Каким должно стать петербургское жилье в условиях отсутствия градостроительной школы

Экостроительство, 3D-визуализация и акцент на территории – застройщики в борьбе за покупателя ищут новые пути. О трендах, новшествах и особенностях национального благоустройства рассказал генеральный директор операционного бизнеса группы компаний «Ленстройтрест» Денис Заседателев.*

Не исключено, что скоро квартиры будут строить по персональным «меркам», так как тренд к индивидуальности захватывает и строительство. Поэтому и типовое жилье в двадцать этажей с минимальным благоустройством будет терять популярность. Сегодня людям предлагают именно жить в своих районах, проводить там больше времени и строить комьюнити с соседями. Как этого можно добиться, пояснил «Фонтанке» генеральный директор ОБ ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. (Публикуется на правах рекламы)

- Денис Юрьевич, бытует мнение, что в современном массовом жилье нет ничего интересного для потребителя. А что этому потребителю сегодня интересно, кроме цены, по каким критериям он выбирает «свою» квартиру?

– Вы правильно отметили – сейчас покупатель ищет именно «свою» квартиру. Не то, что нужно доделать или переделать, а готовый и желательно идеально соответствующий сложившемуся образу продукт. 30-40 лет назад для счастья было достаточно стандартной отдельной квартиры, ведь разнообразия, как такового и не было – жилое строительство было монополией государства, а дома строились по типовым проектам. С тех пор рынок сильно изменился, и в последние годы мы определенно находимся в ситуации, когда условия диктует клиент, а застройщики создают целые отделы для изучения покупателя.

Современный покупатель становится все более требовательным, и это проявляется во всех классах жилья – от эконом до элитного. Индивидуальность стала трендом, самовыражение и самореализация – необходимостью. При работе с покупателем мы выявляем причины поиска квартиры и то, как он представляет идеальную повседневную жизнь. С кем он планирует жить? Есть ли у него домашние питомцы? Маленькие дети? Есть ли у него хобби или особенные требования к общественному и личному пространству? Он мизантроп или душа компании? На сегодняшнем рынке жилищного строительства смогут выжить только те, кто будет на полшага впереди пожеланий клиентов.

- Можно сказать, что таким образом тренд к кастомизации различных производств затронул и строительство?

– Однозначно да. В строительном бизнесе этот тренд мы уловили уже много лет назад, и создали уникальный на тот момент IT-сервис «Конфигуратор отделки», позволяющий в выбранной квартире силами профессионалов реализовать свою идею дизайн-проекта. Это позволяло людям из регионов, заключив дистанционно сделку, приехать в уже готовую квартиру вместе с женой, кошкой и компьютером (так как меблировать квартиру можно также через «Конфигуратор отделки»). В каждом нашем доме не менее 100 вариантов различных планировок для разных людей. Идеальным вариантом было бы – создавать квартиру со всей ее планировкой и инженерией под потребности конкретного клиента, и, возможно, мы к этому придем, но пока этот процесс сильно сдерживается существующими строительными нормами и правилами.

- А как девелоперы применяют актуальные технологии – вроде виртуальной реальности?

– Технологии VR позволяют пройтись по виртуальной квартире, оценить планировку, даже виды из будущего окна – большинство застройщиков эти технологии уже давно и активно применяют в работе с клиентами на ранних стадиях строительства, когда кроме рендеров и планировок показать больше нечего. Следующий шаг – дополненная реальность, когда человек в AR-очках может увидеть готовый объект прямо на стройплощадке, хотя стройка еще даже не началась, или оценить в пустой квартире различные варианты расстановки мебели.

- В последние годы девелоперы активно занялись обустройством территорий своих ЖК, конкуренция по этому параметру обострилась. С чем это связано, на ваш взгляд?

– Современный клиент много путешествует по миру и ему есть с чем сравнивать. Клиенту теперь важно не только то, как выглядит его квартира, но и насколько привлекателен и безопасен его двор, насколько он продуман и удобен для его жизни. Авторский дизайн-проект дворовой территории уже не является атрибутом только дорогого жилья, а среди малых архитектурных форм и решений для спортивных площадок немало бюджетных и достойных вариантов – было бы желание. В Европе благоустройство пространства вокруг жилого дома давно стало обязательным разделом любого проекта. Например, в Швеции благоустройство в новостройках выполняется на таком уровне, что создается впечатление, будто это давно обжитой район – взрослые деревья, красивые ухоженные газоны, идеальные дорожки, укомплектованные площадки для спорта и отдыха и пр.

- Выяснили, за счет чего такой эффект?

– На это влияет множество факторов. Прежде всего, благоустройство там – это отдельный серьезный проект, к которому привлекают сторонних профессиональных узкоспециализированных подрядчиков. У нас же зачастую раздел благоустройства занимает несколько страниц в составе проектной документации и выполняется основным подрядчиком по проектированию, не обладающим специальными знаниями по озеленению и ландшафту, но знающим строительные и пожарные нормы. Многие из нормативов и СанПиН-ов, утверждены не одно десятилетие назад и нуждаются в обновлении. К примеру, европейские нормативы по пожарной безопасности мягче наших с точки зрения проезда пожарных машин, что позволяет улучшить качество среды.

- Есть какие-то тренды в благоустройстве сегодня?

– Если посмотреть на новые проекты, то материалы стали разнообразнее и качественнее. Детские площадки, площадки для спорта и отдыха – оригинальнее и эргономичнее. Не всегда эти новшества встречаются клиентами на «ура», приходится объяснять, но зато потом мы долгие годы слышим слова благодарности.

К примеру, уже несколько лет назад в одном из наших проектов мы установили достаточно дорогие детские площадки в скандинавском стиле – неяркие, неправильных природных форм, из почти не обработанного дерева. Площадки этой датской фирмы сейчас украшают новое общественное пространство Крестовского острова, но на тот момент они были малоизвестны в России, и жители нашего дома вначале сочли, что мы так сэкономили. Через какое-то время выяснилось, что детей от них не оттащить, им там нравится.

Кстати, концепцию «двор без машин» можно реализовать исключительно за счет элементов благоустройства, без привычных полусфер, шлагбаумов и заборов. Просто спланировать дворовую территорию так, чтобы машине не было надобности заезжать – предусмотреть выходы из коммерческих помещений только на открытую территорию, организовать сквозные входные группы в жилых домах, оградить места возможного прохода красивым, но труднопролазным кустарником и клумбами…

- Как дорого в итоге такое благоустройство обходится застройщику?

– В нашей структуре расходов на это приходится процентов пять, что в среднем раза в два дороже, чем при стандартном, нормативном благоустройстве.

- Как сегодня в массовом сегменте можно избежать сценария: высотка в 20 этажей + мизерная площадь двора+минимум зелени+машины. Как переломить ситуацию и уже отойти от этой модели?

Эта ситуация изменится сама, со временем. Рынок покупателя сам расставит все на свои места. Благоустройство – это не просто соблюдение норм, это забота о качестве жизни будущих жильцов. Кстати, нормы проектирования и благоустройства в Петербурге и области из года в год ужесточают, особенно по озеленению. Жилые комплексы пятилетней давности уже заметно отличаются от нынешних. Особенно велика разница в ликвидности таких продуктов – квартира в современном качественном проекте со временем будет расти в цене и будет служить покупателю достойным вложением денег. Рост цен на жилье в «экономичном» доме, который вы описали в вопросе, будет отставать от уровня инфляции, фактически квартира со временем будет дешеветь, да и продать ее при желании будет не просто.

- Кому сегодня нужно экологичное строительство, на этот тренд есть спрос?

– Давайте сначала определимся, что мы будем называть «экологичным строительством». Это вид строительства и эксплуатации зданий с минимальным воздействием на окружающую среду. Эта идея давно реализуется в западных странах, но в российских проектах пока нечасто идет дальше маркетингового хода. Раздельный сбор мусора, экономия воды, электричества и тепла – все это должно стать неотъемлемой частью менталитета нашего человека, чтобы стать по-настоящему востребованным, чтобы за экономию в будущих периодах готовы были бы платить сегодня.

- Среди ваших проектов есть «шведский квартал», «финский городок» и два «голландских квартала» в Янино. Что вы имеете в виду под европейским подходом к планированию кварталов, и какой подход могли бы назвать российским?

– Европейский опыт градостроительства сегодня значительно отличается от нашего. Если в России еще десяток лет назад при проектировании ориентировались на максимальные метры и прибыль, то на западе в это время градостроительная политика уже давно обратилась к комфорту и удовлетворению человеческих потребностей. Петербургские архитекторы – отличные технические специалисты, но проблема в том, что русской школы градостроения нет, а современная еще не сформировалась. Поэтому нам сегодня требуется от европейских архитекторов, в первую очередь, их опыт в урбанистике, так как именно радостроительная концепция определяет, какой будет жизнь человека в новом квартале.

- В закон о долевке недавно внесены поправки, облегчающие работу девелоперов в рамках комплексного освоения территории (КОТ), теперь хотя бы можно иметь нескольких разрешений на строительство одного проекта. С какими проблемами сегодня еще сталкиваются комплексные проекты?

– Эта поправка скорее принята не для облегчения реализации КОТ, а чтобы сохранить им жизнь. Правило «одно разрешение – один застройщик» поставило бы под угрозу само существование девелоперского рынка. Ключевая сложность КОТ – это инженерное обеспечение, социальная и дорожно-транспортная инфраструктура. Все это приходится предусматривать в самом начале проекта, рассчитанного на 5-10 лет реализации, и на весь проект разом. Тогда же приходится нести основную часть затрат, что снижает экономическую эффективность «длинных» проектов, а бывает и ставит их под угрозу «заморозки» или распродажи по частям. Тут, безусловно, нужна помощь городских властей для распределения такой нагрузки на девелопера.

- Насколько в этих условиях непредсказуемой экономики и меняющихся законов велика вероятность довести проект квартальной застройки до конца в неизменном виде?

Сохранить первоначальную концепцию за годы реализации проекта, когда ситуация на рынке кардинально меняется чуть ли не ежегодно, меняется покупатель, его потребности и ценности – крайне сложно, а в чем-то даже нецелесообразно. Мы начинали наши проекты 5 лет назад – практически в другой реальности. За это время пришлось поменять последовательность строительства корпусов, не раз пересматривалась сама модель освоения каждого из проектов. Но что бы ни происходило на рынке, мы старались сохранить и реализовать базовые принципы урбанистики, заложенные туда западными архитекторами.

Анна Романова,
«Фонтанка.ру»