Новый зоопарк, жилые дома и не только. Что за стройки в Петербурге теперь под вопросом?

В России вступили в силу корректировки Водного кодекса РФ, который теперь прямо запрещает капитальное строительство в зонах подтоплений и затоплений. В Петербурге таких зон, как нетрудно догадаться, много. Не зря же на воде живем.

В начале августа в России вступил в силу федеральный закон № 301, который вносит корректировки в Водный кодекс РФ и в Закон «О безопасности гидротехнических сооружений».

В предыдущей версии статьи 67.1 Водного кодекса запрещалось капитальное строительство в зонах подтоплений и затоплений, не обеспеченных сооружениями или методами инженерной защиты. Однако по сути запрет носил условий характер.

Теперь же новый пункт № 5 этой статьи прямо запрещает строить: «В границах зон затопления, подтопления запрещаются… освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод)».

Чтобы узнать, попадает ли ваш участок или дом в настоящее время в зону подтоплений и затоплений, можно воспользоваться Градостроительным порталом КГА. Там отражены данные из ПЗЗ.

Для этого необходимо выбрать слой «Открытые сведения ИСОГД», «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга», «Приложение 4» и «Зоны затопления и подтопления».

Кроме того, можно скачать непосредственно приложение № 4 Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) «Границы зон с особыми условиями использования территорий и иных зон, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга» непосредственно на сайте комитета по градостроительству Петербурга.

Жители других регионов России могут посмотреть зоны затоплений и подтоплений в своих, региональных правилах землепользования и застройки, либо же заказать выписку в Росреестре. В ней будут перечислены ограничения для соответствующих зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Может случиться такое, что в правилах землепользования и на публичной кадастровой карте Росреестра данные будут разниться.

С одной стороны, зоны подтоплений прописаны в правилах землепользования. С другой стороны, постановление правительства РФ от 18.04.2014 № 360 «О зонах затопления, подтопления» прямо диктует в пункте 5:

«Фонтанка» проверила несколько участков, где есть такое расхождение в данных. Несмотря на то что на публичной кадастровой карте зона подтопления и затопления не отражается, в выписке из ЕГРН эти ограничения и границы зоны соответствовали ПЗЗ. Соответственно, лучше всего при проверке участка опираться именно на выписку из ЕГРН.

Если просто посмотреть градпортал Петербурга, выбрав нужный слой, то заметно, что полностью в этой зоне находится, например, территория между ЗСД, Яхтенной и Камышовой улицами. Именно там Смольный анонсировал строительство нового зоопарка.

В городском комитете по инвестициям редакции сообщили, что в настоящее время обсуждаются последствия изменений законодательства в указанной части и рассматривается возможное влияние этих изменений на планируемые проекты.

Кроме того, незначительно, но все же попадает в зону и территория будущего туристического кластера «Санкт-Петербург марина» в Горской.

В зоне затоплений оказалась, например, часть территории Петровской косы. Однако, судя по проекту планировки для строительства нового яхт-клуба, о котором рассказывала «Фонтанка», на «запретной» земле значатся только существующие и сохраняемые постройки — нового строительства там не предусмотрено.

В зону затоплений частично попали и два участка в Лахте, на которых планируется построить небоскребы «Лахта-2» и «Лахта-3».

На Васильевском острове в зоне затоплений значится территория, где планируется строить жилой дом для сотрудников ФСБ на улице Беринга. В 2025 году архитектурный облик здания был согласован. Однако найти сведения о выданном разрешении на строительство не удалось. А вот второму выходу со станции метро «Приморская», который запланирован по соседству, повезло — он оказался за границами зоны.

Наконец, в зонах затоплений и подтоплений оказался ряд прибрежных участков — в частности, в Курортном районе Петербурга. Это ставит под вопрос их возможную застройку ИЖС.

«Никто ничего не понимает, — рассказал „Фонтанке“ собеседник из одного из крупных застройщиков. — Скорее всего, что-то будет понятно только к следующему году. Очевидно, что это касается всех игроков на рынке и всего города. Все ждут правоприменительной практики от города, но ее еще нет и она не сформулирована. По одной из версий, нужно будет или отказываться от проекта, или согласовывать какие-то меры против подтопления, но какие меры, и как их согласовывать, и возможно ли это будет действительно — полная неизвестность».

Глава «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов в комментарии «Фонтанке» подтвердил, что по сути новелла накладывает запрет на капитальное строительство в зонах затоплений и подтоплений для проектов, которые на момент вступления закона в силу не успели получить разрешение на строительство.

«Объединение строителей СПб» подготовило свои предложения дальнейшей корректировки закона, однако рассматривать их будет уже следующий созыв Госдумы.

Первый вариант корректировки по сути практически возвращает редакцию к новелле, которая существовала в Водном кодексе до вступления в силу закона № 301.

«Мы предлагаем, чтобы строительство было разрешено, если предусмотрен комплекс мероприятий, которые нейтрализуют воздействие как техногенных, так и природных изменений, которые влияют на строительство», — пояснил эксперт.

Второй вариант предлагает установить переходный период, например до 1 января 2028 года, чтобы застройщики, которые в зонах подтопления и затопления имеют подготовленную проектную документацию, успели получить решение на строительство.

Можно предположить, что вступление закона № 301 в силу должно повлечь за собой и корректировку региональных законов и нормативных актов, чтобы привести их в соответствие с главенствующим федеральным законодательством. «Фонтанка» обратилась за разъяснениями в комитеты по градостроительству и архитектуре и по природопользованию.

Ситуация в целом оставляет ряд вопросов. Например, подпадает ли реконструкция объектов под запрет? С одной стороны, в законе нет слова «реконструкция», однако для нее необходимо получение разрешения на строительство.

Кроме того, остается вопрос: потребует ли корректировка петербургских нормативных актов проведения новой процедуры общественных обсуждений по ПЗЗ?

Ранее Смольный сообщал, что по заказу комитета по природопользованию уже начата разработка Генеральной схемы берегозащиты. Как уточняли в городской администрации, это ключевой стратегический документ, который определит ключевые участки, нуждающиеся в берегозащите, чтобы в дальнейшем строить берегоукрепляющие сооружения. Схема в будущем должна быть включена в Генплан Петербурга.