Когда-нибудь жилье станет доступным для всех петербуржцев

В Петербурге опять обсуждали, как сделать ипотеку доступной для всех. Одно из направлений предложенных изменений законов - удешевление стоимости кредитных продуктов для банков и либерализация условий кредитования для заемщиков. Но станет ли способ приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования «панацеей» для Петербурга с его коммуналками?

На днях в Петербурге состоялись общественные слушания «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья». На повестке дня стояло рассмотрение пакета законопроектов, направленных на изменение действующего федерального законодательства в области ипотеки. Одно из направлений предложенных изменений законов - удешевление стоимости кредитных продуктов для банков и либерализация условий кредитования для заемщиков.

По прогнозам, принятие законопроектов способно увеличить ипотечный рынок России в 30 раз (денежный оборот на ипотечном рынке увеличится с 10,5 миллиардов рублей до 350 миллиардов рублей в 2010 году, а строительство жилья возрастет с 36 до 70 миллионов квадратных метров в год).

Какая доля увеличения денежных «ипотечных» средств выпадет на Петербург и сколько новых метров будет продано с помощью ипотеки, в точности сказать сложно. Как и сложно утверждать, что способ приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования станет «панацеей» для Петербурга, опережающему любой российский город по количеству коммуналок.

Форма приобретения жилья «в кредит» не совсем привычна для российского потребителя. И все же профессиональные участники рынка недвижимости: представители риэлторских компаний уверяют - за ипотекой будущее.

Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Сергей Сосновский назвал разработку законопроектов «первым действительно серьезный шагом Правительства за последние 10 лет, направленным на изменение рынка недвижимости в России». Сосновский отметил, что «весь этот пакет законопроектов требует увязки с уже действующим законодательством. Совершенствование пакета законопроектов будет осуществляться путем внесения соответствующих поправок».

В петербургском агентстве недвижимости «Ината» уверены, что имеют достаточную клиентскую базу, чтобы проводить порядка 30 - 40 ипотечных сделок ежемесячно. Проводят же пока только 10. Как считает генеральный директор агентства Юрий Малецкий, проблема даже не в процентах по кредиту, а в неприемлемой для многих сумме первоначального взноса: «У людей просто нет денег, чтобы внести этот первоначальный взнос. Сейчас основную нагрузку по выдаче кредитов берут на себя коммерческие банки. Когда банки перейдут на то, чтобы выдвинуть условия минимального первоначального взноса, допустим в 10% от стоимости жилья, и станут выдавать кредит на длительный срок до 25 лет, у многих появится возможность приобрести жилье с помощью ипотеки. Но для этого государству необходимо создать нормальные условия для работы коммерческих банков».

На сегодняшний день «классическая» схема ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге выглядит следующим образом. Желающий приобрести квартиру должен иметь не менее 30 % собственных средств от стоимости этой квартиры. Имея эту сумму, он обращается в кредитный комитет банка, куда предоставляет пакет документов. Кредитный комитет рассматривает документы и, если они соответствуют выдвигаемым банком требованиям, дает заемщику разрешение на получение кредита.

После этого заемщик ищет квартиру, самостоятельно или воспользовавшись услугами риэлтерских компаний. Желательно, чтобы квартира была в прямой продаже, в отдельных случаях есть ограничения по типу домов (тип дома определяет ликвидность квартиры как залога под получаемые средства). Выбрав жилье, заемщик договаривается с продавцом о покупке. Ипотечная сделка проходит в следующем порядке: перед сделкой заемщик закладывает в банковскую ячейку сумму, равную 30 % от общей стоимости квартиры. Сделка обязательно регистрируется у нотариуса, после чего происходит регистрация в ГБР (Городское Бюро Регистрации). После регистрации сделки все документы, касающиеся покупки квартиры, передаются банку. Приобретаемый объект недвижимости, как правило, страхуется.

После совершения сделки заемщик становится собственником жилья, постепенно выплачивая банку выданный кредит в соответствии с установленным банком процентом. Залогом выплаты кредита становится приобретенная заемщиком квартира, которая в случае невыплаты нужной суммы переходит к банку.

В соответствии с действующим законодательством, заемщик может приобрести только готовое жилье и только в Санкт-Петербурге.

На петербургском рынке недвижимости действуют также «неклассические» схемы приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, например, приобретение коттеджей и загородной недвижимости (в Ленинградской области). Существует схема приобретения жилья в строящемся доме, когда залогом по кредиту становится уже имеющееся до совершения ипотечной сделки жилье заемщика. Действуют также ряд схем, предполагающих предоставление банку отчетности о доходах не по официальным закладным (так называемые «серые» отчеты, когда банк удостоверяется у работодателя заемщика в кредитоспособности последнего).

В Городском Ипотечном Банке нам объяснили, что для получения кредита на покупку жилья необходим стабильный доход, позволяющий осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту (источником взносов также могут быть собственные средства и накопления). В банке DeltaCredit пояснили, что для удовлетворения заявки на получение кредита может учитываться также совокупный доход супругов и официально не подтвержденные доходы.

Называть уровень доходов клиентов ипотечного кредитования профессиональные операторы рынка недвижимости не берутся (опять же в силу существования официально не подтвержденных доходов). Если попытаться «подсчитать» заработную плату петербуржца, решившего приобрести жилье с помощью ипотеки, можно сказать, что она должна быть выше средней номинальной заработной платы в Петербурге (согласно Петербурггоскомстату за февраль 2004 года эта сумма составила семь тысяч четыреста шестьдесят рублей).

Учитывая, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге на сегодняшний день составляет 40 тысяч долларов, первоначальный взнос, предоставляемый банку заемщиком, должен быть около 12 тысяч долларов. При процентной ставке 10 % и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж банку будет составлять порядка 300 долларов. В таком случае доход семьи (если это семья состоит из двух человек) должен быть выше 1000 долларов в месяц.

Что касается срока, необходимого банку для рассмотрения заявки на получение кредита, он может исчисляться неделей. В отдельных случаях процедура рассмотрения заявки может затянуться на два месяца, в зависимости от видов доходов заемщика и его собственной расторопности в предоставлении требуемых банком документов.

Анна Джанибекова,
Фонтанка.ру

Стандартный пакет документов, которые необходимо предоставить банку для рассмотрения Вашей заявки на получение ипотечного кредита