Спрос в силу закона. Ожидание роста цен и перемен в долевом строительстве подняло продажи квартир

Переход от привлечения «живых» денег дольщиков к проектному финансированию и эскроу-счетам стал основной причиной роста спроса на квартиры в первом полугодии. И хотя большинство домов будут достраиваться и продаваться по старым правилам, волнение покупателей оказало строителям хорошую службу.

Участники рынка отмечают рост спроса на первичном рынке в Петербурге. По оценкам Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», количество сделок выросло на 11% по сравнению с первым полугодием 2019 года – всего в Петербурге и пригородах было продано 51,2 тыс. квартир, или 2,2 млн кв. м жилья. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» оценили рост спроса на 8,3%, а объем продаж – в 2 млн кв. м.

Большинство компаний, опрошенных «Фонтанкой», отмечает увеличение продаж и в сделках, и в деньгах, некоторые даже заявляют о рекордах. Рост варьируется от 5% до 140% и зависит не только от ситуации на рынке, но и от деятельности самой компании. В частности, вывод новых объектов на рынок обычно привлекает к себе повышенное внимание, а в домах с высокой степенью готовности цены выше, чем «на котловане».

Весь прошлый год и первое полугодие 2019 года жители Петербурга торопились решить свой квартирный вопрос. Подстегивали его то снижение ипотечной ставки, то грядущие поправки в жилищное законодательство. Но, как говорят в «Группе ЛСР», сейчас ажиотаж, который наблюдался прежде, уходит и спрос возвращается к своей привычной динамике. Руководитель группы маркетинга компании ЦДС отмечает, что после рекордных декабрьских продаж можно было вовсе ожидать спада, однако его не произошло.

Особенно реакция покупателей на грядущие изменения законодательства была заметной в июне, отмечает председатель правления РСТИ (Росстройинвест) Игорь Креславский – срок принятия решения о покупке сократился в среднем с полутора до одного месяца.

А вот во втором полугодии покупательская активность, скорее всего, будет не такой высокой, считает управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.

Покупателей больше беспокоили не изменения в законодательстве сами по себе, а связанный с ними рост цен, о котором говорили и эксперты рынка, и сами строители. «Эти сообщения во многом стимулировали спрос – часть наших клиентов решила не откладывать покупку новой квартиры и вложила свои сбережения в недвижимость», – комментирует директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Впрочем, цены и так росли. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», прирост средней цены предложения в массовом сегменте составил 5,1% в пригородах и 4,3% – в городе. В итоге сейчас квадратный метр в городе в среднем стоит 109 тыс. рублей, в пригородах – 73,6 тыс. рублей. Цена зависит и от класса самого объекта, что влияет и на выручку компаний. «Setl Group вывел на рынок ряд новых объектов редевелопмента в обжитых районах Петербурга, – отмечает генеральный директор Setl Group Ян Изак. – Стоимость квартир в таких объектах выше, чем средняя цена жилья в проектах комплексного освоения территорий, как в пригородной зоне, так и в городе».

По-прежнему пользуются спросом ипотечные продукты, в том числе благодаря программе семейной ипотеки с господдержкой, говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Без господдержки ставки сейчас колеблются около 10 – 11%.

«Невзирая на рост ипотечных ставок, который привел к незначительному снижению доли ипотечных сделок в структуре наших продаж до 36% в минувшем полугодии, покупатели вели себя активно», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина, отмечая, что много приобретали недвижимость и покупатели из регионов РФ.

«В настоящий момент ипотека – это основной двигатель продаж», – считает генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко, – 55% сделок у нас заключается с использованием ипотечного кредита, а должно быть больше!» По его словам, в Европе 90% сделок – ипотека, но в Германии, например, ставка на покупку недвижимости составляет 0,5%. В России же, несмотря на тенденцию и стремление снизить ставки, до этого пока далеко.

Все первое полугодие застройщики Петербурга вели подготовку к 1 июля, в первую очередь чтобы продолжить работать по старым правилам. Для этого надо было получить заключение о соответствии (ЗОС) критериям Минстроя. Как рассказали в «Группе ЛСР», соответствующее постановление правительства было принято 22 апреля, а уже 29 апреля компания начала подготовку документов. Первый пакет был подан в Комитет по строительству в конце мая, и «Группа ЛСР» получила первое в Петербурге ЗОС. В целом же компания продолжит строить и продавать по старым правилам более половины от всего объема строящегося жилья.

К 1 июля получил заключения о соответствии практически для всех своих жилых комплексов и «Строительный трест». Исключением стал ЖК NEWПИТЕР, продажи в новых лотах которого были уже открыты с применением эскроу-счетов в прошлом году. Еще для одного ЖК – «Новое Купчино» – было привлечено проектное финансирование. Остальные дома строятся на собственные средства компании и привлекаемые деньги дольщиков.

Также заключения по большинству объектов до 1 июля получил и РСТИ, а первым проектом для продажи через эскроу-счета стал ЖК Familia на Петровском острове. «Наши усилия в первом полугодии были направлены на обеспечение плавного перехода к новой схеме работы», – комментирует Игорь Креславский.

«Главстрой Санкт-Петербург» будет продавать через счета эскроу жилье только в новых очередях ЖК «Северная долина» и «Юнтолово».

– Проекты, получившие ЗОС, мы продолжим реализовывать по старым правилам, при этом мы тесно взаимодействуем с банками по вопросам проектного финансирования новых объектов, – рассказывает Геннадий Щербина. – Во втором полугодии планируем вывести в продажу жилой комплекс в Московском районе Санкт-Петербурга.

– В целом большинство проектов на рынке Петербурга и области будет реализовываться по старым правилам, переход на новую схему работы и сопутствующее влияние на цены ожидается плавным, – поясняет директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Тем более, что шанс продлить работу по старым правилам еще есть.

– После многократных обращений строительного сообщества, в том числе и петербургских застройщиков, правительство России пообещало продлить срок определения строительной готовности многоквартирных домов для освобождения продаж в них от схемы эскроу до 1 октября этого года, – рассказывает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Такая отсрочка позволит увеличить строительную готовность объектов, и к тому же у застройщиков появится дополнительная возможность успеть подготовить документы и спокойно перейти на новый режим работы.

Между тем по итогам первого полугодия в Петербурге было введено 594,87 тыс. кв. м, что на 38% меньше, чем за аналогичный период 2018 года. Большинство застройщиков не считает это чем-то из ряда вон выходящим. «Традиционно основные объемы площадей вводятся в эксплуатацию ближе к IV кварталу, – считает Сергей Степанов, – думаю, 2019 год не станет исключением». По оценкам Яна Фельдмана, во втором полугодии скорость ввода новостроек будет увеличиваться, и к концу года рынок выйдет на запланированный объем на уровне 5,9 – 6 млн кв. м.

Директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов считает, что на цифрах могут сказываться показатели двух-трехлетней давности, когда наблюдалось сокращение вывода на рынок нового предложения. «К концу года по тем же причинам, вероятнее всего, мы увидим отрицательную динамику относительно прошлого года», – считает он.

На конец июня 2019 года объем предложения на первичном рынке петербургской агломерации оценивается КЦ «Петербургская недвижимость» в 4,63 млн кв. м, что на 5% меньше, чем было в 1-м квартале 2019 года. Юлия Ружицкая оценивает объем предложения непосредственно в Петербурге в 2,83 млн кв. м, что на 7% ниже показателей аналогичного периода прошлого года.

– Снижение предложения может быть связано в том числе с подготовкой отрасли к переходу на работу со счетами эскроу и проектным финансированием, – говорит Юлия Ружицкая, – поскольку застройщикам перед выводом новых проектов необходимо было обеспечить завершение текущих.

Тем не менее новые проекты продолжали выходить на рынок. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за 1-е полугодие 2019 года на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области в продажу вышло 98 объектов общей площадью жилья 2,59 млн кв. м, или 63,8 тыс. квартир. «Объем вывода новых объектов на рынок оказался высоким, что обусловлено долгосрочными планами застройщиков, связанными с ожиданием законодательных изменений», – считает она.

Участники рынка отмечают, что в 2019 году на рынок вышло гораздо меньше новых проектов, чем в 2018 году, когда застройщики торопились получить разрешение на строительство, чтобы успеть выйти на стройку до перехода на проектное финансирование.

– В первом полугодии 2019 года шансов запустить новый проект и реализовать его по схеме долевого участия уже практически не было, поэтому застройщики не торопились с выводом новинок, – говорит Петр Буслов. – В последние месяцы все силы были брошены на достройку уже заявленных объектов, чтобы достичь нужной степени готовности и объема продаж и продолжить реализацию по старой схеме.

Процедура вывода новых объектов стала более длительной и вдумчивой. «Появились объекты, которые давно готовились к реализации, но клиенту нужно очень внимательно смотреть на то, что это за застройщик, чтобы потом не было грустно и обидно», – рекомендует Сергей Ярошенко. По его словам, первая половина года не была отмечена какими-то значимыми проектами, которые оказали сильное влияние на рынок.

Одна из продолжающихся тенденций – смещение интереса девелоперов из Ленобласти в пределы городской черты. «Переход на проектное финансирование усилит этот тренд, поскольку объектам в эконом-сегменте в заКАДье будет сложно пройти проверку банка на устойчивость финмодели из-за невысокой маржинальности», – считает Виталий Коробов.

В то же время Сергей Ярошенко отмечает, что реализовывать областные проекты стало проще, так как часть застройщиков ушли из этой локации.

Часть анонсированных ранее застройщиками проектов ушла в резерв – их реализацию отложили до момента, когда работа по новым правилам будет хорошо отлажена, говорит Дмитрий Коновалов. Но при этом новые проекты, безусловно, все равно будут выходить на рынок – крупные и финансово устойчивые застройщики выстроили свои бизнес-процессы таким образом, чтобы переход на новые правила работы для них и для покупателей был безболезненным.

Мария Мокейчева, специально для "Фонтанки.ру"