ПоделитьсяС 2024 года полномочия по согласованию архитектурно- градостроительного облика новостроек (АГО) переходят к регионам от муниципалитетов. До конца сентября в Ленобласти определяли территории территории, где такое согласование будет обязательным, в первую очередь это касалось всех приграничных с городом локаций. Предполагается, что таким образом градостроительную активность в регионах упорядочат и приведут облик новых районов к некому единству и гармонии. Эксперты считают, что начинание благое, но есть нюансы.
Польза для дела
До последнего времени в Ленинградской области не существовало единых требований к архитектурному облику новостроек на ее территории, рассказала Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Это привело к появлению определенного объема хаотичной застройки. По ее словам, упорядочивание градостроительной политики — безусловно, хорошее начинание, так как создание общих правил для всех застройщиков пойдет на пользу конечным потребителям.
— Когда регион участвует в согласовании градостроительной политики, происходит увязывание вместе проектов дорог, транспортных схем, социальной инфраструктуры. — пояснила она. — Но большее число правил означает одновременно и большее число ограничений, которые нужно соблюдать. В регионе уже есть ограничения по высотности до 8–12 этажей. Также существует требование по созданию в каждом новом микрорайоне своей зеленой зоны (ЗНОП). Прописана и социальная нагрузка на застройщиков. Все это закладывается в стоимость квадратного метра, что может сделать некоторые проекты попросту нерентабельными с учетом текущих цен.
Как отметил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, застройщики города занимаются согласованием архитектурно-градостроительного облика давно, и они успели адаптироваться и разобраться в том, как происходит этот процесс и какие сложности могут встретиться на пути этого согласования.
—В Ленобласти ситуация во многом будет зависеть от качества принятых нормативно-правовых актов, регулирующий взаимоотношения органов госвласти и застройщиков в части прохождения этапов согласования АГО, — считает эксперт. — Хотя итоги проделанной работы мы сможем оценить только тогда, когда застройщики начнут осуществлять эти процедуры в соответствии с принятыми документами. С одной стороны, можно сказать, что создание «единого центра принятия решений» должно облегчить задачу, с другой — не следует забывать, что муниципалитеты более глубоко знали нюансы и особенности своих территорий. Поэтому допускаю, что процесс согласования АГО в Ленобласти станет, пожалуй, более длительным.
— Передача согласования с муниципального на региональный уровень сделает текущую модель взаимодействия застройщиков и чиновников более совершенной, — полагает Елизавета Гречухина, главный архитектор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Напомню, с сентября этого года после изменений в федеральном законодательстве областные девелоперы должны согласовывать архитектурный облик проектов с муниципальными властями. Те, в свою очередь, передают проекты на рассмотрение в консультационно-экспертный совет, который работает при комитете градостроительной политики региона. В нем помимо профильных чиновников и местных главных архитекторов будут работать известные представители архитектурного сообщества, что решит проблему перегиба на местах. Ведь не секрет, что далеко не во всех областных муниципалитетах в штате есть архитекторы. Чаще всего это специалисты по сбору разрешительной документации, не имеющие профильного образования и практики.
Согласовывать, так везде
По словам Натальи Кукушкиной, если правила прохождения АГО будут приняты, это распространится на все районы Ленинградской области. Другое дело, что не во всех районах и городах 47-го региона сейчас ведется активное жилищное строительство. Есть несколько точек притяжения, где работает много застройщиков и там осваиваются новые участки: Новосаратовка, Бугры, Мурино, Янино, Новоселье. Эти локации новые правила затронут в первую очередь.
— Повышенное внимание к архитектурному облику проектов должно быть во всех новых районах — строятся ли они вблизи исторических поселений, где есть свой архитектурный и культурный код, или же в локации, где нет никакой исторической подоплеки, — считает Елизавета Гречухина. — Высокий уровень проработанности архитектурно-планировочных решений, а также продуманная инфраструктура, общественные пространства и рекреационные зоны для современных покупателей жилья являются одними из основных критериев при поиске нового района для жизни. Полагаю, если согласование будет проходить под контролем главного архитектора региона, это тоже поможет избежать перегибов. В Петербурге как в городе федерального значения есть подобный опыт, и сейчас мы будем выстраивать схожий механизм. Застройщикам необходимо будет просто ответственнее подходить к разработке проектов, учитывать контекст, историю места, где они реализуются. Для городской среды это, опять же, сыграет только положительную роль.
Трудности и преимущества
Вряд ли можно говорить о стилистическом единообразии или единых цветовых решениях жилых комплексов на всей территории Ленинградской области, считает Алексей Белоусов. Безусловно, решение об их внешнем облике будет приниматься, исходя из уже сложившейся застройки города или поселка, и с учетом особенностей развития каждого конкретного населенного пункта.
— Ранее в Ленобласти для начала реализации нового проекта достаточно было разрешения на строительство, у девелоперов был карт-бланш в вопросах архитектуры, — говорит Елизавета Гречухина. — В новых районах появлялись новостройки, которые диссонировали с местом. Никто не мог повлиять на цвет и оформление фасадов, я сама часто сталкивалась с такой ситуацией, когда работала главным архитектором Гатчины. Согласование проектов на региональном уровне поможет избежать таких градостроительных проблем в дальнейшем.
— Мы всегда выступаем за введение единых и понятных правил на рынке недвижимости, -добавила Наталья Кукушкина, — Но, безусловно, не за счет радикального удорожания жилья и чрезмерного субъективизма. Но, скорее всего, с 2024 года мы не увидим существенных изменений в облике областных новостроек. Многие из требований к АГО понятны и давно соблюдаются как минимум крупными областными застройщиками.
Эксперт также напомнила, что согласование АГО — это очень детальная и достаточно длительная процедура. Из возможных рисков она отметила возможность появления монотонной и однообразной застройки. Также существует риск включения в число обязательных требований для прохождения АГО каких-либо дорогостоящих архитектурных элементов (навесных фасадов, архитектурной подсветки и т.д.), что еще больше «нагрузит» экономику проектов. Как следствие, в худшем случае, часть проектов может просто не быть реализована. Пока неизвестно, какие требования к АГО будут обязательными, и насколько целесообразными они окажутся.
Также надо учитывать, что фасад — это не единственный потребительский элемент дома, напомнила эксперт. Гораздо больше внимания будущие жители обращают на конфигурацию дворов и наличие парковочных мест, на присутствие в квартале достаточного количества магазинов, на парадные. Это — первоочередные потребительские свойства ЖК.
Перемена облика
По словам Алексея Белоусова, современная областная застройка напоминает лоскутное одеяло, так как решения об облике жилых комплексов принимались муниципалитетами исходя из тех или иных соображений и особенностей развития территорий.
— Что касается Санкт-Петербурга, то скажу одно: при строительстве новых жилых районов следует придерживаться традиций и органично вписывать новые здания в историческую ткань городской застройки, — добавил он.
Ту же мысль выразила и Елизавета Гречухина отметив, что обязательно нужно учитывать контекст места, ткань города, в котором появится проект. Эти особенности должны закладываться еще на этапе мастер-планирования, тогда есть шанс что район получится хорошим.
— Отмечу, что сейчас архитектура волнует не только чиновников, которые согласовывают новые районы, но и будущих жителей, — говорит она. -. Раньше покупатель первичного жилья большого значения облику места не придавал. Теперь же его интересует все, даже доля студий в проекте, какими будут дворы, когда и какие социальные объекты появятся на территории.. Важно чтобы поблизости были объекты, которые помогают решать ежедневные бытовые задачи, и это уже не только магазины и школы, но и общественные пространства: коворкинги, кафе, где можно провести встречу, различные сервисы. Значительная доля покупателей предпочтет приобрести квартиру меньшей площади, но в комфортном для жизни районе.
—На мой взгляд, первостепенной необходимостью является разработка общих стандартов проектирования для создания единообразной комфортной среды в регионе, — подытожила Наталья Кукушкина.- Например, разумная мера — требование единообразного остекления балконов и лоджий в новых домах. Она действительно поможет облагородить внешний вид новостроек. В то же время введение единых колеровочных карт, правил подсветки и требований к материалам — это искусственные ограничения, которые нужны далеко не всегда. В Петербурге уже действуют жесткие требования к АГО, но даже здесь появляются дома, которые не все эксперты и жители считают красивыми. Таким образом, жесткие стандарты — это не всегда панацея. Конкуренция между застройщиками — это лучший и самый недорогой способ повысить качество проектов.
