Жилье в новостройках: стоит ли ждать

Как и год назад, наибольший объем проданного строящегося жилья приходится на стадию до 50%-й готовности дома. Покупка готовой квартиры в новостройке – тоже вариант, но по-прежнему обойдется намного дороже.

Более 44% покупок на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в прошлом году пришлось на дома, имеющие готовность до 50%. В 2015 году эта цифра составила 45%. При этом в домах, введенных в эксплуатацию или находящихся на стадии подготовки к сдаче, в 2015 году было приобретено только 10,5% квартир. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2016 году предпочтения покупателей практически не изменились, – таких покупателей было 11%.

Чем раньше, тем дешевле

Подтверждают эти данные и застройщики. «Согласно нашей информации, около трети сделок сегодня совершается на начальном этапе строительства, – говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Приобретая квартиру на этой стадии, покупатель получает два основных преимущества: низкую цену и широкий выбор планировочных решений».

По словам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», если рассматривать интересный объект с привлекательными ценами от надежного застройщика с положительной репутацией и опытом, то рост стоимости от старта проекта до его окончания может составить 30-35%. Это значит, что покупка на начальной стадии строительства, когда действуют стартовые цены, позволит сэкономить до 35%. Но есть на рынке и не такие интересные объекты, там при покупке на старте тоже можно будет сэкономить, но сумма будет не столь внушительной.

«Если это застройщик, в отношении которого у покупателей нет уверенности, что он сможет достроить объект, то на старте продаж у него будет серьезный дисконт, а после ввода в эксплуатацию – серьезная наценка. Это вполне закономерно – для клиентов самыми важными являются риски «недостроя», которые имеются у многих застройщиков с небезупречной репутацией, и именно это компенсирует дисконт на старте продаж, подчас существенный. Динамика цен в первую очередь зависит от локации, качества проекта и, конечно, от того, кто является застройщиком», – отметила Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

Возьмем срез на сегодня, цены усредненные. Стоимость студии на начальной стадии строительства в Кудрово сейчас – 1,9-2 млн руб., а там же на этапе сдачи дома – 2,8-2,9 млн руб. Цена студии в городе в комфортклассе на старте в настоящее время – 2,7 млн руб., на этапе ввода в эксплуатацию – 3,5-3,6 млн руб.

Это подтверждает и Дмитрий Ефремов, руководитель отдела развития строительной компании «Норманн». «На разницу в цене на старте и по завершении проекта влияет имя застройщика, локация объекта, заявленные характеристики комплекса, темпы строительства, количество конкурентов в локации, – говорит он. – В некоторых проектах девелоперы делают цены высокими уже на старте. И стоимость жилья почти не меняется».

Простор для выбора

Выбрать квартиру по своему вкусу и согласно бюджету на начальной стадии проекта, особенно на старте продаж, гораздо проще, чем когда дом готов. Причина – наиболее ликвидные планировки, удобные для проживания этажи, удачно расположенные на этаже квартиры – все это есть на старте строительства. Если же дом популярен у покупателей, квартиры по завершении проекта остаются, но чаще всего это либо более просторное, а значит, дорогое жилье, либо менее ликвидное. Например, часто к сдаче остаются трехкомнатные и двухкомнатные квартиры, а также жилье на первых этажах.

Как развивается рынок элитной недвижимости Петербурга, какие тенденции нас ожидают в 2017 году, читайте в лонгриде "Фонтанки".

«В массовом сегменте к моменту сдачи дома в нем обычно остаются непроданными всего около 10% квартир, – отмечает Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Так, в первой очереди Green City, сданной в феврале 2017 года, на сегодня в продаже осталось только порядка 60 квартир из 1 289, в "Доме у Московского" TIME, который сдан в декабре 2016 года, – порядка 30 из 400. Это ограничивает выбор вариантов при покупке: в проекте, который понравился покупателю, может уже не оказаться квартиры нужной площади или с желаемым количеством комнат».

Для тех, кто не рискует

У тех 10-11% покупателей, которые не готовы рисковать, и ищут квартиру в готовом доме или на последней стадии строительства, выбор тоже есть. Но в изначально более дорогих объектах. В таких домах и после сдачи есть разные варианты планировок, квартир с различным числом комнат и на разных этажах. По мнению Веры Сережиной, в объектах элитного сегмента к моменту сдачи, как правило, остается доступно для приобретения около 25% квартир, что связано со спецификой целевой аудитории. Покупатели дорогого жилья – это более осторожные люди, которые обычно не торопятся с приобретением и дольше взвешивают все «за» и «против».

«В компании «Строительный трест» продажа квартир в сданных домах или на высокой стадии готовности объекта – довольно частый вариант реализации, – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Для покупателя выгода такого предложения очевидна. Не надо ждать сдачи дома – можно сразу получить ключи от новой квартиры, риск задержки ввода в эксплуатацию изначально исключен. При этом покупатель, посетив объект, может сразу оценить вживую качество строительства, видовые характеристики, планировку квартиры, представить будущий дизайн и другие важные параметры».

Не все гладко

Есть, однако, и в покупке на этапе завершения проекта подводные камни. «Довольно много непроданных квартир может оказываться ко времени завершения проекта у застройщиков, имеющих проблемы с репутацией и ранее уже нарушавших сроки сдачи других объектов, что не остается секретом для клиентов, – уверена Екатерина Гуртовая. – Далеко не все покупатели склонны верить, что такой застройщик сможет достроить объект по графику и передать квартиры в срок. А потому и не рискуют покупать квартиры вообще до сдачи дома».

Более того, в некоторых проектах можно найти готовое жилье по цене строящегося. Помимо указанной выше причины, в жилом комплексе могут быть и другие изъяны. В частности, это может быть удаленная локация, которую застройщик маскирует грамотной рекламой. Вовсе не факт, что, если в объявлении указана ближайшая станция метро, то она находится рядом с жилым комплексом. Может оказаться, что до нее вообще никак, кроме как на автомобиле, не доедешь. В таких локациях, не имея при этом раскрученного бренда и грамотно продуманного проекта, продать квартиру даже дешево становится все сложнее.

Еще один момент – полное отсутствие инфраструктуры. Причем не только в самом комплексе, но и вокруг. Хороший пример – намыв Васильевского острова. Сейчас здесь можно найти квартиру в готовом доме по цене жилья в проекте на начальной стадии в удачной локации у застройщика с хорошей репутацией.

Маргарита Яременко, для "Фонтанки.ру"