Заплати штраф — и строй спокойно?

Строящийся 25-этажный жилой дом на Васильевском острове по адресу: Шкиперский проток, 20, рискует повторить судьбу нового здания биржи, которое недавно обязали понизить на два этажа за нарушение высотного регламента. Ведь дом на Шкиперском вблизи гостиницы «Прибалтийская» разрешалось возвести всего лишь 12-этажным. За нарушение режима высотности Госстройнадзор уже привлек заказчика строительства (ЗАО «Балтийская коммерция») к административной ответственности. Интересы дольщиков проекта оказались под угрозой.

Штрафом не запугаешь

Как уже писала «Фонтанка», инвестиционный договор, на основании которого ведется строительство на Шкиперском, 20, выглядит так: застройщик - Смирновская КЭЧ, инвестор - «Балтийская коммерция». 30 % квартир в построенном доме передается Смирновской КЭЧ для военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Остальные квартиры инвестор реализует, чтобы окупить собственные затраты. Все вроде бы понятно. Однако при внимательном изучении документов обнаруживается целый ряд нестыковок. Так, договор заключен в конце июня 2006 года, а проект был начат еще в 2004 году. Все необходимые согласования получала вовсе не Смирновская КЭЧ, а 875 КЭО Минобороны. Все разрешения, включая согласования Госстройнадзора, выданы именно на 875 КЭО, и по какой причине застройщиком вдруг оказалась Смирновская КЭЧ - неизвестно. Непонятно и то, кому в итоге дольщики смогут в случае чего предъявить претензии - виноватых будет не найти.

Мы попытались разобраться в ситуации и обратились с запросами к вице-губернатору Петербурга Александру Вахмистрову, в комитет по градостроительству и архитектуре, в Госстройнадзор, в Росимущество и даже в Министерство обороны. Ответы этих ведомств позволяют сделать вывод: власть ведет себя пассивно, и создается ситуация, при которой могут пострадать интересы дольщиков и государства.
«Разрешение на ведение строительных работ выдано на 875 КЭО, и пока застройщик не предоставит какие-либо документы, подтверждающие его статус, он не имеет права что-либо строить на том участке», - пояснили в Госстройнадзоре. Этот разговор состоялся в июле. С тех пор 875 КЭО успели расформировать. Существует ли Смирновская КЭЧ и каков ее юридический статус - Госстройнадзору неизвестно. По крайней мере, правоустанавливающие документы не предоставлены до сих пор. То есть на Шкиперском протоке возводится дом для не известного Смольному застройщика, что, кстати, не мешает инвестору активно продавать в нем квартиры.

Эта странность внимания властей не привлекла. И единственная пока реакция со стороны строительных чиновников такова: в конце июля служба Госстройнадзора привлекла заказчика строительства (ЗАО «Балтийская коммерция») за возведение лишних этажей к административной ответственности по статье 9.5 Административного кодекса. Максимальная сумма штрафа, предусмотренная этой статьей, - один миллион рублей. О запрете на проведение строительства или предписании снизить этажность объекта, где без разрешения появилось 12 лишних этажей, речи не идет.

Можно ли это понять так: любой инвестор может строить в Петербурге здания любой высоты, рискуя всего лишь тем, что будет оштрафован на сумму, за которую он продаст в новом доме одну ванную комнату? Наверное, именно такой подход чиновников и позволяет недобросовестным застройщикам уродовать город своими высотными «шедеврами».

Квартиры военным не нужны

Виртуальным на этом объекте оказался не только застройщик - таинственным образом оказались неучтенными 3000 квадратных метров жилья для военнослужащих. Соглашение о застройке земельного участка от 21 декабря 2004 года, подписанное Михаилом Глушаковым, на тот момент начальником 875 КЭО ГлавКЭУ МО РФ, и Борисом Прахиным, генеральным директором ЗАО «Балтийская коммерция», предусматривает, что застройщику для расселения военнослужащих должно было быть передано не менее 6000 квадратных метров жилья, тогда это составляло 30 % квартир, а также три автомобильных бокса - дом предполагается построить со встроенным паркингом.

Однако по распоряжению Росимущества от 9 июня 2006 года количество передаваемых военным квартир почему-то уменьшилось почти в два раза - до 3561 квадратного метра, хотя доля осталась прежней - все те же 30 %. То, что в доме на Шкиперском, 20, военнослужащим будет передано отнюдь не 6000 квадратных метров, нам своим письмом подтвердил начальник службы расквартирования и обустройства Министерства обороны России Филиппов.

Странности с математикой объясняются просто - первоначальный проект 25-этажного дома был «урезан» до 12 этажей и в таком виде согласован. Расчеты для Росимущества были проведены именно на основе этого «укороченного» проекта. С тех пор к дому прибавились новые этажи, площадь квартир увеличилась с 11 870 до 30 752 кв. м, но перерасчет доли для военнослужащих так и не был сделан, хотя 30 % от нового варианта здания составляют около 10 000 квадратных метров.

Кстати, в распоряжении Росимущества содержится указание о том, что при увеличении общей площади объекта доля, подлежащая передаче в собственность, должна быть пересмотрена. Интересно, что ответственный чиновник Минобороны Филиппов, который должен быть заинтересован в решении жилищных проблем военных, в своем письме указывает, что он осведомлен: на Шкиперском протоке давно уже строится не 12-этажный дом, а более высотное здание. Но его совершенно не интересует судьба дополнительных 6500 квадратных метров в 25-этажке, на которые имеет право министерство.

Щедро, ничего не скажешь. Боимся предположить, но если такой объект у службы расквартирования не один, то понятно, почему наши военные вынуждены мыкаться по съемным углам и общагам - если в каждом новом доме дарить половину площади инвестору, то никакого жилья не хватит. Хоть все полигоны застрой.

Политическая воля или безволие?

На фоне всех имущественных нарушений говорить об архитектурных проблемах уже как-то и неудобно. Но тем не менее история «Биржи» и «Финансиста» вот-вот может повториться. По-видимому, на этапе завершения строительства по городу пронесется очередная волна возмущения очередной градостроительной ошибкой.

Высотный регламент, установленный для этой территории Постановлением 648, требовал, чтобы постройки не превышали высоту 42 метра - именно поэтому первоначальный проект дома и «потерял высоту». Новый регламент (так называемый 1731-й) был принят 27 декабря 2007 года и вступил в силу 24 апреля 2008 года. В соответствии с ним в этом районе было разрешено строительство зданий высотой до 60 метров. Однако проект 25-этажного дома был согласован еще в январе 2008 года - в период действия предыдущего документа.

Новый вариант высотного регламента, разработанный НИИ Генплана и проходящий сейчас процедуру общественных слушаний вместе с проектом Правил землепользования и застройки, ограничивает высоту на этом участке Шкиперского протока 40 метрами (не выше 12 этажей) - с учетом сделанных «градостроительных ошибок». Фактически ошибочность решения, позволяющего повышать высоту, признана, но разрешение на строительство высотного здания, выданное, как уже было сказано, с нарушением закона, не аннулировано, и, видимо, панораму Стрелки и Английской набережной дополнит еще одна новая доминанта.

Сейчас проект 25-этажного дома медленно проходит стадию согласования в Госстройнадзоре, и именно руководитель этого ведомства Александр Орт может предотвратить очередную «градостроительную ошибку», чтобы история «Биржи» и «Финансиста» не повторилась вновь. Но шансов на это немного, пока политической воли у этого государственного служащего хватило только на наложение административного штрафа. Отказать инвестору сложнее - особенно учитывая то, как бизнес умеет работать с чиновниками, предлагая аргументы, от которых человеку очень трудно отказаться.

Лучше бы здесь построили тюрьму!

Но есть и еще один факт, который наверняка не обрадует покупателей квартир у «Балтийской коммерции». Они очень бы удивились, узнав, что по кадастровому плану участок, на котором возводится дом, предназначен для строительства объектов специального назначения. То есть на этой территории по закону могут располагаться лишь: кладбища, скотомогильники, объекты спецсвязи, тюрьмы и колонии, а также воинские части. «Ни о каком строительстве жилья на таких территориях не может быть и речи», - заявили нам в комиссии по землепользованию при правительстве Санкт-Петербурга.

К слову, дом возводится на месте лабораторного корпуса одного из многочисленных оборонных НИИ, которых в этом районе в 70 - 80-е годы прошлого века было предостаточно, - все эти земли принадлежали военно-морскому ведомству. Старожилы Васильевского острова прекрасно помнят те времена, когда на Ковше (именно так в народе называется этот микрорайон) размещался принадлежащий Минобороны институт, изучавший влияние радиации на живые организмы.

Санитарная очистка территории бывших промзон, а особенно химических и оборонных предприятий, может занимать от 5 до 10 лет. Во многих случаях при этом требуется провести и рекультивацию территории. Проводились ли эти работы на Шкиперском протоке - неизвестно. На практике очистка территории на порядок повышает стоимость проекта. Но, судя по цене квартир, едва ли это было сделано в нашем случае. Мы пытались договориться об интервью с гендиректором «Балтийской коммерции», чтобы прояснить этот и другие вопросы, но он так нам и не перезвонил.

Инвестора – к уголовной ответственности

На примере этого дома на Шкиперском, 20, мы попытались разобраться, почему вокруг жилья для военнослужащих происходит много странностей. В том, что этот случай не единичный, - сомнений нет.

Так, в дом на проспекте Науки, 15, ни военнослужащие, которым там предоставили жилье, ни дольщики, купившие квартиры, не могут въехать уже около двух лет. Дом был построен еще в 2006 году, и с тех его никак не могут принять в эксплуатацию. Формальным поводом для задержки сдачи дома стал вопрос о разграничении собственности между Министерством обороны и застройщиком - РСУ-7.

По данным одного из пострадавших в этом конфликте, таких домов - уже построенных, но не сданных в эксплуатацию из-за разграничения имущественных прав, - в городе около 40. Скоро к ним, видимо, может прибавиться и здание на Шкиперском протоке.

Мы будем следить за развитием событий.

Ирина Малинина, Андрей Иванов

Этот материал можно прочитать также в свежем номере газеты «Ваш тайный советник» от 1 сентября 2008 года.