Покупаете квартиру? Гайд «Фонтанки», как узнать, что будут строить рядом с вами

При покупке квартиры в новостройке полностью доверять рендерам застройщика — дело неблагодарное. Нарисовать можно и вид из окна, и скверик около дома, а по итогу вырастает паркинг или новый жилой квартал. С шумной транспортной развязкой по соседству. «Фонтанка» рассказывает, как и где искать информацию, которая поможет вам снизить риски получения неприятного сюрприза.

Генплан и ПЗЗ

Генеральный план города — самый главный документ, «градостроительная конституция». Он делит город на функциональные зоны, которые и определяют развитие территории: под жилую застройку разной этажности, рекреационные зоны, транспортную, промышленную зоны, кладбища и так далее. Он поможет вам «оглядеться» при покупке квартиры и прикинуть, как будет выглядеть территория по соседству в будущем.

Также Генплан содержит информацию, где разместились или только будут размещены важные с точки зрения развития города объекты: от крупных медучреждений и школ на 825 и более учеников, до станций метро, депо, дорог, транспортных развязок и объектов мусоропереработки. Полный список того, о каких объектах речь — в соответствующем городском законе «О видах объектов регионального значения, подлежащих отображению на Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Посмотреть Генплан можно либо на градостроительном портале комитета по градостроительству и архитектуры, либо на карте региональной геоинформационной системы (РГИС).

На Градпортале в Генплане доступны разные слои: непосредственно функциональные зоны, а также улично-дорожная сеть, транспортные развязки, линии и станции метро (они вместе с линиями скоростных трамваев указаны в пункте 5 «Городской транспорт»), зоны рекреационного назначения.

Нужно иметь ввиду, на обоих порталах вы видите действующую в настоящее время версию документа, тогда как подготовлен проект нового Генплана, который Заксобрание города планирует утвердить осенью 2023 года. Новый документ определит развитие города до 2040 года с прогнозом до 2050 года.

Проект нового Генплана можно скачать на ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) — по этой ссылке. Как рассматривать карты в проекте Генплана, рассказывал центр экспертиз «ЭКОМ». После того, как документ будет принят Заксобранием, подписан губернатором и вступит в силу, на Градпортале будет отображаться актуальная версия Генплана.

Второй документ — это правила землепользования и застройки. ПЗЗ расскажут вам более детально, чем Генплан, что можно строить, какой высоты и объемов на конкретной территории. Он разбивает территорию на конкретные подзоны, по каждой из которых прописаны виды разрешенного использования и высотный регламент. ПЗЗ утверждены соответствующим постановлением правительства, посмотреть его можно по ссылке. В приложении № 2 описаны непосредственно территориальные зоны, в приложении № 3 можно посмотреть высотный регламент территории (какой максимальной высоты можно построить объекты в этом месте).

Чем вам помогут Генплан и ПЗЗ

Приобретая квартиру, да и другую недвижимость, вы сможете по Генплану и ПЗЗ оценить, что и как построят вокруг вас в будущем. Например, если вашу потенциальную квартиру окружают поля или пустыри, которые в Генплане значатся как жилая многоэтажная застройка, значит, там когда-нибудь появятся многоэтажки, которые в том числе могут заслонить и вид из окна. А вместе с соседними новостройками как минимум вырастут транспортные потоки и пробки. Если по Генплану рядом с вашим домом намечена транспортная развязка — она там появится, и уровень шума неизбежно возрастет.

Также транспортные развязки в Генплане вместе с расположением улично-дорожной сети, вместе с линиями и станциями метро помогут вам сориентироваться, насколько удобно будет добираться на работу, учебу и места проведения досуга. И насколько в будущем ваше жилье может быть привлекательно, например, для аренды.

Проект планировки территории (ППТ)

Проект планировки территории (ППТ) — этот документ разрабатывается на конкретную небольшую территорию: квартал, микрорайон, несколько участков. ППТ поведает вам, где и как конкретно разместятся дома, школы, детсады, улицы, объекты капитального строительства и так далее.

Градпортал покажет вам номер конкретного утвержденного ППТ на интересующую вас территорию. Найти этот документ можно просто забив соответствующее название с номером и датой. Также на сайте комитета по градостроительству все ППТ до 30 июня 2021 года рассортированы по районам, все более «свежие» ППТ публикуются во вкладке реестра наборов открытых данных.

Как проверить, правда ли сквер — это сквер

Если рядом с выбранным вами домом есть внешне зеленые зоны, сквер, лесок — это еще не значит, что они действительно являются лесом или сквером и не будут застроены.

Для проверки откройте РГИС во вкладке «Зеленые насаждения» и поставьте галочку. Как это сделать — на видео ниже:

Затем ищите интересующий вас «сквер» на карте. Он действительно будет являться сквером, если включен в перечень ЗНОП (зеленых насаждений общего пользования). У каждого ЗНОП есть номер. Клик на конкретное место в ЗНОПе на карте РГИС покажет вам границы этой зеленой территории. Застройка ЗНОП запрещена.

Отметим, что даже ЗНОПы в Петербурге периодически теряют свой «зеленый» статус, однако сделать это не так просто — только с помощью изменения закона, который должен рассмотреть и одобрить Заксобрание города. Если же ваш «сквер» — не ЗНОП, никакой гарантии, что он будет сохранен, нет. Даже если он выглядит как самый настоящий «лес».

Конечно, ни Генплан, ни ПЗЗ, ни ЗНОП не уберегут покупателя на 100 % от неординарных ситуаций. Например, когда застройщик после ввода одного дома в эксплуатацию разделил участок под ним пополам, чтобы на второй половине этого участка появился еще один дом вместо паркинга. А такая история произошла с ЖК «Балканы», жители которого в итоге добились справедливости в Верховном суде. Однако знание основных градостроительных документов снизит шансы на разочарование от покупки.