Земельная «подушка». Девелоперы накупили участков и замерли в ожидании определенности

Девелоперы в Петербурге в 2021 году инвестировали около 1,6 млрд долларов в покупку земли — на эти деньги они приобрели 900 га под строительство жилья и апартаментов. По данным аналитиков Colliers, по уровню инвестиций это самый высокий показатель за всю историю рынка городского девелопмента. При этом земля по разным локациям подорожала в пределах 25–40%.

Девелоперы, сформировавшие неплохую финансовую подушку на покупательском ажиотаже пандемийного времени, вкладывались в землю на долгую перспективу, так что земельный запас, скорее всего, будут пускать в дело постепенно. При этом внимание застройщиков сместилось на периферийные локации, поэтому новые проекты нас ждут не в черте города.

Аналитики прогнозируют, что на земельном рынке какое-то время ожидается затишье. Что касается нового предложения, то строительство на этих участках может начаться как немедленно, так и в течение нескольких лет. Но на фоне последних экономических событий очень актуален вопрос цены этого нового предложения, так что пока девелоперы могут не торопиться и занять выжидательную позицию на рынке.

Девелоперы приобрели 215 га в центральных и близких к ним районах города и еще 685 га — в периферийных локациях приграничной Ленинградской области. Из-за дефицита земельных участков и их высокой цены в центре города строители также перемещают фокус внимания на объекты с редевелопментом, проявляют интерес к реконструкции объектов под жилье или апартаменты.

Места знать надо

Учитывая небольшое количество доступных под жилое строительство участков в черте города, фокус застройщиков смещается в сторону ближайших к городу локаций, вокруг которых сформирована транспортная инфраструктура, поясняет Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам Объединения «Строительный трест».

— При этом наличие станции метро в пешей доступности сегодня не является основным преимуществом, по крайней мере для наших покупателей, — добавил он. — Наш основной клиент все-таки автомобилист, которому важнее близость к таким дорожно-транспортным магистралям, как КАД и ЗСД. Интерес для девелоперов также представляют участки бывших промышленных зон, находящихся в черте города.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), отметила, что интерес девелоперов вновь стал смещаться к границам КАД и за ее пределы — в гектарах на такие сделки приходится больше половины. Существенно выросла популярность южных локаций (Пулковское — Волхонское, Новосаратовка, Московское — Колпинское, Новоселье, Шушары). На фоне высокого бюджета покупки квартир в черте города растет интерес к удаленным проектам. Сразу несколько застройщиков объявили о сделках на удаленных территориях или о планах их совершить: ГК ПИК, Setl Group, Seven Suns Development, КВС, «Самолет» («СПб Реновация»), Группа «Эталон« и др.

Запас и ожидание

Весь прошлый год девелоперы активно скупали участки, при этом цены существенно выросли, продолжил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». На фоне резкого повышения базовых ипотечных ставок спрос на недвижимость в ближайшее время будет стагнировать.

— Это повлияет на активность на земельном рынке (которой практически не будет) и на количество сделок с новыми участками, — продолжил он. — Продавцы будут ждать определенности в экономике, и только тогда они производят переоценку имеющихся активов. Если уровень спроса в 2022 году будет находиться на уровне 3,5–3,7 млн кв. м, то застройщики не будут активно вовлекать в оборот свой земельный банк. Новые проекты будут выходить в объемах, удовлетворяющих текущий спрос.

— В целом на земельном рынке ценовая конъюнктура неоднородная, — говорит Ольга Трошева. — В среднем в популярных и востребованных локациях в 2020–2021 годах рост цен на земельные участки составил 25–40%. При этом ограниченность ликвидного предложения в черте Петербурга, а также высокая активность девелоперов на земельном рынке в совокупности привели к жесткой конкуренции за ликвидные участки между покупателями. Стоимость некоторых самых ликвидных лотов в переговорах выросла в разы. К концу 2021 года по ряду сделок фиксировались ценовые пики.

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС, отметил, что компания сегодня продолжает рассматривать новые земельные участки: «За более чем 20 лет в отрасли у застройщика, как и у других опытных компаний, сформировалось чувство рынка — это позволяет понять, в какой момент тот или иной актив становится интересным для приобретения, и в него можно инвестировать».

После перехода на работу с эскроу-счетами и проектным финансированием у застройщиков освободились средства, которые они инвестируют в землю и новые проекты, отметил Андрей Паньков. Новые же проекты только подогреют интерес к рынку, однако говорить об их избытке не придется, так как в Санкт-Петербурге и области остается дефицит жилой недвижимости.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»