«Должны получать прибыль». Как жители ЖК оказались обязаны заплатить за проезд к нему

Жители ЖК «Фортис» вынуждены разбираться с последствиями ошибок, совершенных при строительстве. Застройщик, распределявший «советское наследие», разделил и продал земельные участки вокруг «Фортиса» вместе с инфраструктурой дома. Теперь новые собственники требуют с ЖК больше трех миллионов рублей за использование дороги.

20-этажный жилой комплекс «Фортис» на Земледельческой, 5, корпус 2, строили со скандалом. В августе 2008-го «Фонтанка» обратила внимание, что многоэтажку возводят без какой-либо разрешительной документации. Не было ни проекта планировки, ни проекта межевания территории, ни заключения комитета по охране памятников, ни разрешений на вырубку деревьев и кустарников от комитета по благоустройству, ни разрешения на строительство. При этом работы велись на тот момент уже около полутора лет.

СПАРЗ-2 (Санкт-Петербургский авторемонтный завод № 2) строил жилой комплекс самостоятельно. Впоследствии стало известно, что в проекте в качестве инвестора принимало участие ЗАО «Тор». КГА требовал от СПАРЗ-2 предоставить проект планировки территории еще весной 2007-го, но так и не мог его получить.

Осенью 2008-го СПАРЗ-2 оштрафовали за строительство без разрешительных документов на 500 тысяч рублей. В итоге в том же году всё-таки было оформлено разрешение на строительство первой очереди. Однако вторая очередь вновь возводилась без разрешения. При ее строительстве обрушились леса, погибли двое рабочих.

Здание ввели в эксплуатацию в 2010 году. Еще во время его строительства начался, а потом продолжался судебный процесс из-за новых проектов планировки и межевания квартала земель СПАРЗ-2, ограниченного улицами Земледельческой, Студенческой, Белоостровской и Сердобольской. ООО «Нортис», владевшее участком земли и объектами в этом квартале (частью — совместно со СПАРЗ-2), неоднократно подавало иски к правительству Петербурга с требованием признать проекты планировки и межевания ненормативными.

В «Нортис» указывали на то, что проекты межевания не учитывали некоторые существующие постройки. Больше того, по мнению компании, в результате разделения и планировки земель часть территорий, где было задумано строительство жилья, неверно отнесли к промышленной зоне. А в жилой зоне спланировали слишком плотную высотную застройку.

В 2018-м по инициативе ООО «Росстройинвест» проект планировки квартала был откорректирован с прежним замыслом: для высотной жилой застройки.

Перипетии с документами закончились неудачно для жильцов ЖК «Фортис», который появился на заводских землях первым. Его автомобильная парковка, мусорная площадка и единственный проезд к дому со стороны Земледельческой улицы оказались в чужой частной собственности.

Жилым комплексом «Фортис» с 2011 года управляет ТСЖ. Как рассказывают местные жители, первое время им руководили люди, связанные с застройщиком. В 2017 году, по результатам собрания собственников, после долгой борьбы к управлению пришла инициативная группа жильцов. Председателем стала Вера Семенцова. С приходом к управлению люди стали глубже вникать в то, что касается земельных участков вокруг.

«Сначала мы узнали, что отмежевана наша парковка. Люди пытались судиться, но безрезультатно. Дальше оказалось, что проект межевания для ЖК „Терра“ предполагает переход земли под нашей мусорной площадкой другому собственнику. Мы выступали против на публичных слушаниях, но это не помогло. В тот же период „Гамп“ купил другой соседний участок, где находился наш дорожный проезд», — рассказала «Фонтанке» Вера Семенцова.

Она вспоминает, что когда управление ТСЖ и другие жильцы начали сталкиваться с первыми проблемами из-за межевания земельных участков, то «ужаснулись» тому, что происходило с документами для строительства раньше.

Несколько лет жителям пришлось добиваться организации новой мусорной площадки на нормативном расстоянии от дома. Прежнюю требовали убрать собственники соседнего участка. А разбирательства с владельцем земли с дорожным проездом длятся до сих пор.

Как следует из судебных материалов, ООО «Гамп», в чьем распоряжении оказался дорожный проезд, владеет сейчас земельным участком и зданием на Земледельческой, 5, где находится бизнес-центр «Пятый дом». Это неоклассическая постройка, возведенная в 1955 году: раньше ее использовали как административный корпус Авторемонтного завода № 2.

«Они купили участок свой уже с фактическим обременением, как я считаю. Есть юридическое обременение, а есть фактическое. В данном случае в документах оно не было отражено. Но проезд был. Например, когда ты покупаешь пальто, ты его примеряешь и видишь, условно, что один рукав короче. То же самое здесь», — рассуждает Семенцова.

Тем не менее «Гамп» не устроил статус-кво с дорожным проездом. В 2022 году компания через суд потребовала от ТСЖ «Фортис» демонтировать благоустройство с дорожного проезда (столбики, бортовой камень, пешеходную плитку) и отремонтировать асфальтобетонное покрытие. После споров в судах вплоть до кассации ТСЖ сделало это.

В 2024 году «Гамп» обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с ТСЖ «Фортис». Компания указала на то, что ТСЖ бесплатно и самовольно использует дорожный проезд и за счет этого извлекает прибыль. Сумму ущерба бизнесу оценили в 3,15 млн рублей, а необходимую арендную плату в месяц — в 92 тысячи рублей.

«Ответчик занял и использует часть земельного участка, разместил элементы благоустройства <…>. Истец указывает, что площадь участка общества, занятая и используемая ТСЖ, составляет 363,1 кв. м. Также истец ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда, по которому ответчик обязан демонтировать вышеуказанные объекты благоустройства. Размер неосновательного обогащения рассчитан исходя из стоимости предполагаемой арендной платы, определенной заключением специалиста „1А Экспертиза“, за период с 01.08.2021 по 01.08.2024», — изложено в судебных документах.

Истец указал, что в основе Земельного кодекса заложен базовый принцип платности земли, ее использование возможно за деньги, за исключением случаев, отдельно определенных законодательством.

Представители ТСЖ просили отказать в иске, поскольку посчитали недоказанными обогащение и использование проезда именно собственниками ЖК «Фортис». Кроме этого, они указывали на то, что элементы благоустройства, из-за которых было предыдущее разбирательство, занимали около 60 кв. м, а не 363.

Судья Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти Елена Новикова согласилась с тем доводом, что факт обогащения необходимо доказывать. Она также обратила внимание на то, что решение суда по демонтажу столбиков и пешеходной плитки никак не доказывает этот факт. Судья приняла довод ТСЖ о том, что проезд по сути является внутриквартальным и может быть использован жильцами других домов, посетителями детского сада и Пионерского парка. Она указала, что истец никак не ограничивал доступ к своему участку и не перегораживал спорный проезд — а значит, по нему могут передвигаться любые люди, если они не наносят при этом ущерба.

«По смыслу ч. 2 ст. 262 ГК РФ для доступа на земельный участок при соблюдении указанных условий не требуется заключения договора, каких-либо денежных обязательств при этом не возникает», — сказано в решении суда.

Судья отметила, что ТСЖ является некоммерческой организацией, поэтому ни о каком обогащении речи не идет. В результате в первой инстанции «Гамп» отказали в удовлетворении иска. Но это еще не конец.

В апреле 2025-го ООО «Гамп» одержало победу в апелляции. Судебная коллегия Тринадцатого арбитражного апелляционного суда во главе с Натальей Бугорской отменила решение нижестоящей инстанции и постановила взыскать с ТСЖ «Фортис» 3,15 млн рублей неосновательного обогащения и больше 68 тыс. рублей компенсации судебных расходов.

Как указал суд, ТСЖ нелегально в 2016 году благоустроило дорожный проезд. Объем незаконно используемого участка в 363,1 кв. м «Гамп» обосновал ситуационным планом. «От заключения соответствующего договора аренды части участка товарищество уклоняется», — отметили судьи.

Эти обстоятельства, по мнению апелляционного суда, доказаны в том числе решением суда о демонтаже благоустройства. Отсутствие договора аренды не исключает оплаты за пользование земельным участком, подчеркнули в суде.

«Вопреки выводам суда первой инстанции, единственным объектом, к которому обеспечивается доступ через спорную часть земельного участка, является МКД под управлением ТСЖ. Выгодоприобретателем такого использования также является исключительно ТСЖ», — заключила судебная коллегия. К остальным зданиям есть другие проезды.

Во время судебных разбирательств ТСЖ обращалось в администрацию района и к вице-губернатору Евгению Разумишкину с предложением наделить дорогу статусом проезда общего пользования. Товарищество было готово взять его содержание и благоустройство на себя.

В администрации Приморского района провели встречу с участием ГАТИ и профильных специалистов, однако ни к каким переменам это не привело. ТСЖ «Фортис» указали на то, что их дом построен вплотную к участку ООО «Гамп», менее чем в полутора метрах (и чему тогда удивляться?). Руководству ТСЖ предложили искать способы заработка, чтобы заплатить за дорожный проезд, например с помощью рекламы на фасаде дома.

Сам вице-губернатор в официальных ответах отмечал, что проект межевания, утвержденный в 2009 году и измененный в 2018-м, не предполагает проезда на участок «Фортиса» через участок ООО «Гамп». Разумишкин указал на возможность заключить частный сервитут и пользоваться проездом платно. Но в ТСЖ считают такой вариант неприемлемым.

«Объясню, почему этот вариант никак не может быть реализован. Высшим органом управления является общее собрание собственников, все основные решения принимаются через него. Так вот, если я людям предложу добираться до их квартир, пускай даже за пять копеек, но за деньги, они скажут: „Вы что, с ума сошли? Проезд был проектом предусмотрен“», — говорит председатель ТСЖ Вера Семенцова.

Она разводит руками, не понимая, почему все ведомства остаются в стороне, хотя некорректные проекты межевания и планировки были утверждены при их участии.

«Фортис» решил оспаривать решение суда в кассации.

Собственники жилья тем временем отправили коллективное обращение губернатору Александру Беглову и президенту Владимиру Путину с просьбой помочь решить проблему с проездом к их ЖК — установив публичный сервитут на его использование, то есть в пользу муниципалитета, города и государства. Под обращением поставили подписи около 350 человек.

Кассацию рассмотрели 26 июня в Арбитражном суде Северо-Запада. «Фонтанка» наблюдала за ходом заседания. Юрист ТСЖ «Фортис» указывал на то, что, по мнению товарищества, ранее судом была неправильно определена площадь спорного участка. При этом ТСЖ не позволили провести и приобщить к делу комплексную экспертизу. Для расчетов взысканий была применена коммерческая стоимость аренды земли, хотя ТСЖ является некоммерческой организацией.

Юристы ООО «Гамп» вновь подчеркнули, что ТСЖ использовало свое благоустройство на дороге, которая принадлежит компании, а значит, и саму дорогу. Площадь участка подтверждена несколькими судами.

«По поводу арендной платы хочется добавить, что оценки, которые приводит ответчик, к настоящим правоотношениям не имеют отношения. И мы как коммерческая организация на коммерческой основе должны получать прибыль. Одного факта размещения имущества ТСЖ на нашем земельном участке достаточно для возникновения обязанностей по внесению платы. Коммерческое это использование или нет, значения не имеет», — сказала юрист ООО «Гамп».

Коллегия судей во главе с председательствующей Мариной Захаровой оставила в силе решение апелляционной инстанции в пользу ООО «Гамп». ТСЖ будет обязано выплатить обществу больше трех миллионов рублей и погасить судебные издержки — неважно, из каких средств.

«Мы будем готовить обращение в Верховный суд. Подобные взыскания — это порочная практика. Если она начнет распространяться шире, будет настоящий кошмар», — поделился с «Фонтанкой» юрист ТСЖ «Фортис» Александр Алексеев.

Он отметил, что, по его данным, в случае подобных судебных процессов, где с управляющими компаниями судится правительство Петербурга, расчет взысканий проводят с понижающим коэффициентом.

Представители ООО «Гамп» не ответили на вопросы «Фонтанки» к моменту публикации. По данным СПАРК, компания создана в 2018 году, ее чистая прибыль по итогам 2024 года составила 26,8 млн рублей. «Гамп» связан общим руководством с компанией «Форест», которая также занимается управлением имуществом.

Представители СПАРЗ-2 — завода, с проектов которого эта история началась, — не ответили на письма «Фонтанки».