиру. Кроме того, в больших семьях велики повседневные расходы, нередко мать не работает, и основная финансовая нагрузка ложится на плечи отца. Высокие цены на недвижимость плюс значительная переплата банку даже при льготных условиях — все это затрудняет работу программы.

— Сегодня девелоперы реже включают многокомнатные планировки в проекты, что и сдерживает спрос на программу семейной ипотеки, — говорит Анна Лукьянчук. — Впрочем, проекты ELEMENT в Московском районе частично закрывают этот дефицит — в наших проектах премиум-класса Shepilevskiy и «1919» есть предложения по квартирам, подходящие под условия семейной ипотеки.

Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству расширить программу семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет. По оценке экспертов, это позволит увеличить аудиторию на 16,2 млн детей.

За последние три года в петербургской агломерации значительно снизилась доля габаритных квартир. По словам Юлии Ружицкой, это связано это в том числе и с тем, что сами покупатели предпочитают функциональные планировки без «пустых» квадратных метров, а девелоперы смещают акцент с расширения площади на качество планировочных решений.

— На рынке масс-маркет доля многокомнатных квартир в доме может составлять 5–20%, — говорит она. — При этом если жилой комплекс расположен в хорошей локации рядом с метро, то средняя площадь квартир может снижаться. Это обеспечит дополнительный объем наиболее ликвидных планировок, в число которых многокомнатные квартиры больших площадей сегодня не входят.

Сергей Софронов сослался на данные последней переписи, согласно которым доля многодетных домохозяйств в городах порядка 3,5%. В сельских населенных пунктах, для сравнения, — порядка 8%. Кстати, этот процент растет — в 2010 году было 2,1 и 6,1% соответственно. За 2024 год, по официальным данным, число многодетных семей в России увеличилось на 250 тыс. — до 2,65 млн. Это позитивная динамика, но есть ряд нюансов.

— Мы не сильно ошибемся, если поделим это значение на 10 и определим, что порядка 0,35% семей многодетные — и они рассматривают улучшение жилищных условий и покупку недвижимости, — продолжил он. — У остальных либо нет таких планов, либо нет возможности. Есть многочисленные исследования, показывающие, что среднедушевой доход у многодетных семей ниже среднего. Да, есть исключения и многодетные семьи с большими доходами, но среднестатистическое положение дел именно таково. Более того, порядка трети таких семей официально малоимущие. Исходя из этого, покупательская способность многодетных родителей в среднем ниже.

По словам эксперта, картина спроса показывает, что большие квартиры пользуются спросом именно в объеме, имеющемся на рынке.

— В наших проектах есть и небольшие квартиры, и трех-, и пятикомнатные — в разных ценовых категориях. Мы видим, что на совокупный спрос в сегменте «три комнаты и более» приходится порядка 15% от общего, — уточнил Софронов.

Оксана Понаморенко подчеркнула, что спрос на многокомнатные квартиры достаточно невысок, в первую очередь из-за их значительной стоимости. Поэтому в среднем в новостройках на трехкомнатные квартиры приходится около 13% от всего предложения. Квартиры с четырьмя и более комнатами, по ее словам, — штучный товар, в основном встречающийся в проектах высокой ценовой категории.

— Многокомнатные квартиры — продукт с высокой себестоимостью и более узким сегментом спроса, — подчеркнула Анна Лукьянчук. — Девелоперы ориентируются на ликвидность, большая часть из них работает на массовый рынок. Тем не менее, в классах «премиум» и «бизнес» наблюдается устойчивый интерес к семейному жилью. Опираясь на предпочтения покупателей, мы закладываем в свой проект не только эргономичные многокомнатные планировки, но и сопутствующую инфраструктуру для всей семьи.

— Многокомнатные квартиры, как правило, приобретают на финальных стадиях строительства, и спрос на них существенно ниже, чем на однокомнатные, — добавила Екатерина Немченко. — Изменится спрос — поменяются квартирографии новых проектов, где будут больше проектировать многокомнатных квартир.

— В условиях недоступности льготных программ для большинства населения покупатели в массовом сегменте в первую очередь обращают внимание на стоимость, — продолжил Аркадий Лавриченко. — Кроме того, многие рассматривают студии и однокомнатные квартиры как инвестиционный продукт или как вариант сохранения средств. Поэтому если говорить о точечном проекте, единичном ЖК, сейчас девелоперу выгоднее проектировать одно- и двухкомнатные квартиры: такие лоты быстрее продаются. Кроме того, при грамотном подходе можно при проектировании предусмотреть возможность объединения квартир — тогда потенциальному покупателю можно будет предложить разные форматы, в том числе и большой площади.

Другое дело, если реализуется проект комплексной застройки, который изначально ориентирован на семейную аудиторию. По словам эксперта, квартирография у таких кварталов должна быть соответствующей: трех- и четырехкомнатные квартиры, причем как в классическом формате, так и в «евро».

Выходом в нынешней ситуации становится сокращение площади при сохранении комфорта. Как рассказала Надежда Ильина, последние несколько лет планировки стали более эргономичными, и видимое сокращение площади квартиры не всегда означает экономию на комфорте. Например, средняя площадь коридоров классических планировок обычно варьировалась в пределах 10%-15% от площади квартиры.

— Эксперты нашей «лаборатории комфорта» оптимизировали этот показатель до 5%, и вместо узких нефункциональных пространств создали холлы с нишами под встроенные шкафы-купе.

— Тренд на уменьшение площадей квартир, к сожалению, реалии текущего рынка: именно такие лоты пользуются спросом у большинства потребителей в силу своей дешевизны, — продолжила Татьяна Халилова. — Кроме того, студии и однокомнатные квартиры считаются наиболее ликвидными как инвестиционный актив.

— Часто крупные квартиры проектируются по остаточному принципу — там, где нельзя разместить ходовые «двушки» и «однушки»: в углах, стыках секций, — продолжил Николай Гражданкин. — Из-за этого планировки «трешек» зачастую нефункциональны: с кривыми помещениями, окнами на северную сторону, длинными узкими коридорами. Мы же стараемся продумывать планировки трех- и четырехкомнатных квартир — в ЖК «Новый Лесснер» они двусторонние, все помещения в них правильных пропорций, удобные для расстановки мебели, ширина кухонь и спален от 3 метров.

Мария Орлова напомнила, что в среднем по рынку самый популярный продукт — студии и однокомнатные квартиры. На рынке Ленобласти на них приходится до 70% продаж.

— Но все зависит от политики девелопера, — дополнила она. — Так как мы ориентируемся на семейную аудиторию, то и в квартирографии многокомнатные квартиры составляют более 75% продаж. Так, по итогам апреля, в Ленобласти 40% сделок в наших проектах приходится на «двушки», 21% — на «трешки», 16% — на четырехкомнатные квартиры.

По словам Максима Жабина, девелоперам мешает массово включать такие квартиры в продуктовую линейку в первую очередь низкий спрос, точнее — ограниченные возможности покупателей.

— Мы и другие девелоперы понимаем, что будущее — за умными планировками, — говорит он. — Смотрим на опыт Китая, Гонконга, других мегаполисов, где научились проектировать квартиры с минимальной площадью, но с максимальной функциональностью. Каждый метр работает. Следующий шаг — продажа не квадратных, а кубических метров. Не только площадь, но и объём квартиры — от пола до потолка. Использование вертикали: для хранения, для освещения, для микрозон. Это уже внедряется и, надеюсь, будет активно развиваться.

Поискать семейные варианты жилья можно на вторичном рынке. По словам Анны Лукьянчук, там многокомнатные квартиры чаще всего встречаются в домах бизнес- и премиум-класса постройки 2000-х годов. Это предложение нередко выигрывает у новостроек по соотношению «цена–площадь», однако все больше семей выбирают «новый фонд» и проекты на высокой стадии готовности.

Светлана Московченко добавила, что многокомнатные квартиры представлены как в сегменте старой, так и новой, то есть построенной после 2010 года, вторички. Покупателю следует прежде всего обращать внимание на местоположение и окружение ЖК.

— Скорее всего, это будут форматы, переделанные обратно из коммунальных квартир дореволюционного фонда, некоторые варианты в «сталинках» и в домах от 2005 года постройки и позднее, — пояснил Сергей Софронов. — Типовой советский фонд, по большей части, таким не располагает.

По его словам, просто большие квартиры не значит хорошие — например, в планировках недавнего прошлого достаточно вариантов с большими коридорами, которые занимают много площади.

Юлия Ружицкая рекомендовала в первую очередь обратить внимание на вторичное жилье в ЖК, территории которых развиваются комплексно. Особенно это актуально для семей, которые уже живут в одном из таких проектов и хотят улучшить жилищные условия.

— На вторичном рынке крупногабаритные квартиры можно найти в домах старого фонда и «сталинках», — подытожила Оксана Понаморенко. — Но важно учесть, что такая недвижимость может потребовать больших вложений в ремонт. Старые коммуникации, устаревшие морально планировки — все это минусы подобной покупки.